ECLI:CZ:NS:2019:21.CDO.1029.2019.1
sp. zn. 21 Cdo 1029/2019
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy senátu JUDr. Mojmíra Putny a soudců JUDr. Jiřího Doležílka a JUDr. Marka Cigánka v exekuční věci oprávněné Hypoteční banky, a. s. se sídlem v Praze , Radlická č. 333/150, IČO 13584324, proti povinnému M. E. , narozenému dne XY, bytem v XY, zastoupenému Mgr. Veronikou Kvapilovou, advokátkou se sídlem v Hradci Králové, Malé náměstí č. 125/16, za účasti K. E. , narozené dne XY, bytem v XY, jako manželky povinného, pro 2.322.643,80 Kč s příslušenstvím, prodejem zástavy, o určení ceny prodávaných nemovitostí, vedené u Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou pod sp. zn. 18 EXE 629/2018, o dovolání povinného proti usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 12. prosince 2018, č. j. 24 Co 204/2018-53, takto:
Usnesení krajského soudu se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Na návrh oprávněné Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou pověřením ze dne 23. 7. 2018, č. j. 18 EXE 629/2018-20, podle vykonatelného usnesení Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou ze dne 10. 4. 2017, č. j. 3 C 37/2017-78, a usnesení Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 5. 9. 2017, č. j. 20 Co 183/2017-94, pověřil soudního exekutora Mgr. Zdeňka Ráčka, aby k vymožení pohledávky oprávněné ve výši 2.322.643,80 Kč s příslušenstvím, a nákladů předchozího řízení provedl exekuci prodejem zástavy.
Soudní exekutor Mgr. Zdeněk Ráček vydal dne 31. 7. 2018, pod č. j. 179 EX 614/18-11, exekuční příkaz prodejem zástavy – nemovitých věcí, který nabyl dne 4. 8. 2018 právní moci. Usnesením ze dne 12. 11. 2018, č. j. 179 EX 614/18-45, rozhodl tak, že „ocenění se týká nemovitostí – pozemek parc. č. XY, pozemek parc. č. XY, jehož součástí je budova č. p. XY, vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště XY na listu vlastnictví č. XY pro katastrální území XY, obec XY“ (výrok I.), že „příslušenství nemovité věci, jehož se ocenění týká tvoří venkovní úpravy a dřevěný altán“ (výrok II.), že výsledná cena nemovitostí (prodávané zástavy) se určuje částkou 3.400.000 Kč (výrok III.), a že na nemovitých věcech neváznou žádná „věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou“ (výrok IV.). Vyšel ze zjištění, že „v průběhu řízení bylo doloženo vlastnictví nemovitostí povinného“ a bylo rozhodnuto o provedení exekuce jejich prodejem. Při určení ceny vyšel ze znaleckého posudku znaleckého ústavu Nemovitost s. r. o., podle kterého cena byla stanovena „z podmínek trhu v místě a době ocenění“.
K odvolání povinného Krajský soud v Hradci Králové usnesením ze dne 12. 12. 2018, č. j. 24 Co 204/2018-53, usnesení soudního exekutora potvrdil. Odkázal na ustanovení §336 odst. 1 a §336a o. s. ř., na rozhodnutí Nejvyššího soudu, týkající se problematiky hodnocení důkazu znaleckým posudkem (např. sp. zn. 25 Cdo 583/2001, ze dne 25. 4. 2002) a dospěl k závěru, že soudní exekutor „důsledně vycházel ze všech shora popsaných zákonných a judikaturních hledisek…napadené rozhodnutí vydal na základě znaleckého posudku, v němž znalec ocenil prodávaný dům porovnávací metodou, v rámci níž porovnal čtyři jiné podobné domy, ale i pozemky ve stejném místě a čase nabízené k prodeji na realitním trhu…Znalcem učiněné závěry tak vychází z posouzení konkrétních okolností prodávané věci, tedy z jedinečného (individuálního) stavu a ceny prodávaných nemovitostí. Nemohou na nich proto nic změnit povinným předložené kupní smlouvy týkajících se jiných, jen dle jeho tvrzení podobných nemovitostí, s jejichž konkrétním stavem se znalec ve smyslu výše uvedeného neměl možnost seznámit…“. Neshledal ani podmínky pro vypracování revizního posudku.
Proti tomuto usnesení odvolacího soudu podal povinný dovolání. Vytýká odvolacímu soudu, že při stanovení ceny odvolací soud „nepostupoval v souladu se závěry např. nálezu Ústavního soudu ČR, sp. zn. II. ÚS 3588/14,“ a dále „přehlédl konstantní judikaturu, týkající se oceňování nemovitých věcí …, kdy je při oceňování nemovitých věcí porovnávací metodou nutno vycházet porovnáním prodejem dosažených kupních cen obdobných nemovitých věcí získaných z databáze katastru nemovitostí v daném místě a čase, nikoliv z cen hypotetických, vytvořených bez jakékoliv relevance realitními kancelářemi a odchýlil se tak od rozhodovací činnosti dovolacího soudu…“. Vytkl dále, že při stanovení ceny bylo vycházeno nikoliv z koupí reálně dosažených cen, nýbrž pouze z inzerovaných cen na realitních serverech. Oproti tomu povinný, který posudek neobdržel, pro účely odvolání předložil celkem čtyři kupní smlouvy reálně provedených převodů v bezprostředním okolí oceňované nemovitosti v posledních měsících. Má za to, že postup odvolacího soudu je v rozporu s ustálenou judikaturou, kdy je „konstantně prezentován názor, že cena porovnávací musí vycházet z cen již realizovaných, nikoliv pouze inzerovaných, a to za období cca 6 měsíců před posouzením ceny“. Odvolací soud však v rozporu s těmito závěry nepřihlédl k povinným předloženým kupním smlouvám, a tedy reálně provedeným obchodům, s odůvodněním, že soud nemůže přezkoumávat správnost odborných závěrů znaleckého posudku. Jde však o důkaz k tvrzení o reálné (nikoliv hypotetické) ceně prodávaných nemovitostí, jde tedy o podklad pro určení ceny nemovitostí porovnávací metodou, a tedy byly splněny podmínky pro vypracování revizního posudku popř. alespoň doplnění posudku stávajícího. Navrhl, aby bylo jak usnesení odvolacího soudu, tak i usnesení soudního exekutora, zrušeny a věc vrácena soudnímu exekutorovi k dalšímu řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád – dále jen „o. s. ř.“) po zjištění, že dovolání proti pravomocnému usnesení odvolacího soudu bylo podáno oprávněnou osobou (účastníkem řízení) ve lhůtě uvedené v ustanovení §240 odst. 1 o. s. ř., se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§236 odst. 1 o. s. ř.).
Není-li stanoveno jinak, je dovolání přípustné proti každému rozhodnutí odvolacího soudu, kterým se odvolací řízení končí, jestliže napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného nebo procesního práva, při jejímž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu nebo která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo je dovolacím soudem rozhodována rozdílně anebo má-li být dovolacím soudem vyřešená právní otázka posouzena jinak (§237 o. s. ř.).
Napadené usnesení odvolacího soudu závisí mimo jiné na vyřešení otázky hmotného i procesního práva, jaké podklady jsou potřebné pro stanovení obecné ceny nemovitosti pro účely jejího podeje v exekuci a v jakých mezích lze přezkoumat závěry znaleckého posudku. Protože při řešení těchto otázek se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu, je dovolání proti usnesení odvolacího soudu podle ustanovení §237 o. s. ř. přípustné.
Po přezkoumání usnesení odvolacího soudu ve smyslu ustanovení §242 o. s. ř., které provedl bez jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.), Nejvyšší soud České republiky dospěl k závěru, že dovolání povinného je opodstatněné.
Podle ustanovení §69 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů (dále jen „exekuční řád“), nestanoví-li tento zákon jinak, použijí se na exekuci prodejem movitých věcí a nemovitých věcí přiměřeně ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem movitých věcí a nemovitých věcí.
Podle ustanovení §336 odst. 1 o. s. ř. po právní moci usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí soud ustanoví znalce, kterému uloží, aby ocenil nemovitou věc a její příslušenství cenou obvyklou.
Podle ustanovení §336a odst. 1 o. s. ř. podle výsledků ocenění a ohledání provedeného podle §336 určí soud a) nemovitou věc, které se výkon týká, b) příslušenství nemovité věci, kterého se výkon týká, c) výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství, kterého se výkon týká, d) soudu oznámená nebo jinak známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou.
Podle ustanovení §66 odst. 5 exekučního řádu při oceňování nemovité věci, jejího příslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených se použije obvyklá cena podle zvláštního právního předpisu.
Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (srov. ustanovení §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů).
Lze souhlasit s těmi závěry odvolacího soudu, jimiž se v obecné rovině vyjadřuje k otázkám možnosti soudu vyhodnotit (odborné) závěry znaleckého posudku. Odvolací soud, v obecné rovině, konstatoval správně ustálenou judikaturu, podle které soud hodnotí důkaz znaleckým posudkem jako každý jiný důkaz podle §132 o. s. ř., nemůže však přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů v něm obsažených, hodnocení tohoto důkazu spočívá především v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny a jsou podloženy obsahem nálezu, odborné znalecké závěry pak hodnotí i v souvislosti s ostatními v řízení provedenými důkazy a s tím, co vyšlo v řízení najevo (srov. právní závěry uvedené např. v rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. 2. 2011, sp. zn. 22 Cdo 1561/2010; rozsudku Nejvyššího soudu ze dne ČR 9. 12. 2010, sp. zn. 28 Cdo 329/2010; usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 2015, sp. zn. 26 Cdo 2704/2015, nebo v usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 21 Cdo 1182/2016). V rovině konkrétního vyhodnocení relevantních skutečností se však již odchýlil od závěrů Nejvyššího soudu, vyjadřujících se k otázkám způsobu zjištění obecné ceny prodávaných nemovitostí, zejména potom postupu znalce při zjišťování této ceny a postupu při řešení námitek, vznesených proti závěrům znaleckého posudku.
Při zjišťování obvyklé ceny porovnáním je třeba, je-li to možné, vycházet z reálně uskutečněných obchodů v místě a čase, a pokud možno, srovnatelných nemovitostí s nemovitostí porovnávanou (srov. např. závěry učiněné v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 6. 2000, sp. zn. 22 Cdo 535/98), náhradní metody namísto metody srovnávací lze použít tehdy, kdy realizované prodeje a koupě obdobných nemovitostí nebyly zjištěny (srov. např. závěry učiněné v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2005, sp. zn. 22 Cdo 276/2005).
Z obsahu znaleckého posudku znaleckého ústavu Nemovitost s. r. o., posudek č. 301-109/2018 ze dne 9. 11. 2018, vyplývá, že znalec si je uvedených zásad v obecné rovině vědom (srov. obecný rozbor problematiky, uvedený v kapitole 0 – Úvod, použitá metodika ocenění), avšak z dalšího textu posudku je zřejmé, že z těchto obecných zásad důsledně nevychází, resp. není zřejmé, zda tak činí. V obecné rovině sice opětovně znalec avizuje, že při cenovém porovnání (srov. bod 3. posudku) je provedeno „porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na www.sreality.cz-11/2018 “, avšak z dalšího textu je zjevné, že znalec vychází pouze z nabídky, zveřejněné na uvedeném serveru (srov. bod 3. 1 posudku); dopad poznatků z „vlastní databáze uskutečněných prodejů“ z posudku vůbec není zřejmý, resp. lze usoudit, že „vlastní znalcova databáze“ nebyla vůbec použita.
Za této situace námitka povinného, učiněná v odvolání, tedy, že si „zajistil na katastrálním úřadu celkem čtyři smlouvy z období 31. 3. 2017 až 24. 1. 2018, jimiž došlo v okolí posuzované nemovitostí k realizaci kupních smluv nemovitostí přibližně obdobných nemovitosti posuzované“, nepochybně svoji relevanci má, zvláště v situaci, kdy v těchto smlouvách uvedené (dohodnuté a realizované) ceny se výrazně liší od ceny znalcem určené (cca o jeden milion Kč); jde o námitku, směřující proti úplnosti podkladů pro znalecký posudek, nikoliv námitku proti správnosti odborných závěrů znalce, tedy námitku, se kterou se odvolací soud měl a musel vypořádat. V této souvislosti, v situaci zcela identické, Nejvyšší soud v usnesení ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 21 Cdo 1182/2016, výslovně vytknul odvolacímu soudu, že „ačkoliv povinná v odvolání proti usnesení o ceně vydanému soudem prvního stupně tuto cenu zpochybnila a namítala, že znalec srovnával nemovitosti a pozemky v jiné lokalitě, která je nesrovnatelná s XY, a že v obci XY jsou ceny pozemků podstatně nižší, což dokládala nabídkou prodávaných pozemků, odvolací soud nepožádal znalce o vysvětlení, popř. doplnění znaleckého posudku“, uvedený závěr je nutno použít i v této věci; postup odvolacího soudu, jenž nevěnoval smlouvám, jež povinný předložil, byť až do odvolacího řízení (s logickým odůvodněním, že mu nebyl posudek doručen), patřičnou pozornost, tak nebyl správný.
Pokud dále v této věci odvolací soud uzavřel, že „…nemohou na nich (myšleno závěrech znalce – pozn. dovolacího soudu) proto nic změnit povinným předložené kupní smlouvy týkajících se jiných, jen dle jeho tvrzení podobných nemovitostí, s jejichž konkrétním stavem se znalec ve smyslu výše uvedeného neměl možnost seznámit…“, vyhodnotil již věc z hlediska závěrů odborných, neboť posouzení, zda údaje ze smluv zjištěné mají, či nemají na obvyklou cenu vliv, je otázkou odbornou, kterou přísluší odpovědět znalci, nikoliv soudu (srov. i závěry ve výše uvedeném usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 21 Cdo 1182/2016).
Protože usnesení odvolacího soudu není z hlediska uplatněného dovolacího důvodu správné a protože nejsou podmínky pro zastavení dovolacího řízení, pro odmítnutí dovolání, pro zamítnutí dovolání a ani pro změnu usnesení odvolacího soudu, Nejvyšší soud České republiky toto usnesení zrušil (§243e odst. 1 o. s. ř.) a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení. Dovolatel v dovolání navrhl odklad vykonatelnosti dovoláním napadaného usnesení odvolacího soudu. Ústavní soud ve svém nálezu ze dne 23. 8. 2017, sp. zn. III. ÚS 3425/16, dospěl k závěru, že lze akceptovat takový postup, kdy o návrhu na odklad vykonatelnosti Nejvyšší soud rozhodne spolu s dovoláním, aniž by se zabýval důvody, pro které je jeho vydání navrhováno, to však za předpokladu, že se tak stane ve lhůtě přiměřené pro samotné rozhodnutí o návrhu na odložení výkonu rozhodnutí. Stejně tak nelze nic namítat proti tomu, kdy Nejvyšší soud ve stejné lhůtě projedná dovolání meritorně. Vzhledem k tomu, že dovolací soud o dovolání povinného rozhodl neprodleně (tedy v Ústavním soudem zdůrazněné přiměřené lhůtě), nezabýval se návrhem povinného na odklad vykonatelnosti dovoláním napadeného usnesení odvolacího soudu, protože z důvodu zrušení dovoláním napadeného rozhodnutí pozbývá dovoláním napadené rozhodnutí veškerých vlastností existujícího rozhodnutí, včetně vykonatelnosti.
Právní názor vyslovený v tomto usnesení je závazný.
Poučení: Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 24. 5. 2019
JUDr. Mojmír Putna
předseda senátu