ECLI:CZ:NS:2006:26.CDO.972.2006.1
sp. zn. 26 Cdo 972/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudců Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Miroslava Feráka ve věci žalobce M. B., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1) B. H. a 2) M. H., zastoupeným advokátem, o vyklizení nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 42 C 332/2004, o dovolání žalovaných proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 23. listopadu 2004, č.j. 42 C 332/2004-23, zamítl návrh žalobce, aby žalovaní byli povinni vyklidit rodinný dům na adrese P. (dále jen „předmětný dům“ nebo „dům“) a vyklizený jej předat žalobci a rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném dokazování vzal soud prvního stupně za prokázané, že žalobce je vlastníkem domu č.p. 1759, v k.ú. B., obec P. Předchozím vlastníkem domu byl P. Z., který jako pronajímatel uzavřel se společností Z. s., spol. s r.o., jejímž jednatelem je žalovaný, jako nájemcem smlouvu o nájmu předmětného domu na dobu od 1. ledna 1997 do 31. května 1998 (dále jen „nájemní smlouva“). Dále vzal soud prvního stupně za prokázané, že dne 16. dubna 1998 uzavřel P. Z. jako prodávající a žalovaní jako kupující kupní smlouvu ohledně předmětného domu, která nikdy nenabyla účinnosti, neboť příslušný katastrální úřad zamítl návrh na vklad vlastnického práva. Soud prvního stupně po zhodnocení zjištěného skutkového stavu dovodil, že žalobce neprokázal, že by došlo k ukončení nájemní smlouvy ohledně předmětného domu uzavřené na dobu určitou, neboť tato se obnovovala podle ust. §676 občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) a uzavření neúčinné kupní smlouvy mezi původním vlastníkem domu a žalovanými nemohlo způsobit její zánik. Dospěl k závěru, že žalobci nesvědčí aktivní legitimace pro podání žaloby proti žalovaným, neboť k podání takovéto žaloby je aktivně legitimován pouze nájemce, tedy Z. p., spol. s r.o. Dále soud prvního stupně shledal nedostatek pasivní legitimace na straně žalovaných jako další důvod pro zamítnutí žaloby.
Městský soud v Praze (odvolací soud) k odvolání žalobce rozsudkem ze dne 26. září 2005, č.j. 17 Co 133/2005-44, rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé změnil tak, že žalovaní jsou povinni dům, včetně garáže, vyklidit a vyklizený jej předat žalobci do 15 dnů od právní moci rozsudku, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud se zcela ztotožnil se zjištěným skutkovým stavem, odlišně však věc posoudil po stránce právní. Podle odvolacího soudu aplikoval soud prvního stupně správný právní předpis, tedy ust. §676 obč. zák., nesprávně jej však vyložil. Odvolací soud shodně se soudem prvního stupně konstatoval, že nájemní smlouva uzavřená na dobu určitou (1.1.1997 – 31. 5. 1998) se podle ust. §676 odst. 2 obč. zák. pravidelně, vždy na jeden rok, obnovovala, a to i poté, co žalobce vkladem vlastnického práva vstoupil do práv a povinností pronajímatele. Podání žaloby dne 27. dubna 2004 však podle odvolacího soudu mělo za následek zánik nájemního vztahu ke dni 31. května 2004, kdy uplynul další rok od doby, na kterou byl nájem sjednán, neboť žalobce dal jednoznačně najevo svůj úmysl nájemní vztah ukončit, a to bez ohledu na tvrzení, na nichž žalobu založil. Odvolací soud dovodil, že žalovaný bydlel do 31. května 2004 v domě v souladu s předmětnou nájemní smlouvou, neboť právo z ní svědčilo společnosti Z. p., spol. s r.o., jejímž je jednatelem, a žalovaná pak nemovitost užívala jako příslušník domácnosti žalovaného. Dnem 31. května 2004 však nájemní vztah společnosti Z. p., spol. s r.o., zanikl a žalovaní nadále užívají nemovitost bez právního důvodu, proto jsou povinni ji, včetně garáže, vyklidit a vyklizenou předat žalobci.
Rozsudek odvolacího soudu napadli žalovaní dovoláním, jehož přípustnost opírají o ust. §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a výslovně v něm uplatňují dovolací důvody podle ust. §241a odst. 2 písm. b) a odst. 3 o.s.ř. Dovolatelé brojí proti závěru odvolacího soudu, že k zániku nájemního vztahu došlo v důsledku podání žaloby směřované proti manželům H., nikoli proti společnosti Z. p., spol. s r.o., která byla jediným nájemcem předmětné nemovitosti. V otázce, zda může „projev nesouhlasu pronajímatele s bydlením nájemce domu, který dům užívá na základě nájemní smlouvy obnovované podle ust. §676 odst. 2 občanského zákoníku, směřovat proti jinému subjektu, než je nájemce sám“, spatřují dovolatelé otázku zásadního právního významu. Dovolatelé dále namítají, že pokud žalobce projevil svůj úmysl ukončit nájemní vztah, neprojevil jej ničím jiným než právě podáním předmětné žaloby, která však nesměřovala proti nájemci, a v průběhu celého řízení se nepodařilo prokázat, že by žalobce svůj nesouhlas s užíváním předmětného domu projevil vůči společnosti Zdravotnické potřeby, spol. s r.o. Dovolatelé mají za to, že nájemní vztah k předmětné nemovitosti stále trvá a že k podání žaloby na vyklizení domu proti žalovaným (dovolatelům) je aktivně legitimován pouze nájemce tohoto domu, tedy Z. p., spol. s r.o., a proto navrhují, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc vrácena tomuto soudu k novému rozhodnutí.
Žalobce ve svém vyjádření brojí proti tvrzení dovolatelů, že svůj úmysl ukončit nájemní vztah neprojevil ničím jiným než právě podanou žalobou, a odkazuje na „odstoupení od nájemní smlouvy“ datované 3. 12. 2004 a podepsané žalobcem, kterým žalobce sděluje společnosti Z. p., spol. s r.o., že ke dni 2. 12. 2004 odstupuje od předmětné nájemní smlouvy z důvodu neplacení nájemného a hrubého porušení ustanovení čl. III. této smlouvy, podle něhož má pronajímatel právo odstoupit od smlouvy, dá-li nájemce věc do podnájmu v rozporu se smlouvou. Fotokopii „odstoupení od nájemní smlouvy“ přikládá ke svému vyjádření. Žalobce navrhuje, aby dovolací soud dovolání žalovaných zamítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobami k tomu oprávněnými – účastníky řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a je přípustné podle ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku, jímž odvolací soud změnil rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. V dovolání nelze uplatnit nové skutečnosti nebo důkazy ve věci samé (§241a odst. 4 o.s.ř.). Proto nelze přihlížet k tvrzení žalobce uplatněnému ve vyjádření k dovolání, že dne 3. prosince 2004 odstoupil od nájemní smlouvy a že tak nájemní poměr zanikl.
Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), i když nebyly v dovolání uplatněny. Existence zmíněných vad tvrzena nebyla a tyto vady nevyplynuly ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo správně určenou právní normu nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Dovolatelé sice uplatnili též dovolací důvod podle §241a odst. 3 o.s.ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, jež nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, obsahově však jejich dovolací námitky vytýkající odvolacímu soudu, že spojil účinky podané žaloby se zánikem nájemního vztahu, naplňují dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.
Se zřetelem k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k obsahové konkretizaci uplatněného dovolacího důvodu je předmětem dovolacího přezkumu posouzení správnosti právního názoru odvolacího soudu, že žalobě na vyklizení nemovitosti lze vyhovět proto, že podání této žaloby proti žalovaným, kteří nejsou nájemci, mělo za následek skončení nájemního vztahu ve smyslu §676 odst. 2 obč. zák. ve znění do 30. března 2006 (dále opět jen „obč. zák.“) a žalovaní tak od 31. května 2004 užívají předmětnou nemovitost bez právního důvodu.
Podle §676 odst. 2 obč. zák. užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věcí nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.
Citované ustanovení upravuje nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou v případě, kdy nájemce užívá věc i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá ve stanovené lhůtě u soudu návrh (žalobu) na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti.
Z citovaného ustanovení vyplývá, že zánik nájmu uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nastane v případě, že nájemce užívá věc i po skončení dohodnuté doby, pouze tehdy, jestliže se nájem neobnoví v důsledku toho, že pronajímatel proti tomu stanoveným způsobem u soudu nezakročil. Jediným projevem vůle pronajímatele, v jehož důsledku může dojít k zániku takto obnovovaného nájemního vztahu, je tedy podání vindikační žaloby, a to ve třicetidenní lhůtě, která počíná běžet ode dne, který byl sjednán jako den skončení původního nájemního vztahu. Podání žaloby mimo stanovenou třicetidenní lhůtu má za následek zánik nájemního vztahu jen v případě, probíhá-li řízení o této žalobě ještě v okamžiku, kdy doba trvání obnoveného nájemního vztahu uplynula (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. prosince 1999, sp. zn. 26 Cdo 2793/99).
Vzhledem k tomu, že ust. §676 odst. 2 obč. zák. spojuje podání žaloby na vyklizení nemovitosti (popř. vydání věci) se skončením, resp. neobnovením nájemního vztahu, jenž je dvoustranným právním vztahem, jehož subjekty jsou pronajímatel a nájemce, je k podání takovéto žaloby aktivně věcně legitimován pouze pronajímatel a pasivní legitimace v dané věci je dána toliko u nájemce. Žaloba ze dne 27. dubna 2004 tedy nemohla mít za následek skončení nájemního vztahu mezi žalobcem jako pronajímatelem a společností Z. p., spol. s r.o., jako nájemcem ke dni 31. května 2004, neboť nesměřovala proti nájemci, nýbrž proti osobám, jejichž užívání předmětné nemovitosti je odvozeno od tohoto nájemního vztahu.
Odvolací soud tedy vycházel z nesprávného právního názoru, když dovodil, že podání žaloby na vyklizení předmětné nemovitosti proti žalovaným ze dne 27. dubna 2004 mělo za následek skončení nájemního vztahu mezi žalobcem a společností Z. p., spol. s r.o., ke dni 31. května 2004 a že žalovaní od tohoto dne užívají nemovitost bez právního důvodu.
Ustanovení §126 odst. 2 obč. zák. dává oprávněnému detentorovi (nájemci) věci právo na ochranu proti zásahům do jeho práva obdobné právu vlastníka na ochranu proti neoprávněným zásahům do vlastnického práva ze strany třetích osob (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. prosince 2005, sp. zn. 26 Cdo 2720/2004, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. prosince 2001, sp.zn. 26 Cdo 446/2001, uveřejněné v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, svazek 13, C 931). V soudní praxi nebyl zaznamenán odklon ani od názoru, že za trvání nájemního vztahu je k vyklizení osoby bydlící v bytě se souhlasem nájemce aktivně věcně legitimován zásadně jen nájemce, nikoli pronajímatel (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 29. května 1997, sp. zn. 2 Cdon 959/96, uveřejněný pod č. 58 v sešitě č. 7 z roku 1997 časopisu Soudní judikatura, nebo rozsudek Nejvyššího soudu z 21. září 2000, sp. zn. 26 Cdo 503/2000, uveřejněný pod č. 119 v sešitě č. 10 z roku 2001 časopisu Soudní judikatura). Uvedený závěr lze vztáhnout i na nájem nemovitosti.
Existujícím nájemním právem je vlastnické právo žalobce omezeno tak, že užívání nemovitosti žalovanými může být pouze zásahem do práva nájemního, nikoli vlastnického. Za trvání nájemního vztahu, od něhož žalovaní odvozují právo k užívání nemovitosti, neboť žalovaný je jednatelem nájemce a žalovaná pak nemovitost užívá jako člen domácnosti žalovaného a s jeho souhlasem, je tedy k podání žaloby na vyklizení nemovitosti proti žalovaným aktivně věcně legitimován toliko nájemce a nikoli žalobce jako vlastník (pronajímatel).
Za tohoto stavu byl dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) uplatněn opodstatněně. Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu a podle §243b odst. 3 věty první o.s.ř. vrátil věc odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný. O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. listopadu 2006
JUDr. Robert W a l t r , v. r.
předseda senátu