ECLI:CZ:NS:2001:20.CDO.1145.99.1
sp. zn. 20 Cdo 1145/99
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Vladimíra Kurky a soudců JUDr. Pavla Krbka a JUDr. Vladimíra Mikuška v právní věci žalobce S. S. K. V., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1/ J. D., 2/ J. P., a 3/ V. V., zastoupených advokátem, o vyklizení nemovitostí, vedené u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 11 C 411/97, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 7.1.1999, č.j. 12 Co 583/98 - 44, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 7.1.1999, č.j. 12 Co 583/98 - 44, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Soud prvního stupně rozhodl, že žalovaní jsou povinni do šesti měsíců od právní moci rozsudku vyklidit a vyklizené předat žalobci nemovitosti, které ve výroku označil. Dospěl k závěru, že žalovaní tyto nemovitosti užívají bez právního důvodu, protože nájemní smlouva, uzavřená dne 5.12.1995 ve smyslu §663 obč. zák., je absolutně neplatná. Podle §39 téhož předpisu totiž obchází zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, neboť nájem, jejž měla smlouva založit, ve skutečnosti podléhá právě jeho režimu. Jakožto zákon speciální se uplatní vždy, uvedl soud prvního stupně, je-li mezi pronajímanými věcmi "byť jediný nebytový prostor", právní vztahy k němuž upravuje. Smlouva byla uzavřena podle §663 obč. zák. právě proto, že si účastníci uvědomovali, že nemají k dispozici předchozí souhlas městského úřadu, který vyžaduje §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
Odvolací soud tento rozsudek změnil tak, že žalobu zamítl. Vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně dospěl k odlišnému právnímu závěru; především - podle jeho názoru - je ve smyslu §118 obč. zák. třeba (z hlediska předmětu občanskoprávních vztahů) rozlišovat mezi nebytovými prostorami na jedné straně a nemovitostmi na straně druhé. Z ustanovení jeho §1 pak nelze dovodit, že by se zákon č. 116/1990 Sb. vztahoval i na smlouvy o nájmu nemovitostí, "a to bez ohledu na to, že jejich součástí mohou být i nebytové prostory". Jestliže tedy byla předmětem nájmu celá nemovitost (včetně vnitřního vybavení, stavební parcely a přilehlého pozemku), nejde o nájem nebytových prostor ve smyslu tohoto zákona, ale o vztah, který byl účastníky právem podřazen ustanovení §663 a násl. obč. zák, a proto, uzavřel odvolací soud, jimi uzavřenou nájemní smlouvu za neplatnou pokládat nelze.
Žalobce (zastoupen advokátem) ve včasném dovolání namítl, že rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř.). Podle jeho mínění dotčené nemovitosti "tvoří soubor místností sloužících k poskytování služeb (ubytovacích a stravovacích)", a z toho plyne, že "uzavírání nájemních smluv o nájmu hotelu a jeho příslušenství" podléhá režimu §720 obč. zák. a zákona č. 116/90 Sb.
Žalovaní se ve vyjádření k dovolání přihlásili k závěrům, jež vyslovil odvolací soud.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném do 1.1.2001 - dále jen "o.s.ř.").
Dovolání je ve smyslu §236 odst. 1 o.s.ř. přípustné, jelikož směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé (§238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř.), a opírá se o způsobilý dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř., kterým lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Poněvadž s výjimkou vad řízení vyjmenovaných v §237 a jiných vad, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (jež nebyly dovolatelem namítány a z obsahu spisu se nepodávají), je dovolací soud vázán uplatněným dovolacím důvodem (§242 odst. 3 o.s.ř.), je předmětem dovolacího přezkumu posouzení, zda je správný závěr odvolacího soudu, že nájem nemovitostí, byť jsou v nich případně umístěny i nebytové prostory, se spravuje režimem §663 a násl. obč. zák. Jelikož pro sledované souvislosti se odlišnost tohoto režimu od úpravy namítaného zákona č. 116/1990 Sb. zjevuje toliko v tom, že ke smlouvě o nájmu nevyžaduje předchozí souhlas orgánu obce, jde ve své podstatě o to, zda v případě nájmu nemovitostí, jež zahrnují i nebytové prostory určené k provozování obchodu a služeb, bylo - aby smlouva o nájmu byla platná - tohoto souhlasu zapotřebí (§3 odst. 2, věta druhé a třetí, zákona č. 116/1990 Sb.).
Dovolání je důvodné.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Odvolací soud posoudil nájemní smlouvu ze dne 5.12.1995 jako smlouvu o nájmu věcí (nemovitostí) podle ustanovení §663 a násl. obč. zák. (v důsledku toho měl nedostatek předchozího souhlasu úřadu města za nevýznamný), a smlouvu hodnotil jako platnou, neboť o obcházení zákona č. 116/1990 Sb. (§39 obč. zák.) tím nemůže být řeč. Takové právní posouzení však - aniž by na druhé straně bylo namístě přisvědčit dovolacímu argumentu, že smlouvu je nutno (jako celek) posuzovat podle zákona č. 116/1990 Sb. jako smlouvu o nájmu nebytových prostor - správné není.
Především (při nutnosti důsledného odlišování nesprávného právního posouzení od vadného skutkového zjištění) nelze ztratit se zřetele zásadu, že zjišťuje-li soud obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle, jde o skutkové zjištění, zatímco dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a povinnosti účastníků právního vztahu, jde již o aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy o právní posouzení. Takovým skutkovým zjištěním (jež zůstalo dovoláním - odůvodněným pouze dovolacím důvodem podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. - nenapadeno) je i to, že projevy vůle obou účastníků smlouvy směřovaly k nájmu hotelu jako celku, včetně stavebního a dalšího pozemku, a dokonce věcí movitých, restauračního a ubytovacího zařízení. Jestliže z takového skutkového zjištění odvolací soud vyvodil závěr o právním režimu budovy hotelu podle ustanovení §663 a násl. obč. zák., je - potud - jeho úsudek správný; účastníky vymezený předmět nájmu ustanovení §1 zákona č. 116/1990 Sb. podřaditelný není.
Přesto jeho závěru, že nájemní smlouva je platná navzdory nedostatku předchozího souhlasu městského úřadu, přisvědčit nelze. I když totiž jde o nájem (celé) budovy hotelu a dalších věcí nemovitých i movitých, tedy o nájem nikoli podle speciálního předpisu, nýbrž podle občanského zákoníku, neznamená to - jsou-li v této budově místnosti určené k provozování obchodu a služeb - že tento souhlas dán být nemusí. Účelem předchozího souhlasu městského či obecního úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2.12.1999, jakožto veřejnoprávního institutu, bylo zajistit městu či obci možnost kontroly nad hospodařením se specifickými nebytovými prostory, jimiž jsou místnosti určené k provozování obchodu a služeb. Ve zjevném rozporu s tím tedy je, jestliže se nutnost tohoto souhlasu pojí jen s takovým předmětem nájemní smlouvy, který představuje samotná místnost (určená k provozování obchodu a služeb), zatímco v případě nájmu celé nemovitosti, jež takovou místnost (či místnosti) zahrnuje, již souhlas dán být nemusí. Takový výklad nejen opomíjí uvedený účel veřejnoprávního souhlasu s nájmem určených nebytových prostor, jenž byl zákonem č. 116/1990 Sb. sledován, ale neobstojí (v poměření nájmu domu s nebytovými prostorami oproti nájmu nebytových prostor samotných) ani z hlediska logického.
Proto platí, že jsou-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musel být dán předchozí souhlas městského úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek, aniž to ovšem cokoli měnilo na celkovém právním režimu nájemního vztahu, jenž se jinak spravuje ustanoveními §663 a násl. obč. zák. (a nikoli zákonem č. 116/1990 Sb.), jak správně mínil odvolací soud.
Shodný závěr formuloval Nejvyšší soud již v rozsudcích ze dne 21.10.1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97 a sp. zn. 2 Cdon 1502/97, publikovaných v příloze I/2000 časopisu Soudní judikatura pod č. 7 a 8, jakož i v rozhodnutích dalších, např. v rozsudku ze dne 30.11.1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99, ze dne 30.3.2000, sp. zn. 20 Cdo 1050/98, či ze dne 27.6.2000, sp. zn. 20 Cdo 1059/98.
Právní posouzení věci, jež režim zákona č. 116/1990 Sb. pominulo i v otázce předchozího souhlasu městského úřadu s uzavřením nájemní smlouvy, je tudíž neúplné, a proto i nesprávné; dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. byl tak uplatněn důvodně.
Rozsudek, který na tomto nesprávném posouzení spočívá, je logicky rovněž nesprávný, v důsledku čehož jej Nejvyšší soud podle §243b odst. 1, 2 o.s.ř. zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Odvolací soud se bude též zabývat identitou žalobce, jestliže kromě označení, jež uvedl v záhlaví rozsudku, sám vystupoval pod označením Sportovní klub V. t. S. K. V.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů řízení dovolacího rozhodne soud v novém rozhodnutí ve věci (§243b odst. 1 věta třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 31. ledna 2001
JUDr. Vladimír K u r k a, v. r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Romana Říčková