ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.866.2002.1
sp. zn. 26 Cdo 866/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc. a soudců JUDr. Hany Müllerové a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobce J. U., zastoupeného advokátem, proti žalovanému F. s.r.o., o udělení souhlasu se stavebními úpravami, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 9 pod sp. zn. 14 C 175/96, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 12. srpna 1999, č. j. 14 Co 187/99-63, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 9 rozsudkem ze dne 27. 10. 1998, č. j. 14 C 175/96-46, vyhověl žalobě a rozhodl, že „nahrazuje souhlas žalovaného pro žalobce pro účely stavebního řízení“ se stavebními úpravami ve výroku blíže specifikovanými; současně rozhodl o nákladech řízení. Po provedeném dokazování dospěl k závěru, že na žalovaného přešla (ke dni 29. 1. 1996) nabytím vlastnického práva k nemovitosti, jíž se předmětné stavební úpravy týkají (dále „předmětná nemovitost“), práva a povinnosti jejího předchozího vlastníka Z. H., mimo jiné i povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 1996, uzavřené mezi jmenovaným a žalobcem, a že žalovaný je tudíž i vázán souhlasem předchozího vlastníka s provedením stavebních úprav, uděleným v této smlouvě.
K odvolání žalovaného Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 12. 8. 1999, č. j. 14 Co 187/99-63, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl; dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud doplnil dokazování opakováním listinných důkazů, mimo jiné i smlouvou o nájmu bytu ze dne 11. 1. 1996, uzavřenou mezi Z. H. jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem (dále „předmětná nájemní smlouva), ze které učinil zjištění, že pronajímatel pronajal nájemci do užívání „bývalý byt v prvním patře, t. č. nebytový prostor, určený rozhodnutím z 30. 3. 1971 odborem výstavby Obvodního národního výboru v P.“, a dále „prostor prádelny se vstupní chodbou a se sociálním zařízením v prvním nadzemním podlaží domu“ (dále „předmětné prostory“), jakož i zjištění, že pronajímatel souhlasil s tím, aby nájemce provedl na předmětu pronájmu stavební úpravy směřující k tomu, aby prostory byly spojeny a bylo je možno využít jako byt. Odvolací soud vzal dále za prokázáno, že žalovaný nabyl kupní smlouvou ze dne 15. 1. 1996 (s účinky vkladu práva ke dni 29. 1. 1996) vlastnické právo k nemovitosti, v níž se předmětné prostory nacházejí, a že vyslovil nesouhlas s provedením stavebních úprav, v důsledku čehož bylo stavební řízení, zahájené k žádosti žalobce, přerušeno. Za rozhodující pro daný spor označil odvolací soud otázku, zda na žalovaného přešla – v důsledku nabytí vlastnického práva k předmětné nemovitosti - práva a povinnosti z nájemní smlouvy ze dne 11. 1. 1996. Věc po právní stránce posoudil podle ustanovení §680 odst. 2 obč. zák.; s poukazem na právní závěry vyslovené v rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 863/97, odvolací soud konstatoval, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví spojený se změnou vlastnictví k pronajaté věci, s níž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu. Je nutno rozlišovat (uvedl dále odvolací soud), čím je právní nástupce na straně pronajímatele zavázán. Dospěl k závěru, že „konkrétní smlouva uzavřená mezi právním předchůdcem žalovaného a žalobcem dne 11. 1. 1996 rámec nájemní smlouvy přesahuje“, a že „závazek trpět ve své nemovitosti zásadní stavební úpravy na nového pronajímatele přejít nemůže“. Pokud jde o otázku platnosti této smlouvy, odvolací soud sice přisvědčil žalobci, že se jedná o nájem části nemovitosti (aniž je nutno rozlišovat, zda jde o nájem bytu nebo nebytového prostoru), nicméně dovodil, že „tento aspekt nemá zásadní vliv na právní posouzení věci, jímž je souhlas žalovaného jako současného pronajímatele s provedením stavebních úprav.“
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž uplatněný dovolací důvod podřadil ustanovení §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Uvádí, že odvolací soud „správně posoudil typ a existenci smluvního vztahu, který zakládal žalobci nárok na užívání a rekonstrukci části nemovitosti č. p. 1281 v P.“, že však „nesprávně aplikoval ustanovení §680 odst. 2 obč. zák., i citované rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR“. Dovolatel má za to, že „souhlas s provedením stavebních úprav předmětu nájmu a souhlas s jeho následnou rekolaudací na byt je závazkem, který přímo charakterizuje nájemní smlouvu a je právem a povinností subjektů nájemního vztahu ….“, a že „tato práva a povinnosti nepodléhají jinému právnímu režimu ani je není možno z nájemního vztahu vyčlenit, neboť svým vyčleněním by zmařily celý účel nájemní smlouvy“. Navrhl, aby napadené rozhodnutí bylo zrušeno a věc byla vrácena odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001). Vzhledem k tomu, že napadený rozsudek odvolacího soudu byl vydán 12. 8. 1999, Nejvyšší soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. 1. 2001 (dále též jen \"o. s. ř.\").
Dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení (§240 odst. 1 o. s. ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 2 o. s. ř.), a je podle §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř. přípustné, neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, kterým byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Vady řízení uvedené v §237 odst. 1 o. s. ř., ani tzv. jiné vady řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241 odst. 3 písm. b/ o. s. ř.), k nimž dovolací soud přihlíží z úřední povinnosti (§241 odst. 3 věta druhá o. s. ř.), nebyly v dovolání namítány a z obsahu spisu nevyplývají. Vzhledem k tomu, že jinak je dovolací soud vázán uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil (§242 odst. 3 věta první o. s. ř.), zabýval se dovolací soud tím, zda je dán (výslovně) uplatněný dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
O nesprávné právní posouzení věci ve smyslu citovaného ustanovení jde obecně tehdy, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
S přihlédnutím k uplatněnému dovolacímu důvodu a jeho obsahové konkretizaci půjde v dovolacím řízení o posouzení správnosti právního závěru odvolacího soudu, že na žalovaného nepřešel podle ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. závazek předchozího pronajímatele předmětné nemovitosti strpět provedení stavebních úprav, obsažený v nájemní smlouvě ze dne 11. 1. 1996.
Ve smyslu ustanovení §680 odst. 2 obč. zák., dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele.
Nejvyšší soud již ve svém rozhodnutí ze dne 31. 10. 1997, sp. zn. 2 Cdon 863/97, uveřejněném v časopise Soudní judikatura č. 11, ročník 1997, pod pořadovým číslem 84 (na které poukazuje odvolací soud i dovolatel), zaujal právní názor, od něhož nemá důvodu odchýlit se ani v projednávané věci, že citované ustanovení upravuje zvláštní případ právního nástupnictví (sukcese), s nímž je spojen ten důsledek, že na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), nastane-li skutečnost, s níž zákon uvedený důsledek spojuje – tj. nabytí vlastnického práva k pronajaté věci.. Nabyvatel vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, s výjimkou těch práv a povinností, která mají samostatný právní režim daný právním důvodem jejich vzniku (např. peněžité pohledávky a dluhy pronajímatele vzniklé za trvání původního nájemního vztahu).
Smyslem ustanovení §680 odst. 2 obč. zák. je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, nastane-li zde uvedená právní skutečnost – změna vlastnictví k pronajaté věci. Poskytuje tak nájemci právní ochranu v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit, jak tomu nasvědčuje i úprava možnosti výpovědi z nájemního vztahu při změně vlastnictví k pronajaté věci (srov. §680 odst. 2, odst. 3 obč. zák.). Toto právní nástupnictví se týká práv a povinností typických pro nájemní vztah, tedy těch, jež tvoří jeho pojmové znaky (srov. §663 obč. zák.). Se vstupem nabyvatele do nájemního vztahu proto nemůže být spojen ten důsledek, že by na něho přešel takový závazek jeho právního předchůdce, který uvedený rámec přesahuje, např. závazek strpět změnu podstaty věci (její části), která je předmětem nájemního vztahu.
V projednávané věci je nesporné, že žalobce uzavřel dne 11. 1. 1996 s předchozím vlastníkem předmětné nemovitosti Z. H. nájemní smlouvu, v níž jmenovaný udělil žalobci (nájemci) souhlas k tomu, aby provedl na předmětu pronájmu stavební úpravy směřující k propojení pronajatých prostor a k jejich využití jako bytu. Rovněž tak je nesporné, že žalovaný posléze nabyl kupní smlouvou k předmětné nemovitosti vlastnické právo.
Odvolací soud nepochybil, pokud posoudil otázku právního nástupnictví žalovaného podle ustanovení §680 odst. 2 obč. zák., neboť žalovaný vstoupil nabytím vlastnického práva k předmětné nemovitosti jako pronajímatel do nájemního vztahu založeného nájemní smlouvou ze dne 11. 1. 1996. Odvolací soud též správně dovodil, že v rámci tohoto právního nástupnictví na žalovaného nepřešel závazek jeho právního předchůdce souhlasit s takovými stavebními úpravami na pronajaté části nemovitosti, které ve svých důsledcích představovaly změnu její podstaty (změnu charakteru pronajatých prostor z nebytových na byt).
Námitce dovolatele, že „souhlas s provedením stavebních úprav předmětu nájmu a souhlas s jeho následnou rekolaudací na byt je závazkem, který přímo charakterizuje nájemní smlouvu“, nelze přisvědčit. Z právní úpravy nájemního vztahu (srov. např. §667, §669 obč. zák.) naopak vyplývá, že zásah do pronajaté věci (její změny, opravy) je podmíněn souhlasem pronajímatele - vlastníka. Okolnost, že jeho právní předchůdce dal souhlas se změnou podstaty věci, která je předmětem nájmu (jako tomu bylo v případě předmětných stavebních úprav), nemůže jít jejímu vlastníkovi (nabyvateli) k tíži.
Z uvedeného je zřejmé, že rozsudek odvolacího soudu je, v mezích otevřených dovolacímu přezkumu, správný. Nejvyšší soud proto dovolání žalobce podle §243b odst. 1 věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 4, §224 odst. 1, §142 odst. 1 o. s. ř. a o skutečnost, že žalovanému nevznikly (dle obsahu spisu) v dovolacím řízení prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by jinak měl právo vůči procesně neúspěšnému žalobci.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek
V Brně dne 23. července 2002
Doc. JUDr. Věra K o r e c k á , CSc., v.r.
předsedkyně senátu