ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.1138.2005.1
sp. zn. 28 Cdo 1138/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce Ing. V. K., zastoupeného advokátkou, proti žalovanému Bytovému družstvu Z., zastoupenému advokátkou, o zaplacení 870.572,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp.zn. 12 C 154/2000, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 9.12.2004, č.j. 20 Co 464/2004-106, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 9.12.2004, č.j. 20 Co 464/2004-106, se ve výrocích II., III. a IV. zrušuje a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze rozsudkem výše uvedeným ve výroku II. změnil vyhovující výrok II. rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 25.5.2004, č.j. 12 C 154/2000-81, a to tak, že se zamítá žaloba, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobci 730.500,- Kč s 10% úrokem z prodlení od 1.6.2000 do zaplacení. Žalobce byl odvolacím soudem zavázán k náhradě nákladů řízení žalobce před soudy obou stupňů a k náhradě nákladů vzniklých státu (znalečné).
Odvolací soud posuzoval nárok, opřený o existenci nájemního vztahu mezi účastníky; tento vztah skončil dohodou ke dni 31. 1. 2000. Předtím však byla pronajímatelem a vlastníkem domu čp. 200 v P. na Z. ul. 5, v němž jsou nebytové prostory (předmět nájmu), Městská část P. Ta udělila žalobci, bez závazku k úhradě pronajímatelem, souhlas se stavebními úpravami prostor dne 19. 2. 1997; úpravy pak byly v tomto roce prováděny. Městská část P. poté převedla nemovitost na žalovaného kupní smlouvou ze dne 29. 5. 1999 a žalovaný se jejím vkladem stal vlastníkem domu. Žalobce požadoval po žalovaném částku, o níž svými stavebními úpravami prostory zhodnotil. Odvolací soud však, na rozdíl od soudu prvního stupně, dovodil nedostatek pasivní věcné legitimace žalovaného proto, že sukcese pronajímatele podle §680 odst. 2 občanského zákoníku (dále „o. z.“) nemohla zahrnout přechod tvrzené povinnosti na žalovaného; ten souhlas ke stavebním úpravám neudělil. Kromě toho žalovaný zaplatil podle odvolacího soudu předchozímu vlastníku za nemovitost kupní cenu, do níž bylo zhodnocení prostor promítnuto. Došlo tak, jak dovodil odvolací soud, „k bezdůvodnému obohacení původního pronajímatele na úkor žalobce“.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal v rozsahu pro něj nepříznivém (výrok II. a další souvisící výroky) žalobce dovolání, v němž vytkl odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci a nesoulad skutkových zjištění s výsledky dokazování. Kupní cena podle něj nezohlednila zhodnocení nemovitosti, resp. vzhledem k její výši (nižší než znalecké ocenění) to nelze potvrdit ani vyvrátit. Co se týče pasivní věcné legitimace žalovaného, pak ta byla dána, neboť zhodnocení nemovitosti lze požadovat až po ukončení nájmu žalobce jako nájemce, a až po odečtení znehodnocení změn. Dovolatel navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu v příslušné části zrušen a věc tomuto soudu vrácena k dalšímu řízení.
Žalovaný ve vyjádření k dovolání žádal jeho zamítnutí. Zdůraznil, že po nabyvateli nemovitosti nelze požadovat, aby hradil jak zvýšenou kupní cenu v důsledku zhodnocení nemovitosti, tak i případně nahrazoval bezdůvodné obohacení žalobci, ač on sám nabyl dům již po ukončení investičních činností žalobce.
Nejvyšší soud zjistil, že žalobce, zastoupený advokátkou, podal dovolání včas. Přípustnost dovolání je patrna z §237 odst. 1 písm. a/ občanského soudního řádu (dále „o. s. ř.“) a vylíčeny byly dovolací důvody podle §241a odst. 2 písm. b/, odst. 3 o. s. ř.
Dovolání je důvodné.
Právní posouzení věci dovolacím soudem lze rozdělit na dvě právní otázky, jimiž je pasivní věcná legitimace žalovaného a podmínky vzniku nároku podle §667 odst. 1 o. z.
Nárok na zhodnocení nebytových prostor resp. nemovitosti je nárokem, jenž zatěžuje ve smyslu §680 odst. 2 o. z. též nového pronajímatele. Vyplývá to i z dosavadní judikatury NS, srov. a contrario rozsudek ze dne 30. 10. 2002, sp. zn. 25 Cdo 2877/2000, publikovaný v Souboru rozhodnutí ve svazku 21, C 1513. Odvolací soud sice dovodil, že nárok na zhodnocení nemovitosti váže jen původního pronajímatele (který dal ke stavebním úpravám souhlas) a použil tak obdobné interpretace, jako např. u dlužného nájemného za dobu před sukcesí v osobě pronajímatele, ale nevzal dostatečně v úvahu dikci §667 odst. 1 o. z. Jde o specifický nárok, jehož předmětem je plnění představující bezdůvodné obohacení na straně pronajímatele. Žalovaný je již z tohoto pohledu pasivně věcně legitimován.
Z ustanovení §667 odst. 1 o. z. pak vyplývají dvě základní podmínky vzniku nároku žalobce: změny na věci (stavební úpravy) provedené se souhlasem pronajímatele (byť se nezavázal k úhradě nákladů s tím spojených) a skončení nájmu. Termín „skončení nájmu“ nutno chápat jednotně v kontextu celého znění §667 odst. 1 o. z.; jde o skončení nájemního vztahu jako takového (bez ohledu na nástupnictví v pronajímatelově osobě), nikoli snad o ukončení vztahu s pronajímatelem původním. Účelem citovaného ustanovení je vypořádat investice nájemce do nemovitosti k časovému okamžiku, kdy končí jeho užívání nemovitosti resp. její části. Z toho ovšem také vyplývá, že i zhodnocení nemovitosti musí být vyčísleno podle stavu ke dni skončení nájmu.
Případné zohlednění výše předpokládaného zhodnocení nemovitosti nájemcem, vzaté v úvahu při dohodě o kupní ceně mezi původním a nastupujícím pronajímatelem, tu není relevantní.
Poněvadž odvolací soud posoudil věc odlišně od výše vyložené závazné interpretace, dovolací soud jeho rozsudek podle §243b odst. 2, 3 o. s. ř. zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V dalším průběhu řízení, v němž bude rozhodnuto též o nákladech dovolacího řízení, je podle dovolacího soudu přiměřené, aby byl znalecký posudek doplněn o amortizaci zhodnocení nemovitosti žalobcem v mezidobí až do dne skončení nájmu, tj. do 31. 1. 2000. Pokud by však oprávněné námitky proti některému aspektu takového doplnění dokazování přesáhly rámec přezkumné činnosti odvolacího soudu, nezbylo by než vrátit věc k dalšímu řízení první instanci.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 29. listopadu 2005
JUDr. Ludvík D a v i d , CSc., v.r.
předseda senátu