ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.527.2004.1
sp. zn. 28 Cdo 527/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobců 1) J. Ř. a 2) J. Ř., obou zastoupených advokátkou, proti žalovanému L. C. S. G., a.s., zastoupenému advokátkou, o určení neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 270/2002, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem - pobočce v Liberci ze dne 24.9.2003, č. j. 35 Co 411/2003-74, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 23.9.2002 u Okresního soudu v Liberci domáhali se žalobci určení, že smlouva o nájmu nebytových prostor, blíže popsaná v petitu žaloby, je neplatná. Tvrdili, že dne 1.5.1999 uzavřeli jako nájemci se žalovaným jako pronajímatelem smlouvu o nájmu nebytových prostor, přičemž tato smlouva byla uzavřena bez předchozího souhlasu orgánu obce, proto je ve smyslu §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. neplatná.
Okresní soud v Liberci jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 28.2.2003, č.j. 15 C 270/2002-45, určil, že smlouva o nájmu nebytových prostor na adrese v L., L. 26, uzavřená mezi žalobci a žalovaným dne 1.5.1999, je neplatná. Vyšel ze zjištění, že mezi účastníky vznikl nájemní vztah poprvé dne 30.10.1995 uzavřením smlouvy o nájmu nebytových prostor, k níž byl dán předchozí písemný souhlas, a to úřadem města L. dne 21.9.1995. Vzal za prokázáno, že dne 1.5.1999 uzavřeli účastníci další nájemní smlouvu, přičemž podle jejího článku XVI. odst. 3 touto smlouvou nahradili smlouvu původní. Dále soud prvního stupně z dopisu Magistrátu města L. ze dne 23.11.2001 zjistil, že nový souhlas Úřadu města L. udělen nebyl. Zaujal názor, že předchozí souhlas ze dne 21.9.1995, který žalobci obdrželi od Úřadu města L. ke smlouvě ze dne 30.10.1995, se nemůže vztahovat na smlouvu ze dne 1.5.1999, neboť se jedná o nový právní vztah. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva ze dne 1.5.1999 je neplatná pro absenci předchozího souhlasu Úřadu města L. podle tehdy platného ustanovení §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Ústí nad Labem - pobočka v Liberci jako soud odvolací rozsudkem ze dne 24.9.2003, č.j. 35 Co 411/2003-74, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Vyšel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, a to z nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995 a 1.5.1999 a z písemného souhlasu města L. ze dne 21.9.1995. Podle odvolacího soudu je rozhodující výklad obou právních úkonů – nájemních smluv ze dne 30.10.1995 a 1.5.1999, přičemž připadá v úvahu posouzení věci buď podle §516 odst. 1,2 o.z. (t.j. tzv. kumulativní novace), kdy nájemní smlouvou ze dne 1.5.1999 došlo ke změně již existujícího nájemního vztahu mezi účastníky, založeného nájemní smlouvou ze dne 30.10.1995 nebo podle §570 odst. 1 o.z. ( tzv. privativní novace ) došlo uzavřením nájemní smlouvy dne 1.5.1999 k zániku původního nájemního vztahu a k jeho nahrazení novým. Na posledně uvedeném závěru bylo založeno posouzení věci soudem prvního stupně s důsledky vyžadovanými podle shora citovaných zákonných ustanovení vztahujících se k nutnosti opětovného udělení souhlasu obce.
Odvolací soud proti tomu připomněl, že pro výklad právního úkonu je rozhodující projev vůle účastníků ve vztahu k obsahu smlouvy ( §35 odst. 2 o.z.). Podle uvedeného ustanovení právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato ve v rozporu s jazykovým projevem.
Po skutkové stránce odvolací soud vyšel ze zjištění plynoucího zejména z obsahu listinných důkazů, jmenovitě smlouvy ze dne 30. 10.1995 a ze dne 1.5.1999. Při porovnání textu obou listin dospěl k závěru, že nezměněn zůstal účel nájmu spočívající v provozování autobazaru, včetně prodeje autodoplňků a vybraných náhradních dílů.
Ve vztahu k předmětu nájmu zjistil odvolací soud, že tento byl v původní smlouvě v článku I. ve spojení s článkem bodu II. bod 1. smlouvy ze dne 30. 10. 1995 vymezen tak, že šlo o dvůr s přístupovou cestou, obezděnou prosklenou ocelokolnu se střešní krytinou a vraty, s přístupem k vodnímu zdroji, a část parkoviště,přičemž zbylou částí parkoviště má nájemce právo pouze projíždět. Dále byla předmětem nájmu zděná hala, kterou se nájemce zavázal dozdít, osadit výlohami a dobudovat podle pronajimatelem schválené stavební dokumentace. Nemovitosti, které byly předmětem nájmu, byly zapsány jako vlastnictví žalovaného na příslušném litu vlastnictví v katastru nemovitosti. V nájemní smlouvě ze dne 1.5.1999 byl předmět nájmu sjednán totožně, s výjimkou ocelokolny, která předmětem nájmu přestala být.
Odvolací soud dále vyšel z obsahu dodatku sjednaného mezi účastníky následně po nájemní smlouvě ze dne 1.5.1999, jmenovitě dne 12.5.2000, v němž oba účastníci řeší změny v obsahu nájemní smlouvy s odkazem na původní nájemní smlouvu ze dne 30.10. 1995. Vzal rovněž do úvahy článek XVI. odst. 3 nájemní smlouvy ze dne 1.5.1999, podle něhož smlouva nahrazuje smlouvu o nájmu nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne 30.10.1995.
Při těchto zjištěních dospěl odvolací soud k závěru, že slovní výklad posledně zmíněného článku neodůvodňuje závěr o tom, že jde o privativní novaci. Obrat „nahrazení“ vyložil jako náhradu textu (změnu) nájemní smlouvy, nikoliv však nájemního vztahu. K nepřesnostem plánku, přiloženého k nájemní smlouvě z 1.5.1999, či případné odlišnosti v rozsahu faktického užívání objektu po uzavření nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995, případně z 1.5.1999, nepovažoval za rozhodující pro vymezení předmětu nájmu. Za významný v této souvislosti považoval projev vůle účastníků při uzavírání smluv, tedy srozumění účastníků s vymezením předmětu nájmu. Dospěl proto k závěru, že plánek je pouze záležitostí technického charakteru a nezakládala či neměnil právní vztahy účastníků. Pokud žalobci užívali předmět nájmu (výše uvedené objekty definované ve smlouvě) odlišně od nájemní smlouvy, a to dle jejich tvrzení v užším rozsahu, než jak bylo dohodnuto, mohla by jim náležet například sleva nájmu, stalo-li se tak zaviněním pronajimatele a byla-li sleva řádně uplatněna. V žádném případě však tato skutečnost neodůvodňovala jiný závěr, než ten, že šlo pouze o změnu původní nájemní smlouvy ze dne 30. 10. 1995 podle §516 odst. 1 o.z.
V důsledku toho bylo nutno předpoklad předchozího písemného souhlasu obce zkoumat ke dni uzavření původní nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995. Ten byl platně udělen dne 21.9.1995. Zmíněná nájemní smlouva je tudíž platně uzavřena a nájemní vztah z ní vzniklý trval i po 1.5.1999. Žaloba na rčení její neplatnosti tak musela být zamítnuta.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podali žalobci včas dovolání, jehož přípustnost dovozovali z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. Namítali, že odvolací soud posoudil skutková zjištění v rozporu s hmotným právem a nesouhlasili s právními závěry odvolacího soudu. Tvrdili, že nájemní smlouvou ze dne 1.5.1999 byla nahrazena smlouva původní ze dne 30.10.1995. Podle dovolatelů se změnil předmět nájmu a rovněž se změnil rozsah užívání předmětu nájmu, proto měl být udělen nový souhlas obecního úřadu s uzavřením smlouvy o nájmu ve smyslu §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Dále tvrdili, že plánek nelze považovat jen za věc technického charakteru, neboť obě smluvní strany plánkem definovali určitost předmětu nájmu. Nesouhlasili s právním názorem odvolacího soudu, že nájemní smlouva ze dne 1.5.1999 byla pouze změnou původní nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995 podle §516 odst. 1 o.z., a že podmínku předchozího písemného souhlasu obce bylo nutno zkoumat ke dni uzavření původní nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995. Navrhli proto zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla zamítnutí dovolání.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými - účastníky řízení řádně zastoupenými advokátem (§240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Podle výslovného znění dovolání dovolatelé uplatnili dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., když tvrdili, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. S přihlédnutím k výslovné konkretizaci tohoto dovolacího důvodu a právnímu posouzení odvolacího soudu, na němž tento založil své měnící rozhodnutí, je tak předmětem dovolacího přezkumu posouzení správností závěrů odvolacího soudu, podle nichž:
-smluvní ujednání mezi účastníky ze dne 1.5.1999 splňuje podmínky ustanovení §516 odst. 1 o.z., takže šlo o kumulativní novaci,
-v důsledku čehož podmínku předchozího písemného souhlasu obce bylo nutno zkoumat ke dni uzavření původní nájemní smlouvy ze dne 30.10.1995.
Podle §516 odst. 1 o.z. účastníci mohou dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti.
Podle §516 odst. 2 o.z. nevyplývá-li z dohody nepochybně, že sjednáním nového závazku má dosavadní závazek zaniknout, vzniká nový závazek vedle dosavadního závazku, jsou-li pro jeho vznik splněny zákonem požadované náležitosti.
Podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2.12.1999, nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen.
Podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2.12.1999, pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.
Odvolací soud založil své rozhodnutí na nesporných skutkových zjištěních, podle nichž nájemní smlouva uzavřená dne 1.5.1999 představuje tzv. kumulativní novaci (§516 o.z.). Dovolací soud se shoduje s názorem odvolacího soudu, že pro výklad právního úkonu je rozhodující projev vůle účastníků ve vztahu k obsahu smlouvy, zejména k jejím podstatným náležitostem ( §35 odst. 2 o.z. ). Z odůvodnění jeho rozhodnutí je srozumitelně a přehledně patrno, že nájemní smlouva ze dne 1.5.1999 směřovala nikoli k nahrazení dosavadního nájemního vztahu jiným vztahem, nýbrž ke změně některých práv a povinností vztahu existujícího. Dnem 1.5.1999 nebyl tedy založen nový samostatný nájemní vztah, nýbrž byl změněn vztah původní, založený nájemní smlouvou ze dne 30.10.1995.
Dovolací soud v tomto směru připomíná okolnost patrnou ze spisu, jmenovitě ze znění listinného důkazu, jímž je smlouva ze dne 1.5.1999. Ta obsahuje v článku II. – Předmět nájmu, v odstavci 2. formulaci: „Přesná specifikace pronajatých nebytových prostor s popisem rozměrů, včetně barevně vyznačeného plánku, je uvedena v příloze č. 1, která je nedílnou součástí této smlouvy a bude smluvními stranami podepsána při předání prostor. Uvedený plánek má přednost před slovním popisem předmětu nájmu v této smlouvě“.
Dovolatelé v rámci dovolání poukazovali právě na uvedenou pasáž s připomenutím, že v době uzavření první smlouvy došlo k vybourání původní stavby, když z původní haly zbyla pouze střecha. Proti tomu v době uzavření smlouvy ze dne 1.5.1999 byla postavena nová hala. Podle dovolatelů tak zanikl i předmět nájmu, takže nemohla dále platně existovat nájemní smlouva, pokud neexistoval předmět nájmu. Kromě toho došlo k dalším změnám v možnosti chůze a přístupu k nemovitostem, k vodnímu zdroji a oplocení. Tyto argumenty dovolatelé uplatnili v souvislosti s jimi zastávaným tvrzením, že tak původní předmět nájmu zanikl nebo se rozsah předmětu podstatně změnil.
Dovolací soud předně připomíná, že dovolatelé proti pravdě tvrdí, že rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na vnitřně rozporných závěrech, podle nichž vztahy mezi účastníky bylo možno hodnotit buď jako vztah podle kumulativní novace podle §516 o.z. nebo o privativní novaci podle §570 o.z. V tomto směru se poukazuje na jasné znění odůvodnění odvolacího soudu, jenž v rámci narativní části tuto pasáž uvedl v souvislosti s tím, že okresní soud založil své rozhodnutí na závěru, že jde o privativní novaci podle §570 o.z. Odvolací soud však v dalším srozumitelně vyložil, proč se s tímto právním posouzením soudu prvního stupně neztotožňuje a na jakém základě dospěl k závěru o povaze smluvního ujednání ze dne 1.5.1999 jako o kumulativní novaci.
V této souvislosti dodává dovolací soud k odůvodnění odvolacího soudu, že výklad projevu vůle účastníků v případech nájemní smlouvy vyžaduje nutně respektování vnitřní souvislosti mezi vymezením „předmětu nájmu“ a „účelu nájmu“. Odvolací soud tuto souvislost správně zmínil ve svém odůvodnění. Dovolací soud pouze připomíná vnitřní neoddělitelnou vazbu mezi oběma pojmy, která má význam pro posouzení obsahu základního, i případně měnícího smluvního ujednání. Ačkoliv zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, výslovně nedefinuje pojmy jako je „podnik“, „část podniku“ apod., přece jen je zřejmé (a v daném případě tato souvislost vystupuje zcela zřetelně do popředí), že předmět nájmu byl účastníky zamýšlen a realizován nikoliv jako nájem jednotlivých věcí v právním slova smyslu, nýbrž jako soubor technicky, obchodně či technologicky na sebe navazujících prostor. Důvodně proto odvolací soud neposuzoval izolovaně jednotlivé hmotné předměty (které tvoří tzv. nepřímý předmět nájmu) jako samostatné předměty nájmu, nýbrž za předmět nájmu (právě v souladu s vymezeným účelem nájmu) považoval teprve soubor těchto věcí, které ve své obsahové návaznosti umožňovaly realizaci účelu nájmu. Důsledek takového pojímání proto relativizuje hodnotu dovolacích argumentů dovolatelů, když je zřejmé, že realizace účelu nájmu by byla pojmově nemyslitelná bez současného a nedělitelného plnění práv a povinností předmětu nájmu podle původní smlouvy. V praxi totiž naplnění tohoto účelu zahrnovalo jednotlivé složky, z nichž se skládal obsah práv a povinností účastníků nájemní smlouvy, tedy kromě práva užívání dvora s přístupovou cestou, s přístupem k vodnímu zdroji, část parkoviště, právo projíždět po zbylé části parkoviště a ovšemže i halu. Pak ovšem je pojmově vyloučeno konstruovat stav zániku nájemní smlouvy tvrzením o zániku zděné haly, respektive jejího vybourání, šlo-li o stav změny jejího technického provedení. Rozhodující je z tohoto pohledu (správně zdůrazněného v odůvodnění rozhodnutí odvolacího soudu) naplnění (a právní možnost) provozování autobazaru, včetně prodeje autodoplňků a vybraných náhradních dílů. Nazíráno z tohoto pohledu se proto ustanovení §680 odst. 1 o.z., které měli dovolatelé zřejmě na mysli, neuplatní.
Závěry odvolacího soudu v mezích dovolacího přezkumu o povaze smluvního ujednání ze dne 1.5.1999 je proto třeba považovat za správné. Pak ovšem lze přisvědčit odvolacímu soudu, že podmínku předchozího písemného souhlasu je nutné zkoumat ke dni uzavření původní nájemní smlouvy dne 30.10.1995 a požadavek předchozího souhlasu orgánu obce se připíná již k této smlouvě a byl splněn tím, že jej Úřad města L. udělil dne 21.9.1995. Za správné lze rovněž považovat závěry odvolacího soudy, že nájemní smlouvu ze dne 1.5.1999 uzavřenou bez předchozího souhlasu nelze tedy hodnotit jako neplatnou podle §3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2.12.1999.
Pro úplnost je nutné dodat, že právní otázka, zda v případech kumulativní novace podle §516 o.z. se podmínka předchozího souhlasu orgánu obce zkoumá ke dni uzavření původní smlouvy, je řešena v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27.1.2000, sp. zn. 20 Cdo 835/98, uveřejněném pod č. 7/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.
Námitky dovolatelů jsou ve světle těchto závěrů dovolacího soudu liché. Dovolací soud nemá důvodu odchýlit se od správné argumentace odvolacího soudu, obsažené v odůvodnění.
V mezích dovolacího přezkumu je proto rozhodnutí odvolacího soudu správné. Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 o.s.ř. dovolání žalobců zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 o.s.ř. za použití §224 odst.1 o.s.ř., §151 odst. 1 o.s.ř. a §142 odst. 1 o.s.ř. Dovolatelé sice neměli se svým dovoláním úspěch, vyjádření žalovaného k podanému dovolání však nebylo možno zohlednit jako úkon právní služby ve smyslu ustanovení §11 odst. 1 až 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 31. března 2005
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu