ECLI:CZ:NS:2014:28.CDO.2211.2014.1
sp. zn. 28 Cdo 2211/2014
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a Mgr. Petra Krause v právní věci žalobkyně Patagonia Gelati s.r.o., v likvidaci, IČ 27890058, se sídlem v Praze 8, Sokolovská 615/138, zastoupené JUDr. Helenou Šnajdrovou, advokátkou se sídlem v Praze 2, Fügnerovo náměstí 3, proti žalované městské části Praha 1 , IČ 00063410, se sídlem v Praze 1, Vodičkova 18, zastoupené Mgr. Markem Stubleym, advokátem se sídlem v Praze 13, Bucharova 1314/8, o zaplacení částky 180.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 30 C 51/2010, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 5. června 2012, č. j. 15 Co 132/2012-69, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalobkyně je povinna žalované zaplatit na nákladech dovolacího řízení částku 10.406,- Kč k rukám advokáta Mgr. Marka Stubleyho do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Obvodní soud pro Prahu 1 rozsudkem ze dne 8. 12. 2011, č. j. 30 C 51/2010-45, pod výrokem I. uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 180.000,- Kč s příslušenstvím, pod výrokem II. zamítl žalobu do částky 107.100,- Kč a pod výrokem III. rozhodl o náhradě nákladů řízení. Soud zjistil, že žalobkyně jako nájemce a žalovaná jako pronajímatel uzavřely dne 8. 11. 2007 smlouvu o nájmu nebytových prostor, které však vyžadovaly úpravy a novou kolaudaci, aby mohly být užívány k účelu sjednanému v nájemní smlouvě. Žalobkyně ve smlouvě vyslovila souhlas s tím, že stavební určení prostor neumožňuje jejich užívání v souladu s jejím podnikatelským záměrem, přičemž se zavázala provést vlastním nákladem změnu těchto prostor a jejich novou kolaudaci. K rekonstrukci ovšem neudělila souhlas většina vlastníků ostatních jednotek v předmětném domě, pročež žalobkyně nemohla předmět nájmu užívat ke sjednanému účelu. Částky 180.000,- Kč se proto domáhala coby nevrácené části jí složené kauce, kterou si žalovaná ponechala na úhradu pohledávek na dlužném nájemném, částky 107.100,- Kč pak z titulu náhrady škody, neboť tyto prostředky vynaložila na vypracování dokumentace stavebního záměru, jejž nemohla realizovat. Soud konstatoval, že žalovaná nenese odpovědnost za náklady na opatření projektové dokumentace, jelikož bylo na žalobkyni, aby si před jejím zpracováním zajistila nutné podklady pro vydání stavebního povolení. Žalobkyni však přiznal částku odpovídající nevyplacené části složené kauce z titulu bezdůvodného obohacení dle §451 a §457 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“), jelikož měl nájemní smlouvu za absolutně neplatnou pro nemožnost plnění. Neplatnost byla dle soudu dána tím, že žalovaná pronajala předmětné prostory k jinému účelu než k tomu, pro nějž byly stavebně určeny, aniž by znala postoj vlastníků ostatních jednotek, přestože byl jejich souhlas nezbytný k ujednané změně účelového určení předmětu nájmu.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 5. 6. 2012, č. j. 15 Co 132/2012-69, k odvolání žalované rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I. změnil tak, že žalobu na zaplacení částky 180.000,- Kč s příslušenstvím zamítl (výrok I.), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II.). Odvolací soud se ztotožnil se skutkovými zjištěními soudu prvního stupně, nikoli však již s jeho právním posouzením věci. Žalovaná byla oprávněna pronajmout nebytové prostory i k jinému účelu, než k němuž byly kolaudovány, a zároveň se nijak smluvně nezavázala k zajištění souhlasu vlastníků ostatních jednotek, bez nějž nemohla proběhnout zamýšlená rekonstrukce těchto prostor. V nájemní smlouvě je naopak výslovně uvedeno, že se jedná o prostory stavebně určené k jinému účelu, než odpovídá záměru žalobkyně, s čímž tato souhlasí. Ze smlouvy ani ze zákona neplyne povinnost pronajímatele zajistit souhlas vlastníků ostatních jednotek se změnami pronajatých prostor, bylo tudíž pouze na žalobkyni, aby zvážila rizika, jež mohou její podnikatelský záměr znemožnit. Nelze tvrdit, že by pronajatá jednotka nebyla ve stavu odpovídajícím nájemní smlouvě ani že by šlo o plnění fakticky či právně nemožné. Nájemní smlouvu je tudíž nutno považovat za platnou, a ponechala-li si žalovaná část kauce na úhradu žalobkyní nezaplaceného nájemného, stalo se tak v souladu s touto smlouvou.
Proti rozsudku odvolacího soudu brojí žalobkyně dovoláním, jehož přípustnost opírá o §237 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“). Jako dovolací důvody přitom uplatňuje nesprávné právní posouzení věci a vady skutkových zjištění odvolacího soudu, která nemají podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování.
Dovolatelka namítá, že žalované byl již v době uzavření nájemní smlouvy znám účel nájmu, a tedy i to, že pro jeho realizaci bude nutné provést změnu pronajímaných prostor a jejich rekolaudaci. Ve smlouvě však není žádné ustanovení o tom, že by se změnou museli souhlasit vlastníci ostatních jednotek, a jestliže se k opatření jejich souhlasů nezavázala žalovaná, nepřevzala tento závazek ani žalobkyně. Žalované muselo být zřejmé, že není v silách žalobkyně získat souhlas ostatních spoluvlastníků, postaví-li se tito ke změně účelu užívání pronajímaných prostor negativně. Nemohla tedy uzavřít nájemní smlouvu, aniž by sama opatřila souhlas vlastníků ostatních jednotek, a tím eliminovala riziko nemožnosti plnění v důsledku odepření jejich souhlasu se sjednanou změnou účelu užívání předmětných prostor.
Dle dovolatelky se žalovaná jako pronajímatel nemůže zbavit odpovědnosti za to, zda bude možné realizovat sjednaný účel nájmu. Bylo povinností žalované přenechat nájemci k užívání nebytový prostor, tento však žalobkyně nemohla užívat k ujednanému účelu, a to z důvodů, které přes prokazatelné úsilí nebyla s to nijak ovlivnit. Žalobkyně měla tedy právo odepřít plnění (placení nájemného), dokud jí nebude zabezpečeno plnění vzájemné. Nadto lze usuzovat na zánik závazku pro následnou nemožnost plnění, jelikož bez souhlasu vlastníků ostatních jednotek nebylo možné smlouvu naplnit, a žalobkyni tak nemohla vzniknout povinnost platit nájemné.
Konečně dovolatelka vyjadřuje domněnku, že by nájemní smlouvu bylo možné posoudit jako absolutně neplatnou pro rozpor se zákonem ve smyslu §39 obč. zák., odkazujíc přitom na judikaturu Nejvyššího soudu, v níž byla dovozována neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor v případech zásadního rozporu mezi ujednaným účelem nájmu a stavebním určením předmětných prostor.
Z těchto důvodů dovolatelka navrhuje napadený rozsudek zrušit a věc vrátit odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Žalovaná ve svém vyjádření označuje dovolání za nedůvodné. V první řadě upozorňuje, že byť dovolatelka uplatnila dovolací důvod dle §241a odst. 3 o. s. ř., nijak neupřesnila, která konkrétní skutková zjištění odvolacího soudu nemají oporu v provedeném dokazování. S právním hodnocením odvolacího soudu je pak žalovaná zcela zajedno, neboť nájemní smlouva byla uzavřena platně a žalobkyně byla povinna z jejího titulu hradit sjednané nájemné. Dovolatelka byla obeznámena se skutečným stavem nebytových prostor i jejich stavebním určením a výslovně převzala povinnost zajistit si změnu účelu užívání, její námitky stran neplatnosti smlouvy pro nemožnost plnění jsou tedy účelové.
Bylo v zájmu samotné dovolatelky prověřit a splnit veškeré podmínky nezbytné pro realizaci jejího podnikatelského záměru. Tuto povinnost bylo sice možné smluvně přenést na jiný subjekt, v dané věci se tak ale nestalo. Namítá-li dovolatelka, že žalovaná se nemůže zbavit odpovědnosti za naplnění nájemního vztahu, není jasné, kterým svým povinnostem žalovaná nedostála. K námitce následné nemožnosti plnění žalovaná uvádí, že v řízení nebylo prokázáno, že by pro změnu účelového užívání nebytových prostor skutečně bylo potřeba stavebního povolení a souhlasů vlastníků ostatních jednotek. I v případě, že by tyto souhlasy byly nezbytné, nebyla k jejich opatření nijak zavázána žalovaná. Z těchto důvodů žalovaná navrhuje dovolání zamítnout.
V řízení o dovolání bylo postupováno podle o. s. ř., ve znění účinném do 31. 12. 2012, které je podle čl. II bodu 7 zákona č. 404/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, rozhodující pro dovolací přezkum.
Nejvyšší soud se jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání, které je přípustné dle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., bylo podáno řádně a včas, osobou k tomu oprávněnou a řádně zastoupenou podle §241 odst. 1 o. s. ř., zabýval jeho důvodností.
Je-li dovolání shledáno přípustným, zabývá se Nejvyšší soud z úřední povinnosti tím, zda řízení není postiženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, odst. 2 písm. a), b) a odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými vadami řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§242 odst. 3 o. s. ř.). Dovolatelka ve svém dovolání žádné procesní vady odvolacímu soudu nevytýká a ze spisu se rovněž žádné vady nepodávají. Nejvyšší soud se tedy zabýval přezkumem rozhodnutí odvolacího soudu z hlediska důvodů uplatněných v dovolání.
Dovolací soud musí na prvním místě přisvědčit žalované v tom, že dovolatelka, jež ohlásila uplatnění dovolacího důvodu dle §241a odst. 3 o. s. ř., tj. námitky, podle níž napadené rozhodnutí vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu v provedeném dokazování, nikterak blíže nerozvádí, která ze skutkových zjištění odvolacího soudu pokládá za zatížená tímto pochybením. Z dovolání neplyne, že by dovolatelka zpochybňovala jakékoli skutkové závěry či způsob hodnocení důkazů odvolacím soudem, neboť svou argumentaci zaměřuje výhradně na otázky právního posouzení. Nejvyšší soud proto nemohl než uzavřít, že v tomto ohledu dovolání důvodným není.
Samotné právní posouzení věci odvolacím soudem se pak navzdory dovolatelčině polemice jeví přesvědčivým. Nejvyšší soud pokládá za nutné zopakovat, že zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 19. 10. 2005, již nespojuje s porušením veřejnoprávní povinnosti užívat stavby jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu, soukromoprávní sankci v podobě neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, která nerespektuje stanovení účelu stavby vypočtenými akty správních orgánů (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2013, sp. zn. 26 Cdo 1599/2013). Odkazuje-li proto dovolatelka na dřívější judikaturu pojednávající o neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor podle §39 obč. zák. pro rozpor mezi dohodnutým účelem nájmu a dokumentovaným stavebním určením předmětných prostor, nemůže být její polemika s právním názorem odvolacího soudu opodstatněnou.
Ani námitce dovolatelky, podle níž bylo povinností žalované zajistit, aby byl sjednaný účel nájmu naplněn, nemůže Nejvyšší soud dát za pravdu. Dispozitivní ustanovení §5 odst. 1 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, stanoví obecnou povinnost pronajímatele přenechat předmět nájmu ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu. Pokud si však strany v nájemní smlouvě ujednaly, jako tomu bylo v přezkoumávané věci, že pronajímatel přenechává nájemci prostory stavebně určené k jinému účelu, tj. nezpůsobilé bez dalšího sloužit zamýšlenému podnikatelskému záměru žalobkyně, je třeba konstatovat, že riziko nepovolení změny v účelu užívání předmětu nájmu zatěžovalo nájemce. Nepřevzal-li za daných okolností pronajímatel povinnost zajistit souhlas vlastníků ostatních jednotek, nelze jej činit odpovědným za to, že úřední povolení, jehož vydání je případně tímto souhlasem podmíněno, nebylo možné získat, a tedy ani dovodit, že by žalovaná porušila některou z povinností vyplývajících pro ni z nájemní smlouvy či z ustanovení zákona (srov. opět rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 2. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2978/2012, a přiměřeně kupř. též usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2008, sp. zn. 32 Odo 1035/2006). Povinnost žalobkyně platit nájemné tudíž trvala i po dobu, kdy předmětné prostory nemohla užívat zamýšleným způsobem pro nedostatek veřejnoprávního povolení, k jehož opatření se v podstatě sama zavázala. Rovněž o zániku závazku dle §575 obč. zák. není v daném případě na místě hovořit, neboť přenechání nebytových prostor žalobkyni ve stavu mezi účastníky ujednaném, tj. kolaudovaném k jinému účelu, než jaký odpovídal podnikatelskému záměru žalobkyně, nebylo odepřením souhlasu ze strany vlastníků ostatních jednotek v domě znemožněno.
Dovolací soud z výše nastíněných důvodů dospěl k závěru, že dovoláním nebyla úspěšně zpochybněna správnost rozhodnutí odvolacího soudu, pročež je dle §243b odst. 2, části věty před středníkem, o. s. ř. jako nedůvodné zamítl.
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto dle §243b odst. 5, věty první, §224 odst. l a §142 odst. 1 o. s. ř. V dovolacím řízení vznikly žalované v souvislosti se zastoupením advokátem náklady, které Nejvyšší soud s ohledem na zrušení vyhlášky č. 484/2000 Sb. s účinností od 7. 5. 2013 nálezem Ústavního soudu ze dne 17. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12, publikovaným pod č. 116/2013 Sb., stanovil dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif). K tomu srovnej více rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010. Dle §8 odst. 1 a §7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb. činí sazba odměny za jeden úkon právní služby (sepsání vyjádření k dovolání) 8.300,- Kč; společně s paušální náhradou výdajů za jeden úkon právní služby ve výši 300,- Kč podle ustanovení §13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb. a navýšením o 21 % DPH podle ustanovení §137 odst. 3 o. s. ř. má tedy žalovaná i s přihlédnutím k obtížnosti a judikaturnímu vývoji dané problematiky právo na náhradu nákladů dovolacího řízení ve výši 10.406,- Kč.
Proti tomuto rozhodnutí není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. listopadu 2014
JUDr. Jan Eliáš, Ph.D.
předseda senátu