ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1
sp. zn. 26 Cdo 1538/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobce P. H., zastoupeného advokátem, proti žalované D., s.r.o., zastoupené advokátem, o zpřístupnění části nemovitosti a umožnění vestavby bytové jednotky, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 32 C 58/98, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. února 2004, č. j. 30 Co 1/2004-158, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 1.975,- Kč k rukám jejího zástupce advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 jako soud prvního stupně (poté, co jeho předchozí vyhovující rozsudek ze dne 23. 5. 2001, č.j. 32 C 58/98-83, ve znění opravného usnesení ze dne 17. 8. 2001, č.j. 32 C 58/98-100, byl zrušen usnesením Městského soudu v Praze ze dne 1. 11. 2001, č.j. 55 Co 380/2001-106, a věc mu byla vrácena k dalšímu řízení) rozsudkem ze dne 16. 9. 2003, č.j. 32 C 58/98-136, zamítl žalobu na zpřístupnění části nemovitosti pronajaté smlouvou o nájmu části nemovitosti uzavřené mezi žalobcem a žalovaným dne 10. 12. 1996 (dále též „nájemní smlouva“), tj. vnitřní část půdních prostor a prostor bývalé prádelny a sušárny o celkové plošné výměře cca 70 m2 v 6. nadzemním podlaží obytného domu čp. 1183 na adrese P., tedy prostor, které se nacházejí vlevo od hlavního schodiště nemovitosti při chůzi po schodišti směrem vzhůru a jsou umístěny v rohu nemovitosti orientovaném severovýchodním směrem (dále jen „předmětné prostory“), a to do čtrnácti dnů následujících po právní moci rozsudku. Dále soud prvního stupně zamítl žalobu s návrhem, aby žalovaný byl uznán povinným umožnit žalobci v pronajaté části nemovitosti stavbu bytové jednotky o celkové výměře nepřesahující 70m2, sestávající se z obývacího pokoje, zahrnujícího kuchyňský kout, ložnice, sprchového koutu, komory, předsíně s přístupovým schodištěm a sociálním zařízením a rozhodl o nákladech řízení. Soud prvního stupně nejdříve zjišťoval charakter předmětných prostor a dospěl k závěru, že se jedná „přinejmenším dílem“ o společné prostory domu. Žalobce totiž ani netvrdil, že by předmětné prostory byly kolaudovány, popřípadě rekolaudovány k jinému účelu. Vzhledem k tomu, že se v daném případě nedochovalo kolaudační rozhodnutí, posoudil soud, k jakému účelu byla stavba povolena, na základě jiných dokladů (dochovaného stavebního plánu podkroví, v němž jsou předmětné prostory označeny jako půda a prádelna, a nájemní smlouvy, která předmět nájmu charakterizuje jako „vnitřní část půdních prostor a prostor bývalé prádelny a sušárny“). Z právního hlediska tedy nepovažoval za rozhodné, k jakému účelu jsou dané prostory fakticky užívány, neboť ani dlouhodobé užívání prostor v rozporu s účelem, pro který byla stavba povolena, nemění bez následné rekolaudace nic na původním kolaudovaném stavu. Podle soudu prvního stupně právo užívat společné prostory domu náleží podle §688 občanského zákoníku (dále též jen „obč. zák.“) všem nájemcům a osobám žijícím s nimi ve společné domácnosti. O tomto zákonem založeném právu nemohou rozhodovat jednatelé jako statutární orgán žalované, ani valná hromada žalované, nýbrž vzdát se tohoto práva mohou pouze jednotliví nájemci, což v řízení prokázáno nebylo. Z těchto důvodů je nájemní smlouva, z níž žalobce vyvozoval svoje nároky vůči žalované, neplatná, a soud proto žalobu zamítl.
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 24. 2. 2004, č.j. 30 Co 1/2004-158, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud se ve shodě se soudem prvního stupně zabýval v prvé řadě otázkou povahy předmětných prostor. Poukázal na to, že do 31. 12. 1991 byl pojem společných prostor definován v ustanovení §59 odst. 2 zákona č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty, podle něhož byly společnými prostorami též prádelny, sušárny a půdy, pokud byly společné všem nájemcům. Podle odvolacího soudu je nyní namístě vykládat pojem společných prostor domu užitý v ustanovení §688 obč. zák. s přihlédnutím k §2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (dále též jen „zákon o vlastnictví bytů“), který sice používá a definuje terminologicky odlišný pojem společných částí domu, avšak jedná se v obou případech o vztahy občanskoprávní povahy. Jelikož se nepodařilo dohledat kolaudační rozhodnutí předmětných prostor, postupoval soud prvního stupně správně, když při svém rozhodování o charakteru těchto prostor vyšel ze stavebního plánu podkroví i ze znění samotné nájemní smlouvy. Za pomoci analogického použití §2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů pak odvolací soud předmětné prostory posoudil jako společné ve smyslu §688 obč. zák. Odvolací soud rovněž považoval za nerozhodné, k jakému účelu předmětné prostory nyní fakticky slouží a jak byly ke dni uzavření nájemní smlouvy stavebně technicky vybaveny, neboť je třeba vycházet z původního kolaudovaného stavu, který odvolací soud též shledal výše citovanými listinami za prokázaný. Protože účastníci nájemní smlouvy učinili jejím předmětem společné prostory domu, bylo třeba, aby k takovému právnímu úkonu byl dán souhlas všech nájemců bytů v domě, kteří by se výslovně vzdali svého práva tyto prostory užívat ve smyslu §688 obč. zák. Soud prvního stupně tedy nepochybil, dospěl-li k závěru o neplatnosti nájemní smlouvy podle §39 obč. zák, neboť touto smlouvou byly žalobci přenechány prostory, jež nejsou s ohledem na ustanovení §688 obč. zák. právně volné.
Pravomocný rozsudek odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, jehož přípustnost dovozuje z §237 odst. 1 písm. b) občanského soudního řádu (dále též jen „o.s.ř.“). V dovolání namítá, že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), neboť nebyly provedeny jím navrhované důkazy za účelem zjištění, zda předmětné prostory nejsou užívány v rozporu s účelem, ke kterému byly určeny při výstavbě domu nebo zda původní stavebně technické určení předmětných prostor odpovídalo stavebním předpisům platným v době uzavření smlouvy, což je rozhodné pro závěr, zda v daném případě jde o společné prostory. Tyto skutečnosti chtěl žalobce svědecky prokázat, protože předmětné prostory jsou již řadu let užívány jako „odkladiště“ nepotřebných věcí v rozporu s hygienickými a požárními předpisy. Jako další dovolací důvod uplatnil nesprávné právní posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.), neboť podle jeho názoru nelze na posuzovanou otázku společných prostor v domě z pohledu §688 obč. zák. aplikovat zákon o vlastnictví bytů. Dochovaný stavební plán půdy a vymezení předmětu nájmu ve smlouvě (vedené snahou o maximální určitost právního úkonu) podle dovolatele dostatečně neprokazuje povahu předmětných prostor, proto je na vlastníkovi nemovitosti, aby určil, které prostory domu jsou nájemcům společné, případně je třeba vyjít z ustanovení §104 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon, podle kterého, nejsou-li zachovány doklady (především ověřená dokumentace), z nichž by bylo možno zjistit účel, pro který byla stavba povolena, platí, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena. Jestliže vybavení stavby nasvědčuje několika účelům, má se pak za to, že stavba je určena k účelu, ke kterému se užívá bez závad. V dovolání je dále namítáno, že souhlasu s užíváním předmětných prostor se žalobci dostalo faktickým dlouhodobým neužíváním těchto prostor, jímž byla projevena vůle nájemců. Dovolatel vytýká odvolacímu soudu, že se nevypořádal s jeho námitkou, že pokud soud prvního stupně uzavřel, že „přinejmenším dílem“ se jedná o společné prostory, pak je tento závěr v rozporu s právním názorem o neplatnosti nájemní smlouvy jako celku. Konečně dovolatel namítá, že rozhodnutí dovolacího soudu je „stiženo vadou“ nesprávného, výlučně pozitivistického přístupu k aplikaci zákona, který bez využití hodnotových kritérií přehlíží změny vyvolané vývojem společnosti. Zdůrazňuje, že ochrana práv nájemců spočívající v zajištění zákonného rámce pro nerušené užívání prádelen, sušáren, příp. jiných obdobných prostor v domech, měla svůj význam v době, kdy takové prostory byly nájemci plně využívány, sloužily svému účelu a potřeby nájemců nebylo možné uspokojit prostřednictvím sítě služeb či vlastních technických zařízení nájemců (pračky, sušičky), jako je tomu v dnešní době. Z těchto důvodů dovolatel navrhuje, aby Nejvyšší soud zrušil rozhodnutí soudů obou stupňů a věc vrátil k dalšímu projednání soudu prvního stupně.
Žalovaná ve vyjádření navrhla dovolání odmítnout jako zjevně bezdůvodné.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) posoudil dovolání podle §240 odst. 1, §241 a §241a odst. 1 o.s.ř. a shledal, že dovolaní bylo podáno oprávněnou osobou včas, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatel je zastoupen advokátem a jím bylo dovolání též sepsáno. Dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil. Je-li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř. (tyto vady však namítány nejsou a ani nevyplývají z obsahu spisu) a k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, které dovolatel spatřuje v tom, že soud zamítl provedení jím navrhovaných důkazů pro nadbytečnost, přestože měly význam pro právní posouzení povahy pronajatých prostor. Nejvyšší soud tedy vedle toho přezkoumal napadené rozhodnutí i z hlediska uplatněného dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., neshledal však dovolání důvodným.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu ustanovení §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. jde tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Ustanovení §688 obč. zák. stanoví, že nájemce bytu a osoby, které žijí s nájemcem ve společné domácnosti, mají vedle práva užívat byt i právo užívat společné prostory a zařízení domu, jakož i požívat plnění, jejichž poskytování je s užíváním bytu spojeno.
Podle ustanovení §82 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů, kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby. Z ustanovení §85 odst. 1, 2 téhož zákona vyplývá, že stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popřípadě ve stavebním povolení. Změny ve způsobu užívání stavby, v jejím provozním zařízení, ve způsobu nebo podstatném rozšíření výroby, popřípadě činnosti, která by mohla ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí, jsou přípustné jen na základě rozhodnutí stavebního úřadu o změně v užívání stavby. Změnu v užívání stavby, která je spojena se změnou stavby, projedná stavební úřad ve stavebním řízení a po jejím dokončení provede kolaudaci změny stavby.
Občanský zákoník pojem společných prostor domu užívá, ale nedefinuje. Tento pojem není vymezen ani stavebním zákonem nebo vyhláškou č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu. Stejně tak uvedené předpisy nedefinují ani pojem bytu. Pro občanskoprávní účely (jako předmět nájmu) byl byt judikaturou (srov. rozhodnutí uveřejněné pod č. 90 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2003) vymezen jako soubor místností (popř. jednotlivá obytná místnost), které jsou rozhodnutím stavebního úřadu určeny k trvalému bydlení (§76 odst. 1 a §85 zák. č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů). Rozhodující je tedy pro vymezení souboru místností (popř. jednotlivé obytné místnosti) jako bytu právní stav založený pravomocným rozhodnutím o povolení užívání stavby (případně o změně účelu jejího užívání). Podle §1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, jsou nebytovými prostorami místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu. Z uvedeného vyplývá, že při posouzení, zda se v tom či onom konkrétním případě jedná o byt nebo nebytový prostor (i pro účely občanskoprávních vztahů), se musí vycházet ze stavebněprávních předpisů. Rozhodující je přitom kolaudační stav, nikoliv faktický způsob využívání. Tentýž závěr je pak nutno uplatnit i ve vztahu ke společným prostorám domu. Zároveň je zřejmé, že společnými prostorami domu nejsou byty (včetně jejich příslušenství) ani nebytové prostory.
Aplikace ustanovení §2 zákona o vlastnictví bytů (ani prostřednictvím analogie) se nejeví jako přiléhavá nejen proto, že uvedené ustanovení definuje v něm uvedené pojmy výslovně pouze pro účely tohoto zákona, avšak především proto, že pod písmenem g/ vymezuje pojem společných částí domu, jenž zjevně není totožný s pojmem společných prostor domu, a to nejen pro odlišné slovní znění, ale též vzhledem k jeho obsahu, když sice zahrnuje mimo jiné i prádelny a sušárny, ale rovněž například základy, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, rozvody tepla, vody, kanalizace, plynu, elektřiny, atd., tedy stavební prvky, které nepochybně vůbec nemají povahu prostor; v případě společných částí domu (podle §2 zákona o vlastnictví bytů) jde tudíž o pojem zjevně širší, než je pojem společných prostor.
Je proto třeba rozlišovat pojem bytu (vymezený shora) a jeho příslušenství ve smyslu §121 odst. 2 obč. zák. (tj. vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány – např. neobytné kuchyně, haly, komory, koupelny a záchody, spíže, šatny, sklep, prádelna či dřevník), nebytové prostory (vymezené shora) a konečně společné prostory domu, jež lze negativně vymezit tím, že nejde o byty a jejich příslušenství ani o nebytové prostory, a pozitivně tak, že jde o prostory sloužící všem nájemcům domu (např. tedy společná chodba, prádelna, sušárna, kočárkárna nebo půda). Při posouzení, zda konkrétní prostory mají povahu společných prostor ve smyslu občanskoprávním, je však rovněž nutno vycházet ze stavebněprávního určení, tedy především z pravomocného rozhodnutí stavebního úřadu o tom, že určité prostory jsou způsobilé k tomuto účelu užívání.
Vzhledem k tomu, že v řízení nebylo předloženo kolaudační rozhodnutí o povolení užívání stavby nebo o změně stavby (přestavby předmětných prostor), ani rozhodnutí stavebního úřadu o změně účelu užívání předmětných prostor, odvolací soud správně vycházel při zjišťování povahy těchto prostor z jiných důkazů, tj. z dochovaného stavebního plánu podkroví a podpůrně i ze znění samotné smlouvy. Jestliže pak na základě vyhodnocení provedených důkazů dospěl k závěru, že předmětem nájemní smlouvy jsou společné prostory domu, je vyloučeno na daný případ použít ustanovení §104 odst. 1 stavebního zákona, jak se nesprávně domnívá dovolatel. Z dikce citovaného zákonného ustanovení totiž vyplývá, že tam stanovená právní domněnka se uplatní pouze podpůrně, tedy jen v případě, že nejsou zachovány žádné doklady (především ověřená dokumentace, nebo alespoň jakákoli jiná dokumentace), z nichž by bylo možno zjistit účel, pro který byla stavba povolena.
Jsou-li společné prostory objektivně určeny kolaudačním rozhodnutím, toto jejich určení nemůže být změněno (a tudíž nemohou být tomuto způsobu užívání dle §688 obč. zák. odňaty) rozhodnutím vlastníka, a to ani se souhlasem všech nájemců bytů v domě. Byť tedy není napadené rozhodnutí zcela přiléhavě odůvodněno, je v konečném důsledku (s ohledem na shora uvedené právní závěry dovolacího soudu) správné.
Označil-li dovolatel názor soudu prvního stupně, že „přinejmenším dílem“ se jedná o společné prostory, za rozporný s názorem o neplatnosti nájemní smlouvy jako celku, je nutné konstatovat, že dovolací soud přezkoumává rozhodnutí odvolacího soudu, který však veškeré předmětné prostory posoudil jako společné, proto se Nejvyšší soud touto námitkou nezabýval.
Dovolací soud neshledal důvodnou ani námitku výlučně pozitivistického přístupu k aplikaci zákona bez využití hodnotových kritérií a bez přihlédnutí v vývoji společnosti. Jestliže soudy obou stupňů respektovaly objektivní účelové určení předmětných prostor (které vyplývá z předpisů stavebněprávních, tedy předpisů veřejného práva), pak tak činily nejen v zájmu všech současných i budoucích nájemců bytů v předmětném domě, ale i v zájmu pronajímatele a v zájmu veřejném (k jehož ochraně jsou stavebněprávní předpisy určeny). Subjektivní účelový zájem samotného žalobce nepředstavuje žádné významné hodnotové kritérium a nemůže nad uvedenými zájmy převážit; ani obecné úvahy dovolatele o společenskoekonomických změnách ve společnosti neodůvodňují odlišné právní posouzení věci.
Dovolatelem opakovaně zdůrazňovaná zásada, že smlouvy jsou uzavírány proto, aby byly plněny, samozřejmě platí pouze pro smlouvy platné.
Vady řízení jsou způsobilým dovolacím důvodem (vedle tzv. zmatečností uvedených v §229 odst. 1, odst. 2 písm. a/ a b/, a odst. 3 o.s.ř.) jen tehdy, jestliže mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
V návaznosti na to, co bylo řečeno o právním posouzení věci, je třeba konstatovat, že zkoumání, zda předmětné prostory neslouží a s ohledem na jejich technické vybavení ani nemohou sloužit k účelu, ke kterému byly původně určeny, a zda původní stavebně technické určení předmětných prostor odpovídalo stavebním předpisům platným v době uzavření nájemní smlouvy, je pro posouzení věci bez významu. Tudíž nelze úspěšně namítat, že neprovedením dovolatelem navrhovaných důkazů došlo k vadě řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Dovolací soud tak dospěl k závěru, že se dovolateli nepodařilo prostřednictvím uplatněných dovolacích důvodů a jejich obsahové konkretizace zpochybnit správnost rozsudku odvolacího soudu. Proto podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o.s.ř. dovolání zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. a zavázal neúspěšného žalobce k náhradě nákladů, které vznikly úspěšné žalované v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Náklady spočívají v částce 3.800,- Kč představující sazbu odměny advokáta (§1 odst. 1, §2 odst. 1, §7 písm. d/ vyhlášky č. 484/2000 Sb., ve znění pozdějších předpisů) sníženou o 50% podle §18 odst. 1 citované vyhlášky a v částce 75,- Kč paušální náhrady hotových výdajů ve smyslu vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinný, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může oprávněná podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 16. června 2005
JUDr. Robert W a l t r , v. r.
předseda senátu