ECLI:CZ:NS:2002:28.CDO.1028.2002.1
sp. zn. 28 Cdo 1028/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Blanky Moudré, v právní věci žalobce K. H. – T. G., a.s., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému N. p., a.s., zastoupenému advokátem, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 26 C 63/97, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 14.2. 2002, č. j. 20 Co 380/2001-183, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 30. 4. 1997 u Obvodního soudu pro Prahu 1, upravenou v průběhu sporu, domáhal se žalobce K. H. vyklizení nebytových prostor nacházejících se v domě čp. 682 v P., jejichž plocha činí celkem 750 m2, specifikované později v průběhu řízení odkazem na pasport nemovitosti. Tvrdil, že žalovaný odvozuje své právo nebytové prostory užívat ze smlouvy o nájmu nebytových prostor, kterou uzavřel žalovaný se společností M. H. I. a.s. Podle žalobce je tato smlouva neplatná, přitom žalobce se stal podle kupní smlouvy uzavřené dne 22. 5. 1995 s právními účinky vkladu ze dne 1. 8. 1995 výlučným vlastníkem nemovitosti. Tuto nemovitost pak vložil do obchodní společnosti K. H. – T. G., a.s., která nadále vystupovala jako žalobce v tomto sporu.
Obvodní soud pro Prahu 1 jako soud prvního stupně žalobu zamítl rozsudkem ze dne 1.12.1997, č.j. 26 C 63/97-15 ve spojení s opravným usnesením téhož soudu ze dne 8.4.1998, č.j. 26 C 63/97-32. K odvolání žalobce byl tento rozsudek zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 27.8.1998, č.j. 21 Co 258-9/98-37, a to pro vady žaloby spočívající v její nevykonatelnosti. Dalším rozsudkem ze dne 27. 7. 2001, č.j. 26 C 63/97-146, soud prvního stupně žalobě vyhověl.
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že původním vlastníkem domu č.p. 682 v P., byl stát a právo hospodaření k němu vykonával státní podnik Ř. V rámci privatizace tohoto státního podniku byl dům včetně pozemku parc. č. 2009 převeden do vlastnictví Ř., a.s. Na základě kupní smlouvy a následného vkladu nemovitostí do společnosti nabyl vlastnictví k nemovitostem nynější žalobce dne 5. 5. 1997. Žalovaný uzavřel dne 4. 7. 1994 s Ř., a.s. smlouvu o nájmu nebytových prostor o rozloze 750 m2, zahrnujících prostory blíže specifikované v žalobě. Nájem byl sjednán za účelem provozování restauračních služeb, výroby piva a prodeje upomínkových předmětů na dobu 25 let. Podle článku V. smlouvy bylo sjednáno, že po dobu deseti let od data podpisu smlouvy bude započítáváno roční nájemné pronajímatelem na vrub nájemce, a to v hodnotě nákladů na rekonstrukce a investice v objektu s tím, že výše těchto nákladů bude stanovena v příloze 1. Po uplynutí deseti let bude nájemné stanoveno čtvrtletně se splatností k 1. dni čtvrtletí a bude valorizováno podle míry inflace. Základem nájemného bude nájemné stanovené k datu 30. 6. 1994 ve výši 1.200 Kč za m2.
Tato zjištění hodnotil soud prvního stupně tak, že úkon před datem 24. 6. 1994, týkající se nájmu těchže prostor byly neplatné dílem pro neudělení souhlasu příslušného obvodního úřadu podle §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění do 2. 11. 1999, dílem proto, že v té době sjednaný účel nájmu nebytových prostor neodpovídal jejich stavebnímu určení. Naproti tomu smlouva ze dne 4. 7. 1994 byla již uzavřena platně, neboť příslušný obvodní úřad byl řádně požádán o souhlas s jejím uzavřením, avšak o ní do 15 dní nerozhodl, takže z hlediska §3 odst. 3 zákona se má za to, že souhlas byl udělen. Rovněž sjednaný účel nájmu nebytových prostor byl v souladu s jejich stavebním určením. Smlouvu však považoval za neplatnou pro nesrozumitelnost ujednání v článku V.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 14. 2. 2002, č.j. 20 Co 380/2001-183, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé tak, že žalobu na vyklizení nebytových prostor zamítl.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včas dovolání, jehož přípustnost tvrdil podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Uplatnil dovolací důvod nesprávného právního posouzení podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. a navrhl zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaný navrhl odmítnutí dovolání.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem ( §240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř. ). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží (viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13/45). O takový případ v této věci nejde.
Odvolací soud neakceptoval tvrzení žaloby (a rovněž závěr soudu prvního stupně) o tom, že smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 4. 7. 1994 je absolutně neplatná pro neurčitost ujednání výše sjednaného nájemného a jeho splatnosti za dobu 10 let (podle bodu V. smlouvy) od uzavření smlouvy. Podle odvolacího soudu závěr o neurčitosti či nesrozumitelnosti právního úkonu podle §37 odst. 1 o.z. předpokládá, že ani jeho výkladem (§35 odst. 2 o.z.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit. Vůle vtělená do smlouvy je projevena určitě a srozumitelně tehdy, je-li výkladem objektivně pochopitelná. To znamená, že tuto vůli může účastník v postavení jejího adresáta vnímat bez rozumných pochybností o jejím obsahu. K pochopení obsahu vůle může sloužit i širší kontext jednání účastníků, případně i jednání následného, jestliže je z něho možné na obsah vůle zpět usuzovat. Nelze proto vycházet pouze z části smluvního ujednání, aniž by bylo přihlédnuto k obsahu celé smlouvy.
Odvolací soud proto dospěl k závěru, že za pomoci výkladových pravidel uvedených v §35 odst. 2 o.z. lze ve vztahu k požadavku určení výše, splatnosti a způsobu platby nájemného předepsaných ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění platném v době uzavírání smlouvy, z celého obsahu smluvního ujednání článku V. smlouvy jednoznačně dovodit, že smluvním stranám byla při uzavírání smlouvy zřejmá výše sjednaného ročního nájemného částkou 1.200 Kč za m2 po dobu nájmu 10 let od uzavření smlouvy. Tento závěr dovodil ze znění bodu b) uvedeného článku smlouvy. Z toho bylo možno dovodit i výši ročního nájemného za užívání celkem 750 m2 nebytových prostor.
Pokud jde o ujednání o způsobu platby nájemného, vyslovil odvolací soud závěr, podle něhož je srozumitelné a určité i ujednání o započítávání ročního nájemného na investice. Šlo o určitým způsobem sjednanou splatnost nájemného a určení způsobu jeho platby po uvedenou dobu.
V této souvislosti odvolací soud vyslovil, že pouhá okolnost, že nedošlo k uzavření dohody o příloze č. 1 ke smlouvě, na kterou tato odkazuje, je pro posouzení věci nerozhodná. Poukázal jinak na to, že uvedené smluvní ujednání akceptoval původní účastník smlouvy (právní předchůdce žalobce jako pronajímatele) a že rovněž výkon práv a povinností z této smlouvy byl bezproblémový. Dovodil proto, že ujednání o nájemném uvedené v článku V. smlouvy bylo výrazem rozumného uspořádání poměrů mezi účastníky, aniž by ohrožovalo právní jistoty uvnitř nájemního vztahu.
Proti tomu dovolatel namítal, že účastníkům nebyla známa ani výše nájemného 1.200 Kč za m2 ročně. Podle dovolatele vůle obou stran v době uzavření smlouvy směřovala k tomu, že nájemné po dobu prvních deseti let bude odlišné a v jiné výši než nájemné stanovené v bodě V. odst. b). Obě strany zřejmě vycházely z toho, že nájemné bude totožné s výší nákladů na rekonstrukci a investici a poté budou tyto částky pravidelně ročně proti sobě započítávány tak, aby celkové náklady na rekonstrukci a investici byly po uplynutí deseti let proti nájemnému zcela započítány. Pak byla ovšem právně významná absence uzavření přílohy č. 1 ke smlouvě, v níž měla být přesně stanovena výše nákladů na rekonstrukci a investice. Tyto náklady nebyly nikdy ani později vyčísleny, stejně tak nebylo určeno, jaké vzniklo pronajímateli předmětnou rekonstrukcí technické zhodnocení předmětu nájmu či které ze smluvních stran vznikl rekonstrukcí a investicí majetkový prospěch či nikoliv. Pronajímateli nebyla nikdy zřejmá jejich výše a nebylo mu ani známo, jakým způsobem by je měl započítávat na roční nájemné. V důsledku toho nebyl srozumitelně a určitě ujednán ani způsob platby nájemného. Smlouva trpí proto neplatností v podstatné části. Argumentaci dovolatele nelze přisvědčit.
Odvolací soud správně aplikoval v úvahu přicházející ustanovení §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb., v platném znění. Jde o normu občanskoprávní povahy, speciální vůči občanskému zákoníku, takže ve věcech v ní neupravených, je třeba použít ustanovení občanského zákoníku. Vzhledem k tvrzené neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 4.7.1994 přicházelo tedy do úvahy posouzení podle §35 odst. 2 o.z. o výkladu projevu vůle, jakož i §37 odst. 1 o důvodech neplatnosti právního úkonu. Zbývá posoudit, zda si tato ustanovení v konkrétní věci správně vyložil.
Dovolací soud nemá pochybnosti o správnosti aplikace shora uvedených ustanovení učiněných odvolacím soudem a pro stručnost odkazuje na příslušnou část odůvodnění rozsudku odvolacího soudu. Z důvodů úplnosti se připomíná, že dovolatel směšuje otázky platnosti smlouvy a otázky vztahující se k procesu její realizace, resp. plnění. Rozhodující pro posouzení správnosti odvolacího soudu je, zda výše popsané smluvní ujednání lze vyložit za použití výkladových pravidel zmíněných odvolacím soudem. Na tuto otázku je třeba odpovědět kladně, pokud jde o jednoznačné určení sazby nájemného za jeden metr čtverečný, dokonce s úpravou běžně používanou a přípustnou, v podobě tzv. valorizační doložky. Stejně tak je nutno dojít k závěru o srozumitelnosti uvedeného ujednání zahrnujícího budoucí započtení nároků nájemce z titulu rekonstrukce a investic, proti pohledávce pronajímatele z titulu nájemného za nebytové prostory. Z hlediska přípustnosti zániku závazku dvoustrannou dohodou o započtení je rozhodující, aby uvažované nároky byly vůbec způsobilé k započtení. Tak je tomu v daném případě, kdy jde o střet dvou pohledávek spočívajících v peněžitém plnění. Výše budoucí uvažované pohledávky uplatněné k započtení nemusí být v době uzavírání takového smluvního ujednání ještě zcela přesně známa. Podstatné je, že jde o pohledávku, která je – určena, byť i dodatečně - objektivně. V dané věci je tento požadavek splnitelný buďto na základě věrohodných prvotních dokladů o výši nákladů na rekonstrukci a investice, v případě sporu pak i za využití např. znaleckého posudku nebo např. cestou dohody účastníků o narovnání nároků do té doby sporných (§585 o.z.). Nazíráno z tohoto hlediska lze proto přisvědčit odvolacímu soudu, že platnosti ujednání o splatnosti nájemného není na újmu, pokud nebyl naplněn bod smlouvy vztahující se ke specifikaci přílohy č. 1. Kromě toho předmět řízení v této věci není vymezen tvrzeními nesoucími se k nesplnění smluvního závazku, tedy nároky na plnění peněžité, nýbrž jde o vindikační žalobu podle §126 odst. 1 o.z., pro jejíž úspěšnost je zapotřebí prejudicielního posouzení o platnosti základního právního úkonu vůbec. Pro úplnost se dodává, že odvolací soud správně zohlednil rovněž jednání (původních) účastníků smlouvy o nájmu nebytových prostor a bezporuchové oboustranné plnění ze smlouvy plynoucí. Připomíná se ostatně, že samotná změna vlastnictví věci, která je předmětem nájmu, nemá ve smyslu §680 odst. 2 o.z. vliv na platnost závazků ze smlouvy o nájmu plynoucích.
Na základě výše uvedeného se dovolací soud ztotožňuje s právními závěry odvolacího soudu. V mezích dovolacího přezkumu je proto rozhodnutí odvolacího soudu správné. Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 o.s.ř. dovolání žalobce zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 o.s.ř. za použití §224 odst.1 o.s.ř., §151 odst. 1 o.s.ř. a §142 odst. 1 o.s.ř. Dovolatel sice neměl se svým dovoláním úspěch, vyjádření žalovaného k podanému dovolání však nebylo možno zohlednit jako úkon právní služby ve smyslu ustanovení 11 odst. 1 až 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. června 2002
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu