ECLI:CZ:NS:2011:23.CDO.1983.2010.1
sp. zn. 23 Cdo 1983/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Zdeňka Dese a soudců JUDr. Kateřiny Hornochové a JUDr. Ing. Pavla Horáka, Ph.D. ve věci žalobkyně Dopravní podnik hl. m. Prahy, akciová společnost, se sídlem v Praze 9, Sokolovská 217/42, PSČ 190 22, identifikační číslo osoby 00005886, zastoupené Mgr. Bc. Davidem Michalem, advokátem, se sídlem v Praze 5, Radlická 28/663, proti žalované PRINCESS CZECH s.r.o., se sídlem v Praze 2, Záhřebská 29, identifikační číslo osoby 25665626, zastoupené JUDr. Hanou Heroldovou, advokátkou, se sídlem v Praze 1, Jungmannova 24, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 27 C 431/2008, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna 2010, č. j. 19 Co 543/2009-119, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. ledna 2010, č. j. 19 Co 543/2009-119 se zrušuje a věc se vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 8 rozsudkem ze dne 8. října 2009, č.j. 27 C 431/2008-89, vyhověl žalobě na vyklizení nebytových prostor, uložil žalované vyklidit nebytové prostory – provozovnu o rozloze 44,4 m2 s příslušenstvím nacházející se ve vestibulu metra trasy C – stanice Ládví v Praze, jejichž půdorys je v plánku, který je součástí uvedeného rozsudku, vyznačen žlutě a označen číslicí 12 v kroužku (výrok I.) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II.).
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že účastníci řízení dne 9. prosince 1998 uzavřeli „Smlouvu o výstavbě a nájmu provozoven č. 10/99/NPDP“ (dále též jen „Smlouva“) a k ní uzavřeli dne 16. dubna 1999 dodatek č. 1, 23. května 2000 dodatek č. 2, 1. října 2001 dodatek č. 3, 17. února 2003 dodatek č. 4, 28. července 2003 dodatek č. 5 a 19. srpna 2004 dodatek č. 6. Žalobkyně vystavila žalované fakturu na nájemné za užívání prostor ve stanicích metra za období od 1. července 2007 do 30. září 2007 a období od 1. ledna 2009 do 31. března 2009 a vyzvala žalovanou dopisem ze dne 30. srpna 2007 k vyklizení výše specifikované provozovny. Provozovna o rozloze 44,4 m2 s příslušenstvím nacházející se ve vestibulu metra trasy C – stanice Ládví v Praze (dále jen „provozovna“) byla pravomocně zkolaudována ke dni 19. srpna 2004.
Soud prvního stupně posoudil věc podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a podle zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.“). Soud prvního stupně dospěl k závěru, že Smlouva je, co se týče nájmu nebytových prostor, neplatná, a to z důvodu, že neobsahovala předmět nájmu, jelikož nebytové prostory v ní uvedené, které měly být pronajaty, nebyly v okamžiku uzavření smlouvy ještě vybudovány. Z ustanovení §3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. plyne, že předmět nájmu musí být určen a existovat již v okamžiku uzavření smlouvy, nikoliv později. Dle soudu prvního stupně na tom nic nemění ani fakt, že Smlouva měla být uzavřena s odkládací podmínkou, jelikož na její splnění nelze vázat platnost smlouvy. Soud prvního stupně uzavřel, že pokud Smlouva neobsahovala předmět nájmu, jako jednu z předepsaných podstatných náležitostí, pak je, co se týče nájmu nebytových prostor, neplatná dle ustanovení §3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb., a to neplatná absolutně bez možnosti zhojení. Zhojit neplatnost Smlouvy nemohou ani její dodatky. Žalovaná tedy užívá předmětnou provozovnu bez právního důvodu. Z důvodu nadbytečnosti se již soud prvního stupně dále nezabýval možnými důsledky vypuštění ujednání o nájemném provedeném dodatkem č. 2 ke Smlouvě.
Z výše uvedených důvodů soud prvního stupně žalobě vyhověl a uložil žalované na základě ust. §126 odst. 1 obč. zák., aby specifikovanou provozovnu vyklidila.
K odvolání žalované Městský soud v Praze, jako soud odvolací, rozsudkem ze dne 13. ledna 2010, č.j. 19 Co 543/2009-119, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů.
Odvolací soud podle obsahu odůvodnění rozsudku vyšel ze skutkových závěrů soudu prvního stupně. Odvolací soud však, oproti soudu prvního stupně, dospěl k odlišnému právnímu závěru o platnosti Smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení.
Dle odvolacího soudu je nepochybné, že se jedná o smlouvu kombinovanou, jednak smlouvu nepojmenovanou o výstavbě, jednak smlouvu o nájmu nebytových prostor. Odvolací soud uvedl, že pokud jde o konkrétní provozovnu ve stanici metra Ládví, není mezi účastníky sporu o tom, že v době uzavření původní smlouvy neexistovala, když neexistovala ani sama stanice metra Ládví, tudíž na ni ani Smlouva nemohla pamatovat. Proto se účastníci dodatkem č. 5 dohodli na její výstavbě a následně dodatkem č. 6 na jejím předání do nájmu žalované. Podle názoru odvolacího soudu je nutno obě listiny, jak původní text Smlouvy, tak i dodatek, posuzovat společně. V dodatcích č. 5 a č. 6 je předmět nájmu zcela přesně specifikován. Odvolací soud uzavřel, že je nutno původní smlouvu z roku 1998 posoudit z hlediska projevené vůle účastníků jako smlouvu „rámcovou“, která bude dodatečnými ujednáními dále doplňována a konkretizována, což také účastníci realizovali.
Odvolací soud se dále zabýval dalšími předepsanými náležitostmi smlouvy o nájmu nebytových prostor podle ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. Uvedl, že jelikož se účastníci na výstavbě a nájmu provozovny ve stanici Ládví dohodli až v roce 2003, nelze náležitosti smlouvy hodnotit z perspektivy právní úpravy platné do 3. prosince 1999, tedy vyžadovat souhlas národního výboru s nájmem. K námitce žalobkyně ohledně neplatnosti smlouvy o nájmu z důvodu, že dodatkem č. 2 bylo vypuštěno ujednání o základní výši nájemného, konstatoval, že takový dodatek ke smlouvě, kterým by došlo k odstranění jedné z jejích podstatných náležitostí, je neplatný dle ustanovení §39 obč. zák.
Odvolací soud na základě výše uvedeného uzavřel, že je nepochybné, že nájemní smlouva, o níž ve sporu jde, obsahuje všechny zákonem č. 116/1990 Sb. předepsané náležitosti.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, odkazujíc co do jeho přípustnosti na ustanovení §237 odst. 1 písm. a) občanského soudního řádu (dále též jen „o. s. ř.“) a co do důvodu na ustanovení §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., tedy že napadené rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci. [Žalobkyně v odd. V. dovolání zjevně chybně uvádí nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení §241a odst. 2 písm. a) o. s. ř., když v odd. III. dovolání uvádí jako důvod dovolání bez odkazu na konkrétní ustanovení o. s. ř. skutečnost, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci].
Dovolatelka má za to, že Smlouva je absolutně neplatným právním úkonem a žalované tak nesvědčí žádné právo užívání výše specifikované provozovny, užívá ji bez právního důvodu a je povinna ji vyklidit. Veškeré dodatky uzavřené později ke Smlouvě byly absolutně neplatnými, resp. nicotnými právními úkony, neboť k neplatné smlouvě nelze nic dodávat. Důvody absolutní neplatnosti Smlouvy dovolatelka spatřuje ve skutečnosti, že Smlouva neobsahovala podstatné náležitosti nájemní smlouvy ve smyslu ustanovení §3 zák. č. 116/1990 Sb., a ani nikdy v budoucnu nebyla ohledně specifikované provozovny uzavřena jiná po právní stránce perfektní nájemní smlouva. Smlouva v okamžiku jejího uzavření neobsahovala specifikaci předmětu nájmu, a byla navíc uzavřena bez souhlasu národního výboru ve smyslu ustanovení §3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb. Zákon č. 116/1990 Sb., ve znění platném ke dni uzavření Smlouvy, tedy ke dni 9. prosince 1998, přitom tyto podstatné náležitosti ke vzniku platné nájemní smlouvy požaduje. Smlouva nabývá dle ustanovení čl. 9.8. platnosti dnem jejího podpisu, byla pouze odložena její účinnost ohledně nájmu jednotlivých provozoven.
Dovolatelka nesouhlasí s názorem odvolacího soudu o neplatnosti dodatku č. 2. z důvodu, že odstraňuje jednu z podstatných náležitostí smlouvy o nájmu nebytových prostor. Dodatek č. 2 byl uzavřen před uzavřením dodatku č. 6, tedy dle výkladu odvolacího soudu ještě předtím, než nájemní smlouva existovala. Jeho uzavření před dovršením procesu uzavírání nájemní smlouvy tak způsobilo, že v okamžiku uzavření dodatku č. 6 nebyla mezi smluvními stranami dostatečně určitě a srozumitelně upravena jedna z podstatných náležitostí nájemní smlouvy, a to ujednání o výši nájmu.
Dovolatelka se dále neztotožňuje s názorem odvolacího soudu, který považuje proces uzavírání nájemní smlouvy o pronájmu nebytových prostor za završený až okamžikem uzavření dodatku č. 6. Dovolatelka se domnívá, že touto interpretací soudu by bylo připuštěno obcházení zákona, neboť by strany uzavřením dodatku ke Smlouvě následně zhojily počáteční neplatnost právního úkonu (v daném případě Smlouvy). Dovolatelka namítá, že absence podstatných náležitostí Smlouvy nemůže být následně zhojena uzavřením dodatku č. 6, neboť dodatky k absolutně neplatné smlouvě jsou právně irelevantní.
Žalovaná se v obsáhlém vyjádření k dovolání ztotožňuje se závěry odvolacího soudu a žalobu označuje za účelovou. Žalovaná zejména uvádí, že smlouva o výstavbě provozovny ve stanici Ládví nebyla předmětem dohody ze dne 9. prosince 1998. Až dne 28. července 2003 účastníci sjednali, že spektrum provozoven uvedených v čl. 2.1. a 2.3. smlouvy ze dne 9. prosince 1998 se rozšiřuje o závazek předmětnou provozovnu ve stanici Ládví pro žalovanou vybudovat. Tato provozovna přitom byla již v dohodě o výstavbě ze dne 28. července 2003 (dodatek č. 5) dostatečně identifikována rozměrem i plánkem. Žalovaná zdůrazňuje, že účastníci si mohou platně sjednat smlouvu o nájmu nebytových prostor tak, že předmět nájmu učiní závislý na smlouvě o výstavbě – ustanovení §275 obch. zák., když v této smlouvě specifikují prostor, který je předmětem závazku. Stejně tak mohou sjednat i odkládací podmínku, která váže vznik smlouvy o nájmu nebytových prostor na výstavbu a kolaudaci příslušného prostoru. Dle mínění žalované postupovali účastníci při sjednávání smlouvy a určení předmětu nájmu podle ustanovení §269 odst. 3 obch. zák., předem dohodli způsob dalšího určení předmětu nájmu v písemné formě. K námitce žalobkyně ohledně nemožnosti sjednat nájem neexistující provozovny žalovaná poukazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Odo 1289/2005 a v této souvislosti označuje smlouvu ze dne 9. prosince 1998 za smlouvu nepojmenovanou. Žalovaná zastává názor, že právní vztah ze smlouvy o výstavbě a nájmu provozovny Ládví je třeba posuzovat především podle obchodního zákoníku. K tvrzení týkající se neplatnosti smlouvy pro absenci výše nájmu se žalovaná ztotožňuje s názorem odvolacího soudu, že neplatná není smlouva o výstavbě a nájmu, ale právě dodatek č. 2, a navíc je toho mínění, že dodatek č. 2 je neplatný i pro nedostatek vůle.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) shledal, že dovolání proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího soudu bylo podáno osobou oprávněnou, ve lhůtě uvedené v ustanovení §240 odst. 1 o. s. ř, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatelka je zastoupena advokátem ve smyslu ustanovení §241 odst. 1 o. s. ř. a jím bylo dovolání též sepsáno (§241 odst. 4 o. s. ř.).
Dovolací soud poté, co posoudil dovolání jako přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., dospěl k závěru, že dovolání je i důvodné.
Nejvyšší soud nejprve posuzoval, zda řízení netrpí vadami uvedenými v §229 odst. 1 a §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., popřípadě jinými vadami, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Tyto vady se z obsahu spisu nepodávají a ani dovolatelka netvrdí, že by řízení bylo těmito vadami zatíženo.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V projednávané věci odvolací soud nesprávně aplikoval ustanovení §3 zák. č. 116/1990 Sb., když dospěl k závěru, že „náležitosti předmětné smlouvy o nájmu nelze hodnotit z perspektivy právní úpravy platné do 2. prosince 1999, tzn. vyžadovat souhlas národního výboru s nájmem“.
Odvolací soud posoudil smlouvu z roku 1998 z hlediska v ní projevené vůle účastníků jako smlouvu „rámcovou“, která bude dodatečnými ujednáními dále doplňována a konkretizována. Uvedl, že smlouva o nájmu byla uzavřena až okamžikem uzavření příslušného dodatku a že obě listiny je tedy nutno posuzovat společně.
Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne 9. prosince 1998 je však třeba posuzovat podle právních předpisů účinných v době uzavření této smlouvy, zejména podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění zákonů č. 529/1990 Sb., č. 229/1991 Sb. a č. 540/1991 Sb., tedy podle zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve znění účinném do 2. prosince 1999 (dále též jen „zákon č. 116/1990 Sb.“).
Podle ustanovení §3 zák. č. 116/1990 Sb., ve znění účinném do 2. prosince 1999, může pronajímatel nebytový prostor přenechat k užívání jinému smlouvou o nájmu (odstavec 1). Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen (odstavec 2). Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak (odstavec 3). Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná (odstavec 4).
Podle §39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům. Neplatnost právního úkonu podle §39 obč. zák. je neplatností absolutní. Absolutní neplatnost právního úkonu působí přímo ze zákona (ex lege) a od počátku (ex tunc), takže subjektivní občanská práva a občanskoprávní povinnosti z takového úkonu vůbec nevzniknou. Soud přihlíží k absolutní neplatnosti právního úkonu i bez návrhu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. října 2006, sp. zn. 26 Cdo 2064/2006). Dovolenost předmětu právního úkonu je přitom nutno posuzovat podle právního stavu, jaký zde byl v době, kdy byl právní úkon učiněn. Okolnost, že následně došlo ke zrušení či změně obecně závazného právního předpisu, s nímž byl právní úkon v rozporu, nemůže vést k odstranění následků stanovených v ustanovení §39 obč. zák. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. února 2001, sp. zn. 26 Cdo 586/99, uveřejněný v Souboru rozhodnutí Nejvyššího soudu, C. H. Beck, svazek 3, C 266, str. 75 a násl.).
Podle §3 odst. 2 věty druhé a třetí zákona č. 116/1990 Sb., ve znění účinném před novelou provedenou zákonem č. 302/1999 Sb., místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. (Od účinnosti zákona č. 367/1990 Sb., o obcích (obecní zřízení), rozhoduje o udělení tohoto souhlasu orgán obce v přenesené působnosti, jménem obce pak vykonávají působnost obecní úřady, resp. úřady městského obvodu nebo městské části.) Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen.
Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu přitom vyplývá, že nedostatek předchozího souhlasu má za následek absolutní neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor. Jde v prvé řadě o rozsudek velkého senátu občanskoprávního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, uveřejněný pod č. 7 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, z roku 2005. Nejvyšší soud zde odmítl jako nepřijatelný názor, podle kterého by soud měl po zrušení zákonného ustanovení, s nímž byl právní úkon (v dané věci smlouva o nájmu nebytových prostor) v rozporu (tj. po účinnosti zákona č. 302/1999 Sb.), vyvodit z takové okolnosti „příslušné důsledky, jak pro úvahu o udržitelnosti striktního závěru podle §39 obč. zák. (ve vztahu k dříve platnému §3 odst. 2, odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.), tak pro úvahu o rovnosti práv účastníků sporu“, neboť by ve svých důsledcích zakládal nepřípustnou pravou retroaktivitu zákona č. 302/1999 Sb. Ani z přechodného ustanovení (čl. II.) zákona č. 302/1999 Sb. není možno dovodit, že by tento zákon působil zpětně na již existující hmotněprávní vztahy v tom smyslu, že by došlo ke konvalidaci již existujících smluv o nájmu nebytových prostor, uzavřených bez souhlasu příslušného správního orgánu před nabytím jeho účinnosti. Rovněž lze poukázat na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. června 2001, sp. zn. 20 Cdo 1506/99, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2002, pod pořadovým číslem 12, podle kterého je-li smlouva o nájmu nebytových prostor absolutně neplatná (§3 odst. 2 a 4 zákona č. 116/1990 Sb. ve znění účinném v době jejího uzavření, §39 obč. zák.), nelze zamítnout žalobu na vyklizení nebytových prostor, a to ani na základě ustanovení §3 odst. 1 obč. zák.
V citovaném rozhodnutí ze dne 20. ledna 2004, sp. zn. 31 Cdo 1895/2002, Nejvyšší soud rovněž konstatoval, že podmínkou platnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor byl (před účinností zákona č. 302/1999 Sb.) předchozí souhlas, tj. souhlas daný před uzavřením smlouvy, přičemž odkázal na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. května 1999, sp. zn. 2 Cdon 1928/97, uveřejněný v příloze č. I. časopisu Soudní judikatura, ročník 2000, pod pořadovým číslem 11. Ten vyložil pojem předchozí souhlas podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 tak, že „tímto okamžikem není vznik nájmu, ale uzavření smlouvy.“ V tomto rozhodnutí je také uvedeno, že byla-li nájemní smlouva uzavřená s vedlejším ustanovením (doložkou času), podle něhož měl nájemní vztah teprve vzniknout, nelze souhlas udělený v mezidobí městským úřadem považovat za předchozí souhlas podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
Lze tedy - ve shodě s výše citovanou ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu - uzavřít, že byla-li předmětná smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 9. prosince 1998 uzavřena bez předchozího souhlasu národního výboru, resp. úřadu městské části, pak je takováto smlouva absolutně neplatná podle ustanovení §3 odst. 4 zák. č. 116/1990 Sb. Okolnost, že ustanovení §3 odst. 2 věta druhá a třetí, odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb., vyžadující tento souhlas pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy, byla zrušena zákonem č. 302/1999 Sb., nemůže vést k odstranění právních následků, jež v důsledku nesplnění této náležitosti nastaly.
Dospěl-li odvolací soud v dané věci k závěru, že předmětná nájemní smlouva uzavřená dne 9. prosince 1998 je platná, byť k ní nebyl udělen předchozí souhlas národního výboru, resp. úřadu městské části, nelze jeho právní posouzení věci pokládat za správné.
Odvolací soud navíc opomněl ustanovení §3 odst. 2, větu první, zákona č. 116/1990. Zákon č. 116/1990 Sb. se dle ustanovení §1 písm. a), věty před středníkem, vztahoval na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení. Ve smyslu ustanovení §3 odst. 2, věty první, zákona č. 116/1990 Sb. se mohly takto vymezené nebytové prostory pronajímat k účelům, ke kterým byly stavebně určeny. V poznámce pod čarou k ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. byl odkaz na ustanovení §85 odst. 1 tehdy účinného zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon).
Podle ustanovení §85 odst. 1, věty první, zákona č. 50/1976 Sb. lze stavbu užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení.
Soudní praxe (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky ze dne 27. listopadu 2003, sp. zn. 28 Cdo 1862/2003, ze dne 31. srpna 2004, sp. zn. 28 Cdo 2040/2003, nebo ze dne 31. ledna 2005, sp. zn. 28 Cdo 1528/2005, ze dne 24. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008) se již ustálila v názoru, že smlouvu o nájmu nebytových prostor lze platně uzavřít jen ohledně takových prostor, které byly ve smyslu §85 odst. 1 zák. č. 20/1976 Sb. určeny jako nebytové prostory kolaudačním rozhodnutím, případně stavebním povolením, a to jen k účelu, který byl v takovém rozhodnutí nebo povolení stanoven. Nejvyšší soud ve svém rozsudku ze dne 24. listopadu 2009, sp. zn. 26 Cdo 3714/2008 dovodil, že smlouva o nájmu nebytových prostor, jejímž předmětem jsou nezkolaudované stavby, je neplatná podle §39 obč. zák. pro rozpor se zákonem, neboť takováto nájemní smlouva se svým obsahem dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému.
V daném případě byla smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 9. prosince 1998 uzavřena současně a na téže listině se smlouvou o výstavbě, logicky tak jejím předmětem byly prostory (stavby), které v době uzavření smlouvy zkolaudovány být ještě nemohly.
Pokud tedy odvolací soud dospěl k závěru, že „nájemní smlouva, o níž ve sporu jde, obsahuje všechny zákonem č. 116/1990 Sb. předepsané náležitosti“, je tento jeho závěr nesprávný.
Obstát nemůže ani tvrzení odvolacího soudu, že smlouvu je nutno hodnotit komplexním způsobem tak, aby mohla být vykládána jako platná. Zde je třeba uvést, že podle judikatury Ústavního soudu (srov. zejména nález ze dne 14. dubna 2005, sp. zn. I. ÚS 625/2003, nález ze dne 3. srpna 2011, sp. zn. II. ÚS 3381/2010), která se promítá též do rozhodovací praxe Nejvyššího soudu (srov. např. rozsudek ze dne 27. března 2008, sp. zn. 26 Cdo 2317/2006 nebo rozsudek ze dne 30. října 2009, sp. zn. 23 Cdo 1102/2008), je základním principem výkladu smluv priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy před takovým výkladem, který neplatnost zakládá, jsou-li možné oba výklady. Tento závěr vyplývá z principu autonomie smluvních stran a z povahy soukromého práva. Existují-li tedy interpretační alternativy, z nichž jedna zakládá neplatnost smlouvy a druhá nikoliv, uplatní se pravidlo výkladu nezakládající neplatnost smlouvy. Předpokladem ovšem je, aby byl výklad nezakládající neplatnost smlouvy vůbec možný, aby se ještě jednalo o výklad. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi zdůrazňuje, že výkladem lze pouze zjišťovat obsah právního úkonu, nelze jím však projev vůle nahrazovat, měnit či doplňovat (srov. např. usnesení ze dne 7. října 1998, sp. zn. 1 Odon 110/1998, uveřejněné v časopise Soudní judikatura č. 3, ročník 1999, pod číslem 30, či rozsudek ze dne 18. listopadu 2002, sp. zn. 25 Cdo 1116/2001, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod číslem C 1627, svazek 23).
V dané věci se nejedná o případ, kdy by obsah smluvního ujednání účastníků byl nejasný a vyžadoval tak jeho výklad. Slovně vyjádřený obsah právního úkonu (smlouvy) lze vykládat podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, jen za předpokladu, že tvrzená vůle není v rozporu s jednoznačným jazykovým projevem. Tvrzení o tom, že mezi účastníky byla uzavřena „rámcová smlouva“ je v rozporu s jazykovým projevem ve smlouvě, jak byla zachycena i písemně. Posuzovaný text smlouvy o výstavbě a nájmu provozoven ze dne 9. prosince 1998 nejen že neobsahuje explicitní vyjádření vůle stran uzavřít „rámcovou smlouvu“, případně smlouvu o smlouvě budoucí, nýbrž takovou vůli z něho nelze dovodit ani nepřímo, když si účastníci sjednali toliko budoucí uzavření dodatků ke smlouvě.
Ze shora uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správný. Nejvyšší soud jej proto podle ustanovení §243b odst. 2, věty za středníkem, o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 27. září 2011
JUDr. Zdeněk Des
předseda senátu