ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1
sp. zn. 26 Cdo 4683/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Pavlíny Brzobohaté a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., ve věci žalobkyně České republiky – Agentury ochrany přírody a krajiny České republiky , se sídlem v Praze 4, Nusle, Nuselská 236/39, zastoupené Mgr. Evou Neradilovou, advokátkou se sídlem v Hodoníně, Velkomoravská 1, proti žalované M. B. , bytem v B., zastoupené Mgr. Tomášem Rašovským, advokátem se sídlem v Brně, Kotlářská 51a, o vyklizení bytu, vedené u Městského soudu v Brně pod sp. zn. 20 C 199/2005, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 545/2008-130, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 545/2008-130, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Brně (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 30. 6. 2008, č. j. 20 C 199/2005-119, zamítl žalobu, aby žalované bylo uloženo vyklidit byt v půdní vestavbě budovy na ulici K. na pozemku v katastrálním území V., obec B., okres B., zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj se sídlem v Brně, katastrální pracoviště B., na listu vlastnictví (dále též „předmětný byt“, resp. „byt“), a rozhodl o nákladech řízení.
Zjistil, že užívání předmětného bytu povolil stavební úřad rozhodnutím z 25. 8. 1994, že žalovaná o užívání předmětného bytu uzavřela dne 1. 7. 1994 smlouvu se společností BEC TRADING, s. r. o., se sídlem v B., jež byla pověřena správou domu, včetně uzavírání nájemních smluv, jak společností MANA Bohušovice a.s. (v té době zapsanou v katastru nemovitostí jako vlastnice domu, podle pravomocného rozhodnutí soudu však na ni vlastnické právo pro neplatnost uzavřených hospodářských smluv nepřešlo), tak i společností ZNZ s. p. Brno (jež měla podle rozhodnutí soudu k domu právo hospodaření), že ve smlouvě bylo dohodnuto, že prostory bude žalovaná užívat jako byt až po kolaudaci, že od této doby bude platit nájemné a že o vlastnictví předmětné nemovitosti byl několik let veden soudní spor (rozsudek nabyl právní moci dne 29. 1. 2004). Uzavřel, že společnost BEC TRADING, s. r. o., měla oprávnění uzavřít nájemní smlouvu, neměla sice výslovný souhlas vlastníka domu k vybudování bytové jednotky, byt však právně existuje a byl řádně zkolaudován. Nájemní smlouva z 1. 7. 1994 byla platně uzavřena, a to s odkládací podmínkou (platnosti nabude po provedení kolaudace) a vzniklý nájemní vztah nebyl doposud ukončen.
K odvolání žalobce Krajský soud v Brně (soud odvolací) rozsudkem ze dne 27. 5. 2009, č. j. 19 Co 545/2008-130, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalované uložil vyklidit předmětný byt do tří měsíců od právní moci rozsudku a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Měl za to, že soud prvního stupně sice dostatečně zjistil skutkový stav, nesprávně ho však posoudil po právní stránce. Dospěl k závěru, že smlouvou z 1. 7. 1994 žalované nevznikl nájem k předmětnému bytu, neboť v době jejího uzavření nebyla bytová jednotka ještě zkolaudována. Neshledal důvody pro aplikaci §3 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, občanský zákoník (dále též jen „obč. zák.“) a vyklizení žalované proto nevázal na zajištění bytové náhrady. Přihlédl zejména k tomu, že za společnost BEC TRADING, s. r. o., uzavíral nájemní smlouvu její generální ředitel – otec žalované, že v té době musel vědět o probíhajícím sporu o určení vlastnictví k předmětnému domu, a společnost ZZN s. p. Brno zmocnila společnost BEC TRADING, s. r. o., jen ke správě nemovitosti, nikoli i k vybudování nové bytové jednotky.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost odůvodnila §237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“), a uplatnila v něm dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Namítala, že smlouva z 1. 7. 1994 je kombinací dohody o přenechání nebytového prostoru ke zřízení bytu vlastním nákladem a smlouvy o nájmu, účinnost nájemního vztahu k bytu byla podmíněna splněním podmínky – vydáním kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu, nebyla vázána na den podpisu smlouvy; není proto významné, že předmětný byt v době uzavření smlouvy právně neexistoval. V řízení bylo prokázáno, že společnost BEC TRADING, s. r. o., byla zmocněna ke všem úkonům spojeným s výkonem vlastnictví, na výstavbu bytu bylo vydáno stavební povolení, byt byl řádně zkolaudován. Zdůraznila, že „správa nemovitostí“ byla pojata v širším kontextu, v rámci tohoto zmocnění byly prováděny rozsáhlé opravy a úpravy nemovitostí bez námitek vlastníka, které doposud nezpochybnila ani žalobkyně. S odkazem na §31 a násl. obč. zák. poukázala na to, že i kdyby zmocněnec tímto jednáním překročil své oprávnění vyplývající z plné moci, pak postup právního předchůdce žalobce po vybudování bytové jednotky nasvědčuje tomu, že ho schválil. Dále namítala, že společnost BEC TRADING, s. r. o., jednala v dobré víře, v době začínajícího sporu o vlastnictví předmětného domu si zajistila plné moci od všech zúčastněných subjektů, její jednání nebylo zpochybňováno. Zdůraznila, že si plní všechny povinnosti nájemce, nájemní vztah nebyl dosud řádně ukončen, a že se odvolací soud nezabýval dobrou vírou společnosti BEC TRADING, s. r. o., při jejím jednání, ale ani všemi okolnostmi významnými pro aplikaci §3 odst. 1 obč. zák. Navrhla, aby napadený rozsudek byl zrušen a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalobkyně se v dovolacím vyjádření ztotožnila s napadeným rozhodnutím i s jeho právními závěry, vyvracela námitky dovolatelky a navrhla, aby dovolání bylo zamítnuto.
Podle čl. II bodu 12 věty první zákona č. 7/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vyhlášeným (vydaným) přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. červencem 2009) se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Bylo-li napadené rozhodnutí vydáno dne 27. 5. 2009, Nejvyšší soud jako soud dovolací dovolání projednal a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 7/2009 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.”).
Dovolání bylo podáno včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), řádně zastoupenou advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl jeho výrok napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně toho, jak je dovolatel obsahově vymezil. Z ustanovení §242 odst. 3 věty druhé o. s. ř. vyplývá povinnost dovolacího soudu přihlédnout k vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k tzv. jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existenci uvedených vad dovolatelka nenamítla a tyto vady nebyly zjištěny ani z obsahu spisu.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Rozhodnutí odvolacího soudu je založeno na právním závěru, že smlouva o nájmu bytu z 1. 7. 1994 je neplatná, neboť jejím předmětem byl neexistující byt, že společnost BEC TRADING, s.r.o., byla sice vlastníkem nemovitosti zmocněna k uzavření smlouvy o nájmu, nikoli však k vybudování předmětného bytu, a že žalovaná užívá byt bez právního důvodu. Dovolatelka v dovolání správnost těchto závěrů zpochybnila.
Odvolací soud dospěl k závěru, že smlouva o nájmu bytu je neplatná z důvodu absence zmocnění společnosti BEC TRADING, s. r. o., k vybudování předmětného bytu. V řízení však bylo zjištěno, že stavba bytu byla povolena stavebním úřadem, který v kolaudačním řízení (pravomocným rozhodnutím) povolil i užívání stavby – předmětného bytu. Lze rovněž přisvědčit dovolatelce, že i kdyby pověření ke správě nemovitostí (dané tehdejším vlastníkem nemovitosti společnosti BEC TRADING, s. r. o.) v sobě nezahrnovalo zmocnění k vybudování nové bytové jednotky, jednalo by se (jen) o překročení plné moci, a pokud by zmocnitel, poté, co se o překročení zmocnění dozvěděl, nedal bez zbytečného odkladu najevo svůj nesouhlas, platilo by, že překročení schválil (§33 obč. zák.). Odvolací soud se tím, zda žalobkyně (její právní předchůdkyně) o překročení plné moci věděla, kdy se o něm dozvěděla a zda s ním souhlasila (popř. nedala najevo svůj nesouhlas), nijak nezabýval.
Nájem bytu vzniká nájemní smlouvou (§685 odst. 1 obč. zák.). Jejím předmětem je byt (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 7. 2. 2000, sp. zn.
26 Cdo 1616/1998, uveřejněného pod č. 53/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), žádný platný právní předpis sice jeho definici neobsahuje, soudní praxe (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2002, sp. zn. 26 Cdo 400/2000, uveřejněný pod č. 90/2003 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) však dovodila, že bytem se rozumí soubor místností (popř. i jednotlivá místnost), které jsou pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu (kolaudačním rozhodnutím) určeny k trvalému bydlení.
Vydání kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání prostor, jež mají být předmětem nájmu, k trvalému bydlení, nelze považovat za odkládací podmínku ve smyslu ustanovení §36 obč. zák., neboť jde o předpoklad platnosti právního úkonu (nájemní smlouvy k bytu), jehož absence má s ohledem na ustanovení §685, §118 odst. 3 a §37 odst. 2 obč. zák. za následek neplatnost právního úkonu. Na podmínku (tj. jakoukoliv skutečnost, o které subjekty právního úkonu v době jeho vzniku nevědí, zda se vůbec splní, popř. kdy se splní), která se stává vedlejším ustanovením smlouvy, mohou být podle §36 obč. zák. v občanském právu vázány právní následky (účinky) právního úkonu. Jestliže účastník, jemuž je nesplnění podmínky na prospěch, její splnění záměrně zmaří, stane se právní úkon nepodmíněným (odstavec 3). Je-li však vydání rozhodnutí o povolení užívání prostor pro trvalé bydlení (kolaudace prostor na byt) předpokladem platnosti smlouvy o nájmu bytu podle §685 obč. zák., nemůže ani zmaření podmínky (nevydání kolaudačního rozhodnutí) vést k závěru, že prostory se již staly způsobilým předmětem smlouvy. Vydání kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání prostor, jež mají být předmětem nájmu, k trvalému bydlení (předvídaného i účastníky v nájemní smlouvě) je proto předpokladem platnosti právního úkonu (nájemní smlouvy k bytu).
Závěr odvolacího soudu, že předmětem nájemní smlouvy podle §685 a násl. obč. zák. nemůže být prostor, který není bytem (šlo by o nezpůsobilý předmět nájmu, který by způsobil neplatnost smlouvy pro nemožnost plnění - §37 odst. 2 obč. zák.), odpovídá konstantní judikatuře (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 12. 2008, sp. zn. 26 Cdo 4010/2007, nález Ústavního soudu ze dne 25. 2. 2003, sp. zn. II. ÚS 389/01).
Předmětný prostor se však stal bytem rozhodnutím stavebního úřadu (vydaným v srpnu 1994), který prostor jako byt zkolaudoval, a tím se stal i způsobilým předmětem smlouvy o nájmu bytu a nebránil již její platnosti. Smlouva o nájmu bytu mohla být v roce 1994 platně uzavřena i ústně nebo konkludentně (§686 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 1994), odvolací soud se však tvrzením žalované, že došlo k jejímu konkludentnímu uzavření, nezabýval.
Protože právní posouzení věci co do řešení otázek, na nichž napadené rozhodnutí spočívá, není správné a dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. byl užit opodstatněně, Nejvyšší soud podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušil, a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§243d odst. 1 věta první, §226 o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1 věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 13. března 2012
JUDr. Miroslav Ferák
předseda senátu