ECLI:CZ:NS:2011:33.CDO.896.2010.1
sp. zn. 33 Cdo 896/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobců a) J. Ch. , a b) M. Ch. , zastoupených JUDr. Milanem Ostřížkem, advokátem se sídlem v Ostravě - Moravské Ostravě, Sadová 553/8, proti žalovanému L. S. , zastoupenému Mgr. Simonou Kiselovou, advokátkou se sídlem v Karviné - Fryštátu, Karola Sliwky 125, o 123.610,- Kč, vedené u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 19 C 219/2004, o dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. 9. 2009, č.j. 42 Co 237/2009-167, ve spojení s doplňujícím usnesení ze dne 14. 10. 2009, č.j. 42 Co 237/2009-176, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
V záhlaví označeným rozhodnutím krajský soud změnil rozsudek Okresního soudu v Karviné ze dne 16. 1. 2009, č.j. 19 C 219/2004-125, tak, že zamítl žalobu, jíž se žalobci domáhali po žalovaném zaplacení 123.610,- Kč, a rozhodl o nákladech řízení účastníků a státu. Odvolací soud uzavřel, že nedostatky předmětu koupě (domu č.p. 626 v R.), které žalobci (kupující) vytkli žalovanému (prodávajícímu), tj. podmáčení podlah, zdiva a napadení krovů a trámů dřevokazným hmyzem, nejsou vadami ve smyslu §597 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), takže žalobci právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nemají.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadli žalobci dovoláním. jímž – podle obsahu – uplatnili dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“). Nesouhlasí se závěrem, že vytčené nedostatky domu nejsou vadami ve smyslu §597 odst. 1 obč. zák., nýbrž projevy běžného opotřebení. Při koupi nemovitosti totiž nemohli počítat s takovými faktory opotřebení, které vycházely z jednání žalovaného, tj. z toho, že dům neudržoval a v podstatě ho znehodnocoval. U předmětu koupě, kterým je dům, se vzhledem k hranici životnosti předpokládá „kvalitní a kvalifikovaná údržba, popřípadě rekonstrukce.“ Navrhli, aby dovolací soud rozhodnutí zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Dovolání – přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. – důvodné není.
Právní posouzení je ve smyslu §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení §597 odst. 1 obč. zák., jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady; jde-li o vadu, která činí věc neupotřebitelnou, má též právo od smlouvy odstoupit.
Z hlediska skutkového stavu, který nebyl zpochybněn, vyšel – po opakování výslechu svědka Ing. K. K. – odvolací soud z toho, že na základě kupní smlouvy, uzavřené s žalovaným 17. 7. 2003, nabyli žalobci do rovnodílného podílového spoluvlastnictví dům č.p. 626, pozemky parc. č. 186 (zastavěná plocha a nádvoří) a parc. č. 188 (zahrada), vše zapsáno na listu vlastnictví č. 1023 pro katastrální území a obec R.; právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly 18. 7. 2003. Kupní cenu nemovitostí – vycházejíce z nabídky realitní kanceláře, která prodej zprostředkovávala, – sjednali účastníci poté, co si žalobci dům prohlédli, částkou 950.000,- Kč. Žalobci věděli, že předmět koupě je dům starý devadesát let (tj. na hranici životnosti), který neprošel rekonstrukcí. Dopisem z 1. 9. 2003 sdělili žalovanému, že podlaha místností domu je v důsledku spodní vody podmáčená, že spodní voda zasáhla i zdivo nad podezdívkou, což způsobila nedostatečná izolace, a že některé trámy jsou napadeny dřevokazným hmyzem. Dopisem z 28. 6. 2004 oznámili žalovanému, že podle posudku, který si nechali vypracovat, je nezbytné na odstranění vytčených vad vynaložit 267.495,60 Kč (včetně DPH). Příčinou vlhkosti byl škvárový násyp pod podlahami bez vzduchové vrstvy, tj. nedostatečná izolace, zděné základy z cihel nesahající do nezámrzné hloubky (beton se v době výstavby domu užíval jen výjimečně), přítomnost spodní vody a nevhodný svod dešťové vody do základů. Napadení krovů dřevokazným hmyzem je u domů daného stáří běžné.
Ustanovení §597 odst. 1 obč. zák. upravuje (objektivní) odpovědnost prodávajícího za skryté nebo zjevné vady existující v době uzavření kupní smlouvy (§588 obč. zák.), na které prodávající kupujícího neupozornil. Je výrazem konstantní soudní praxe, že za vadu ve smyslu shora uvedeného ustanovení se považuje nedostatek takové vlastnosti, která se u movitých či nemovitých věcí téhož druhu a stáří obecně předpokládá a jejíž absencí je možnost využití věci podstatně snížena. Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo jen o projev běžného opotřebení (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1988, sp. zn. 3 Cz 59/88, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek 6/1990 pod č. 24, ze dne 27. 3. 1991, sp. zn. 7 Cz 12/91, uveřejněný v Bulletinu Nejvyššího soudu ČR 1/1992 pod č. 5, ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 33 Odo 956/2002, a ze dne 31. 3. 2004, sp. zn. 32 Odo 976/2002).
Závěru odvolacího soudu, že vytčené nedostatky představují běžné opotřebení, které vzhledem ke stanovené nebo obvyklé době životnosti domu odpovídají jeho stáří, provedeným (neprovedeným) rekonstrukcím a běžnému způsobu užívání i údržby, nelze z pohledu výše uvedené judikatury nic vytknout. To, že při jednání o koupi domu, žalobci neměli k dispozici žádný znalecký posudek, který by jim byl ku pomoci při stanovení kupní ceny, a že nebyli s to bez odborných znalostí stavebně technický stav domu posoudit, je z pohledu právní kvalifikace nároku na slevu z ceny nerozhodné.
Protože se dovolatelům prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu správnost napadeného rozhodnutí zpochybnit nepodařilo, Nejvyšší soud – při vyloučení vad řízení vyjmenovaných v §242 odst. 3, větě druhé, o.s.ř. – dovolání bez nařízení jednání (§243a odst. 1, věta první, o.s.ř.) zamítl (§243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
O nákladech dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. (žalovanému náklady v tomto stadiu řízení /podle obsahu spisu/ nevznikly a žalobci na jejich náhradu právo nemají).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 28. července 2011
JUDr. Pavel Krbek, v. r.
předseda senátu