ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.1214.2019.1
sp. zn. 26 Cdo 1214/2019-144
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Mgr. Lucie Jackwerthové v právní věci žalobce obce Přešovice , se sídlem v Přešovicích 29, IČO 00378348, zastoupeného JUDr. MgA. Michalem Šalomounem, Ph.D., advokátem se sídlem v Třebíči, Bráfova 770/52, proti žalovanému Z. Š. , narozenému XY, bytem XY, zastoupenému JUDr. Lubomírem Okřinou, advokátem se sídlem v Třebíči, Jihlavská brána 6/2, o zaplacení 36.000 Kč s příslušenstvím a vzájemné žalobě o zaplacení 157.750 Kč, vedené u Okresního soudu v Třebíči pod sp. zn. 12 C 108/2016, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. listopadu 2018, č. j. 37 Co 384/2017-124, takto:
I. Dovolání proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. listopadu 2018, č. j. 37 Co 384/2017-124, pokud jím byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Třebíči ze dne 22. srpna 2017, č. j. 12 C 108/2016-103, ve výroku I., jímž byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 36.000 Kč s úrokem z prodlení, se odmítá.
II. Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. listopadu 2018, č. j. 37 Co 384/2017-124, pokud jím byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Třebíči ze dne 22. srpna 2017, č. j. 12 C 108/2016-103, ve výroku III. o zamítnutí vzájemné žaloby žalovaného na zaplacení částky 157.750 Kč a ve výrocích II., IV. o nákladech řízení, a rozhodnuto o nákladech odvolacího řízení, se zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobou došlou soudu dne 7. 1. 2016 se žalobce domáhal, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobci částku 36.000 Kč s tam specifikovaným (zákonným) úrokem z prodlení, představující dlužné nájemné za užívání bytové jednotky v prvním nadzemním podlaží domu č. p. XY v XY (dále jen „ Byt“) za období leden 2014 až leden 2015.
Žalovaný se vzájemnou žalobou domáhal zaplacení částky 157.750 Kč, tvrdil, že žalobci zaplatil při uzavření smlouvy o nájmu za přenechání Bytu částku 200.000 Kč, kterou si „předplatil nájemné“, nájem skončil dne 17. 1. 2015; dopisem ze dne 26. 1. 2015 jednostranně započetl tuto částku proti pohledávce žalobce na zaplacení nájemného (jež v té době činilo 42.250 Kč), žalobce mu však zbývající část „předplaceného nájemného“ nevrátil.
Okresní soud v Třebíči (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 22. 8. 2017, č. j. 12 C 108/2016-103, uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 36.000 Kč s tam specifikovaným (zákonným) úrokem z prodlení (odstavec I. výroku) a náklady řízení ve výši 25.495 Kč (odstavec II. výroku), vzájemnou žalobu žalovaného na zaplacení 157.750 Kč zamítl (odstavec III. výroku) a uložil žalovanému zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 37.365 Kč (odstavec IV. výroku).
Zjistil, že účastníci uzavřeli dne 11. 8. 2008 smlouvu nazvanou „Nájemní smlouva a ujednání o uzavření budoucí kupní smlouvy“ (dále též jen „Smlouva“), a to na dobu určitou 20 let, jejímž předmětem byl Byt, v níž se žalovaný (nájemce) zavázal platit žalobci (pronajímateli) nájemné a služby poskytované s užíváním Bytu ve výši stanovené v příloze Smlouvy. V bodě IV. Smlouvy se dohodli, že nájemci vznikne právo na odkoupení bytu za 1 Kč: uplyne-li sjednaná doba (k 1. 3. 2022), nájemce užíval Byt v souladu se Smlouvou a plnil povinnosti z ní vyplývající a uhradil sjednanou kupní cenu formou pravidelných splátek ve výši 3.000 Kč měsíčně. Součástí Smlouvy byla i příloha nazvaná „Cenové vyrovnání bytu, nájemného a poplatků s tím spojených“, podle níž se nájemce zavázal uhradit pronajímateli „za přenechání bytu“ částku 200.000 Kč, a to do 31. 10. 2008 (což žalovaný učinil), platit měsíční nájemné ve výši 3.000 Kč, příspěvek do fondu oprav ve výši 200 Kč měsíčně (prvních 10 let nájmu, dalších 10 let ve výši 400 Kč měsíčně), příspěvek na provoz čistírny odpadních vod ve výši 100 Kč měsíčně a zálohu na odebranou vodu 200 Kč měsíčně. Nájem skončil 17. 1. 2015 z důvodu neplacení nájemného, žalovaný zaplatil za leden 2014 jen 1.500 Kč, za období únor až prosinec 2014 a část ledna 2015 (do skončení nájmu) nezaplatil nic a dlužil tedy žalobci celkem částku 36.000 Kč. Žalovaný (v rámci mimosoudních jednání) dne 26. 1. 2015 písemně započetl na svůj dluh u žalobce částku 200.000 Kč (zaplacenou za „přenechání bytu“) a vyzval žalobce k vrácení zbývající částky ve výši 157.750 Kč. Soud dále zjistil, že podobné smlouvy uzavíral žalobce i s dalšími osobami, které žádné výhrady k jejich obsahu a významu neměly.
Uzavřel, že Smlouva, kterou posoudil jako nájemní, je platná, stanovené nájemné a splátka kupní ceny je toutéž částkou, pouze je Smlouva „nešťastně“ označuje odlišně, smyslem uvedeného ujednání bylo postupné umoření kupní ceny prostřednictvím pravidelných měsíčních plateb ve formě „nájemného“ a převedení Bytu do vlastnictví žalovaného, což žalovaný věděl, neboť téměř 6 let tuto částku platil. K ukončení nájmu došlo proto, že žalovaný porušil své smluvní povinnosti a dohodnutou částku přestal platit, nevznikl mu tak žádný (smluvní ani jiný) nárok na vrácení částky 200.000 Kč zaplacené za přenechání bytu. Zdůraznil, že právní hodnocení věci by bylo stejné, i kdyby Smlouva nebyla smlouvou nájemní, ale inominátní, s prvky smlouvy o koupi najaté věci.
Krajský soud v Brně (soud odvolací) rozsudkem ze dne 27. 11. 2018, č. j. 37 Co 384/2017-124, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a uložil žalovanému zaplatit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 12.778 Kč.
Skutkové i právní závěry soudu prvního stupně považoval za správné. Zdůraznil, že bez ohledu na právní posouzení smluvních ujednání mezi účastníky je s ohledem na odvolací námitky významné, co představuje částka 200.000 Kč a zda smluvní ujednání ohledně ní je platné. Za „jasné“ považoval, že nejde o zálohu na budoucí kupní cenu Bytu, neboť takto není označena a ani ve Smlouvě se nepočítá s jejím vypořádáním při převodu Bytu nebo jejím vrácením, naopak „je jednoznačně uvedena jako předpoklad toho, že žalobce se žalovaným vůbec nájemní smlouvu uzavře a následně po splnění sjednaných podmínek… bude uzavřena smlouva o převodu bytu do vlastnictví žalovaného“. Neshledal žádné důvody pro neplatnost takového ujednání, zákon ho nevylučuje a v rámci smluvní volnosti stran je možné. Vzhledem k tomu, že si účastníci žádné podmínky či důvody pro vrácení této částky nesjednali, nemůže se žalovaný domáhat jejího vrácení, a to ani formou započtení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Měl za to, že v rozhodování dovolacího soudu nebyla dosud řešena otázka platnosti ujednání o složení jednorázové částky specifikované jako úhrada za přenechání Bytu (aniž by se jednalo o kauci), ani otázka, zda v případě, kdy měl být Byt nájemci prodán za cenu 1 Kč, jde o obdobu leasingové smlouvy a úhrada za přenechání bytu je předem zaplaceným nájemným. Namítal, že výkladem obsahu Smlouvy a úmyslu stran lze dovodit, že jejich vůlí bylo uzavřít obdobu leasingové smlouvy, jejímž předmětem byl Byt, který byl pronajímán za měsíční nájemné a následně měl být odprodán za zůstatkovou cenu 1 Kč, a že za tímto účelem složil částku 200.000 Kč, kterou je třeba považovat za „předplacené nájemné“, které ovšem následně nebylo vyčerpáno. Navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, případně ho změnil tak, že žalobu žalobce zamítne a vyhoví jeho vzájemné žalobě.
Žalobce ve vyjádření k dovolání navrhl, aby dovolání v části, v níž směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, kterým potvrdil rozsudek soudu první stupně v odstavci I. a II. výroku, bylo jako nepřípustné odmítnuto, neboť jím bylo rozhodnuto o peněžitém plnění nepřevyšujícím 50.000 Kč, a ve zbývající části jako nedůvodné zamítnuto. Za správný považoval závěr odvolacího soudu, že ujednání stran ve Smlouvě je dostatečně určité, účastníci se také podle něho několik let chovali. Jediný, kdo neplnil závazky, byl žalovaný, který z toho teď nemůže těžit.
Dovolání proti rozsudku odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastníkem řízení (§240 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále též jen „o. s. ř.“), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.).
V části, v níž odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně, pokud jím byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 36.000 Kč s tam specifikovaným úrokem, není dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., neboť jím (v této části) bylo rozhodnuto o plnění nepřesahujícím 50.000 Kč.
Dovolání směřující proti rozsudku odvolacího soudu v části, v níž potvrdil rozsudek soudu prvního stupně o zamítnutí vzájemné žaloby žalovaného a rozhodl o nákladech řízení, je přípustné (§237 o. s. ř.), neboť dovoláním zpochybněný výklad obsahu Smlouvy je v rozporu s judikaturou dovolacího soudu.
Protože Smlouva byla uzavřena v roce 2008, je třeba její platnost posuzovat podle předcházejících předpisů, zejména podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013, dále též jen „obč. zák.“ (§3074 odst. 1 věta první za středníkem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník).
Ze skutkových zjištění odvolacího soudu (soudu prvního stupně) je zřejmé, že obsahem Smlouvy je ujednání stran o nájmu Bytu na dobu 20 let, o výši nájemného a výši plateb (záloh) za služby a zároveň sjednání podmínek, za jakých dojde v budoucnu k převodu Bytu do vlastnictví žalovaného, výše splátek kupní ceny a dále ujednání, že „nájemce uhradí pronajímateli za přenechání bytu finanční částku 200.000 Kč“.
Odvolací soud (stejně jako soud prvního stupně) dospěl při výkladu Smlouvy k závěru, že jde o platně uzavřenou smlouvu o nájmu bytu a že z ní nevyplývá nárok žalovaného při předčasném ukončení nájmu na vrácení částky 200.000 Kč, kterou zaplatil „za přenechání bytu“.
Za právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2015, sp. zn. 32 Cdo 3751/2014, ze dne 27. 7. 2007, sp. zn. 33 Odo 655/2005, ze dne 27. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 824/97, uveřejněný pod číslem 9/2001 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) zdůraznil, že podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Vznikne-li o obsahu právního úkonu pochybnost, formuluje §35 odst. 2 obč. zák. výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho lze obsah právního úkonu posoudit i podle vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Na vůli účastníků smlouvy je možno při výkladu právního úkonu ve smyslu §35 odst. 2 obč. zák. usuzovat také s přihlédnutím k následnému chování těchto smluvních stran (k tomu srovnej obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4142/2008).
Závěr soudu prvního stupně (který převzal i odvolací soud), že Smlouva, byť v ní jsou některé pojmy vyjádřeny nepřesně, není natolik neurčitá, aby byla neplatná, odpovídá – při použití výše uvedených výkladových pravidel – jejímu obsahu. Souhlasit lze i s jeho závěrem, že smyslem ujednání mezi stranami bylo postupné umoření kupní ceny prostřednictvím pravidelných měsíčních plateb ve formě „nájemného“ a převedení Bytu do vlastnictví žalovaného. Bylo-li (i podle závěrů soudů obou stupňů) obsahem Smlouvy nejen sjednání nájmu Bytu, ale též sjednání podmínek převodu Bytu do vlastnictví žalovaného, nemůže obstát jeho závěr, že jde jen o smlouvu o nájmu bytu.
Z obsahu Smlouvy je zřejmé, že se účastníci dohodli, že Byt bude žalovaný nejprve užívat jako nájemce a po splnění výslovně stanovených podmínek (uplynutí doby, řádné užívání, splacení kupní ceny) mu bude převeden do jeho vlastnictví. Po dobu, kdy měl žalovaný Byt užívat jako nájemce (doba nájmu byla sjednána na 20 let), byla upravena i jejich práva a povinnosti jako pronajímatele a nájemce, bylo sjednáno, že žalovaný jako nájemce bude platit nájemné ve výši 3.000 Kč + příspěvek do fondu oprav (který lze rovněž považovat za součást nájemného, neboť nejde o žádné plnění spojené s užíváním Bytu – tzv. „služby“) a služby (za provoz čistírny odpadních vod a zálohu na vodu). V této části tak byla uzavřena smlouva o nájmu bytu na dobu určitou podle §685 odst. 1 obč. zák. splňující všechny tam stanovené náležitosti. Současně však Smlouva kromě ujednání o nájmu bytu obsahovala také ujednání o podmínkách, za jakých bude převedeno na žalovaného vlastnické právo k Bytu. V této části se tak jednalo o smlouvu o budoucí smlouvě o převodu jednotky (§6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013). Součástí této části Smlouvy bylo ujednání o splácení kupní ceny ve splátkách ve výši 3.000 Kč měsíčně; podle obsahu Smlouvy i z následného chování účastníků je zřejmé, že částka 3.000 Kč označená v části Smlouvy týkající se placení nájemného a částka 3.000 Kč označená v části Smlouvy týkající se budoucího převodu jednotky jako splátka kupní ceny, je jednou platbou, měla být placena jen jednou, tedy, že nájemné ve výši 3.000 Kč bylo zároveň splátkou na kupní cenu Bytu.
Ujednání účastníků obsažené v části Smlouvy nazvané „Cenové vyrovnání bytu, nájemného a poplatků s tím spojených“ obsahovalo vedle stanovení nájemného a služeb mj. i povinnost nájemce zaplatit pronajímateli „za přenechání bytu“ částku 200.000 Kč (což žalovaný splnil). I když Smlouva výslovně neupravuje, jakou povahu měla mít tato platba, na co přesně byla určena a jak by měla být vypořádána při skončení nájmu nebo převodu Bytu do vlastnictví žalovaného, nelze souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že se nejednalo o zálohu (splátku) na budoucí kupní cenu a že její zaplacení bylo jen „předpokladem“ (podmínkou) uzavření Smlouvy. Odvolací soud se při výkladu této části Smlouvy odchýlil od výše uvedených výkladových pravidel a jeho závěr neodpovídá ani tvrzením žalobce. Ten v řízení (např. ve vyjádření na čl. 52 – 53) tvrdil (a z jeho tvrzení vycházely ve svých skutkových závěrech soudy obou stupňů), že podobných smluv bylo uzavřeno více, že šlo o akci města, která měla umožnit obyvatelům v bytech, na jejichž výstavbu byly čerpány dotace, aby v těchto bytech bydleli a kupní cenu za byt postupně umořovali, cílem bylo uzavření kupních smluv, kupní cena se odvíjela od rychlosti splácení a také od skutečnosti, zda a jak velkou jednorázovou platbu (ve smlouvách označenou jako platbu za přenechání bytu) nájemci zaplatili – při větší jednorázové platbě byly nižší měsíční splátky, menší či žádná jednorázová platba znamenala vyšší měsíční splátky. S ohledem na obsah Smlouvy, význam jejich jednotlivých ujednání a jednání účastníků tak lze uzavřít, že i zaplacení jednorázové částky (v daném případě 200.000 Kč) – stejně jako „nájemné“ (v tomto případě 3.000 Kč měsíčně) – je platbou na kupní cenu Bytu.
I když se účastníci dohodli o splácení kupní ceny „formou nájemného“ po dobu užívání Bytu žalovaným a o následném převedení Bytu do jeho vlastnictví za cenu 1 Kč, nejde o leasingovou smlouvu (jak tvrdí žalovaný).
V praxi se rozlišují dva základní druhy leasingu – leasing finanční a leasing operativní. Protože operativní leasing obvykle nezakládá právo na následné odkoupení věci a jeho primární funkcí je funkce užívací, musela by Smlouva být finančním leasingem, jehož primární funkcí je pořizovací funkce a jeho cílem je zpravidla konečný převod vlastnictví k předmětu leasingu. Judikatura Nejvyššího soudu (viz např. stanovisko občanskoprávního aobchodního kolegia Nejvyššího soudu ze dne 8. 9. 2010, Cpjn 204/2007, uveřejněné pod číslem 25/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2010, sp. zn. 31 Cdo 4356/2008, uveřejněný pod číslem 24/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) je ustálena v názoru, že finanční leasing lze vymezit jako závazkový vztah, jehož podstatou je závazek poskytovatele leasingu (pronajímatele) předat příjemci leasingu (nájemci) na určitou dobu do užívání věc či jinou majetkovou hodnotu, kterou pronajímatel obvykle za tím účelem pořídí do svého vlastnictví na základě poptávky a podle výběru nájemce, a závazek nájemce uhradit náklady spojené s pořízením leasingu prostřednictvím leasingových splátek. Nájemce má obvykle právo po splnění smluvních podmínek na převod předmětu leasingu do svého vlastnictví. Převod vlastnictví je u finančního leasingu většinou zajištěn opčním právem, tedy na základě výzvy nájemce, anebo k němu může docházet automaticky. V této souvislosti se hovoří o pořizovací funkci finančního leasingu, která jej kvalitativně odlišuje od nájmu, u něhož je primární funkce užívací. Nájemce nese již od počátku leasingového vztahu rizika (nebezpečí škod) spojená s předmětem leasingu, jakož i náklady spojené s jeho užíváním (údržba, daně, pojištění). Takový leasing je označován za leasing finanční právě proto, že se závazky pronajímatele omezují na finanční služby (pořízení věci, předání do užívání a převedení do vlastnictví leasingového nájemce na konci leasingového vztahu).
V daném případě se však závazky žalobce neomezovaly jen na finanční služby, po dobu trvání nájmu měl standardní povinnosti pronajímatele bytu, nájemce (žalovaný) měl zajišťovat jen drobné opravy, vše ostatní zajišťoval a nesl za to odpovědnost žalobce, žalovaný se k Bytu nechoval (a Smlouva to ani nepředpokládala) jako k věci vlastní se všemi riziky. Přenesení odpovědnosti za předmět leasingu, nebezpečí a rizika s ním spojená odlišuje finanční leasing typově od běžného nájmu, to však Smlouva, ani podle svého obsahu, nedělala.
Není-li jednorázová částka 200.000 Kč, kterou žalovaný zaplatil, platbou nájemného („předplacené“ nájemné), ani platbou za „přenechání“ bytu, tedy jinak řečeno „bonusem“ pro pronajímatele jen za ochotu uzavřít smlouvu o nájmu bytu (což by ostatně bylo v rozporu s ochranou nájemce vyplývající z §685 odst. 3 obč. zák.), ale jde o zaplacení části kupní ceny, musí se soud zabývat tím, co si účastníci sjednali pro případ nerealizace smlouvy o převodu Bytu do vlastnictví žalovaného a o vypořádání již zaplacené kupní ceny. Z obsahu Smlouvy je zřejmé, že pro případ prodlení nájemce se splácením kupní ceny si účastníci sjednali možnost odstoupení a zároveň si sjednali povinnost žalovaného zaplatit smluvní pokutu. Odvolací soud však z této části Smlouvy žádná skutková zjištění neučinil, ani se nezabýval tím, zda ujednání stran o smluvní pokutě, dopadá nejen na pravidelné měsíční splátky kupní ceny, ale i na jednorázovou platbu. Jestliže by ujednání o smluvní pokutě na jednorázově zaplacenou splátku kupní ceny nedopadalo a strany se nedohodly na žádném vypořádání již (částečně) zaplacené kupní ceny v případě, že by smlouva o převodu vlastnického práva k Bytu nebyla uzavřena (smlouva nebyla realizována, od Smlouvy účastníci odstoupili atd.), pak se soudy musely zabývat tím, zda a jaké nároky stranám vznikly z této zrušené části Smlouvy.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek správný, právní posouzení odvolacího soudu je neúplné a tedy nesprávné, dovolací soud ho v této části (o zaplacení částky 157.750 Kč) podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a to včetně závislých výroků o náhradě nákladů řízení (o kterých mělo být soudem prvního stupně rozhodnuto podle poměru úspěchu účastníků jedním výrokem, neboť jde o jedno řízení, byť o dvou nárocích - §151 odst. 1 o. s. ř.) a věc mu v tomto rozsahu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Poučení: Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. 2. 2020
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu