ECLI:CZ:NS:2009:22.CDO.1820.2008.1
sp. zn. 22 Cdo 1820/2008
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Františka Baláka a soudců Mgr. Michala Králíka, Ph.D., a JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., ve věci žalobce Ing. M. B., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému C. F. P 10, a.s., zastoupenému advokátem, o nabídku prodeje bytové jednotky, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 23 C 141/2007, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze z dne 13. prosince 2007, č. j. 20 Co 407/2007-44, takto:
I. Řízení o dovolání proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 22. května 2007, č. j. 23 C 141/2007-21, se zastavuje.
II. Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 13. prosince 2007, č. j. 20 Co 407/2007-44, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 22. května 2007, č. j. 23 C 141/2007-21, se ruší a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 10 (dále jen „soud prvního stupně“) ze dne 22. května 2007, č. j. 23 C 141/2007-21, byla zamítnuta žaloba o nahrazení projevu vůle žalovaného, kterou by žalovaný žalobci nabídl k prodeji bytovou jednotku specifikovanou ve výrokové části rozsudku soudu prvního stupně (dále též jen „předmětná jednotka“). Současně rozhodl o náhradě nákladů řízení.
Soud prvního stupně vzal za prokázáno, že žalobci byla písemným podáním ze dne 18. 9. 2002 učiněna nabídka ke koupi předmětné jednotky od obchodní společnosti P. R. s. r. o., která byla žalobci doručena do konce měsíce září 2002, nicméně ji nepřijal. Od 1. 10. 2002 započala žalobci běžet šestiměsíční lhůta upravená v §22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, která uplynula dne 31. 3. 2003, neboť nabídka splňovala náležitosti předvídané §6 odst. 1, §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Od 1. 4. 2003 začala běžet jednoletá lhůta pro uplatnění předkupního práva žalobce vyplývající z §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., která uplynula dne 30. 4. 2004. Jestliže pak žalovaný nabyl vlastnické právo k předmětné bytové jednotce na základě písemné smlouvy uzavřené dne 12. 5. 2005 s účinky vkladu k 13. 5. 2005, nemohlo být předkupní právo žalobce porušeno.
Městský soud v Praze (dále jen „odvolací soud“) rozsudkem ze dne 13. prosince 2007, č. j. 20 Co 407/2007-44, rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Ztotožnil se se skutkovými zjištěními i právními závěry soudu prvního stupně a zdůraznil, že žalobci nelze přisvědčit v jeho úvahách o časové neomezenosti jeho předkupního práva. Předkupní právo nájemce bytu vyplývající z §22 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb. je specifickým druhem předkupního práva, na které nelze bez výslovného odkazu vztahovat obecná ustanovení o předkupním právu spoluvlastníka upravená v občanském zákoníku (§140, §602 - §606 obč. zák.). Předkupní právo vyplývající ze zákona č. 72/1994 Sb. je právem časově ohraničeným a trvajícím nejdéle jeden rok od uplynutí šestiměsíční lhůty od doručení nabídky k převodu vlastnictví jednotky. Úvahu žalobce o tom, že by mu měla být doručena další nabídka, aby jednoroční lhůta podle §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. vůbec započala běžet, neshledal odvolací soud důvodnou, neboť by byla v rozporu s výslovným zněním zákona. Takovou nabídku by podle odvolacího soudu musel žalobci jako nájemci vlastník bytové jednotky učinit pouze v případě, kdyby chtěl bytovou jednotku prodat v průběhu této jednoroční lhůty za cenu nižší, než jaká byla uvedena v nabídce ze dne 18. 9. 2002. K takovému prodeji však nedošlo a po zániku předkupního práva žalobce byl počínaje dnem 1. 4. 2004 (správně 1. 5. 2004) vlastník bytové jednotky ji oprávněn prodat již bez omezení třetí osobě za jakoukoliv cenu. Odvolací soud proto ve shodě se soudem prvního stupně uzavřel, že předkupní právo žalobce dané §22 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb. nebylo prodejem sporné bytové jednotky kupní smlouvou ze dne 12. 5. 2005 porušeno a žalobci nárok na to, aby mu ji žalovaný nabídl ke koupi ve smyslu §603 odst. 3 obč. zák., nevznikl.
Rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce prostřednictvím svého zástupce dovoláním, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. c), odst. 3 občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) s tím, že rozhodnutí odvolacího soudu (i soudu prvního stupně) spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Jako otázku zásadního právního významu vymezil posouzení výkladu pojmu „při převodu bytu“ uvedeného v ustanovení §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. z hlediska, ke kterému okamžiku lze uvažovat o převodu bytu v návaznosti na předkupní právo dosavadního nájemce k bytové jednotce. Zdůraznil, že obecná ustanovení o předkupním právu nedávající odpověď na otázku, v jakém časovém okamžiku vzniká vlastníku bytové jednotky povinnost nabídnout byt oprávněnému předkupního práva (nájemci) ke koupi, zejména který prvotní moment by bylo již možné subsumovat pod termín „při převodu“. Podle dovolatele je nutno v souvislosti s výkladem §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. posoudit, zda v jednoroční lhůtě, ve které trvá předkupní právo, musí dojít již k podpisu smlouvy o převodu bytové jednotky nebo zda nájemci svědčí předkupní právo k bytové jednotce již v situaci, kdy v jednoleté lhůtě vlastník pojme úmysl jednotku prodat, resp. začne činit úkony směřující k nalezení kupce. Podle názoru dovolatele povinnost vyplývající z předkupního práva vlastníku bytové jednotky vzniká již okamžikem, kdy vlastník v předmětné lhůtě pojme vážný úmysl a má vůli byt prodat. Již samotná vůle zcizit bytovou jednotku je předpokladem pro to, aby se předkupní právo „stalo aktuálním“ a vlastník jednotky byl povinen nabídnout nájemci byt k prodeji. Podle názoru dovolatele byla tato otázka odvolacím soudem posouzena nesprávně, jestliže odvolací soud „posunul“ existenci vůle prodat do samého nejzazšího momentu, tj. až do okamžiku jejího závazného projevu v podobě uzavření kupní smlouvy. Slovní spojení „při převodu“ nelze zúžit na pouhý moment podpisu smlouvy o převodu bytu a případně na řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí. Navíc totiž původní vlastník bytové jednotky měl zcela přímý úmysl bytovou jednotku prodat již v jednoleté lhůtě, z čehož vyplývala jeho povinnost učinit žalobci ještě jednu opakovanou nabídku za cenu nižší než v původní nabídce, což dokládají skutečnosti, které vyšly najevo v průběhu řízení před nalézacími soudy. Tímto způsobem však nepostupoval a záměrně vyčkával s převodem na období po uplynutí zákonné jednoroční lhůty. Žalobce proto navrhl zrušení rozsudků soudů obou stupňů a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
V doplňku dovolání ze dne 7. března 2008, které bylo podáno toliko samotným žalobcem, pak je rozvedena argumentace obsažená již v dovolání samotném s doplněním důvodů, pro které považuje dovolatel názory zaujaté nalézacími soudy ve vztahu k výkladu §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. za nesprávné.
Žalovaný navrhl odmítnutí dovolání pro absenci otázky zásadního právního významu, když se ztotožnil s právními závěry vyslovenými nalézacími soudy. Podle názoru žalovaného nedošlo k porušení předkupního práva žalobce, neboť kupní smlouva o převodu předmětné bytové jednotky byla uzavřena více než rok po uplynutí jednoroční lhůty vyplývající z ustanovení §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. Podle názoru žalované nelze dospět k závěru, že tehdejší vlastník měl „úmysl“ či „vůli“ předmětnou bytovou jednotku prodat již v ochranné jednoroční lhůtě, neboť takový závěr činěný dovolatelem nemá oporu v provedeném dokazování. I časový odstup je tak velký, že není možno otázku úmyslu či vůle k prodeji stavět jako zásadně právně významnou pro výsledek sporu, když navíc tehdejší vlastník bytové jednotky není účastníkem stávajícího řízení. Z výkladu zákona je zřejmé, že „převod bytu“ není pojímán jako jednorázový úkon, kdy je dána nájemci bytu tříměsíční lhůta k uzavření smlouvy, a kupní smlouva nemůže být s dalším zájemcem uzavřena před uplynutím této lhůty. Tehdejší vlastník však žádné kroky směřující k prodeji v této ochranné lhůtě nečinil. Stávající právní úprava sice poskytuje nájemcům ochranu, ale jejich předkupní právo nekoncipuje jako časově neohraničené, jako je tomu v případě ochrany spoluvlastníků při převodu spoluvlastnického podílu. Nebylo úmyslem zákonodárce, aby ochrana práv nájemce dosáhla stejné úrovně jako práv vlastníka.
Podle čl. II. – přechodná ustanovení, bodu 12 zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, účinného od 1. 7. 2009 (vyjma ustanovení čl. I bodů 69, 71 a 100, ustanovení čl. XIII a ustanovení čl. XVII bodu 1, která nabývají účinnosti 23. 1. 2009), dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů; užití nového ustanovení §243c odst. 2 tím není dotčeno.
Dovolací soud proto při projednání dovolání postupoval podle občanského soudního řádu ve znění účinném do novely provedené zákonem č. 7/2009 Sb., neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 13. prosince 2007.
Dovolací soud shledal z hlediska §237 odst. 1 písm. c), odst. 3 o. s. ř. dovolání přípustné pro řešení žalobcem vymezené otázky zásadního právního významu spočívající ve výkladu ustanovení §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. z hlediska slovního spojení „při převodu bytu“, neboť tato otázka nebyla dosud v judikatuře dovolacího soudu řešena.
Z hlediska přezkumu dovoláním vymezené otázky, neboť dovolací soud je vázán vylíčením uplatněného dovolacího důvodu (§242 odst. 3 o. s. ř.), je v daném případě dovolací soud vázán obsahem dovolacího důvodu uplatněného v dovolání, nikoliv však v dodatku dovolání. Požadavek povinného zastoupení dovolatele vyplývající z §241 o. s. ř. se totiž vztahuje i na podání, kterým je dovolání doplněno; jestliže pak doplněk dovolání byl sepsán a podepsán toliko žalobcem, nemohl k jeho obsahu dovolací soud přihlédnout.
Dovolatel v dovolání vedle rozsudku odvolacího soudu napadl výslovně i rozsudek soudu prvního stupně. Funkční příslušnost soudu k projednání dovolání proti rozhodnutí soudu prvního stupně není dána; řízení o takovém podání Nejvyšší soud zastaví podle §104 odst. 1 o. s. ř. (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu České republiky ze dne 4. 9. 2003, sp. zn. 29 Odo 265/2003, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, 2006, sešit 6, pod pořadovým č. 47). Dovolací soud proto řízení o dovolání žalobce proti rozsudku soudu prvního stupně podle §104 odst. 1 o. s. ř.
Dovolací soud shledal dovolání důvodné.
Podle §22 odst. 1, 2 zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), při převodu vlastnictví k bytu, jehož nájemcem je fyzická osoba, má dosavadní vlastník bytu, popřípadě vlastník budovy povinnost nabídnout převod bytu tomuto nájemci. Nepřijme-li nájemce tuto nabídku do šesti měsíců ode dne, kdy mu byla doručena, může být byt převeden jiné osobě. Po dobu jednoho roku od uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 má nájemce při převodu bytu právo na jeho přednostní nabytí za podmínek stanovených v §606 občanského zákoníku. Nabídka k převodu bytu nájemci musí být písemná a musí obsahovat všechny podmínky převodu. Smlouvu o převodu bytu je nájemce za výše uvedených podmínek povinen uzavřít do tří měsíců ode dne doručení nabídky, jinak jeho právo na přednostní nabytí bytu zaniká. Ustanovení §603 odst. 3 občanského zákoníku platí obdobně.
Nalézací soudy učinily k dovolatelem vymezené právní otázce závěr, že pojem „převodu bytu“ je vázán na uzavření smlouvy o převodu bytové jednotky, zatímco dovolatel vychází z názoru, že již samotný záměr vlastníka bytové jednotky tuto prodat zakládá dosavadnímu nájemci právo na přednostní nabytí bytové jednotky za podmínek obsažených v §606 občanského zákoníku. Dovolací soud se neztotožnil ani s jedním z uvedených názorů.
Převod bytové jednotky, jak je pojímán v ustanovení §22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, představuje určitý proces v časovém sledu na sebe navazujících projevů vůle, počínající např. zjišťováním zájemců o koupi, event. posouzením nabídky učiněné třetí osobou, učiněním vlastní nabídky třetí osobě, jednáním o podmínkách smlouvy a končící dosažením konsensu a vkladem práva do katastru nemovitostí (blíže ke kontraktačnímu procesu a vzniku smlouvy srovnej: Hulmák, M. Uzavírání smluv v civilním právu. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 2008, str. 49 a násl.). Smyslem předkupního práva vyplývajícího z ustanovení §22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je ochrana poskytnutá dosavadnímu nájemci v případě převodu bytu. Aby bylo smyslu takto vymezeného předkupního práva dosaženo, zastává dovolací soud názor – oproti přesvědčení dovolatele – že k realizaci předkupního práva dosavadního nájemce nemůže dojít v případě pouhého neprojeveného záměru či úvahy vlastníka bytové jednotky o jejím možném prodeji. Vůle k prodeji bytové jednotky bez dalšího nemá povahu právního úkonu a nevyvolává žádné právní následky. Pokud by mělo být předkupní právo nájemce bytu dáno i v těchto případech, důsledkem takového postupu by byl závěr, že předkupní právo dosavadního nájemce by bylo založeno, i kdyby vlastník bytové jednotky svůj záměr prodat bytovou jednotky žádným způsobem navenek neprojevil. Takový výklad se jeví dovolacímu soudu jako výklad vedoucí k absurdním důsledkům a neodpovídající povaze předkupního práva.
Dovolací soud se však neztotožnil ani s právními závěry nalézacích soudů, které výklad pojmu „převodu bytu“ spojily až se závěrem smluvního jednání – podpisy stran smlouvy o převodu bytové jednotky. Jak již bylo uvedeno výše, uzavření smlouvy představuje smluvními stranami postupně činěné kroky, z nichž je uzavření smlouvy dovršením procesu jednání o obsahu smlouvy. Dovolací soud proto nepojí bez dalšího „převod“ bytu až s posledním z těchto kroků, kterým je uzavření smlouvy tak, jak to učinily nalézací soudy, neboť takový výklad považuje za příliš zužující. Jeho důsledkem by byla skutečnost, že v případě převodu bytu by až uzavřením smlouvy o tomto převodu vznikla vlastníku bytové jednotky povinnost učinit nabídku reflektující předkupní právo dosavadnímu nájemci. I takový výklad by pak vedl k nepřijatelným důsledkům vzhledem k tomu, že nabídka k převodu bytu by byla činěna v okamžiku, kdy by byl byt již převeden na jiný subjekt a oprávněný by se mohl domáhat toliko svých nároků z porušení předkupního práva.
Podle §606 obč. zák. kdo je oprávněn koupit věc, musí zaplatit cenu nabídnutou někým jiným, není-li dohodnuto jinak. Nemůže-li věc koupit nebo nemůže-li splnit podmínky nabídnuté vedle ceny a nelze-li je vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne.
K výkladu ustanovení §606 obč. zák. se dovolací soud vyjádřil v rozsudku ze dne 18. 10. 2001, sp. zn. 25 Cdo 2764/99, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, 2002, pod pořadovým č. 72, kdy vyslovil názor, podle kterého „je smyslem ustanovení §606, aby cena, kterou musí oprávněný vyplatit, chce-li své předkupní právo vykonat, byla cenou tržní, reálně dosažitelnou v daném místě a čase (tzv. cenu obvyklou), a nikoliv cenou smyšlenou, fiktivní. Cena nabídnutá někým jiným má vystihnout, kolik je kupec v daném místě a čase ochoten za věc dát. Jde tedy o způsob určení ceny, za niž je věc nabízena ke koupi oprávněnému a za niž je prodávající zavázán věc mu prodat, pokud oprávněný využil své právo přednostní koupě, a zároveň, za niž (minimálně) může svou věc prodat jinému. Učiněním nabídky vzniká totiž prodávajícímu závazek - v případě nezájmu oprávněného - neprodat věc jinému za podmínek pro kupujícího výhodnějších, než jaké byly nabídnuty spoluvlastníkovi. Prodávající může svou nabídkovou povinnost splnit nejdříve v okamžiku, kdy si opatřil podklady pro stanovení reálné kupní ceny v daném místě a čase (pouhý záměr věc prodat k řádné nabídce nestačí), a nejpozději do doby, než uzavře závaznou kupní smlouvu s třetí osobou. V tomto období podle toho, v jakém stádiu se nachází realizace prodeje, se utváří cena, za niž je věc nabídnuta k výkupu: cena již s potenciálním kupcem dohodnutá nebo jím nabídnutá, nebo reálná tržní cena, kterou chce vlastník realizovat bez ohledu na konkrétního kupujícího.
Zda cena (popř. včetně dalších podmínek) uvedená v nabídce je cenou nabídnutou někým jiným, se projeví až v případě prodeje někomu jinému a odvíjí se od toho, zda cena uvedená v nabídce spoluvlastníkovi je či není méně výhodná než cena, za niž byla věc jinému prodána. Z hlediska, zda prodejem jinému bylo porušeno předkupní právo spoluvlastníka, není proto rozhodující, zda cena uvedená v nabídce spoluvlastníku byla prodávajícímu někým nabídnuta již v době, kdy činil nabídku k výkupu, nýbrž rozhodující je porovnání ceny, příp. dalších podmínek, za nichž došlo k převodu na jiného, s tím, za jakou cenu a za jakých dalších podmínek nabídl předtím povinný spoluvlastník prodej oprávněnému.
Samotnou okolností, že v době učiněné nabídky k výkupu zde neexistovala konkrétní osoba nabízející prodávajícímu spoluvlastníku kupní cenu, není předkupní právo ostatních spoluvlastníků porušeno, nehledě k tomu, že ani prodávající spoluvlastník není vázán k prodeji tomu, kdo mu předtím koupi za určitou cenu nabídl, nýbrž je vázán tím, že na třetí osobu nepřevede svůj podíl za cenu či dalších podmínek pro ni výhodnějších, než jaké uvedl v nabídce oprávněnému. Cena nabídnutá někým jiným se totiž neváže k osobě potencionálního kupce, ale k ceně, za niž lze v daném čase a místě prodej realizovat. Došlo-li k prodeji osobě nikoliv blízké za cenu a dalších podmínek uvedených v předchozí nabídce oprávněnému, který ji nevyužil, je zřejmé, že taková cena je v daném místě a čase cenou nejen reálně dosažitelnou, ale byla i reálně dosažena. K porušení předkupního práva spoluvlastníka z důvodu, že cena uvedená v nabídce oprávněnému není cenou nabídnutou někým jiným, dochází, jestliže byl podíl prodán třetí osobě za cenu jinou (pro ni výhodnější), než jaká byla spoluvlastníkovi předem nabídnuta, nikoliv tím, že v době nabídky zde nebyl konkrétní zájemce o koupi.“
Z těchto závěrů vychází dovolací soud i nadále; podle názoru dovolacího soudu je nutno ve vztahu k předkupnímu právu vyplývajícímu z §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. učinit závěr, že v jednoroční lhůtě, v níž svědčí nájemci předkupní právo, nemusí dojít k uzavření smlouvy, ale vlastník bytové jednotky je povinen učinit nájemci této jednotky nabídku na realizaci předkupního práva již v okamžiku, kdy sám učiní třetí osobě nabídku prodeje s konkrétními parametry prodeje bytové jednotky včetně ceny nebo kdy přijme nabídku učiněnou třetí osobou, jež bude obsahovat podstatné náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky (bude souhlasit s takovou nabídkou), opětovně včetně její ceny, aniž by muselo již dojít také k podpisu písemné smlouvy smluvní stranami jakožto úkonu završujícímu kontraktační proces stran. Takový výklad považuje dovolací soud za korespondující úpravě obsažené v §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb., neboť oprávněnému z předkupního práva zajišťuje reálnou možnost využití zákonného předkupního práva a současně je váže až na okamžik objektivně relevantně projeveného zájmu o převod bytové jednotky, jenž je spojen s nabídkou učiněnou vůči třetí osobě nebo s akceptací nabídky realizované vůči převodci právě touto třetí osobou. Jestliže tedy byla učiněna nabídka či akceptace nabídky k převodu jednotky s uváděnými náležitostmi před uplynutím lhůty vedené v §22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a jednotka převedena bez jednání s nájemcem bytu, bylo právo nájemce na přednostní nabytí bytové jednotky porušeno.
Z těchto hledisek však odvolací soud věc neposuzoval. Vyšly-li nalézací soudy z jiného právního názoru ohledně výkladu §22 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů, spočívá jejich rozhodnutí na nesprávném právním posouzení věci a dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl uplatněn právem.
Dovolací soud proto napadený rozsudek odvolacího soudu podle §243b odst. 2, 3 o. s. ř. zrušil a protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil i toto rozhodnutí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení, v němž je soud prvního stupně vázán vysloveným právním názorem dovolacího soudu ve smyslu §243d odst. 1 věta první o. s. ř.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 20. listopadu 2009
JUDr. František Balák, v. r.
předseda senátu