ECLI:CZ:NS:2007:33.ODO.655.2005.1
sp. zn. 33 Odo 655/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Václava Dudy a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobců a) Ing. P. Z., a b) E. K. zastoupených advokátem, proti žalované J. Š., zastoupené advokátem, o 776.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 7 C 1923/2001, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 26 Co 317/2004-152, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 26 Co 317/2004-152, a rozsudek Okresního soudu Praha-západ ze dne 11. listopadu 2003, č. j. 7 C 1923/2001-116, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Praha-západ k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali po žalované zaplacení částky 776.000,- Kč s blíže specifikovaným příslušenstvím v podobě úroků z prodlení. Žalobu odůvodnili tvrzením, že žalovaná jim dluží nájemné ve výši 640.000,- Kč za užívání domu v P. a přilehlých pozemků (dále též „nemovitost“) podle smlouvy o nájmu nemovitosti ze dne 22. 3. 2000 v době od února do září roku 2001 a dále částku 136.000,- z titulu bezdůvodného obohacení za užívání předmětu nájmu po skončení nájemního vztahu (tj. v období od 1. 10. 2001 do 21. 11. 2001).
Okresní soud Praha-západ (dále jen „soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne 11. listopadu 2003, č. j. 7 C 1923/2001-116, uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům částku 639.226,- Kč s příslušenstvím; v rozsahu částky 136.774,- Kč s blíže uvedeným příslušenstvím žalobu zamítl a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Zamítavý výrok odůvodnil tím, že v důsledku prodlení žalobců s provedením sjednaných úprav nemovitosti jim nenáleží nájemné od února 2001 do 26. 3. 2001; až dne 27. 3. 2001 totiž byla zajištěna revizní zpráva elektrických rozvodů a zařízení – poslední požadavek vyplývající z dodatku č. 2 smlouvy o nájmu nemovitosti. Ve zbývajícím rozsahu bylo žalobě vyhověno, neboť soud prvního stupně dospěl k závěru, že žalovaná byla podle platné nájemní smlouvy povinna platit nájemné až do skončení nájemního vztahu (tj. do konce září 2001). Požadavek na zaplacení částek odpovídajících nájemnému od října 2001 do 21. 11. 2001 posoudil jako nárok na vydání bezdůvodného obohacení, jelikož po skončení nájemního vztahu až do okamžiku vyklizení užívala žalovaná nemovitosti bez právního důvodu.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 10. listopadu 2004, č. j. 26 Co 317/2004-152, změnil rozsudek soudu prvního stupně ve vyhovujícím výroku tak, že žalobu o zaplacení částky 639.226,- Kč s příslušenstvím zamítl; ve výroku jímž byla žaloba v rozsahu částky 136.774,- Kč s příslušenstvím zamítnuta, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Zcela se ztotožnil s důvody, které vedly soud prvního stupně k částečnému zamítnutí žaloby. Shodně s ním vyšel ze zjištění, že dne 22. 3. 2000 byla mezi účastníky uzavřena smlouva o nájmu uvedené nemovitosti na dobu jednoho roku za měsíční nájemné ve výši 80.000,- Kč. Při podpisu smlouvy žalovaná poskytla žalobcům zálohu na nájemné ve výši 160.000,- Kč, jež měla pokrýt období prvních dvou měsíců nájemního vztahu. Žalobci (jako pronajímatelé) se zavázali na svůj náklad provést do třiceti dnů od uzavření smlouvy v domě úpravy vymíněné žalovanou v dodatku č. 2 smlouvy, přičemž o dobu případného prodlení s provedením těchto úprav se prodlužovala doba nájmu; za dobu do provedení úprav ztráceli žalobci nárok na nájemné a žalovaná nebyla povinna pronajatou nemovitost převzít. V situaci, kdy odvolací soud považoval tuto smlouvu za platnou, dovodil, že žalobci nemají podle bodu 1. článku VIII. smlouvy nárok na nájemné, neboť nezajistili na svůj náklad provedení dohodnutých úprav. Dne 27. 3. 2001 sice došlo k provedení poslední úpravy předmětu nájmu, jíž byla revize elektrických zařízení, kterou na svůj náklad obstarala žalovaná. Žalobcům tudíž nájemné nenáleží ani za dobu po 28. 3. 2001. Jejich nárok na vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti v období od 1. 10. 2001 do vyklizení rovněž neobstojí, neboť výpověď z nájmu, kterou dali žalované pro neplacení nájemného, není platná a žalovaná nemovitost i po 1. 10. 2001 užívala na základě smlouvy. Protože žalobci nesplnili smluvní povinnost zajistit požadované úpravy, nebyla žalovaná povinna platit nájemné. Výtky žalobců namířené proti výkladu bodu 1. článku VIII. nájemní smlouvy neshledal odvolací soud důvodnými. Podle protokolu o předání nemovitosti ze dne 10. 4. 2000 žalovaná nemovitost převzala a nastěhovala se do ni přesto, že nebyly provedeny úpravy podle dodatku č. 2 nájemní smlouvy; nájemné podle článku IV. bodů 4. a 5. smlouvy přitom až do ledna 2001 řádně platila. Pro přetrvávající „závady“ nájemné s odvoláním se na bod 1. článku VIII. smlouvy o nájmu přestala platit až v únoru 2001.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci (dále též „dovolatelé“) dovolání, jehož přípustnost dovozují z §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. odvolacímu soudu vytkli, že jeho rozhodnutí je založeno na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným shledávají výklad bodu 1. článku VIII. věty druhé smlouvy. Mají zato, že smyslem a účelem tohoto ujednání obsaženého v této části smlouvy, podle něhož o prodlení pronajímatele s provedením úprav se prodlužuje doba nájmu sjednaná v ustanovení III. 1. a III. 2. této smlouvy, za dobu do provedení úprav nepřísluší pronajímateli nájemné a do provedení úprav není nájemce povinen prostory specifikované v čl. II. této smlouvy převzít, bylo zprostit žalovanou povinnosti platit nájemné pouze v případě, kdy v důsledku jejich prodlení s provedením úprav nepřevezme dotčenou nemovitost (předmět nájmu); jiný výklad citovaného smluvního ujednání je v rozporu se skutečnou vůlí účastníků smlouvy (nebylo úmyslem smluvních stran sjednat bezplatné užívání nemovitosti žalovanou i v situaci neprovedení dohodnutých úprav nemovitosti žalobci). Odvolací soud vyložil bod 1. článku VIII. smlouvy izolovaně od zbývajícího obsahu smlouvy. Bod 4. článku IV. smlouvy o nájmu vyjadřuje svázanost započtení složené zálohy na nájemné s okamžikem předání nemovitosti. Žalovaná od okamžiku protokolárního převzetí nemovitosti (tj. od 10. 4. 2000) až do února 2001 předmět nájmu užívala a po tuto dobu platila sjednané nájemné. Dovolatelé mají zato, že smluvní ujednání v bodě 1. článku VIII. je neplatné pro neurčitost, neboť jeho rozdílný výklad nelze odstranit ani za použití §35 obč. zák. Z těchto důvodů navrhli, aby dovolací soud zrušil rozsudky soudů obou stupňů a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaná navrhla odmítnutí, resp. zamítnutí dovolání. Protože jazykový výklad smlouvy koresponduje s vůlí účastníků smlouvy, neobstojí žalobci vymezený dovolací důvod. Žalovaná zdůrazňuje, že měla zájem na realizaci požadovaných úprav nemovitosti a chtěla mít možnost, ať již budou úpravy provedeny před převzetím nebo nikoliv, převzít nemovitosti bez ohledu na tuto skutečnost. Oprávnění neplatit nájemné zpočátku nevyužila s ohledem na zachování dobrých vztahů s žalobci. Teprve poté, co se problémy s užíváním nemovitosti stupňovaly a žalobci je neřešili, neviděla jiného východiska, než neplacením nájemného docílit řešení vzniklého stavu. Dotčené ujednání smlouvy nemůže být neplatné jen proto, že si jeho obsah účastníci vykládali odlišně.
Podle článku II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (t. j. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na den, kdy bylo napadené rozhodnutí vydáno, bylo tedy v řízení o dovolání postupováno podle občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“).
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští. Proto se Nejvyšší soud ČR jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnými osobami, zabýval nejprve tím, zda jde o dovolání přípustné.
Žalobci dovoláním napadají dva výroky ve věci samé, které mají – z hlediska přípustnosti dovolání – odlišný režim. Zatímco dovolání proti měnícímu výroku je vždy přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a v případě takového dovolání lze uplatnit všechny zákonem předpokládané dovolací důvody, lze o přípustnosti dovolání proti výroku, jímž byl potvrzen zamítavý výrok rozsudku soudu prvního stupně [s ohledem na to, že šlo o prvý rozsudek soudu prvního stupně ve věci, takže nepřipadá v úvahu přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř.], uvažovat jen v intencích §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Podle §237 odst. 3 o. s. ř. má rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Jelikož při přezkumu měnícího výroku napadeného rozsudku, proti němuž je dovolání zcela nepochybně přípustné, se musí dovolací soud zabývat mimo jiné otázkou správnosti právního posouzení věci odvolacím soudem, která má význam i pro posouzení přípustnosti dovolání proti výroku potvrzujícímu, přezkoumal dovolací soud (poté, co shledal, že jsou splněny podmínky uvedené v §241 odst. 1 a 4 a v §241a odst. 1 o. s. ř.) podle §242 odst. 3 o. s. ř. nejprve výrok, jímž odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu v rozsahu částky 639.226,- Kč s příslušenstvím zamítl. Žalobci nenamítají, že řízení bylo postiženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., případně jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlédne, i když nebyly v dovolání uplatněny, a ani z obsahu spisu nic takového neplyne. Dovolací soud se proto zabýval jen výslovně uplatněným dovolacím důvodem, jak jej žalobci obsahově vymezili.
V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, žalobci zpochybnili závěr, že žalovaná nebyla v rozhodném období povinna platit nájemné pro prodlení žalobců s úpravou předmětu nájmu, k němuž odvolací soud dospěl výkladem smluvního ujednání obsaženého v bodu 1. článku VIII. nájemní smlouvy.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Citované ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Citovaná výkladová pravidla se uplatní zejména v situaci, kdy účastníci řízení interpretují obsah smluvních ujednání odlišným způsobem; taková situace ovšem bez dalšího neznamená, že právní úkon vyložit nelze, neboť jejich zájmy a postoje projevené v průběhu soudního řízení již nemusejí odpovídat vůli, kterou projevili při právním úkonu. Teprve v případě, že pojmy použité při jazykovém vyjádření obsahu úkonu jsou natolik nejednoznačné či nejasné, že z nich nelze ani s přihlédnutím k vůli účastníků usuzovat na záměr, jenž měly naplnit, může být opodstatněn závěr o neurčitosti právního úkonu podle §37 obč. zák.
Žalobci tvrdí, že skutečnou vůlí účastníků smlouvy ze dne 22. 3. 2000 bylo sjednat výluku z povinnosti platit nájemné jen v případě nepřevzetí a faktického neužívání sporné nemovitosti žalovanou; převzala-li žalovaná nemovitost podle předávacího protokolu ze dne 10. 4. 2000, nemohla se zprostit povinnosti platit nájemné i když nebyly do data předání hotovy sjednané úpravy nemovitosti.
Jak vyplývá z obsahu bodu 1 článku VIII. smlouvy o nájmu, je projev vůle účastníků z hlediska jeho jazykového vyjádření nejednoznačný a připouští dvojí možný výklad; lze jej vyložit nejen tak, že žalobci nemají právo na nájemné za dobu do provedení dohodnutých úprav nemovitosti (výklad zastávaný žalovanou), ale i tak, že do provedení úprav není žalovaná povinna platit nájemné, nepřevezme-li nemovitost (výklad podaný žalobci). V pořadí druhý výklad smluvního ujednání ovšem znamená, že převzala-li žalovaná před provedením žádaných úprav pronajatou nemovitost, nezbavilo ji neprovedení úprav povinnosti platit nájemné. Odvolací soud při výkladu obsahu bodu 1 článku VIII. smlouvy o nájmu hodnotil tam sjednaná práva a povinnosti smluvních stran jen z pohledu gramatického výkladu. Kromě výkladu gramatického (event. logického a systematického) je možno při výkladu právního úkonu ve smyslu §35 odst. 2 obč. zák. usuzovat na vůli účastníků smlouvy také s přihlédnutím k následnému chování těchto smluvních stran (k tomu srovnej obdobně rozsudek NS ČR ze dne 27. dubna 2006, sp. zn. 33 Odo 938/2004). Platila-li žalovaná žalobcům sjednané nájemné od předání nemovitosti (tj. od 10. 4. 2000) až do ledna 2001, musela smluvní ujednání pod bodem 1 článku VIII. smlouvy o nájmu chápat shodně jako žalobci a její současné tvrzení o důvodech, pro které nájemné od února 2001 neplatila, se jeví jako účelové. Nelze proto než uzavřít, že odvolací soud obsah právního úkonu vyložil nesprávně.
Žalobci obsahově (§41 odst. 2 o. s. ř.) zásadní právní význam napadeného rozhodnutí odvolacího soudu přisuzují právě výkladu právního úkonu podle §35 odst. 2 obč. zák., tedy namítají, že řešení této právní otázky je v rozporu s hmotným právem a v té souvislosti uplatňují dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Protože odvolací soud, jak již bylo shora rozvedeno, při řešení této otázky pochybil, je dán zásadní právní význam napadeného rozhodnutí a dovolání je podle §237 odst.1 písm. c) o. s. ř. přípustné i proti potvrzujícímu výroku rozsudku odvolacího soudu.
Vyložil-li odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) smluvní ujednání obsažené v bodu 1 článku VIII. smlouvy o nájmu jen na základě jazykového výkladu, aniž přihlédl k pozdějšímu chování účastníka tohoto právního úkonu (žalované), je jeho právní posouzení neúplné a tudíž nesprávné. Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl dovolateli užit opodstatněně a dovolacímu soudu nezbylo než rozsudek odvolacího soudu zrušit (§243b odst. 2 věta za středníkem o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, bylo zrušeno i toto rozhodnutí a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta druhá o. s. ř.).
Podle §226 odst. 1 ve spojení s §243d odst. 1 věty první o. s. ř. bude v dalším průběhu řízení soud prvního stupně (odvolací soud) vázán právním názorem vysloveným v tomto rozsudku. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. července 2007
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu