ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.2305.2011.1
sp. zn. 26 Cdo 2305/2011
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Pavlíny Brzobohaté ve věci žalobců a) Ing. E. S. , bytem a b) J. S. , bytem tamtéž, proti žalovanému Saracino s. r. o. , se sídlem Praha 1, Příčná 7, zastoupenému JUDr. Janem Jiříčkem, advokátem se sídlem Praha 8, Legionářů 947/2b, o určení neplatnosti oznámení o jednostranném zvýšení nájemného, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp.zn. 22 C 391/2006, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 21. února 2011, č.j. 68 Co 586/2010-69, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 20. 9. 2010, č.j. 22 C 391/2006-55, určil, že je neplatné oznámení ze dne 22. 9. 2006 o jednostranném zvýšení nájemného z bytu č. v J. ulici v P. (dále jen „předmětný byt“, resp. „byt“); současně rozhodl o nákladech řízení. Vzal zejména za zjištěno, že žalobkyni a), jež je spolu s žalobcem b) společnou nájemkyní předmětného bytu, bylo dne 26. 9. 2006 doručeno oznámení žalovaného (pronajímatele bytu) o jednostranném zvýšení nájemného, včetně přílohy obsahující identifikaci bytu (dále jen „Oznámení“), v němž prostřednictvím svého zástupce uvedl, že počínaje dnem 1. 1. 2007 se na základě příslušných ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., zvyšuje měsíční nájemné na 32,30 Kč za m2 podlahové plochy bytu, která činí 139,6 m2, tj. celkem na 4.509,08 Kč. Ze znaleckého posudku soudního znalce J. M. zjistil, že celková plocha místností v předmětném bytě činí 127,93 m2. Na tomto skutkovém základě soud prvního stupně především dovodil, že jelikož žalovaný vycházel při výpočtu nájemného z nesprávného údaje o podlahové ploše bytu, způsobuje tato skutečnost sama o sobě nesprávnost výpočtu zvýšení nájemného jako celku, neboť je v rozporu s ustanovením §3 odst. 3 zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 150/2009 Sb. (dále jen „zákon č. 107/2006 Sb.“). Uzavřel, že Oznámení tak bylo v rozporu se zákonem a žalobě vyhověl.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze (soud odvolací) rozsudkem ze dne 21. 2. 2011, č.j. 68 Co 586/2010-69, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Odvolací soud, vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, přisvědčil i jeho právnímu posouzení věci. Konstatoval, že v dané věci podali žalobci žalobu včas a že mají na požadovaném určení naléhavý právní nájem (§80 písm. c) o.s.ř.), neboť oprávnění takovouto žalobu podat vyplývá přímo ze zákona (§3 odst. 6 zákona č. 107/2006 Sb.). Zaujal názor, že cílem úpravy obsažené v uvedeném zákoně je, aby si nájemce – z důvodů zde rozvedených – mohl překontrolovat správnost zvýšení nájemného. Z ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá pro pronajímatele povinnost zdůvodnit zvýšení tak, aby z něj bylo zřejmé, že byla stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku nájemného. Této povinnosti nelze dostát, pokud jeden z předpokladů řádného stanovení výše nájemného, tj. podlahová výměra místnosti bytu, vyjádřená v §3 odst. 3 uvedeného zákona počtem metrů čtverečných, není správný. Bylo-li tedy v dané věci Oznámení založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nezbytné k řádnému stanovení výše nájemného, nemělo všechny podstatné zákonné náležitosti a je tak neplatné.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, jehož přípustnost opřel o ustanovení §237 odst. 1 písm. c) a odst. 3 o.s.ř. Uplatněné dovolací důvody neoznačil odkazem na příslušná zákonná ustanovení a za otázku zásadního právního významu považuje otázku, zda je uvedení výměry podlahové plochy bytu obligatorní náležitostí oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu podle ustanovení §3 odst. 5 zákona č. 107/2006 Sb. Namítá, že obligatorní náležitostí oznámení o zvýšení nájemného je pouze to, co je „výslovně uvedeno v zákoně“, tj. písemná forma sdělení o tom, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. Uvádí, že pokud by měl zákonodárce v úmyslu, aby v oznámení o zvýšení nájemného byly povinně uvedeny další skutečnosti, bylo by to v příslušné právní normě pregnantně stanoveno. Je toho názoru, že takové oznámení má pouze nájemci signalizovat, že dochází k zákonnému navýšení nájemného, kdy jeho konkrétní výše je pak stanovena ve standardní „dokumentaci, která se váže k nájemnímu vztahu“, zejména ve výpočtovém listě. Navrhl, aby rozsudky soudů obou stupňů byly zrušeny a věc byla vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobci ve vyjádření k dovolání uvedli, že žalovaným formulovaná otázka zásadního významu není pro určení platnosti zvýšení nájemného „prvořadá“. Za tu považují nesprávně stanovenou výši nájemného, neboť žalovaný v Oznámení stanovil vyšší částku (a to jak v přírůstku nájemného za 1 m2 podlahové plochy, tak v celkové částce jeho zvýšení), než umožňuje zákon č. 107/2006 Sb.
Nejvyšší soud po zjištění, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.), se zabýval jeho přípustností.
Dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští (§236 odst. 1 o.s.ř.).
Dovolání v dané věci není přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti potvrzujícímu rozsudku soudu prvního stupně, ani podle §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř., neboť rozsudek soudu prvního stupně, potvrzený dovoláním napadeným rozsudkem odvolacího soudu, byl jeho prvním rozhodnutím ve věci.
Přípustnost dovolání je proto třeba posuzovat podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., (jež zůstává – i po jeho zrušení nálezem Ústavního soudu ČR ze dne 21. 2. 2012, sp.zn. Pl. ÚS 29/11 – použitelné pro posouzení přípustnosti dovolání podaných do 31. 12. 2012 /srov. nález Ústavního soudu ČR ze dne 6. 3. 2012, sp.zn. IV. ÚS1572/11/).
Rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy (§237 odst. 3 o.s.ř.), řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je soudy rozhodována rozdílně, nebo má-li být dovolacím soudem vyřešena právní otázka jinak; k okolnostem uplatněným dovolacími důvody podle §241a odst. 2 písm. a) a §241a odst. 3 se nepřihlíží.
Jelikož ve smyslu §242 odst. 3 o.s.ř. je dovolací soud – s výjimkou určitých vad řízení – vázán uplatněným dovolacím důvodem, jsou pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam či nikoli, relevantní pouze otázky (z těch, na kterých rozhodnutí odvolacího soudu spočívá), jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání alespoň zpochybnil.
Dovolatel označuje za otázku zásadního právního významu otázku, zda je obligatorní náležitostí oznámení pronajímatele o zvýšení nájemného uvedení výměry podlahové plochy bytu.
I když na posouzení takto formulované otázky rozhodnutí odvolacího soudu přímo nespočívá, dovolací soud s přihlédnutím k obsahu dovolání (§41 odst. 2 o.s.ř.) a k právnímu posouzení věci odvolacím soudem, shledává napadené rozhodnutí zásadně právně významným pro řešení otázky, zda z odůvodnění oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného z bytu musí být (mimo jiné) zřejmé, z jaké výměry podlahové plochy bytu pronajímatel při určení výše nájemného vycházel, neboť jde o otázku, která dosud nebyla v rozhodování Nejvyššího soudu řešena; dovolání je tak v tomto rozsahu podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. přípustné.
Podle §242 odst. 1 a 3 o.s.ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o.s.ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.). Vady tohoto druhu nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu se jejich existence nepodává.
Dovolací soud se proto zabýval přezkoumáním napadeného rozhodnutí z hlediska dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., který dovolatel (dle obsahu dovolání - §41 odst. 2 o.s.ř.) uplatnil, a jehož prostřednictvím lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení §3 odst. 5 věty první zákona č. 107/2006 Sb. oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírustku měsíčního nájemného.
Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu (odst. 4 citovaného zákona).
Z koncepce zákona č. 107/2006 Sb. vyplývá, že výchozí konstantou pro určení zvýšeného měsíčního nájemného je cena nájemného za 1 m2 podlahové plochy (konkrétního) bytu, jež se určí postupem v zákoně a v příloze uvedeným. Dalším rozhodným údajem, od něhož se odvíjí celková částka zvýšeného měsíčního nájemného z bytu, je jeho podlahová plocha, s nímž citovaný zákon počítá (srov. definici obsaženou v §2 písm. d/, §3, §4, příloha).
Z uvedeného logicky vyplývá, že z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného musí dostatečně určitě vyplývat, jaká je podlahová plocha bytu, z níž pronajímatel při stanovení zvýšeného nájemného vycházel. Tento údaj je významný i pro nájemce, neboť bez něj si nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného a v závislosti na tom zvážit podání žaloby na neplatnost oznámení o zvýšení nájemného. V případné žalobě na neplatnost zvýšení nájemného musí nájemce uvést skutečnosti, o něž opírá tvrzení o neplatnosti oznámení pronajímatele; jinak nedostojí požadavku na vylíčení rozhodujících skutečností (§79 odst. 1 věta druhá o.s.ř.).
Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné (§39 občanského zákoníku ve znění účinném v rozhodné době, tj. ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb.), jak správně dovodil odvolací soud.
Jelikož rozsudek odvolacího soudu je v mezích dovolacího přezkumu správný, Nejvyšší soud – aniž ve věci nařídil jednání (§243a odst. 1 o.s.ř.) – dovolání jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věta před středníkem a odst. 6 o.s.ř.).
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 5 větu první, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o.s.ř., a o skutečnost, že žalobcům nevznikly (dle obsahu spisu) v dovolacím řízení náklady, na jejichž náhradu by měli jinak právo vůči žalovanému.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně 17. září 2012
Doc. JUDr. Věra Korecká, CSc.,
předseda senátu