ECLI:CZ:NS:2012:33.CDO.2572.2010.1
sp. zn. 33 Cdo 2572/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobce J. V., Dipl. mngr., MBA , zastoupeného JUDr. Tomášem Leuchterem, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Poříčí 1079/3a, proti žalované REALITY 21, s.r.o. se sídlem v Praze 1, Na Poříčí 1071/17, zastoupené Mgr. Petrem Lešetickým, advokátem se sídlem v Praze 1, Na Poříčí 1071/17 , o 70.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 27 C 5/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. února 2010, č.j. 19 Co 494/2009-99, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. února 2010, č. j. 19 Co 494/2009-99, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 19. února 2009, č. j. 27 C 5/2008-62, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 1 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 19. února 2009, č. j. 27 C 5/2008-62, zamítl žalobu o zaplacení 70.000,- Kč se „zákonným“ úrokem z prodlení, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Vyšel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 4. 12. 2006 smlouvu o rezervaci bytové jednotky (dále jen „smlouva“ nebo „smlouva o rezervaci“). Po konstatování, že žalobce (zákazník) si z nabídky žalované (realitní kanceláře) vybral blíže specifikovanou bytovou jednotku, která vznikne na základě smlouvy o výstavbě ze dne 21. 12. 2005 formou půdní vestavby (§I smlouvy) v domě ve spoluvlastnictví společnosti LIKAR Reality s. r. o., se žalobce zavázal, že uzavře bez zbytečného odkladu, nejpozději do konce rezervační lhůty podle §III (tj. do 31. 12. 2006) s vlastníkem předmětného bytu smlouvu budoucí o smlouvě o převodu bytové jednotky, při sjednané kupní ceně 48.193,- Kč/m2 vč. DPH, čili 2.000.000,- Kč (§II.) Zároveň převzal závazek (viz §II. odst. 5 smlouvy), že na důkaz svého rozhodnutí zaplatí nejpozději do 6. 12. 2006 realitní kanceláři (na blíže specifikovaný účet) rezervační poplatek ve výši 70.000,- Kč, který je součástí kupní ceny a který bude v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou mezi realitní kanceláří a budoucím vlastníkem předmětného bytu (viz zákazník), v případě splnění podmínky ve smyslu §IV. odst. 1 započten na úhradu provize realitní kanceláře (žalované). Žalovaná se zavázala použít rezervační poplatek při splnění smluvního ujednání podle §II. na úhradu své provize (§IV. odst. 1 smlouvy). Současně bylo dohodnuto, že při „nesplnění závazků ze strany zákazníka propadá zaplacený rezervační poplatek jako smluvní pokuta realitní kanceláři“ (§IV. odst. 2 smlouvy). Podle §II. odst. 7 smlouvy se žalovaná zavázala a) nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětný byt, b) oznamovat zájemcům o něj, že v rezervační lhůtě není k dispozici, c) vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, d) zajistit potřebné doklady z katastru nemovitostí, poskytnout právní servis ke kupní smlouvě či jiné související smlouvě včetně právní konzultace k těmto návrhům a e) sdělovat bez zbytečného odkladu zákazníkovi okolnosti důležité pro uzavření smlouvy. Dne 5. 12. 2006 uzavřela žalovaná se společností LIKAR Reality s. r. o. jako zájemcem zprostředkovatelskou smlouvu o obstarání uzavření kupní smlouvy s třetí osobou o převodu vlastnictví k totožné bytové jednotce; smlouva obsahuje informaci, že dne 4. 12. 2006 žalovaná uzavřela smlouvu o rezervaci s rezervační lhůtou do 31. 12. 2006 s tím, že byla složena záloha ve výši 70.000,- Kč. Po e-mailové korespondenci mezi žalobcem a zástupcem žalované JUDr. Š. a Ing. S. H. byla žalobci 21. 12. 2006 předložena konečná verze smlouvy o smlouvě budoucí se společností LIKAR Reality s. r. o. respektující požadavek zajištění žalobcem vkládaných peněz, kterou žalobce odmítl akceptovat. Navrhované zajištění nepovažoval za dostačující a domáhal se jištění své investice bankovní zárukou. Budoucí prodávající byl k 21. 12. 2006 připraven k podpisu smlouvy, ovšem jednání o smlouvě se protáhla až do roku 2007. Jelikož nedošlo k uzavření označené smlouvy ani k převodu vlastnictví k vystavěné bytové jednotce, vyzval žalobce žalovanou k vrácení složeného rezervačního poplatku. To žalovaná odmítla s odůvodněním, že k nenaplnění smlouvy ze dne 4. 12. 2006 došlo z důvodů spočívajících na straně žalobce a nikoli na její straně a že sporná částka jí náleží z titulu smluvní pokuty. Soud prvního stupně uzavřel, že žalobce, ač poučen podle §118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), neunesl břemeno tvrzení ani břemeno důkazní ve vztahu k tvrzení, že smlouva o smlouvě budoucí nebyla uzavřena výlučně z důvodů spočívajících na straně žalované.
Po právní stránce soud prvního stupně posoudil smlouvu o rezervaci jako platnou nepojmenovanou smlouvu podle §51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“). Dospěl k závěru, že žalobce nemá právo na vrácení rezervačního poplatku, neboť jeho vinou nedošlo k uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a naplnila se tak podmínka, za níž složená částka propadá jako smluvní pokuta ve prospěch žalované, sjednaná v §IV. odst. 2. smlouvy o rezervaci.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 10. února 2010, č. j. 19 Co 494/2009-99, rozhodnutí soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a ve shodě s ním - se znalostí závěrů vyjádřených v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002 - dovodil, že rezervační smlouva je platná, přičemž žalobce zmařil uzavření smlouvy o budoucí smlouvě, a proto rezervační poplatek propadl ve prospěch žalované. Smlouva netrpí neurčitostí (§37 obč. zák.) a není neplatná podle §39 obč. zák. ve spojení s §56 obč. zák. Nepřípadným shledal odkaz na citované rozhodnutí Nejvyššího soudu; byla-li rezervační smlouva uzavřena mezi subjekty odlišnými od účastníků zamýšlené smlouvy o smlouvě budoucí a následné kupní smlouvy, nepůsobí tato skutečnost neplatnost rezervační smlouvy. Žalobce projevil zájem o koupi bytové jednotky, kterou nabízela žalovaná za svého klienta – LIKAR Reality s. r. o., přitom věděl, že bytová jednotka vznikne výstavbou, seznámil se s textem smlouvy o smlouvě budoucí a za tohoto stavu se zavázal uzavřít s budoucím prodávajícím do 31. 12. 2006 smlouvu o smlouvě budoucí. Žalobci se dostalo od žalované podle smlouvy ze dne 4. 12. 2006 slíbené exkluzivity, právní pomoci, informací i součinnosti směřující k uzavření smlouvy.
Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce (dále též „dovolatel“) dovoláním. Prostřednictvím dovolacího důvodu uvedeného v ustanovení §241a odst. 2 písm. b) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „o. s. ř.“), zpochybnil závěr, že žalované svědčí právo na smluvní pokutu odpovídající výši rezervačního poplatku. Odvolacímu soudu vytkl, že se odchýlil od dosavadní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu. S odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 330/2002 nadále prosazuje názor o absolutní neplatnosti rezervační smlouvy, jestliže jej zavazovala k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nikoli s žalovanou, ale se třetí osobou. Takové ujednání odporuje §50a obč. zák. a postrádá dohodu o podstatných náležitostech smlouvy o smlouvě budoucí.
Dovolání je přípustné, protože směřuje proti rozhodnutí, které má ve věci samé po právní stránce zásadní význam [§237 odst. 1 písm. c), odst. 3 o. s. ř.]; ten je dán tím, že odvolací soud posoudil otázku, zda má žalobce právo na vrácení složeného rezervačního poplatku, v rozporu s dosavadní rozhodovací praxí Nejvyššího soudu.
Právní posouzení je ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Žalovaná si částku 70.000,- Kč, jejíž zaplacení se žalobce domáhá, ponechala jako smluvní pokutu, na kterou jí měl vzniknout nárok podle §IV. odst. 2 smlouvy o rezervaci, neboť žalobce ve lhůtě do 31. 12. 2006 neuzavřel se třetí osobou – společností LIKAR Reality s. r. o. smlouvu o budoucí smlouvě o převodu bytové jednotky vzniklé výstavbou.
Podle textu smlouvy o rezervaci představuje částka 70.000,- Kč, kterou žalobce poukázal na účet žalované, „rezervační poplatek“, jako „důkaz svého rozhodnutí dostát tomuto závazku (§II. odst. 5.), tj. uzavřít bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty podle §III. této smlouvy s vlastníkem předmětného bytu smlouvu budoucí o smlouvě o převodu vlastnictví jednotky, při sjednané kupní ceně 48.193,- Kč/m2, čili 2,000.000,- Kč“ (§II odst. 1). Smlouva obsahuje rovněž ujednání (§II. odst. 5), že tento rezervační poplatek „je součástí kupní ceny a bude v souladu se zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou mezi realitní kanceláří a budoucím vlastníkem předmětného bytu (...) v případě splnění podmínky ve smyslu §IV. odst. 1 započtena na úhradu provize realitní kanceláře“ . Z obsahu rezervační smlouvy a zprostředkovatelské smlouvy ze dne 5. 12. 2006 (dále jen „zprostředkovatelská smlouva“) uzavřené mezi žalovanou a společností LIKAR Reality s. r. o. (čl. III odst. 1 a 2 zprostředkovatelské smlouvy) vyplývá, že složená částka byla žalobcem poskytnuta nikoli jako protiplnění k závazkům žalované (§II odst. 7 rezervační smlouvy), nýbrž jí byla předána za účelem jejího započtení na budoucí kupní cenu za bytovou jednotku, tedy za účelem výplaty třetí osobě, a až následně k úhradě provize žalované při realizovaném obchodu (uzavření smlouvy o smlouvě budoucí).
Podle §39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu, nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Vycházeje z již zmiňovaného rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. května 2004, sp. zn. 33 Odo 330/2002, nelze než zopakovat, že smlouva ze dne 4. 12. 2006 je nepojmenovanou smlouvou podle §51 obč. zák. Žalovaná se v ní (předmětem jejíž podnikatelské činnosti je i realitní činnost – tj. zprostředkování koupě a prodeje nemovitostí, bytových jednotek a nebytových prostor) zavázala a) nenabízet po dobu rezervační lhůty předmětný byt, b) oznamovat zájemcům o tento byt, že v rezervační lhůtě není k dispozici, c) vyvíjet činnost směřující k uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky, d) zajistit potřebné doklady z katastru nemovitostí (příslušné listy vlastnictví a nabývací tituly jejich stávajících vlastníků), poskytnout právní servis ke kupní smlouvě či jiné související smlouvě včetně právní konzultace k těmto návrhům a e) sdělovat bez zbytečného odkladu zákazníkovi okolnosti důležité pro uzavření smlouvy; žalobce v ní převzal závazek uzavřít bez zbytečného odkladu, nejpozději však do konce rezervační lhůty podle §III. rezervační smlouvy, s vlastníkem předmětného bytu smlouvu o budoucí smlouvě o převodu vlastnictví jednotky za dohodnutou cenu ve výši 2,000.000,- Kč.
S odvolacím soudem se nelze ztotožnit, že obecné závěry obsažené v citovaném rozsudku Nejvyššího soudu nejsou aplikovatelné v souzené věci. Smlouva o rezervaci obsahuje tři z hlediska právního posouzení věci relevantní ujednání. V prvním se žalobce jako budoucí kupující (zákazník) vůči žalované jako zprostředkovateli prodeje (viz §I. odst. 1 rezervační smlouvy) zavazuje uzavřít do určité doby smlouvu o smlouvě budoucí o převodu vlastnictví k teprve vznikající bytové jednotce s jejím budoucím vlastníkem (tj. třetí osobou), v druhém se zavazuje zaplatit žalované rezervační poplatek ve výši 70.000,- Kč, který má být součástí budoucí kupní ceny, a ve třetím souhlasí s tím, že při nesplnění svých závazků (rozuměj uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí se třetí osobou a zaplatit rezervační poplatek) „propadá“ zaplacený rezervační poplatek jako smluvní pokuta žalované.
Nelze přehlédnout, že povinnost uzavřít v rezervační lhůtě smlouvu o smlouvě budoucí s třetí osobou označenou jako „vlastník předmětného (dosud neexistujícího) bytu“ , je závazkem zavazujícím jen účastníky nepojmenované (rezervační) smlouvy, který nemůže být považován za závazek uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí ve prospěch třetího (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. listopadu 2005, sp. zn. 33 Odo 824/2005), jelikož k tomu nesměřovala vůle účastníků smlouvy, navíc onen třetí není v rezervační smlouvě nezaměnitelně označen a dohodou, jíž nebyl účastníkem, není ani vázán.
Stejně jako ve věci sp. zn. 33 Odo 330/2002 je nepojmenovaná smlouva ze dne 4. 12. 2006 (se zřetelem k provázanosti a vzájemné podmíněnosti vzájemných práv a povinností) neplatná, neboť naplňuje důvody neplatnosti právního úkonu podle §39 obč. zák. Porušuje totiž zákaz vyslovený v §51 obč. zák. neodporovat účelu zákona, jímž je v případě smlouvy o uzavření budoucí smlouvy podle §50a obč. zák. založení smluvní povinnosti jednoho či obou jejích účastníků. Smlouva uzavřená mezi stranami sporu dne 4. 12. 2006 neobsahuje žádný vynutitelný (hlavní) závazek. Zaváže-li se totiž někdo k uzavření smlouvy (jako dvoustranného právního úkonu), lze tuto jeho povinnost vymáhat pouze žalobou na nahrazení projevu vůle (§161 odst. 3 o. s. ř.); taková žaloba však logicky vzato nepřichází v úvahu tam, kde má budoucí smlouvu uzavřít osoba odlišná od účastníků smlouvy, jíž je sjednáváno uzavření budoucí smlouvy. To platí i v situaci, kdy smlouva uzavřená mezi žalobcem a žalovanou zavazovala k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí třetí osobu, která vůli k tomu, aby žalobce výstavbou vzniklou bytovou jednotku v budoucnu od ní nabyl, neprojevila. Protože je ze shora uvedených důvodů ujednání smlouvy o rezervaci neplatné, nemůže platně založit povinnost žalobce uzavřít do 31. 12. 2006 smlouvu o budoucí smlouvě o převodu bytové jednotky, na jejíž porušení je vázána povinnost zaplatit smluvní pokutu; z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku. Pokud je (jako odporující zákonu) neplatné ujednání o založení hlavního závazkového vztahu, nemohlo platně vzniknout ani jeho zajištění; neplatným je tudíž i ujednání o smluvní pokutě.
Jelikož dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. uplatnil dovolatel po právu, Nejvyšší soud – aniž nařizoval jednání (§243a odst. 1, věta první, o. s. ř.) – rozhodnutí odvolacího soudu zrušil (§243b odst. 2, část věty za středníkem, o. s. ř.). Protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, se vztahují i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3, věta druhá, o. s. ř.).
Soud prvního stupně (odvolací soud) je vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1, věta první, §226 odst. 1 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud nejen o nákladech dalšího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení, tedy i řízení dovolacího (§243d odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 28. června 2012
JUDr. Václav Duda, v. r.
předseda senátu