ECLI:CZ:NS:2017:26.CDO.5136.2016.1
sp. zn. 26 Cdo 5136/2016-643
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Pavlíny Brzobohaté a soudců JUDr. Miroslava Feráka a JUDr. Jitky Dýškové ve věci žalobkyně ZIEGLER ZZ s.r.o., se sídlem v Praze 3, Husitská 48/50, IČO 25707311, zastoupené Mgr. Emilem Doleželem, advokátem se sídlem v Praze 8, Sokolovská 32/22, proti žalované městské části Praha 4 , se sídlem v Praze 4, Antala Staška 2059/80b, IČO 00063584, zastoupené Mgr. Jakubem Urbánkem, advokátem, se sídlem v Praze 6, Hošťálkova 852/46, o 2.043.360 Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 4 pod sp. zn. 27 C 61/2010, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 24. května 2016, č. j. 16 Co 143/2016-581, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. května 2016, č. j. 16 Co 143/2016-581, se v odstavci I. výroku, pokud jím potvrdil výrok pod bodem I. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 27. října 2015, č. j. 27 C 61/2010-510, ve znění usnesení ze dne 3. února 2016, č. j. 27 C 61/2010-541, v odstavci II., v odstavci III. v části, v níž potvrdil výrok rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 pod bodem IV., a v odstavci IV. výroku, zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 4 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. 10. 2015, č. j. 27 C 61/2010-510, ve znění usnesení ze dne 3. 2. 2016, č. j. 27 C 61/2010-541, uložil žalované zaplatit žalobkyni 2.031.771 Kč s tam specifikovaným (zákonným) úrokem z prodlení od 9. 5. 2009 do zaplacení (odstavec I. výroku), žalobu o zaplacení další částky 11.589 Kč s úrokem z prodlení zamítl (odstavec II. výroku), uložil žalované zaplatit náklady řízení žalobkyni (odstavec III. výroku) a státu (odstavec IV. výroku), zamítl žalobu o zaplacení částky 2.043.360 Kč s úroky z prodlení proti dalšímu žalovanému Společenství vlastníků jednotek domu na Dolinách 1278, Praha 4, se sídlem v Praze 4 - Nuslích, Na Dolinách 1278/47, IČO 28893212, dále též jen „SVJ“ (odstavec V. výroku) a uložil žalobkyni zaplatit SVJ náklady řízení (odstavec VI. výroku).
Po provedeném dokazování zjistil, že žalobkyně (jako nájemkyně) uzavřela dne 21. 8. 2002 s žalovanou smlouvu o nájmu vybraných nebytových prostor a tepelných zdrojů ve vlastnictví hlavního města P. svěřených do správy žalované, včetně plynové kotelny v domě v P. (dále též jen „kotelna“, „dům“). Ujednaly si mj., že nájemce (žalobkyně) oznámí pronajímateli (žalované) vznik havarijní situace za účelem řešení jejich odstranění a volby způsobu jejich financování a že neprodleně zajistí její odstranění a zajistí tak bezporuchový provoz, v případě potřeby pořídí a předá podklady k vydání havarijního výměru; zároveň si vymezily, co považují za havárii. Nájemkyně byla povinna provádět běžnou údržbu a běžné opravy, s výjimkou havárií nesměla bez předchozího písemného souhlasu provádět rekonstrukce či modernizace pronajatých kotelen. Dále zjistil, že kotelna byla ve velmi špatném stavu, na který žalobkyně žalovanou opakovaně upozorňovala, od roku 2007 předkládala plány na její rekonstrukci. Dne 2. 2. 2009 došlo k havárii kotelny, kterou žalobkyně ihned oznámila žalované, zaslala jí položkový rozpočet, dne 5. 2. 2009 proběhlo jednání, na němž jí žalovaná požádala o odstranění havarijní závady podle návrhu s tím, že po dokončení odstranění havárie dílo předá a vyfakturuje. Účastnice při řešení havárie postupovaly stejně jako v řadě jiných případů. Dílo bylo žalované předáno 31. 3. 2009, ta však posléze odmítla zaplatit náklady rekonstrukce, neboť vlastníkem objektu se stalo SVJ. Na zasedání rady dne 18. 11. 2009 žalovaná rozhodla, že zaplatí pouze náklady do výše odpovídající jejímu spoluvlastnickému podílu. Podle znaleckého posudku činily nezbytné náklady na odstranění havárie 2.031.771 Kč. Dne 25. 6. 2009 oznámila žalobkyni správcovská firma žalovaného, že vlastníkem prostoru kotelny se stalo SVJ a že proto k 30. 6. 2009 vypovídá smlouvu o nájmu. Dne 11. 12. 2008 byla doručena listina s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí poslednímu ze třech různých vlastníků jednotek v domě, výbor SVJ byl zvolen až na shromáždění dne 25. 3. 2009.
Na základě těchto zjištění dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla na jednání dne 5. 2. 2009 uzavřena ústní smlouva o dílo podle §631 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „obč. zák.“), jejímž předmětem byla rekonstrukce havarijního stavu kotelny, zadavatelem byla jen žalovaná, nedošlo k dohodě o ceně díla. Protože nebyla sjednána splatnost ceny díla, byla žalovaná povinna zaplatit až po výzvě k plnění (faktura se splatností 8. 5. 2009). Za nedůvodnou pokládal námitku žalované o nutnosti vypsat výběrové řízení, neboť u havárií tepelných zařízení nemuselo výběrové řízení podle nájemní smlouvy z důvodu jejich urychleného řešení proběhnout. Uložil proto žalované zaplatit zjištěnou cenu díla. Povinnost zaplatit cenu díla naopak neshledal u SVJ, neboť to sice vzniklo k 11. 12. 2008, avšak správa budovy na něj fakticky přešla až ustavením jeho výboru dne 25. 3. 2009. Žalovaná jednala sama za sebe, nikoliv za SVJ (a to ani jako většinový vlastník), které tak nemůže nést odpovědnost za právní vztah, jehož nebyl účastníkem. Ve vztahu k SVJ je navíc nárok promlčen, neboť k předání zrekonstruované kotelny došlo 31. 3. 2009 a nárok byl proti němu uplatněn návrhem na přistoupení do řízení došlým soudu dne 24. 4. 2012.
Městský soud v Praze (odvolací soud) rozsudkem ze dne 24. 5. 2016, č. j. 16 Co 143/2016-581, rozsudek soudu prvního stupně ve výrocích pod bodem I., II. a V. potvrdil (odstavec I. výroku), ve výroku pod bodem III. změnil výši nákladů, jinak ho potvrdil (odstavec II. výroku) a ve výroku pod bodem VI. změnil výši nákladů, jinak ho, stejně jako výrok pod bodem IV., potvrdil. Dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení mezi žalobkyní a žalovanou (odstavec IV. výroku) a žalobkyní a SVJ (odstavec V. výroku).
Měl za to, že soud prvního stupně sice správně zjistil skutkový stav, avšak ne zcela přiléhavě ho posoudil po právní stránce. Na rozdíl od soudu prvního stupně posoudil nárok žalobkyně podle §669 obč. zák. Za významné považoval zjištění, že podle ujednání účastnic měla opravu havárií poškozené kotelny provést žalobkyně jako nájemkyně, že se jednalo o závažné poškození předmětu nájmu, které bránilo jeho dalšímu užívání, a že žalovaná s opravou souhlasila; povinnost provést opravu byla sjednána přímo v nájemní smlouvě, nájemkyně měla právo na náhradu vynaložených nákladů a havárii nebylo možné odstranit jiným způsobem než rekonstrukcí kotelny. Nebylo proto třeba uzavírat smlouvu o dílo a jen samotný souhlas žalované nelze vykládat tak, že došlo k uzavření další smlouvy. Souhlas k vynaložení nezbytných nákladů na odstranění havárie vyplýval pro žalobkyni přímo z nájemní smlouvy, nepotřebovala další souhlas pronajímatele. Za nedůvodnou považoval i námitku žalované, že by náklady na opravu měla platit jen v rozsahu svého spoluvlastnického podílu. S odkazem na §139 odst. 1 a §511 odst. 3 obč. zák. dospěl totiž k závěru, že spoluvlastníci mají postavení solidárních dlužníků, věřitel je proto oprávněn požadovat celé plnění po kterémkoliv ze spoluvlastníků, a to bez ohledu na výši jeho podílu ve vzájemném vnitřním vztahu. Za správný považoval závěr soudu prvního stupně o důvodnosti námitky promlčení vznesené SVJ, nezabýval se proto již dále otázkou jeho pasivní legitimace.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, vytýkala odvolacímu soudu, že se při řešení některých otázek odchýlil od rozhodovací praxe Nejvyššího soudu, a měla za to, že některé otázky jsou rozhodovány Nejvyšším soudem rozdílně. Co do velikosti podílů žalované na nákladech měl být aplikován §12 zákona o vlastnictví bytů a nikoliv §139 a §511 obč. zák., neboť zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), je třeba považovat ve vztahu k obecné úpravě v obč. zák. za normu speciální, jak k tomu dospěl Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 28 Cdo 1243/2001. Za nesprávné považovala závěry vyjádřené v rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1272/2009, v němž soud (u smlouvy o dílo) aplikaci §511 obč. zák. připustil. Na souhlas s kompletní rekonstrukcí a modernizací kotelny měla být aplikována právní úprava v §11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů. Ostatně i při použití úpravy v obč. zák. by platilo, že úkon učiněný většinovým spoluvlastníkem bez vědomí menšinového spoluvlastníka (a naopak) je neplatný. Nesouhlasila se závěrem soudů, že šlo o opravu kotle, k níž měla žalobkyně mandát podle nájemní smlouvy, neboť ten zjevně překročila. Ve skutečnosti se jednalo o kompletní rekonstrukci kotelny, během níž byla místo opravy provedena výměna kotle. Poukázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu, která měla být v této věci (s ohledem na učiněná zjištění) aplikována, podle nichž zánikem předmětu nájmu zaniká i nájem. Žalobkyni tak mohla náležet jen náhrada za bezdůvodné obohacení, jehož výše by odpovídala zhodnocení nemovitosti, nikoliv výši vynaložených investic. Navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobkyně ve vyjádření k dovolání poukázala na to, že žalovaná zpochybňuje zejména skutková zjištění, jinak se ztotožnila se závěry odvolacího soudu, a navrhla, aby dovolání bylo jako nepřípustné odmítnuto, popř. jako nedůvodné zamítnuto.
Nejvyšší soud v souladu s čl. II bod 2 zákona č. 293/2013 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, projednal dovolání a rozhodl o něm podle zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen „o. s. ř.”).
Projednávanou věc je třeba posuzovat – s ohledem na dobu, kdy došlo k havárii na kotli – podle dosavadní právní úpravy (§3028 odst. 1, §3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník), zejména podle zákona o vlastnictví bytů a obč. zák.
Dovolání podané včas, subjektem k tomu oprávněným – účastnicí řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky zastoupení advokátem (§241 odst. 1 a 4 o. s. ř.), proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým bylo skončeno odvolací řízení, je přípustné, neboť při posouzení otázky, v jakém poměru jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni z právních úkonů týkajících se společné věci, se odvolací soud odchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu.
Předně je třeba zdůraznit, že námitkami, jimiž dovolatelka zpochybňuje správnost skutkových zjištění (zejména k rozsahu havárie, výši nákladů na její opravu, správnosti řešení havarijní situace) a hodnocení provedeného dokazování soudem, uplatnila jiný dovolací důvod, než který je uveden v §241a odst. 1 o. s. ř. Samotné hodnocení důkazů opírající se o zásadu volného hodnocení důkazů zakotvenou v ustanovení §132 o. s. ř. nelze úspěšně napadnout (srov. např. odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 2. 2011, sen. zn. 29 NSČR 29/2009, uveřejněné pod č. 108/2011 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, včetně tam obsaženého odkazu na nález Ústavního soudu ze dne 6. 1. 1997, sp. zn. IV. ÚS 191/96).
Ze skutkových zjištění odvolacího soudu (jež odpovídají obsahu spisu a v dovolacím řízení je nelze úspěšně zpochybnit) vyplývá, že v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že vznikne-li havarijní situace, odstraní ji nájemce (žalobkyně) na náklady pronajímatele, a to neprodleně, a byla dohodnuta informační povinnost žalobkyně. Správný je proto závěr odvolacího soudu, že havárii, k níž došlo 2. 2. 2009, byla žalobkyně oprávněna (i povinna) řešit a zajistit bezporuchový provoz tepelného zařízení bez toho, že by musela uzavírat smlouvu o dílo s pronajímatelem. Odstranila-li tedy vzniklou havarijní situaci, vznikl jí nárok na náhradu nákladů, které vynaložila podle ujednání v nájemní smlouvě (která zahrnovala i souhlas pronajímatele s tímto řešením), jež odpovídá ustanovení §669 věta první obč. zák. Žalobkyně řešila v souladu s nájemní smlouvou vzniklou situaci bezodkladně, informovala o ní žalovanou, která nájemní smlouvu uzavírala a jako pronajímatel ve vztahu k žalobkyni v té době také vystupovala (byť v té době již část jednotek v domě nebyla v jejím vlastnictví). Je ostatně zřejmé, že s ohledem na roční období, kdy k havarijní situaci došlo (zimní měsíce), o vzniklé havarijní situaci, která měla za následek problémy s dodávkou tepla a teplé vody, věděli všichni vlastníci jednotek a nájemci v domě, o následné opravě žalobkyně informovala obyvatele domu i na vývěsce v domě a ani žalovaná (ani SVJ) v řízení netvrdila, že by (tehdy) měl někdo proti danému řešení výhrady. Správný je tak i závěr odvolacího soudu, že náklady na opravu měl hradit pronajímatel.
Pronajímatelem však v době vzniku havarijní situace už nebyla výlučně žalovaná.
Podle §680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána.
Předmětem nájmu byl podle nájemní smlouvy ze dne 21. 8. 2002 mj. nebytový prostor a kotle v domě, v roce 2008 bylo vloženo do katastru nemovitostí prohlášení vlastníka domu podle §4 zákona o vlastnictví bytů o rozdělení domu na jednotky a společné části, posléze pak došlo i k převodu vlastnictví některých jednotek. Nebytový prostor, který byl předmětem nájemní smlouvy, byl v prohlášení určen jako společná část domu. V době, kdy došlo k havarijní situaci, byly již některé jednotky převedeny z vlastnictví původního vlastníka a vzniklo podle §9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů SVJ, nekonala se však zatím jeho první schůze (§9 odst. 8 zákona o vlastnictví bytů) a nebyly tedy ani zvoleny orgány SVJ, jejich funkci proto plnila žalovaná (byla-li v té době ještě většinovým vlastníkem), popř. vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku (§9 odst. 9 zákona o vlastnictví bytů). S ohledem na §680 odst. 2 obč. zák. noví vlastníci jednotek vstoupili do postavení pronajímatele. Podle §9a odst. 1 písm. c) zákona o vlastnictví bytů sice může smlouvu o nájmu společných částí domu uzavírat a činit právní úkony s tím související i společenství vlastníků, protože však v době havárie SVJ sice již existovalo, ale vlastníci jednotek se doposud nesešli ani na první schůzi, je zjevné, že takovou smlouvu v té době uzavřít (ani do ní vstoupit) postupem podle §11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů nemohlo.
Zbývá tak poslední otázka, a to v jakém rozsahu se vlastníci jednotek v pozici pronajímatele společných prostor podílejí na plněních s nimi souvisejících. Tuto otázku posoudil odvolací soud v rozporu s §12 zákona o vlastnictví bytů i rozhodovací praxí Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 8. 2001, sp. zn. 28 Cdo 1243/2001). Otázka není dovolacím soudem rozhodována rozdílně, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 9. 2010, sp. zn. 33 Cdo 1272/2009, na který poukazovala žalovaná, totiž řeší skutkově zcela odlišnou situaci.
Vztah úpravy v zákoně o vlastnictví bytů a v obč. zák. upravuje §3 zákona o vlastnictví bytů. Z něj vyplývá, že speciální úprava v zákoně o vlastnictví bytů má přednost před úpravou v obč. zák., která se použije jen subsidiárně (tedy není-li v zákoně o vlastnictví bytů stanoveno jinak).
Podle §12 zákona o vlastnictví bytů z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů ( §8 odst. 2 ).
Tam, kde úkony týkající se společné věci budou činit sami vlastníci jednotek (nikoliv společenství vlastníků), popř. se jich tyto úkony budou týkat, půjde o dílčí závazky, každý z vlastníků jednotek bude zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něj připadá (podle velikosti jeho spoluvlastnického podílu). Jde-li o dílčí a nikoli solidární závazek, nemůže se věřitel domáhat po kterémkoliv dlužníkovi splnění celého závazku. Úprava v §139 a tím i v §511 obč. zák. se tak s ohledem na speciální úpravu v §12 zákona o vlastnictví bytů nepoužije.
Namítala-li žalovaná, že rozhodnutí odvolacího soudu je v rozporu s judikaturou Nejvyššího soudu o rozhodování společenství vlastníků a vytváření jeho vnitřní vůle, pak přehlíží, že SVJ, byť v době havárie již podle zákona existovalo, nijak nejednalo a ani nebylo účastníkem nájemní smlouvy. Nepřípadný je i odkaz na judikaturu týkající se zániku nájmu v případě zániku předmětu nájmu, neboť v daném případě byl předmětem nájmu nebytový s prostor (s tepelným zařízením), takže předmět nájmu výměnou kotle nezanikl.
Protože rozsudek odvolacího soudu není z hlediska uplatněných dovolacích námitek (týkajících se aplikace §139, 511 obč. zák. a §12 zákona o vlastnictví bytů) správný, dovolací soud ho podle §243e odst. 1 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243e odst. 2 věta první o. s. ř.).
O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci (§243g odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 9. listopadu 2017
JUDr. Pavlína Brzobohatá
předsedkyně senátu