ECLI:CZ:NS:2004:26.CDO.1775.2002.1
sp. zn. 26 Cdo 1775/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Miroslava Feráka, v právní věci žalobce České republiky – Ministerstva obrany ČR, jejímž jménem jedná Vojenský úřad pro právní zastupování, se sídlem Praha 6, Náměstí Svobody 471, proti žalovanému L. Š., zast. advokátkou o zaplacení 134.013,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Plzeň-jih pod sp. zn. 8 C 76/99, k dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.2002, čj. 13 Co 515/2001-92, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 23.4.2002, čj. 13 Co 515/2001-92, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Plzni rozsudkem ze dne 23.4.2002, čj. 13 Co 515/2001-92, změnil rozsudek Okresního soudu Plzeň-jih ze dne 15.4.2001, čj. 8 C 76/99-73 tak, že žalovanému uložil povinnost zaplatit žalobkyni 134.103,- Kč s 21% úrokem z prodlení od 16.8.1996 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku; dále odvolací soud rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud zejména uvedl, že v daném případě se jedná o pronájem nemovitostí (pozemku, budov), u nichž není zřejmé, zda se jedná o objekty charakteru nemovitého jako celku. Režim nájemního vztahu je proto podřízen ustanovení §663 a násl. obč. zákoníku. V daném případě se podle odvolacího soudu jednalo zjevně o objekty, které nebyly řádně kolaudovány. Právní předpisy však výslovně nestanoví, že by nebylo možno dát do nájmu objekty, které nejsou kolaudovány, a to pod sankcí neplatnosti nájemní smlouvy. V uzavřené nájemní smlouvě je mj. uvedeno, že prostory budou užívány jako sklady a kancelářské prostory, a nebylo prokázáno, že by žalovaný ve smlouvě uváděl, že chce uvedené prostory využívat pro obchod a služby, tak, jak uvádí §3 zák. č. 116/1990 Sb., aby byl nutný souhlas obecního úřadu k tomuto pronájmu dle ustanovení §3 odst. 2 zák. č. 116/1990 Sb v tehdy účinném znění.
Odvolací soud proto dospěl k závěru, že nájemní vztah mezi účastníky vznikl platně a v době, za niž je požadováno nájemné, nájemní vztah trval. Řízení je nadále vedeno ohledně částky 134.013,- Kč s 21% úrokem z prodlení od 16.8.1996, která představuje nájemné od 1.6.1994 do 8.8.1994; měsíční nájemné činilo 59.126,50 Kč; původně byla předmětem řízení úhrada částky 366.154,- Kč s příslušenstvím.
Pokud žalovaný vznesl námitku promlčení, nepokládal ji odvolací soud za důvodnou. Mezi účastníky došlo dne 19.7.1996 k uzavření dohody o splátkách tehdy dlužné částky 366.153,- Kč a účastníci se dohodli, že nebude-li zaplacena některá splátka ve sjednaném termínu, stane se splatnou celá pohledávka. K úhradě první splátky mělo dojít do 15.8.1996, což se nestalo, a proto se splatnou stala celá pohledávka, a to dnem 16.5.1996. Byla-li žaloba podána 12.1.1999, byla podána včas a nedošlo k promlčení nároku (§1, §103 obč. zákoníku).
Odvolací soud proto změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, jak bylo uvedeno výše.
Dovoláním ze dne 8.8.2002 napadl žalovaný výše uvedený rozsudek odvolacího soudu v celém rozsahu. Dovolání považuje za přípustné podle ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a za důvodné podle ustanovení §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., neboť rozsudek odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
V obsáhlém odůvodnění dovolatel rekapituloval dosavadní průběh řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud v napadeném rozsudku dle názoru dovolatele nesprávně posoudil otázku platnosti nájemní smlouvy ze dne 29.4.1992, ve znění dodatků ze dne 20.4.1993 a 1.1.1993. Touto nájemní smlouvou byly pronajímány hospodářské objekty č. 7, 12, 14, 25, 28, 50, 62, 63, budova RTS a odstavné plochy k nim přiléhající v areálu kasáren P. – letiště a dále strážnice muničního skladu B. l. s přilehlými plochami, které měl nájemce užívat jako skladové prostory a kancelářské místnosti. Žalovaný (nájemce) uzavíral předmětnou nájemní smlouvu jako podnikatel s předmětem podnikání koupě, prodej a pronájem nemovitostí a obchodní činnost, poté od 30.6.1993 byl změněn předmět podnikání na realitní kancelář a zprostředkování obchod a služeb. Z nájemní smlouvy ze dne 20.4.1993 je zřejmé, že ve smlouvě specifikované objekty byly určeny k užívání jako sklady a kanceláře v rámci podnikatelské činnosti žalovaného (dovolatele).
Podle dovolatele je pro užívání určitých prostor, budov či stavby nezbytná jejich hmotná existence, ale zároveň musí být k určitému užívání stavebním řízením určeny. Přebíral-li dovolatel do nájmu předmětné objekty, bylo povinností žalobce dle ustanovení §664 obč. zákoníku předat uvedené objekty ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, a to bez právních vad. Předmětem nájmu, jak uvedl žalobce ve svém vyjádření, byly dosud nezkolaudované budovy, které nemohly proto být předmětem nájmu. Podle ustanovení §76 odst. 1 stavebního zákona lze dokončenou stavbu nebo její samostatnou část užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí, a to k určenému účelu (§82 odst. 1 a §85 odst. 1 stavebního zákona). Vzhledem k tomu, že pronajaté objekty nebyly kolaudovány, má dovolatel za to, že nájemní smlouva ze dne 20.4.1993, ve znění dodatků je absolutně neplatná, jednak proto, že plnění dle předmětné smlouvy bylo v době jejího uzavření nemožné a jednak proto, že uvedená smlouva svým obsahem odporovala zákonu.
Dovolatel proto navrhuje, aby Nejvyšší soud shora uvedený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení, a dále dovolatel navrhl, aby dovolací soud podle §243 o.s.ř. odložil vykonatelnost dovoláním napadeného rozhodnutí.
V podání ze dne 10.9.2002 se k dovolání vyjádřila žalobkyně. Ve vyjádření zejména upozornila na své aktuální správné označení, a to Česká republika – Ministerstvo obrany, jejímž jménem jedná Vojenský úřad pro právní zastupování, Praha 6, nám. Svobody 471.
Žalobkyně dále ve vyjádření uvedla , že dovolání je nedůvodné a rozhodnutí odvolacího soudu je správné. Námitka žalovaného ohledně neplatnosti smlouvy o nájmu pro kolizi faktického stavu předmětu nájmu s předpisy stavebními je podle žalobkyně pro účely posouzení platnosti tohoto právního úkonu irelevantní. Žalovaný věděl o stavu předmětu nájmu a jeho odkaz na ustanovení §664 obč. zákoníku není v tomto případě namístě, neboť předmět nájmu nebyl pochopitelně původně k podnikatelské činnosti určen. Žalobkyně proto pokládá za správnou a spravedlivou aplikaci ustanovení §588 obč. zákoníku; žalovaný předmět nájmu řádně převzal, užíval ho, a proto je povinen zaplatit žalobkyni sjednanou cenu.
Žalobkyně proto navrhuje, aby dovolací soud dovolání žalovaného zamítl.
Nejvyšší soud posoudil dovolání dle ustanovení §240 odst. 1, §241 odst. 1,2 a §241a odst. 1 o.s.ř. a konstatoval, že dovolání bylo podáno oprávněnou osobou, včas, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatel je zastoupen advokátkou a jí bylo dovolání též sepsáno.
V posuzovaném případě je dovolání přípustné podle ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
V dovolání uplatnil žalovaný dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., a to nesprávné právní posouzení věci. Podle dovolatele odvolací soud nesprávně posoudil otázku platnosti nájemní smlouvy ze dne 29.4.1991 včetně jejích dodatků, neboť pronajaté objekty nebyly kolaudovány, což odporuje zákonu, a proto je nájemní smlouva absolutně neplatná, popř. je plnění podle nájemní smlouvy nemožné.
Právní posouzení věci je nesprávné tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, která na zjištěný skutkový stav nedopadá nebo právní normu správně určenou nesprávně vyložil, popř. ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Ze skutkových zjištění, která nebyla dovolatelem zpochybněna, vyplývá, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva ze dne 29.4.1992, včetně jejích dodatků ze dne 20.4.1993 a 1.11.1993. Nájemní smlouvou byly dávány žalovanému (dovolateli) do nájmu objekty č. 7, 12, 14, 25, 28, 50, 62 a 63, budova RTS a odstavné plochy k nim přiléhající, vše v areálu kasáren P. -letiště a strážnice muničního skladu B. l. s přilehlými plochami. Podle smlouvy měl dovolatel uvedené objekty využívat jako skladové prostory a kancelářské místnosti v rámci své podnikatelské činnosti. Žalobce v řízení potvrdil, že pronajaté objekty nebyly zkolaudovány a jednalo se o stavby dočasného vojenského charakteru (dílny, hangáry, sklady, strážnice, kuchyni apod.) a žalovaný jako nájemce se zavázal objekty užívat k účelu k jakému byly povoleny, tj. jako skladovací prostory a kanceláře (viz odůvodnění rozsudku soudu prvního stupně č.l. 74).
V posuzovaném případě je zřejmé, že předmětem nájmu podle nájemní smlouvy ze dne 29.4.1992, včetně jejích dodatků byly budovy s nebytovými prostory a s přilehlými pozemky, a proto je nezbytné posoudit jakým právním režimem se tento vztah bude řídit.
Podle 720 obč. zákoníku je nájem a podnájem nebytových prostor upraven zvláštním zákonem. Tímto zvláštním zákonem je zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon“).
V §1 zákona se stanoví, že se vztahuje na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení a na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům. Z tohoto ustanovení vyplývá, že tento zákon se nevztahuje na smlouvy o nájmu, kdy předmětem nájmu je nemovitost (budova) jako celek, i když v pronajaté budově jsou např. pouze nebytové prostory, neboť se v takovém případě nejedná o nájem nebytových prostor – místností, ale o nájem věci (nemovitosti – budovy).
Právní režim nájemního vztahu, je-li předmětem nájmu nemovitost (budova) jako celek, se proto řídí ustanovením §663 a násl. občanského zákoníku.
Nájemní smlouvu z 29.4.992 je proto dále třeba posoudit, s ohledem na námitky dovolatele, z hlediska její platnosti, a to zda jejím předmětem je plnění nemožné, či zda je svým obsahem a účelem v rozporu se zákonem.
Podle §37 odst. 2 obč. zákoníku je právní úkon, jehož předmětem je plnění nemožné, neplatný. V tomto ustanovení je upravena tzv. počáteční nemožnost předmětu plnění, která může být fyzická nebo právní. Počáteční nemožnost fyzická je dána tehdy, je-li plnění vyplývající z právního úkonu v okamžiku jeho vzniku objektivně neuskutečnitelné (např. v případě nájmu neexistuje-li pronajímaná věc a nelze-li ji ani do doby, od níž má počít nájem věci, pronajímatelem zjistit).
V daném případě je zřejmé, že předmět nájmu (pronajímané budovy) existoval, a proto nelze dospět k závěru, že by byla dána fyzická nemožnost předmětu plnění (nájmu).
Jde-li o právní nemožnost plnění, je předmět plnění neuskutečnitelný proto, že tomu brání určitá právní překážka nikoliv však nedovolenost právního úkonu dle §39 obč. zákoníku, existující v okamžiku učinění právního úkonu (uzavření smlouvy o nájmu), např. pronajímaná věc byla již pronajata třetí osobě apod. V posuzované věci taktéž nejde o právní nemožnost plnění. Z dovolání lze dovodit, že dovolatel napadá to, že předmětná nájemní smlouva svým obsahem odporuje zákonu, tedy jde o nedovolený právní úkon.
Podle §39 obč. zákoníku je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.
Právní úkon je mj. neplatný tehdy, pokud se svým obsahem nebo účelem dostává do rozporu se zákonným zákazem nebo jde-li o právní úkon, u něhož je jeho vznik či jeho plnění výslovně zakázáno.
V posuzovaném případě dovolatel spatřuje neplatnost nájemní smlouvy z 29.4.1992 v tom, že svým obsahem odporuje zákonu, a to ustanovení §76 odst. 1 zák. č. 50/1976 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen „stavební zákon“), §82 odst. 1 a §85 odst. 1 stavebního zákona, neboť pronajaté stavební objekty nebyly zkolaudovány.
Podle §76 odst. 1 stavebního zákona lze mj. dokončenou stavbu, popř. její část schopnou samostatného užívání, pokud tyto stavby vyžadovaly stavební povolení, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. Kolaudačním rozhodnutím se povoluje užívání stavby k určenému účelu, a je-li to zapotřebí, stanoví se podmínky pro užívání stavby (§82 odst. 1 stavebního zákona). Stavbu lze užívat jen k účelu určenému v kolaudačním rozhodnutí, popř. ve stavebním povolení. Změny ve způsobu užívání stavby, v jejím provozním zařízení atd. jsou přípustné jen po předchozím ohlášení stavebnímu úřadu, který o nich rozhodne nebo nařídí nové kolaudační řízení (§85 odst. 1 stavebního zákona).
Předmětem nájemní smlouvy ze dne 29.4.1992 byly mj. budovy (stavby), které podle tvrzení žalobce, které odvolací soud převzal, nebyly zkolaudovány a podle nájemní smlouvy měly sloužit jako skladové prostory a kancelářské místnosti.
Stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí (§76 odst. 1 stavebního zákona), kterým se povoluje užívání stavby k určenému účelu. Z toho je zřejmé, že nájemní smlouva z 29.4.1992 se svým obsahem, kdy předmětem nájmu jsou nezkolaudované stavby, dostává do rozporu se zákonným příkazem užívat stavby jen na základě kolaudačního rozhodnutí a k účelu v něm určenému a je proto neplatná (§39 obč. zákoníku). Předpokladem však je, že jde o stavby, které ke svému zřízení vyžadovaly stavební povolení.
Dovolací soud proto dospěl k závěru, že dovolání je důvodné a právní názor odvolacího soudu, že platnosti nájemní smlouvy se nedotýká nedostatek kolaudace pronajímaných staveb, není správný.
Pro úplnost je nutné uvést, že se v daném případě jednalo o stavby, určené původně pro vojenské účely a u těchto staveb vykonávalo působnost stavebního úřadu Ministerstvo obrany (§121 stavebního zákona).
V dalším řízení je proto třeba zabývat se dále i tím, zda ke zřízení předmětných staveb bylo nutné stavební povolení a zda skutkové zjištění o nedostatku kolaudace odpovídá ustanovení §120 odst. 4 o.s.ř. (pouze tvrzení žalobce).
Nejvyšší soud proto podle §243b odst. 2 a 3 o.s.ř. rozhodl tak, že dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
O náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení, bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1, 2. věta, o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 24. března 2004
JUDr. Ing. Jan Hušek, v.r.
předseda senátu