ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.601.2001.1
sp. zn. 26 Cdo 601/2001
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Miroslava Feráka a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. v právní věci žalobkyně F.-P. spol. s r. o., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) L. Š. a 2) D. Š., zastoupeným advokátem, o přivolení k výpovědi nájmu bytu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 6 pod sp. zn. 18 C 24/2000, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. října 2000 č. j. 19 Co 303/2000-27, takto:
I. Dovolání se zamítá.
I
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 6 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 18. 4. 2000, č. j. 18 C 24/2000-12, přivolil k výpovědi nájmu bytu č. 12 o velikosti 1+1 bez příslušenství IV. kategorie ve čtvrtém patře domu čp. 460 v P., ze dne 14. 2. 2000, kterou dala žalobkyně žalovaným, s tím, že tříměsíční výpovědní lhůta počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci rozsudku. Žalovaným uložil povinnost uvedený byt vyklidit a vyklizený předat do patnácti dnů po uplynutí výpovědní lhůty. Konečně rozhodl o nákladech řízení.
K odvolání žalovaných Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne18. 10. 2000, č. j. 19 Co 303/2000-27, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl a vyslovil, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně. Zároveň rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Soudy obou stupňů vyšly ze zjištění, že žalobkyně je vlastníkem domu čp. 460 v P., v jehož čtvrtém patře se nachází byt 1+1 bez příslušenství IV. kategorie (dále jen „předmětný byt“). Dále zjistily, že dne 14. 7. 1998 žalovaní jako nájemci předmětného bytu uzavřeli s L. K. dohodu o výměně bytu, že souhlas pronajímatele bytu (žalobkyně) s uvedenou dohodou byl nahrazen rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 6, sp. zn. 6 C 246/98, který nabyl právní moci dne 15. 12. 1998, a že žalovaní a L. K. v měsíci lednu 1999 provedli fakticky výměnu bytů (do předmětného bytu se nastěhovala L. K. s vnučkou a žalovaní se nastěhovali do bytu na adrese P., aniž došlo k uzavření nových nájemních smluv). Na rozdíl od soudu prvního stupně, který dospěl k závěru, že žalovaní mají dva byty, když nájem předmětného bytu jim neskončil žádným ze způsobů uvedených v §710 zákona číslo 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění (dále je „obč. zák.“), odvolací soud dovodil, že předpoklady umožňující přivolit k výpovědi nájmu bytu podle §711 odst. 1 písm. g/ obč. zák. nejsou v daném případě naplněny. Vyslovil právní názor, že nájemní vztah žalovaných k předmětnému bytu, založený původní nájemní smlouvou, trval do splnění dohody o výměně bytu uzavřené podle §715 obč. zák. a zanikl okamžikem uskutečnění výměny bytu na základě této dohody s tím, že akceptace pronajímatele s ukončením nájmu je obsažena již v jeho projevu vůle, kterým vyjádřil souhlas s dohodou o výměně bytu (bez ohledu na to, zda projev vůle byl či nebyl nahrazen soudem).
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost odůvodnila obecným odkazem na §238 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou s účinností od 1. 1. 2001 zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o. s. ř.“), a uplatnila v něm dovolací důvod podle §241 odst. 2 písm. d/ o. s. ř. (správně §241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř.), neboť podle jejího mínění napadený rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Navrhla jej proto zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Prostřednictvím použitého dovolacího důvodu žalobkyně vyslovila nesouhlas s právním názorem odvolacího soudu, že původní nájemní poměr k vyměňovaným bytům trvá pouze do okamžiku uskutečnění výměny bytů na základě dohody podle §715 obč. zák. s tím, že k tomuto okamžiku nájem bytu zaniká. Podle jejího názoru občanský zákon neobsahuje úpravu, podle níž by proti vůli pronajímatele mohl do nájemní smlouvy vstoupit jako pokračující nájemce ten, kdo je účastníkem dohody o výměně bytu mezi nájemci. V této souvislosti připomněla, že i autoři komentáře k občanskému zákoníku JUDr. Jehlička a prof. JUDr. Švestka pokládají za nutné v tomto případě uzavřít novou nájemní smlouvu, která se může od původní nájemní smlouvy lišit. Poukázala na to, že své návrhy na změnu stávající nájemní smlouvy pro případ výměny bytu uplatnila předem. Požadovala jinou úpravu výše nájmu a uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou namísto původní, uzavřené na dobu neurčitou. Protože v zákoně není výslovně zakotvena možnost, aby bez souhlasu pronajímatele mohli do nájemního poměru vstupovat jiní nájemci a aby nájemní poměr mohl vznikat či měnit se jinak než ve smyslu §685 a násl. obč. zák., musí být podle žalobkyně u případů podle §715 obč. zák. zachován postup, podle něhož po odsouhlasení dohody o výměně bytů všemi účastníky (včetně pronajímatelů bytů) dojde ke skončení dosavadních nájmů dohodou podle §710 obč. zák. a k uzavření nových nájemních smluv. Teprve následně lze uskutečnit faktické přestěhování podle dohody o výměně bytů. Jen tak by bylo zaručeno prioritní smluvní vyřešení právních vztahů a vyloučila by se možnost neshod při uzavírání nových nájemních smluv v době po přestěhování.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s bodem 17., hlavy první, části dvanácté zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, z občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001 (dále opět jen „o. s. ř.“), neboť napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno přede dnem nabytí účinnosti zákona č. 30/2000 Sb.
Nejvyšší soud poté, co shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou–účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelky ( §241 odst. 1 a 2 o. s. ř. ), se nejprve zabýval otázkou přípustnosti dovolání, neboť pouze z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných dovolacích důvodů.
Podle §236 odst. 1 o. s. ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
V posuzovaném případě je dovolání přípustné podle §238 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, kterým byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé. Pokud jde o vady řízení ve smyslu §237 odst. 1 o. s. ř., jejichž existence zakládá přípustnost dovolání proti každému rozhodnutí odvolacího soudu (s výjimkami uvedenými v §237 odst. 2 o. s. ř.), žalobkyní namítány nebyly a z obsahu spisu nevyplynuly. Také jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud rovněž přihlíží z úřední povinnosti (je-li dovolání přípustné), nebyly z obsahu spisu zjištěny a žalobkyně jimi ani neargumentovala.
Prostřednictvím uplatněného dovolacího důvodu podle §241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k právnímu posouzení věci odvolacím soudem a k uplatněnému dovolacímu důvodu podle §241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. včetně jeho obsahové konkretizace (jímž je dovolací soud podle §242 odst. 1 a 3 věty první o. s. ř. vázán) je dovolacímu přezkumu otevřena otázka, zda a jaké účinky má dohoda o výměně bytů na trvání dosavadních nájemních poměrů ve směňovaných bytech. Od vyřešení této otázky se odvíjel právní závěr odvolacího soudu, že žalovaní nemají dva byty a že tudíž nemůže být dán výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. g/ obč. zák.
Podle §715 obč. zák. se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele.
Podle §716 odst. 1 obč. zák. právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak zanikne.
Problematikou, která je v této věci předmětem dovolacího přezkumu, se Nejvyšší soud zabýval ve svém rozsudku ze dne 31. 5. 2001, sp. zn. 20 Cdo 1230/99, který byl uveřejněn ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 7/2002. V něm dovodil, že dohoda o výměně bytů je institutem, jehož prostřednictvím mohou účastníci existujících nájemních vztahů k bytům (nájemci) prosadit změnu v osobě nájemce bytu přesto, že účastníci stojící na druhé straně dosavadního nájemního vztahu (pronajímatelé), kteří nejsou ani účastníky dohody o výměně bytů, s takovou změnou nesouhlasí (§715 věta třetí obč.zák.). Řečené plyne již z toho, že předmětem dohody není byt (nepřevádí se tu vlastnické právo k bytu), nýbrž právo jej užívat (právo nájmu). S vědomím, že v právní teorii se vyskytují názory podporující tezi, že k zániku původních nájemních vztahů může i při platně sjednané a včas splněné dohodě o výměně bytů dojít pouze na základě právní skutečnosti předvídané §710 obč. zák. (na něž žalobkyně v dovolání upozornila), vyslovil Nejvyšší soud v citovaném rozsudku právní názor, že zánik dosavadního nájemního vztahu nájemce k bytu, jenž směňuje, nastává (právě proto, že jde o směnu práva nájmu) splněním dohody o výměně bytu (srovnej §716 odst. 1 obč. zák.) a že ke stejnému časovému okamžiku (ke dni splnění dohody o výměně bytů) vstupují účastníci dohody (nájemci) realizací výměny ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem. Jinak řečeno, není-li zde (tak jako v posuzovaném případě) před realizací dohody o výměně bytů dohoda mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem o tom, že dojde ke změně původní nájemní smlouvy nebo není-li před splněním dohody o výměně bytů mezi pronajímatelem a budoucím nájemcem nová nájemní smlouva uzavřena (s tím, že je podmíněna účinností dohody o výměně bytů), pak dnem, kdy se výměna uskuteční, se nájemní poměr trvající mezi pronajímatelem a původním nájemcem změní právě jen co do osoby nájemce, a nikoli již v dalších rozhodných znacích jako je např. doba trvání nájemního poměru nebo výše nájemného. Ke dni splnění dohody o výměně bytů vstupují účastníci dohody ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Zánik dosavadního nájemního poměru tak není vázán na právní skutečnost uvedenou v §710 obč. zák.
Podle odůvodnění citovaného rozsudku výklad založený na úvaze, že nejde jen o změnu v subjektech nájemního vztahu, a že je nutno uzavřít novou nájemní smlouvu, v jejímž rámci má pronajímatel právo požadovat jiné (vyšší nájemné) nebo jiné ujednání o trvání nájemního poměru, by vedl k popření smyslu úpravy, podle níž si účastníci dohody mohou souhlas pronajímatele s výměnou vynutit soudní cestou. Kterýkoli pronajímatel by totiž měl možnost zmařit smysl institutu dohody o výměně bytu prostě tím, že v mezích své smluvní volnosti (bez zřetele k tomu, že s dohodou o výměně souhlasil) následně podmíní uzavření nájemní smlouvy pro účastníka směny nepřijatelnými požadavky. Přitom námitka, že pouhá změna v osobě nájemce (v důsledku dohody o výměně bytu) bez možnosti pronajímatele ovlivnit další rozhodné znaky přetrvávajícího nájemního poměru, by v konkrétní situaci neúměrně omezila realizaci práv pronajímatele, může být uplatněna právě jako důvod nesouhlasu s dohodou a účinně (co do své opodstatněnosti) přezkoumána v soudním řízení podle §715 věty třetí obč. zák.
Z pohledu citované judikatury, od níž nemá dovolací soud důvod odchýlit se ani v souzeném případě, lze pokládat za správný právní závěr odvolacího soudu, že žalovaným uskutečněním výměny bytů v měsíci lednu 1999 zanikl nájemní poměr k předmětnému bytu a že tudíž není naplněna skutková podstata výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. g/ obč. zák.
Jelikož se žalobkyni nepodařilo podaným dovoláním a v něm uplatněným dovolacím důvodem podle §241 odst. 3 písm. d/ o. s. ř. zpochybnit správnost rozsudku odvolacího soudu, Nejvyšší soud za použití §243b odst. 1 věty před středníkem, odst. 5 o. s. ř. dovolání zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 4 věty první, §224 odst. 1, §142 odst. 1 a §151 odst. 1 o. s. ř. za stavu, kdy žalobkyně nebyla v dovolacím řízení úspěšná a žalovaní podle obsahu spisu žádné náklady, na jejichž náhradu jim vzniklo právo, v této fázi řízení nevynaložili.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 12. září 2002
JUDr. Miroslav F e r á k , v.r.
předseda senátu