ECLI:CZ:NS:2005:25.CDO.1582.2004.1
sp. zn. 25 Cdo 1582/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Marty Škárové a soudců JUDr. Ing. Jana Huška a JUDr. Petra Vojtka v právní věci žalobkyně: A C., spol. s r. o., zastoupené advokátkou, proti žalované: A., s. r. o., zastoupené advokátkou, o zaplacení částky 830.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 18 C 188/2002, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 27. února 2004, č. j. 35 Co 22/2004-101, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 27. února 2004, č. j. 35 Co 22/2004-101, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 12. 11. 2003, č. j. 18 C 188/2002-86, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 2 k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně se na žalované domáhala náhrady škody ve výši 830.000,- Kč s příslušenstvím s tím, že na základě smlouvy o nájmu ze dne 7. 10. 1999 jí žalovaná pronajala nebytové prostory za účelem provozování obchodní činnosti. Tyto prostory se z důvodu extrémní vlhkosti a výskytu plísně staly nezpůsobilými ke smluvenému užívání a když žalovaná na žádosti žalobkyně o nápravu tohoto stavu nereagovala, žalobkyně dne 6. 8. 2001 od smlouvy odstoupila. Žalobkyni vznikla škoda, kterou požaduje nahradit, a to ve výši 180.000,- Kč znehodnocením elektronických zařízení cihelným prachem při provádění rozsáhlých stavebních úprav žalovanou bez předchozího upozornění, ve výši 500.000,- Kč na aktivitách souvisejících se změnou adresy (inzerce, internetové stránky, tiskopisy) a ve výši 150.000,- Kč na přímých nákladech na stěhování a instalaci alarmu.
Obvodní soud pro Prahu 2 rozhodl mezitímním rozsudkem ze dne 12. 11. 2003, č. j. 18 C 188/2002-86, tak, že žaloba je co do základu po právu. Vyšel ze zjištění, že žalovaná je vlastníkem domu v P., smlouvou ze dne 7. 10. 1999 pronajala žalobkyni nebytové prostory v suterénu tohoto domu a žalobkyně dopisem ze dne 6. 8. 2001 oznámila žalované odstoupení od nájemní smlouvy z důvodu výskytu plísně a požádala ji o náhradu škody ve výši 830.000,- Kč. Ve stejném domě měla žalobkyně již dříve pronajaté jiné nebytové prostory na základě smlouvy ze dne 19. 5. 1997, ukončené dohodou dne 7. 10. 1999. I když nebylo prokázáno doručení dopisů z července až září 2000 žalované, v nichž byl žalobkyní konstatován neuspokojivý stav pronajatých prostor, bylo svědeckými výpověďmi prokázáno, že žalobkyně jednala se žalovanou o stavu těchto prostor a snažila se o řešení situace, tedy že žalovaná si byla vědoma stavu předmětných prostor, v nichž se vyskytovala vlhkost a plíseň. Na výzvu žalobkyně žalovaná v září 2000 zajistila provedení opravy omítek (částečné otlučení omítek a penetrace), nebylo však prokázáno její tvrzení, že šlo o zásadní a kompletní opravu včetně impregnace proti vlhkosti a plísni. V roce 2001 se v těchto prostorách vyskytla plíseň znovu, v budově byl zvýšený stavební ruch, který se týkal i předmětných nebytových prostor a omezoval žalobkyni v jejich užívání. Soud dospěl k závěru, že základ nároku žalobkyně na náhradu škody (§420 a násl. obč. zák.) je dán. Žalovaná porušila svoji smluvní povinnost a neumožnila žalobkyni řádné užívání předmětných nebytových prostor (§664 obč. zák.) a ač byla vyzvána k provedení oprav (§668 obč. zák.), jejich stav zůstal dlouhodobě neuspokojivý. Žalobkyni v souvislosti s přestěhováním z uvedených nebytových prostor vznikla škoda, a to v příčinné souvislosti s porušením uvedené povinnosti žalovanou.
K odvolání žalované Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 27. 2. 2004, č. j. 35 Co 22/2004-101, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně a o náhradě nákladů odvolacího řízení. Vyšel z toho, že – jak v řízení vyšlo najevo - poté, co žalobkyně nahlásila žalované během léta roku 2000 závady v užívání, byly tyto závady (výskyt plísně) žalovanou na podzim roku 2000 odstraněny a žalobkyně pak bez výhrad převzala tyto prostory k dalšímu užívání. Od provedení oprav v roce 2000 již žalobkyně žádné závady v užívání nevytkla a neupozornila žalovanou na nutnost provedení oprav, spočívajících v opětovném odstranění plísně ze stěn, přičemž opětovné odstraňování závad, které se vyskytly v krátkém časovém intervalu poté, co byly na upozornění nájemce odstraněny, nelze považovat za udržovací práce, které se provádějí pravidelně, směřují k udržení nemovitosti v provozuschopném stavu a pronajímatel je povinen provádět je z vlastní iniciativy. Podle názoru odvolacího soudu odstranění plísně spadá do kategorie oprav, které je pronajímatel povinen provést operativně poté, kdy se vyskytne jejich potřeba. Pronajímatel je sice povinen udržovat svým nákladem nebytový prostor ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání (§5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb.), avšak nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést (§5 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb.). V daných prostorách sice lze až do provedení nových vodorovných izolací předpokládat opakovaný výskyt plísně, nelze však předvídat periodu jejich nového výskytu a ačkoli nejméně 9. 8. 2001 státní stavební dozor zde konstatoval výskyt počátečního stadia plísně, tedy stav, který je neslučitelný s možností řádného užívání prostor ke smluvenému účelu nájmu, nelze dovodit, že tento stav nastal v důsledku porušení povinností pronajímatele. Žalovaná totiž na vytčené závady v r. 2000 obratem reagovala provedením základní opravy a na nově vzniklou potřebu opravy tohoto druhu v roce 2001 nebyla žalobkyní upozorněna a neporušila tak své povinnosti pronajímatele udržovat předmětné prostory ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Nedopustila se tak protiprávního jednání a za škodu vzniklou žalobkyni nenese odpovědnost (§420 obč. zák.).
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně dovolání. Namítá, že odvolací soud věc nesprávně po právní stránce posoudil a pokud jde o jeho skutková zjištění, z důkazů provedených před soudem prvního stupně vyplývají jiné skutkové závěry, zejména že předmětné prostory se nacházely v neuspokojivém stavu (výskyt vlhkosti a plísně ve větším rozsahu) a že si žalovaná byla tohoto stavu vědoma. Namítá, že nebylo prokázáno, že by žalovaná provedla zásadní opravu těchto nedostatků včetně impregnace proti vlhkosti, a to ani v roce 2000 ani v roce 2001, jak tvrdila. Poukazuje na výpověď svědka Ing. E., který opravy prováděl a který potvrdil pouze částečné otlučení omítek a provedení penetrace Savem s tím, že nic neví o protiplísňových nátěrech, a dále na výpověď svědka Ing. T. B. o tom, že úpravy stěn byly pouze kosmetického charakteru, hydroizolace nebyla provedena a vlhkost a plíseň byly jednou z hlavních příčin poškození věcí. Nesouhlasí proto se závěrem odvolacího soudu, že by žalovaná v r. 2000 provedla opravy vedoucí k odstranění plísně, neboť žádné opravy, které by vedly k trvalému odstranění plísně a vlhkosti nebyly provedeny, a zdůrazňuje, že na opětovný výskyt plísně a vlhkosti v roce 2001 upozorňovala nejen žalovanou, ale i státní stavební dozor, který žalovanou vyzval k odstranění závad. Uvádí, že odvolací soud přehlédl, že i předchozí nájemci opustili předmětné nebytové prostory ze stejného důvodu jako žalovaná, a dovozuje, že žalovaná porušila svoji povinnost, když neumožnila žalobkyni řádné užívání předmětných prostor a ač byla opakovaně vyzvána k provedení oprav, zůstal stav prostor dlouhodobě neuspokojivý, v důsledku čehož vznikla žalobkyni škoda. Navrhla, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil.
Žalovaná se ve svém vyjádření k dovolání ztotožnila se závěry odvolacího soudu a odkázala na své vyjádření k žalobě. Namítá, že na výzvy žalobkyně reagovala odstraněním počátečního výskytu plísně odbornou firmou Ing. M. E., přičemž tato oprava proběhla ve dnech 25. 9. – 3. 10. 2000, dále v listopadu roku 2000 nechala provést revizi vodovodního a odpadního potrubí a zastřešit světlík. Při jednání v září 2000 informovala žalobkyni, že v průběhu roku 2001 bude probíhat kompletní rekonstrukce nemovitosti, v rámci které bude provedena izolace základů domu proti vlhkosti do výše 80 cm od země, a strany se dohodly, že při opakovaném výskytu vlhkosti bude žalobkyně žalovanou informovat a ta zajistí nápravu; žalobkyně již však žádnou závadu nehlásila, pouze dopisem ze dne 6. 8. 2001 oznámila odstoupení od smlouvy a žádala náhradu škody ve výši 830.000,- Kč. Šetřením v rámci výkonu stavebního dohledu dne 9. 8. 2001 bylo zjištěno počínající stadium výskytu plísně umocněné posledním nevyužíváním daných prostor a žalovaná klade žalobkyni za vinu, že přestože prostory dobře znala (užívala je od roku 1997) a věděla, že je nutné je pravidelně větrat, úmyslně je nevětrala a nevyužívala s cílem opustit je a získat finanční odškodnění. Žalovaná dále tvrdí, že své povinnosti ze závazkového vztahu neporušila, žalobkyně neprokázala skutečnou výši škody, zavinění ani porušení povinnosti. Od jara 2000 žalobkyně předmětné prostory neužívala a výskyt plísně neohlásila, a pokud jí případný výskyt plísně způsobil škodu, bylo to způsobeno jejím jednáním a nedostatkem součinnosti, kterou byla povinna žalované poskytnout. Navrhla, aby dovolací soud dovolání žalobkyně jako bezdůvodné odmítl.
Nejvyšší soud jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, účastníkem řízení, zastoupeným advokátem ve smyslu ust. §241 odst. 1 o. s. ř., napadené rozhodnutí přezkoumal podle ust. §242 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.
Rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze závěru, že nárok žalobkyně na náhradu škody není dán, neboť chybí jeden ze základních předpokladů odpovědnosti za škodu, a tím je protiprávní jednání žalované.
Povinnosti žalované coby pronajímatele ve vztahu k nájemci nebytových prostor posuzoval odvolací soud zcela správně podle zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, avšak na daný skutkový stav jej správně neaplikoval.
Podle ust. §5 odst. 1 uvedeného zákona není-li ujednáno jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat a zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno.
Podle ust. §5 odst. 4 tohoto zákona je nájemce povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajímateli potřebu oprav, které má pronajímatel provést, a umožnit provedení těchto i jiných nezbytných oprav; jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.
Jak vyplývá z výsledků řízení, předmětem nájmu byly „nebytové kancelářské prostory za účelem provozování obchodní činnosti“ (čl. II smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne 7. 10. 1999).
Protože se strany nedohodly jinak, byl pronajímatel (v tomto případě žalovaná) povinen předat a udržovat pronajaté nebytové prostory ve stavu způsobilém k tomu, aby v těchto prostorách mohla být vykonávána činnost, za jejímž účelem byly prostory pronajaty. Oba soudy dospěly ke správnému závěru, že odstranění vlhkosti a plísně je opravou, kterou je povinen provést pronajímatel, a s odvolacím soudem je třeba souhlasit v tom, že pokud se v nebytových prostorách pronajatých žalobkyni vyskytla plíseň, měla žalobkyně povinnost bez zbytečného odkladu oznámit potřebu opravy žalované a umožnit jí provést opravu k odstranění takové závady.
Nehledě k tomu, že – jak vyšlo v řízení najevo – výskyt plísně v suterénních nebytových prostorách v domě žalované nebyl zcela ojedinělý či náhodný, je jednoznačné, že žalovaná byla o vlhkosti a plísni v pronajatých prostorách žalobkyní informována, a v září roku 2000 tam provedla určité opravy, které však nevedly k řádnému a trvalému odstranění závadného stavu místností. Plíseň, tvořící se v důsledku vlhkosti suterénních prostor, je bezesporu závadou, jež brání jejich využití jako kancelářských prostor pro účely provozování obchodní činnosti. Jestliže však provedenou opravou byly odstraněny pouze projevy závadného stavu (tj. plíseň na stěnách) a nikoliv sám závadný stav pronajímaných prostor, a to navíc jen dočasně, nelze přisvědčit názoru odvolacího soudu, že při opětovném výskytu plísně v krátkém časovém intervalu šlo o nově vzniklou potřebu opravy. Samotná, byť opakovaná oprava, spočívající v pouhém odstraňování plísně ze stěn, neznamená odstranění závadného stavu pronajatých prostor, jakožto příčiny jejich nezpůsobilosti k užívání ke smluvenému účelu. Jak vyplývá z obsahu spisu, zejména z výzvy státního stavebního dohledu na č. l. 27 spisu, k opakovaným závadám v suterénních prostorách domu dochází v důsledku jejich přetrvávající zvýšené vlhkosti, způsobené nejspíše nedostatečnou či zcela chybějící izolací základů domu a spodní stavby domu. Je tedy zřejmé, že stav těchto prostor, v nichž se vyskytuje vlhkost a opakovaně se tvoří plíseň, nebyl způsobilý ke smluvenému užívání, kterým bylo provozování obchodní činnosti (viz smlouva na č. l. 33 spisu), spojené s pobytem osob v předmětných prostorách, které byly pronajaty dle čl. II. nájemní smlouvy jako „nebytové kancelářské prostory.“ Rovněž z tohoto důvodu nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že závady byly žalovanou odstraněny, neboť se jedná o závady trvalého charakteru a opravy provedené v září roku 2000, nevedly k jejich definitivnímu odstranění.
Je třeba vycházet z toho, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém k smluvenému užívání nájemci nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat (§5 odst. 1 shora uvedeného zákona). Proto pokud závadný stav suterénních místností, vytvářející podmínky pro tvorbu plísně, nebyl přes upozornění nájemce odstraněn, nelze opětovnou tvorbu plísně považovat za nově vzniklou potřebu opravy, kterou je pronajímatel povinen provést až po té, co mu bude nájemcem oznámena (§5 odst. 4 uvedeného zákona).
Nelze proto přisvědčit závěru odvolacího soudu, že žalovaná neporušila svoji povinnost, a že z toho důvodu za event. škodu vzniklou žalobkyni nenese odpovědnost.
Vzhledem však k tomu, že žalobkyně – kromě nároku na náhradu za investice v souvislosti se změnou adresy a se stěhováním po předčasném ukončení pronájmu nebytových prostor v nemovitosti žalované – uplatnila žalobou též nárok na úhradu částky 180.000,- Kč za znehodnocení elektronických zařízení zanesených cihelným prachem při provádění rozsáhlých stavebních úprav žalovanou bez předchozího upozornění, tedy nárok na náhradu škody vzniklé v důsledku jiné skutkové okolnosti, než je vlhkost a plíseň v provozovně, nemůže se závěr o tom, zda žalobkyně porušila své povinnosti, vztahovat i na posouzení důvodnosti tohoto nároku, jež je odůvodněn odlišným skutkovým tvrzením o protiprávním jednání žalované.
Z tohoto hlediska se odvolací soud, a ostatně ani soud prvního stupně, jenž rozhodl mezitímním rozsudkem o základu nároku uplatněného žalobou, věcí nezabýval. Nebyly tak soudem prvního stupně opatřeny nezbytné skutkové podklady pro posouzení důvodnosti tohoto nároku, a to ani v jeho základu, a toto pochybení přehlédl při svém rozhodnutí i odvolací soud, který ve věci rozhodl konečným rozsudkem. K tomu je třeba připomenout, že i pro rozhodnutí mezitímním rozsudkem (§152 odst. 2 o. s. ř.) platí, že je třeba se vypořádat se všemi otázkami, jež vyplývají z uplatněného nároku, s výjimkou jeho výše.
Z uvedeného vyplývá, že rozhodnutí odvolacího soudu není správné, proto je dovolací soud zrušil (§243b odst. 2, věta za středníkem, o. s. ř.), a vzhledem k tomu, že jeden z důvodů, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu, platí i na mezitímní rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i toto rozhodnutí (§243b odst. 3, věta druhá, o. s. ř.)
O náhradě nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí ve věci (§243d odst. 1, věta druhá, o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 18. května 2005
JUDr. Marta Škárová,v.r.
předsedkyně senátu