Rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 22.12.2005, sp. zn. 28 Cdo 513/2005 [ rozsudek / výz-C ], dostupné na http://www.jurilogie.cz/ecli/ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.513.2005.1

Zdroj dat je dostupný na http://www.nsoud.cz
ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.513.2005.1
sp. zn. 28 Cdo 513/2005 ROZSUDEK Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobkyně E. R. s.r.o., zastoupené advokátem, proti žalované E. spol. s r.o., zastoupené advokátem, o zaplacení 398.100,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 53 C 108/2003, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2.11.2004, č. j. 55 Co 362/2004-83, takto: Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 2.11.2004, č. j. 55 Co 362/2004-83, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení. Odůvodnění: Žalobou podanou dne 18.8.2003 u Obvodního soudu pro Prahu 9 domáhala se žalobkyně uložení povinnosti žalované zaplatit žalobkyni částku 398.100,- Kč s úrokem z prodlení ve výši 3,5 % p.a. z částky 132.700,- Kč od 16.1.2003, 3 % p.a. z částky 132.700,- Kč od 16.4.2003 a 2,5 p.a. z částky 132.700,- Kč od 16.7.2003 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku. Obvodní soud pro Prahu 9 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 21.6.2004, č.j. 53 C 108/2003-69, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že dne 12.12.2001 žalobkyně jako pronajímatelka uzavřela se žalovanou jako nájemkyní smlouvu o nájmu nebytových prostor. Ty byly představovány podle výsledků dokazování (mj. na základě obsahu příloh v něm založených, jmenovitě nájemní smlouvy) prostorami nacházejícími se v nemovitosti P., o rozloze 1.366 m2 za účelem podnikatelské činnosti, totiž prodeje textilu, průmyslového zboží, skladování a provozování čalounické dílny. Dále vzal za prokázáno, že sjednané nájemné činilo 530.800,- Kč ročně a předmětem sporu je nájemné za leden až září 2003. Též zjistil, že na základě ,,Hodnocení“ stavebně technického stavu objektu zasaženého povodní vypracovaného dne 25.9.2002 Českým vysokým učením technickým, Fakultou stavební, byly posouzeny tři objekty, které byly předmětem nájmu. Přitom z něj vyplynulo, že minimálně jeden objekt (v němž se nacházela prodejna, kanceláře a sklad) nebylo možné užívat bez provedení opravy pro statistické poruchy nosného systému v přízemí objektu, kde došlo k sednutí schodišťové zdi s následnými trhlinami šířky cca 3 cm. Též vzal za prokázané, že jednateli žalobkyně byl znám stav předmětných objektů. Dospěl k závěru, že pronajaté prostory nebyly způsobilé ke smluvenému užívání a žalobkyně, ač jí závady bránící řádnému užívání byly známy, tyto neodstranila. Věc posoudil podle ustanovení §5, 8 zákona č. 116/1990 Sb. a §668 odst. 1, 673 o.z. Ve smyslu ustanovení §668 odst. 1 o.z. dovodil, že smyslem daného ustanovení je zajistit, aby pronajímatel věděl o potřebách oprav, které je nutno provést. Zaujal názor, že pokud žalobkyně o stavu předmětných prostor věděla, není nutno se zabývat skutečností, zda žalovaná výslovně požádala žalobkyni o opravu závad bránících ve smluveném užívání. Uzavřel, že ve smyslu ustanovení §668 odst. 2 o.z. je zákonnou povinností pronajímatele svým nákladem udržovat pronajatý prostor ve stavu způsobilém k smluvenému užívání a rovněž zákonnou povinností nájemce snášet omezení v užívání v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci. K odvolání žalobkyně Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 2.11.2004, č.j. 55 Co 362/2004-83, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl. Vzal za prokázané, že dne 17.1.2003 žalovaná sdělila žalobkyni, že po povodni v roce 2002 jsou pronajaté prostory neschopné dalšího užívání podle předmětu činnosti nájemce. Dále zjistil, že od 1.10.2002 užívá žalovaná jiné prostory, do nichž si přestěhovala veškerý svůj majetek. Též vzal za prokázané, že dne 13.6.2003 bylo žalované sděleno, že žalobkyně neuznává důvody k odstoupení od nájemní smlouvy, přičemž navrhla skončení nájemní smlouvy dohodou ke dni 31.5.2003 a následné převzetí prostor v dohodnutém termínu dne 19.6.2003. Dovodil, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva o užívání nebytových prostor, která neskončila jednostranným odstoupením od smlouvy, o něž se žalovaný pokusil dopisem ze dne 23.5.2003. Vyslovil závěr, že mezi účastníky možnost odstoupení od smlouvy sjednána smluvně nebyla a důvody odstoupení od smlouvy ve smyslu ustanovení §679 odst. 1 o.z. nenastaly, neboť pronajaté prostory se nestaly nezpůsobilé ke smluvenému užívání, aniž by nájemce porušil svoji povinnost. Podle odvolacího soudu povinností žalované jako nájemkyně bylo oznámit žalobkyni jako pronajímatelce konkrétní potřebu oprav nezbytných k řádnému užívání pronajatých prostor (tedy provedení výdřevy schodiště u jednoho z objektů a zprovoznění dodávky elektrické energie), neboť s tímto právním úkonem a následnou činností či nečinností pronajímatele jsou spojeny finanční nároky a jejich zánik podle ustanovení §674 a 675 o.z. Dospěl k závěru, že žalovaná shora uvedenou povinnost nesplnila, neboť její dopis ze dne 17.1.2003 není konkrétním oznámením potřeby oprav, nýbrž pouhým sdělením, že předmětné prostory nejsou schopné dalšího užívání. Uzavřel, že žalované tak podle ustanovení §675 o.z. zaniklo právo na prominutí nájemného a podle §663 o.z. je povinna zaplatit sjednanou částku nájemného. Poznamenal, že argumentace žalované ohledně demolice předmětných objektů nemá s danou věcí žádnou spojitost. Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že nesplnila svoji povinnost podle §5 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. a §668 odst. 1 o.z. a neoznámila žalobkyni potřebu oprav pronajatých nebytových prostor nezbytných k jejich řádnému užívání. Dále namítala, že odvolací soud nezohlednil skutečnost, že žalobkyně o závadách pronajatých nebytových prostor věděla již bezprostředně po povodni, když si následky povodně prohlédla za účasti žalované. Podle dovolatelky v dané věci nebylo nutné prokázání žalované, že o konkrétní opravu zjištěných závad žalobkyni písemně žádala, neporušila tedy svoji povinnost podle ustanovení §668 odst. 1 o.z. Též tvrdila, že po právní stránce nebyla správně vyhodnocena ani otázka placení nájemného podle ustanovení §673 o.z. Konstatovala, že nebyla povinna platit nájemné, neboť poškození předmětného objektu nezpůsobila a z důvodů na straně žalobkyně nemohla užívat předmětné nebytové prostory jako celek dohodnutým způsobem, přičemž neuplatnila ani slevu z nájemného. Podle dovolatelky její odstoupení od nájemní smlouvy bylo rovněž v souladu s ustanovením §679 odst. 1 o.z. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení. Z obsahu takto formulovaného dovolání, pro jehož výklad platí ustanovení §41 odst. 1, odst. 2 o.s.ř. i v řízení dovolacím (§243c odst. 1 o.s.ř.), se nabízí závěr, že dovolatelka uplatnila dovolací důvod jednak podle §241a odst. 3) o.s.ř. proto, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, jednak z důvodů podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., neboť rozhodnutí odvolacímu soudu vytýká, že spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Vyjádření k dovolání nebylo podáno. Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jeno.s.ř.“). Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu v rozsahu důvodů v něm uplatněných a dospěl k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění. Vadná nebo nesprávná skutková zjištění v občanském soudním řízení nejsou sama o sobě dovolacím důvodem ve smyslu ustanovení §241a odst. 2 a 3 o.s.ř. O takový případ jde jen tehdy, jestliže zakládají některý z důvodů uvedených v ustanovení §241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. Rozhodnutí soudu vychází ze skutkového zjištění, jež nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování (§241a odst. 3 o.s.ř.), jestliže soud vzal za zjištěno něco, co ve spise vůbec není, ale také jestliže soud nepokládá za zjištěnou podstatnou skutečnost, která bez dalšího z obsahu spisu naopak vyplývá. Zjištěním, které nemá v podstatné části oporu v provedeném dokazování, se rozumí ovšem jen takové zjištění, které je pro rozhodnutí soudu právně významné (Sbírka rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu ČR č. 8/1994). Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží (viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13/45). Měnící zamítavé rozhodnutí odvolacího soudu v této věci spočívá na zjištění, že nájemce nesplnil svou povinnost plynoucí z ustanovení §675 o.z. Podle odvolacího soudu totiž jeho dopis ze dne 17. 1. 2003 není konkrétním oznámením potřeby opravy. Plyne z něj pouze sdělení, že po povodni jsou prostory neschopné dalšího užívání. Ostatně tato okolnost byla vyvrácena hodnocením jejich stavebně technického stavu ze dne 25.9.2002. Právo na prominutí nájemného tak žalovanému zaniklo. Proto byl podle §663 o.z. povinen platit sjednanou částku nájemného. Jeho nárok na zaplacení žalované částky dlužného nájemného shledal proto odvolací soud důvodný včetně příslušenství. Pro posouzení správnosti uvedených závěrů odvolacího soudu je tak zapotřebí posoudit, zda jím uváděná argumentace odpovídá skutkovému stavu plynoucímu v této věci z výsledků dokazování a zda závěry odvolacího soudu odpovídají v tomto směru výklady příslušných ustanovení hmotného práva. Podle ustanovení §673 o.z., nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci. Podle ustanovení §668 odst. 1 o.z. je nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést pronajímatel. Při porušení této povinnosti odpovídá nájemce za škodu tím způsobenou a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat věc pro vady věci, jež nebyly včas pronajímateli oznámeny. Podle §668 odst. 2 o.z. nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném pro provedení oprav a udržování věci. Z ustanovení §664 o.z. vyplývá, že pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc ve stavu způsobilém smluvenému užívání nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Pronajímatele tedy tíží povinnost údržby věci po dobu trvání nájemního vztahu. Plnění této povinnosti pronajímatelem nutně předpokládá též součinnost ze strany nájemce, který má věc u sebe. Proto je nájemce povinen oznámit pronajímateli potřebu oprav tížících pronajímatele, a to bez zbytečného odkladu. Včasnost splnění uvedené notifikační povinnosti nájemcem bude významná při posouzení jeho odpovědnosti za škodu nesplněním této povinnosti vzniklé. Součinnost nájemce ve vztahu k opravám tížícím pronajímatele zahrnuje nejen oznamovací povinnost nájemce, ale též jeho povinnost umožnit pronajímateli (jím zjednané osobě) provedení těchto oprav, jakož i strpět omezení v užívání věci, související s prováděním udržovací povinnosti pronajímatele. Splní-li nájemce svou povinnost oznámit potřebu oprav pronajaté věci bez zbytečného odkladu, dlužno soudit, že může uplatnit nároky upravené ustanovením §673 a §674 o.z.; není vyloučeno, aby postupoval podle §669 o.z., tj. aby provedl za zde stanovených podmínek opravu pronajaté věci sám. Z textu shora uvedených zákonných ustanovení se tak nabízí předně závěr, podle něhož pronajímatel (zpravidla v postavení vlastníka předmětu nájmu) je ze zákona povinen k provádění oprav předmětu nájmu v rozsahu a ve lhůtách, které umožní plnění rovněž zákonné povinnosti pronajímatele, totiž udržovat předmět nájmu tak, aby tento bylo možno podle podmínek smlouvy nerušeně užívat. Povinnost nájemce z hlediska notifikace potřeby oprav stíhajících pronajímatele je takto založena subsidiárně, a to za účelem docílení informovanosti pronajímatele o nutnosti provedení oprav předmětu nájmu. Tento závěr vyplývá o to srozumitelněji v situaci, kdy pronajímatel sám – v konkrétní věci – zjistí nutnost provedení takových oprav. Pro ten případ nastupuje jeho zákonná povinnost, k jejíž realizaci není notifikace nájemce o potřebě podobných oprav bezpodmínečně nutná. K obdobnému závěru dospěla i komentářová literatura (srov. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kol. Občanský zákoník, Komentář, 9. vydání, Praha: C.H.Beck, 2004, str.1007: “….Povinnost nájemce oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřebu takových oprav…. se však nevztahuje na oznámení potřeby údržby předmětu nájmu, kterou má pronajímatel zjistit při kontrolách najaté věci“). Tím spíše proto platí, že ve vztahu k vzniku, existenci a splnění této zákonné povinnosti pronajímatele zůstává bez vlivu formulace sdělení nájemce (podle kvalifikace odvolacího soudu) o nutnosti provedení oprav za situace, kdy pronajímatel v osobě svého zástupce (jednatele) o nutnosti a rozsahu potřebných oprav sám vědomost nabyl, byť i mimo rámec pravidelných kontrol (v daném případě v důsledku kontroly provedené v důsledku zcela mimořádných událostí, kterými bylo zatopení nemovitosti. Pakliže z výsledků důkazního řízení vyplynul závěr, že v projednávané věci pronajímatel věděl o potřebách oprav, které je nutno provést, nelze přisvědčit odvolacímu soudu, že dopis žalované ze dne 17.1.2003 nelze hodnotit jako konkrétní oznámení potřeby odstranění závad, bránících smluvenému užívání předmětných prostor, tedy provedení výdřevy schodiště a zprovoznění dodávky elektrické energie. Povinnost pronajímatele v takovém případě nastupovala jako povinnost ze zákona, která oznámením nájemce nebyla podmíněna. K rozsahu a povaze oprav, k nimž byl pronajímatel v této věci ze zákona povinen, třeba připomenout, že nutnost oprav začasté souvisí s povinnostmi pronajímatele vyplývajících z veřejnoprávních, typicky pak stavebně právních předpisů, či bezpečnostních předpisů. To má svůj význam při hodnocení nutnosti oprav např. elektrických a jiných rozvodů, bezpečnostních předpisů, včetně předpisů např. požární ochrany, vztahujících se na zajištění bezpečnosti zaměstnanců i cizích osob při vstupu do objektu a pohybu v něm apod. Náležitá skutková zjištění, která by doloženost závěrů odvolacího soudu v tomto směru podporovala, však v daném případě absentují. Jde přitom o posouzení otázky, která je zřejmě otázkou odbornou a k níž soud bez dalšího (srov. §127 odst. 1 o.s.ř. použitelný jistě i pro odvolací řízení) sám oprávněn není, a to ani ve stadiu odvolacího přezkumu. S otázkou povinnosti pronajímatele k provedení oprav, které má provést na předmětu nájmu, souvisí posouzení správnosti výkladu zaujatého odvolacím soudem, a to pokud jde o nepřímý předmět nájmu a jeho stav být způsobilým smluvenému užívání, případně (nebyl-li způsob užívání smluven) užívání obvyklému. Jde o výklad ustanovení §664 o.z. normující uvedenou povinnost pronajímatele. Ve vztahu k předmětu nájmu je třeba dále respektovat obecné důsledky výkladu toho pojmu. Ten je třeba vykládat v souvislosti s vymezením účelu, k němuž byl předmět nájmu pronajat. Stranou nelze ponechat ani důsledky plynoucí z dělitelnosti či nedělitelnosti předmětu závazku. Právní teorie v této souvislosti vykládá tento pojem tak, že dělitelností plnění se rozumí zpravidla mechanická dělitelnost předmětu plnění. Ne však každá mechanická dělitelnost je dělitelností v právním smyslu. Věc mechanickým rozdělením nesmí přestat sloužit účelu, na který je určena. Žalovaný v této věci namítal, že předmětem nájmu byl smluvně určen jako celek, resp. komplex, takže pojmově nepřicházelo do úvahy izolované posuzování jednotlivých částí předmětu nájmu. V této věci se z výsledků dokazování, jmenovitě výslovného znění nájemní smlouvy, nabízí závěr, že předmět nájmu byl vymezen nikoliv jednotlivými prostorami, charakterickými svým umístěním a povahou činnosti v nich provozovaných, nýbrž jako soubor nebytových prostor umístěných v nemovitosti blíže popsané ve východisku nájemní smlouvy. Jde o důsledek plynoucí ze smluvního ujednání obou stran, z nichž na straně nájemce byl zřejmý záměr o provozování všech činností, k nimž byl (zřejmě) v době uzavírání smlouvy podle veřejnoprávních předpisů oprávněn. Oprávněnost takto pojatého účelu nájmu, souvisejícího bezprostředně s předmětem nájmu a kryjícího se podnikatelským záměrem nájemce zřejmě nelze zpochybňovat. Je věcí každého z účastníků smlouvy, zda a v jakém věcném a časovém rozsahu míní svou podnikatelskou činnost provozovat a zda a nakolik v tomto směru akcentují smluvní řešení zahrnující souhrnný pronájem celého objektu, jak se to stalo v daném případě. Pak ovšem postrádá opodstatnění ta část odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu, která pro účely posouzení, zda předmět nájmu byl či nebyl nadále (po povodních) způsobilým předmětem závazků z nájemní smlouvy, vychází pouze ze závěru, že veškerá potřeba oprav se koncentrovala do prosté nápravy formou výdřevy vstupního schodiště v jedné části předmětu nájmu. Pojem nedělitelnosti předmětu závazkového vztahu konečně nelze ponechat stranou ani při posuzování rozsahu a povahy oprav, k nimž je zavázán ze zákona pronajímatel. Ty se vztahují pojmově k vymezení předmětu nájmu. Uvedený důsledek se týká typicky elektrické instalace, na kteroužto okolnost žalovaná upozorňovala již v průběhu řízení, a byl by právně významný, pakliže by vyšlo najevo, že celý pronajatý objekt byl napájen z veřejné elektrické sítě prostřednictvím jediného přívodního místa a elektrická instalace by tak zahrnovala nedělitelnou soustavu, kterou byly všechny pronajaté prostory vystrojeny. Z toho, co bylo dosud uvedeno, vyplývá závěr, podle něhož skutková zjištění odvolacího soudu, na nichž založil své měnící rozhodnutí, nemají jednak oporu ve výsledcích dosud provedeného dokazování, jednak se opírají o výklad shora uvedených předpisů, jehož správnosti nelze přisvědčit. Nebylo proto možnost se zatím ztotožnit ani se závěrem odvolacího soudu, že žalované zaniklo právo na prominutí nájemného podle ustanovení §675 o.z. a je povinna platit sjednané nájemné ve smyslu ustanovení §663 o.z. Na základě výše uvedeného je proto nutno právní posouzení věci, jež v dané věci odvolací soud uplatnil, považovat za neúplné a tedy nesprávné. Tím nemůže být správný rozsudek odvolacího soudu ze dne 2.11.2004, č. j. 55 Co 362/2004, který z tohoto právního posouzení vychází. Dovolací soud jej proto zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2 o.s.ř.). V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§243d odst. 1, věta třetí o.s.ř.). Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek. V Brně dne 22. prosince 2005 JUDr. Josef R a k o v s k ý , v. r. předseda senátu

Souhrné informace o rozhodnutí
Soud:Nejvyšší soud
Datum rozhodnutí:12/22/2005
Spisová značka:28 Cdo 513/2005
ECLI:ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.513.2005.1
Typ rozhodnutí:Rozsudek
Dotčené předpisy:§668 předpisu č. 40/1964Sb.
Kategorie rozhodnutí:C
Staženo pro jurilogie.cz:2016-03-21