ECLI:CZ:NS:2007:26.CDO.2121.2006.1
sp. zn. 26 Cdo 2121/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Marie Vokřinkové a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobců a) L. S., b) J. S., zastoupených advokátkou, proti žalovaným 1) M. Š., 2) L. Š., zastoupeným advokátkou o zaplacení částky 344.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 5 pod sp. zn. 15 C 263/2002, o dovolání žalobců proti rozsudku Městského soudu v Praze, ze dne 10. ledna 2006, č. j. 21 Co 499/2005-150, takto:
I. Dovolání proti výroku pod bodem I. rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 10. ledna 2006, č. j. 21 Co 499/2005-150, jímž byl změněn rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 16. února 2005, č. j. 15 C 263/2002-111, tak, že se zamítá žaloba o zaplacení 172.000,- Kč s příslušenstvím, se zamítá.
II. Jinak se dovolání odmítá.
III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobci se domáhali, aby jim žalovaní zaplatili částku 344.000,- Kč spolu s poplatkem z prodlení ve výši 0,25 % denně z částky 43.000,- Kč od 2. 2. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 3. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 4. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 5. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 6. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 7. 2001 do zaplacení, z částky 43.000,- Kč od 2. 8. 2001 do zaplacení a z částky 43.000,- Kč od 2. 9. 2001 do zaplacení. Žalobu odůvodnili tím, že smlouvou ze dne 28. 2. 2000 pronajali žalovaným „byt 3+1, v 1. nadzemním podlaží“ na adrese K S. , P. (dále též „předmětný byt“) s tím, že „součástí je používání zahrady a jednoho parkovacího místa na parcele domu“ a že „výše úhrady za předmět nájmu byla stanovena 43.000,- Kč …včetně topení, spotřebované el. energie do výše 250 kWh měsíčně, vodného a stočného a komunálních odpadků“. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 10. 2000 do 30. 9. 2001. Žalovaní složili při podpisu smlouvy kauci ve výši dvou měsíčních nájmů tj. v částce 86.000,- Kč. Po započtení kauce na nájemné za měsíce prosinec 2000 a leden 2001 dluží žalovaní podle žalobců zbývající nájemné za měsíce únor až září 2001.
Obvodní soud pro Prahu 5 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 16. 2. 2005, č.j. 15 C 263/2002-111, uložil žalovaným zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 172.000,- Kč spolu s poplatkem z prodlení ve výši 0,25 % denně z částek blíže specifikovaných ve výroku jeho rozsudku, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku (výrok I.), žalobu ohledně zbývající částky 172.000,- Kč s poplatkem z prodlení ve výši 0,25 % denně zamítl (výrok II.) a dále rozhodl, že žádný z účastníků nemá nárok na náhradu nákladů řízení (výrok III.).
Soud prvního stupně měl za prokázané, že mezi žalobci a žalovanými vznikl nájemní poměr k předmětnému bytu na dobu od 1. 10. 2000 do 30. 9. 2001 a že výše nájemného činila 43.000,- Kč měsíčně. Dospěl k závěru, že se žalovaným nepodařilo prokázat, že by odstoupili od nájemní smlouvy dříve než stihla uplynout doba, na níž byl sjednán nájemní poměr. Protože však žalobci nezajistili žalovaným plný a nerušený výkon práv spojených s užíváním bytu (kontrolovali totožnost návštěvníků žalovaných, odpojili žalovaným vodu, znemožnili výjezd zaparkovaného automobilu) a zapříčinili, že žalovaní předmětný byt vyklidili předčasně již v listopadu 2000 a protože byl předmětný byt fakticky volný a žalobcům nic nebránilo ho pronajmout jiné osobě, shledal soud prvního stupně požadavek žalobců na nájemné za měsíce únor až květen 2001 v rozporu s dobrými mravy tak, jak jsou stanoveny v §3 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“). Tytéž okolnosti však již neuznal právně relevantní pro další období od června 2001 do září 2001, neboť v souběžně probíhajícím řízení před Obvodním soudem pro Prahu 4, v němž žalovaní vystupovali jako žalobci a požadovali, aby jim nynější žalobci a), b) vrátili kauci 86.000,- Kč (žaloba zamítnuta a rozsudek nabyl právní moci dne 11. 4. 2002), vyšlo najevo, že byt je i nadále volný k případnému opětovnému nastěhování žalovaných. Za toto další období proto soud prvního stupně uložil žalovaným zaplatit žalobcům sjednané nájemné včetně poplatků z prodlení.
Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 10. 1. 2006, č.j. 21 Co 499/2005-150, rozsudek soudu prvního stupně v jeho výroku I. změnil tak, že žalobu ohledně přisouzené částky 172.000,- Kč spolu s poplatkem z prodlení z této částky zamítl (výrok I.), výrok II. soudu prvního stupně, jímž byla zamítnuta žaloba ohledně dalších 172.000,- Kč spolu s poplatkem z prodlení potvrdil (výrok II.), a uložil žalobcům společně a nerozdílně zaplatit žalovaným náklady soudního řízení (výrok III. a IV.).
Odvolací soud poté, co zopakoval důkaz nájemní smlouvou ze dne 28. 9. 2000, dovodil, že nájemní smlouva nemá náležitosti, které předepisuje ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. Není v ní zejména stanoveno samostatně nájemné a samostatně úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu, nebo způsob jejich výpočtu. Tato neurčitost má dopad i na další ujednání účastníků, zejména možnost jednostranného zvýšení nájemného. Nedostatek podstatných náležitostí činí smlouvu absolutně neplatnou. Odvolací soud dospěl k závěru, že uplatněný nárok nelze přiznat ani z titulu bezdůvodného obohacení, neboť žalobci učinili předmětem řízení pouze období od února 2001 do září 2001 a v řízení bylo prokázáno, že žalovaní již v tomto období byt žalobců neužívali.
Proti rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání, jehož přípustnost opřeli o §237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „o.s.ř.“ a jako dovolací důvod uplatnili nesprávné právní posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.). Žalobci namítali, že odvolací soud nesprávně právně posoudil platnost smlouvy o pronájmu, neboť žalobci smlouvou nepronajali žalovaným pouze byt, ale i část nemovitosti (zahradu, parkovací místo, zařízení bytu), a mají tedy za to, že tento nájemní vztah je třeba posuzovat dle obecných ustanovení o nájmu, a to podle §663 obč. zák., a nikoliv dle ustanovení o zvláštní úpravě o nájmu bytu. V těchto případech zákon nevylučuje možnost paušálního vyjádření úplaty za veškerá plnění spojená s užíváním předmětu nájmu. Podpůrně namítali, že ustanovení §686 obč. zák. je stanoveno pro uzavírání nájemních smluv s tzv. „chráněným nájmem“, a proto je nelze aplikovat na případ smlouvu o pronájmu. Jsou toho názoru, že i kdyby byla smlouva posouzena podle zvláštních ustanovení o nájmu bytu podle §685 a následujících obč. zák. ve znění do 31. 3. 2006, není názor přijatý odvolacím soudem správný a vede k popření smluvní volnosti stran, zejména s přihlédnutím k tomu, že v dané věci byl nájemní poměr uzavřen na dobu určitou. Poukazovali i na to, že vyúčtování služeb probíhá vždy s určitým časovým odstupem a při sjednání nájmu na dobu určitou může být problematické spojit se z bývalými nájemci pro případné vrácení přeplatku či výzvy k uhrazení nedoplatku. Proto je jedinou možností u nájmů sjednaných na dobu určitou sjednat nájemné plnění za služby paušální částkou. Závěrem navrhli, aby rozsudky odvolacího soudu i soudu prvního stupně byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Podáním ze dne 31. 5. 2006, které bylo doručeno soudu prvního stupně dne 5. 6. 2006, žalovaní doplnili dřívější dovolání. V „doplňku“ poukazovali na to, že chybí právní úprava, která by zohlednila jejich postavení podnikatelů (na základě živnostenského oprávnění) při pronájmu bytu a s tím související práva a povinnosti. Úprava obsažená v §685 obč. zák. ve znění do 31. 3. 2006 a v následujících ustanoveních vychází z tzv. chráněného nájmu bytu a je pro jejich případ nevyhovující. Požadovali tedy posouzení věci podle obecných ustanovení o nájmu věci – podle §663 obč. zák. Opět zdůraznili, že by měla být upřednostněna smluvní volnost a „připuštěno“ stanovení nájemného a úhrad za plnění spojená s užíváním bytu dohromady pevnou částkou. Znovu poukazovali i na praktické obtíže, které při sjednání nájmu na dobu určitou vznikají, pokud by měl být dodržen postup podle ustanovení §686 obč. zák.
Dalším podáním ze dne 12. 12. 2006, které bylo doručeno dovolacímu soudu dne 15. 12. 2006, žalobci doplnili právní argumentaci k dřívějšímu dovolání. Uvedli, že by měl dovolací soud přihlédnout i k ustanovení §696 odst. 2 obč. zák. ve znění do 30. 3. 2006, podle kterého se úhrada za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo záloha na ně platí spolu s nájemným, pokud není účastníky dohodnuto jinak. Dovolací soud by proto měl v daném případě připustit možnost sjednání nájemného i úhrady (obojího dohromady) pevnou částkou. Případně by měl tuto možnost připustit i z textu §686 odst. 1 obč. zák., a to ze slov „…nebo jejich výši“.
Podle čl. II bodu 3. zákona č. 59/2005 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 10. ledna 2006, tedy po 1. dubnu, kdy uvedená novela nabyla účinnosti, avšak po řízení provedeném podle dosavadních předpisů (srov. čl. II., bod 2. a 3. přechodných ustanovení zákona č. 59/2005 Sb.), Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací dovolání projednal a o něm rozhodl podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Nejvyšší soud nepřehlédl, že napadený rozsudek odvolacího soudu, který obsahuje správné poučení o dovolání, byl žalobcům – k rukám jejich zástupkyně – doručen do vlastních rukou dne 8. února 2006 (viz dodejku na č. l. 151 spisu p.v.). Vzhledem k tomu mohli žalobci měnit dovolací důvody (včetně jejich obsahové konkretizace) a rozsah, v němž rozhodnutí odvolacího soudu napadají, jen po dobu trvání zákonné (dvouměsíční) lhůty pro podání dovolání (§242 odst. 4 o.s.ř.), tj. v daném případě do pondělí 10. dubna 2006 (§57 odst. 2 o.s.ř.). Byly-li proto oba doplňky dovolání, jimiž byly ve skutečnosti zčásti změněny dovolací důvody, z nichž žalobci rozhodnutí odvolacího soudu napadají, podány k poštovní přepravě nepochybně až po 10. dubnu 2006, stalo se tak po marném uplynutí zákonné dovolací lhůty; za této situace k nim dovolací soud přihlížet nemohl.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníky řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelů (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.) a že dovolání proti výroku rozsudku odvolacího soudu, jímž byl rozsudek soudu prvního stupně změněn ve vyhovujícím výroku, je co do částky 172.000,- Kč s příslušenstvím přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., dospěl k závěru, že v měnícím výroku ve věci samé není důvodné a že ve zbývajícím rozsahu není přípustné.
Podle §242 odst. 1 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně jeho obsahového vymezení. Je – li dovolání přípustné, je dovolací soud povinen přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.); vady tohoto druhu nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se nepodávají.
Právní posouzení je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Podle §37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný. Sankce absolutní neplatnosti právního úkonu pro neurčitost se váže k případům, kdy ani jeho výkladem (§35 odst. 2 obč. zák.) nelze dospět k nepochybnému poznání, co chtěl účastník projevit.
Podle §686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výší. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.
Podle §663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.
Z dikce ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. vyplývá, že podstatnými náležitostmi smlouvy o nájmu bytu jsou – mimo jiné – též ujednání o způsobu výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo o jejich výši. Vzhledem k tomu, že podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy k bytu jsou obě výše uvedené skutečnosti i s přihlédnutím k tomu, že každá z nich má sama o sobě význam pro práva a povinnosti pronajímatele a nájemce v existujícím nájemním vztahu (srov. např. §696, §697, §698, §699 a §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák.), musí nájemní smlouva týkající se bytu obsahovat zvlášť stanovení nájemného a zvlášť stanovení úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. Z hlediska výše požadovaných náležitostí nájemní smlouvy pak občanský zákoník nečiní rozdíl mezi nájmem bytu sjednaným na dobu určitou anebo na dobu neurčitou. Výklad o tom, že výše nájemného (způsob jeho výpočtu) a výše úhrady za plnění spojená s užíváním bytu (způsob jejího výpočtu) představují samostatné obsahové náležitosti smlouvy o nájmu bytu a že tomu musí odpovídat i jejich vyjádření v nájemní smlouvě, je v judikatuře dovolacího soudu ustálen (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 12. 2001, sp. zn. 28 Cdo 2124/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 8. 2007, sp. zn. 26 Cdo 957/2006 nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1102/2006). V dané věci byla smlouvou ze dne 28. 2. 2000 stanovena úhrada za nájem bytu a za plnění spojená s užíváním bytu pevnou částkou bez rozlišení toho, jaká část připadá na nájemné a jaká připadá na úhradu za plnění spojená s užíváním bytu případně i na jiná plnění předpokládaná touto smlouvou. Odvolací soud proto správně posoudil nájemní smlouvu ze dne 28. 2. 2000 jako neplatnou.
Neobstojí ani výhrada, že na obsah nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2000 měl být použit právní režim ustanovení §663 obč. zák. Nejvyšší soud již v rozsudku ze dne 30. 11. 1999, sp. zn. 20 Cdo 255/99 uvedl: „Režim nájemního vztahu je podřízen §663 a násl. obč. zák., je-li nemovitost pronajata jako celek“. Vzhledem k tomu, že byl předmětem nájmu byt 3+1, v 1. nadzemním podlaží v domě na adrese K S. , P., řídí se nájemní poměr k pronajatému bytu zvláštní úpravou obsaženou v oddílu čtvrtém hlavy sedmé občanského zákoníku. Na tom nic nemění ani případné další oprávnění žalovaných používat část zahrady přiléhající k domu a jedno parkovací místo, tedy užívat prostory, jež nejsou příslušenstvím bytu.
K námitkám uplatněným z doplňujících dovolání, která byla podána až po uplynutí dovolací lhůty, nemohl dovolací soud přihlédnout (§242 odst. 3 a 4 o.s.ř.).
Jelikož se žalobcům prostřednictvím užitého dovolacího důvodu správnost napadeného měnícího výroku ve věci samé nepodařilo zpochybnit, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§243a odst. 1 o.s.ř.) – dovolání v této části jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
Žalobci dovoláním napadli rozsudek odvolacího soudu i ve výroku pod bodem II., jímž odvolací soud potvrdil rozhodnutí soudu prvního stupně o zamítnutí žaloby, pokud jde o další částku 172.000,- Kč spolu s příslušenstvím z této částky.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu výroku ve věci samé rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními §237 odst. 1 písm. b) a c) o. s. ř.
Podle §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř. není dovolání proti tomuto výroku rozsudku přípustné proto, že napadeným výrokem odvolací soud potvrdil v pořadí první rozsudek soudu prvního stupně.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písmena b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. Přitom podle §237 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam (odstavec 1 písm. c/) zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Z toho, že přípustnost dovolání podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pouze pro posouzení otázek právních. Způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je v tomto případě zásadně jen důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jehož prostřednictvím lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci; není jím naopak důvod, kterým lze vytýkat nesprávnost skutkových zjištění (§241a odst. 3 o.s.ř.).
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. dovolatelé i v potvrzujícím výroku ve věci samé zpochybňují správnost právních závěrů odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy pro nedostatek obsahových náležitostí.
Dovolací soud však již výše vyložil, že právní závěr odvolacího soudu o neplatnosti nájemní smlouvy ze dne 28. 9. 2000 odpovídá ustálené judikatuře a je v souladu s hmotným právem. Právní otázky nabízené k přezkumu v dovolacím řízení tak postrádají zásadní právní význam.
Lze proto uzavřít, že dovolání, pokud směřuje proti potvrzujícímu výroku ve věci samé obsaženém v rozsudku odvolacího soudu, není přípustné. Dovolací soud proto v této části dovolání jako nepřípustné odmítl (§243a odst. 1 věta první, §243b odst. 5 věta první, §218 písm. c/ o.s.ř.).
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. za situace, kdy žalobci nebyli v dovolacím řízení úspěšní a žalovaným náklady, na jejichž náhradu by jinak měli proti žalobcům právo, v souvislosti s tímto řízením nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 25. října 2007
JUDr. Miroslav F e r á k , v. r.
předseda senátu