ECLI:CZ:NS:2011:28.CDO.3363.2010.1
sp. zn. 28 Cdo 3363/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Brožové a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., v právní věci žalobkyně PEACOCK, a. s. , se sídlem v Praze 6, Na Luzích 33/765, zastoupené Mgr. Pavlou Rajmanovou, advokátkou se sídlem v Hradci Králové, Třída Československé Armády 300, proti žalovaným 1) Ing. M. M. a 2) Ing. D. M. , zastoupených JUDr. Vladimírem Špačkem, advokátem se sídlem v Náchodě, Tyršova 64, o zaplacení částky 167 349,50,- Kč s příslušenstvím , vedené u Okresního soudu v Náchodě pod sp. zn. 5 C 143/2006, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20.5.2010, č. j. 20 Co 104/2010-254, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20. května 2010, č. j. 20 Co 104/2010-254, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Hradci Králové k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
A. Předchozí průběh řízení
Žalobkyně se žalobou ze dne 14. 4. 2006 domáhala po žalovaných zaplacení částky 167 349,50 Kč s příslušenstvím. Svůj nárok odůvodnila tím, že na základě neplatných nájemních smluv ze dne 1. 4. 2001 a dne 15. 11. 2004 užívala nebytové prostory situované v domě č. p. 2005, postaveném na pozemku st. p. č. 3599, v k. ú. Náchod, v obci Náchod (dále jen „předmětná nemovitost“ a „předmětné prostory“) ve vlastnictví žalovaných. Dle žalobkyně je nutné veškerá plnění poskytnutá na základě těchto neplatných smluv vypořádat podle zásad bezdůvodného obohacení, přičemž žalovaná částka tvoří rozdíl mezi nájemným zaplaceným žalobkyní v období od 1. 6. 2004 do 30. 11. 2005 (dále také „předmětné období“) a nájemným obvyklým.
Žalovaní ve vyjádření k žalobě ze dne 25. 7. 2006 připustili neplatnost nájemních smluv ze dne 1. 4. 2001 a 15. 11. 2004, zároveň však uvedli, že žalobkyně ve skutečnosti užívala předmětné prostory ve větším rozsahu, než bylo dohodnuto v těchto smlouvách.
Okresní soud v Náchodě jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 10. 12. 2009, č. j. 5 C 143/2006-223, žalobě vyhověl a žalovaným uložil povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 167 349,50 Kč. Dle soudu prvního stupně je možno plnou výši peněžité náhrady za užívání předmětných prostor domnělému pronajímateli přiznat pouze u těch prostor, které byly domnělým nájemcem užívány výlučně a v plném rozsahu. Předmětné prostory však kromě žalobkyně užívali také samotní žalovaní (žalovaný – předseda představenstva žalobkyně zde vedl obchodní jednání jako zástupce jiných obchodních společností, žalovaná – místopředsedkyně představenstva a zaměstnankyně žalobkyně vykonávala činnost i pro jiné subjekty než žalobkyni), a proto soud prvního stupně ze spoluužívaných prostor započetl pouze poměrnou část. Na základě výše uvedeného dospěl soud prvního stupně k závěru, že v období od 1. 6. 2004 do 30. 11. 2004 užívala žalobkyně předmětné prostory o celkové výměře 253,6 m2, v období od 1. 12. 2004 do 30. 11. 2005 o celkové výměře 196,865 m2, přičemž obvyklé nájemné v předmětném období činilo 1 200 Kč/1 m2 ročně, celkem tedy 388 398,- Kč. Protože žalobkyně žalovaným zaplatila za uvedené období nájemné ve výši 562 773,- Kč, rozdíl oproti výši obvyklého nájemného činil 174 375,- Kč.
K odvolání žalovaných Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 20. 5. 2010, č. j. 20 Co 104/2010-254, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl. Odvolací soud se ztotožnil se závěry soudu prvního stupně o neplatnosti nájemních smluv ze dne 1. 4. 2001 a dne 15. 11. 2004, jakož i v určení výše obvyklého nájmu. Dle odvolacího soudu tvořily předmětné prostory funkčně propojený celek, pokud proto žalobkyně tyto prostory jako domnělá nájemkyně užívala, resp. užívat mohla, není rozhodující, v jakém rozsahu, případně jak často tak činila. Povinnosti platit náhradu za užívání by se žalobkyně mohla vyhnout jen ve vztahu k těm prostorám, u nichž by prokázala, že je užíval někdo jiný, případně, že je sama neužívala (přičemž v posledně uvedeném případě by se muselo jednat o relativně samostatné prostory); nemůže jít k tíži žalovaných, pokud žalobkyně určité prostory neužívala, ačkoliv tvořily funkční součást jí užívaného celku a sami žalovaní těmito prostorami disponovat nemohli. Rozhodující je, že žalobkyně měla vůli užívat prostory pro sebe jako nájemce. Dle odvolacího soudu naopak z ničeho neplyne, že by přenechala právo užívání jinému subjektu. Otázka využití předmětných prostor některým ze zaměstnanců (členů statutárního orgánu) žalobkyně pro práci ve prospěch jiného subjektu je otázkou vnitřních poměrů žalobkyně a nelze dovozovat, že zaměstnavatel neužívá prostory, v nichž se jeho zaměstnanec případně zpronevěřuje svým pracovním povinnostem. Dle odvolacího soudu je nerozhodné i to, zda v předmětných prostorách měly jiné obchodní společnosti oficiálně nahlášené sídlo. Na základě výše uvedeného odvolací soud dovodil, že v období od 1. 6. 2004 do 10. 3. 2005 žalobkyně užívala celou předmětnou nemovitost, přičemž není rozhodující, zda užívala pouze část některých místností, nebo zda je užívala jen občas, neboť podstatné je, že je užívat mohla a že je neužíval nikdo jiný. Změna dle odvolacího soudu nastala od 11. 3. 2005, kdy oba žalovaní přestali pro žalobce vyvíjet činnost a jejich užívání předmětných prostor nebylo nadále možno přičítat žalobkyni. Odvolací soud uzavřel, že v období od 1. 6. 2004 do 10. 3. 2005 žalobkyně užívala prostory v rozloze 363,51 m2 a v období od 11. 3. 2005 do 30. 11. 2005 prostory v rozloze 264,38 m2. Celková výše obvyklého nájemného za předmětné období tedy byla 568 107,91 Kč. Protože žalobkyně žalovaným zaplatila za uvedené období nájemné ve výši 562 773,- Kč, žádný přeplatek jí vůči žalovaným nevznikl.
B. Dovolání a vyjádření k němu
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalobkyně dovolání, jehož přípustnost spatřovala v ustanovení §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť rozhodnutím odvolacího soudu bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé. Jako dovolací důvod uvedla, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. /správně §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř./, a že zjevně vychází ze skutkových zjištění, která nemají v podstatné části oporu v provedeném dokazování podle §241a odst. 3 o.s.ř. Žalobkyně konkrétně namítala, že rozsah užívání předmětných prostor byl odvolacím soudem určen nesprávně, neboť některé byly ve skutečnosti užívány subjekty odlišnými od žalobkyně a část předmětných prostor nebylo možno užívat vzhledem k probíhající rekonstrukci a uskladnění osobních věcí žalovaných. Žalobkyně rovněž namítla, že odvolací soud nesprávné určil, který z účastníků a ohledně jakých skutečností nese důkazní břemeno.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
C. Přípustnost
Žalobce napadl rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé změněn. Dovolání je tedy přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř.
D. Důvodnost
Podle ustanovení §451 obč. zák. kdo se na úkor jiného bezdůvodně obohatí, je povinen obohacení vydat (odstavec 1). Bezdůvodným obohacením je majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního úkonu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů (odstavec 2).
V předmětné věci sice není mezi účastníky sporu o tom, že nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2001 a 15. 11. 2004 jsou absolutně neplatné, od vůle smluvních stran vyjádřené v těchto smlouvách však přesto nelze zcela odhlédnout, neboť odpovídá obecné zkušenosti, že domnělý nájemce, který užívá předmět nájmu na základě neplatné nájemní smlouvy, tak zpravidla činí v rozsahu a za podmínek touto smlouvou stanovených; platí to zvláště za situace, jsou-li smluvní strany (především domnělý nájemník) přesvědčeny o platnosti nájemní smlouvy.
Žalobkyně začala užívat předmětné prostory na základě nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2001, dle jejíhož článku 2.1 pronajímatel přenechává nájemci do nájmu nebytové prostory v suterénu, 1. a 2. nadzemním podlaží objektu se samostatným vstupem, včetně přístupového schodiště k jednotlivým podlažím v celkové výměře 324,4 m2 (srov. č. l. 6). Takto definovaný předmět nájemní smlouvy zahrnoval celou předmětnou nemovitost a prakticky vylučoval, aby předmětné prostory v ní mohly kromě žalobkyně využívat také třetí subjekty nebo samotní pronajímatelé. Vůle stran nájemní smlouvy dočasně vyloučit z užívání předmětné nemovitosti i její vlastníky z titulu jejich vlastnického práva pak plyne i z článku 6.9 nájemní smlouvy, dle kterého je nájemce oprávněn opatřit pronajaté prostory vlastním zámkem, přičemž duplikát klíčů bude uložen v zabezpečené obálce u pronajímatele. Pronajímatel si vyhrazuje právo těchto klíčů použít v případě nezbytně nutném (havárie, živelná pohroma, …) a článku 7.2 smlouvy, dle něhož pronajímatel souhlasí, aby si nájemce svůj majetek zabezpečil na vlastní náklady eventuelně instalací bezpečnostních elektronických zařízení v předmětu .
Vzhledem ke skutečnosti, že žalobkyně jako nájemkyně na základě této smlouvy po dobu více než tří let řádně platila žalovaným nájemné (srov. např. text žaloby na č. l. 1) a že účastnící uzavřeli dne 15. 11. 2004 novou nájemní smlouvu na předmětné nemovitosti, přičemž ani tentokrát neodstranili překážku, která způsobila již neplatnost původní nájemní smlouvy (předmětné prostory nebyly kolaudovány k účelu, ke kterému byly pronajaty), lze důvodně usuzovat, že strany (tedy i žalobkyně) neměly o platnosti nájemních smluv žádné pochybnosti. V souladu s tímto závěrem je i ve spise založený dopis žalobkyně (srov. č. l. 15), v němž žalovaným oznamuje, že v souvislosti s kontrolami živnostenského úřadu konanými v květnu roku 2005 (srov. č. l. 14) bylo zjištěno, že předmětné prostory nejsou zkolaudovány k účelu, ke kterému jsou pronajímány, v důsledku čehož je nájemní smlouva ze dne 15. 11. 2004 (zákonitě to musí platit i pro nájemní smlouvu ze dne 1. 4. 2001) neplatným právním úkonem (srov. i text žaloby na č. l. 1). Žalobkyně současně v dopise uvedla, že toto zjištění pro ni bylo alarmující.
Pokud žalobkyně byla s ohledem na výše uvedené dle nájemní smlouvy ze dne 1. 4. 2001 v době od 1. 6. 2004 do 31. 12. 2004 oprávněna užívat celou předmětnou nemovitost (resp. byla přesvědčena, že je oprávněna ji užívat) a současně neexistují žádné pochybnosti o tom, že předmětné prostory v ní umístěné jako takové skutečně užívala, je pro posouzení věci nerozhodné, zda je užívala v celém rozsahu nebo zda některé místnosti užívala jen příležitostně. Předmětné prostory totiž tvoří funkční celek a žalobkyní neužívané prostory (resp. prostory užívané jen příležitostně) nemohli z titulu svého vlastnického práva užívat ani samotní žalovaní (zcela zřejmé by to bylo např. v případě, pokud by žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou opatřila vstupní dveře předmětné nemovitosti novým zámkem a bezpečnostním alarmem). Dovolací soud v této souvislosti poukazuje např. i na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 291/2002 (k dispozici na www.nsoud.cz), ve kterém Nejvyšší soud dovodil, že z hlediska posouzení, zda se žalovaná na úkor žalobce bezdůvodně obohatila či nikoliv, je rozhodující skutečnost, získala-li na jeho úkor majetkový prospěch. Ten mohla v posuzované věci získat za předpokladu, že jí bylo žalobcem na základě absolutně neplatné nájemní smlouvy poskytnuto nějaké plnění. Toto plnění však nelze ztotožnit s faktickým užíváním předmětných prostor žalovanou (jak učinily soudy obou stupňů), a je namístě vycházet z toho, co bylo předmětem plnění ze strany žalobce. Plnění pronajímatele spočívá v přenechání věci nájemci za úplatu k jejímu užívání nebo i k braní užitků z věci (srov. §663 ObčZ). Je právem nájemce rozhodnout (není-li to v rozporu se smlouvou) k jakému účelu, jakým způsobem a s jakou intenzitou bude předmět nájmu užívat. Tomu odpovídá i případný majetkový prospěch nájemce za situace, kdy mu bylo plněno na základě neplatné nájemní smlouvy. Ani majetkový prospěch nájemce nelze vázat výhradně na skutečnost, zda předmět nájmu fakticky užíval. Faktické užívání věci je realizací užívacího práva; majetkovou hodnotu má však samo užívací právo, které je na základě nájemní smlouvy přenecháváno. Na tom nic nemění skutečnost, že na základě absolutně neplatné nájemní smlouvy nemohlo být užívací právo platně přenecháno, neboť pronajímatel pod dojmem platnosti nájemní smlouvy užívací právo k věci nájemci fakticky přenechává a nájemce je přijímá, čímž získává majetkový prospěch spočívající v užívacím právu k věci, za něž by byl – při platnosti nájemní smlouvy – povinen poskytnou úplatu ve formě nájemného. Dále dovolací soud uvádí, že závěr, dle kterého by se žalobkyně mohla zprostit povinnosti uhradit bezdůvodné obohacení za užívání části předmětných prostor pouhým poukazem na to, že některé místnosti neužívala vůbec nebo je užívala jen příležitostně, nemůže obstát také s ohledem na skutečnost, že pro domnělého pronajímatele by bylo v praxi zcela nemožné prokázat, v jakém rozsahu nebo jak často domnělý nájemce tu kterou část funkčního celku užíval. Pro úplnost je třeba dodat, že pokud žalobkyně jako domnělá nájemkyně část předmětných prostor užívala pouze omezeně nebo je neužívala vůbec nikoliv ze své vůle, ale z objektivních příčin (např. z důvodu prováděných stavebních úprav, nefunkčního topení apod.), musela by takovéto omezení v užívání nejen tvrdit, ale také prokázat. Jestliže by důkazní břemeno unesla, odrazilo by se to na výši jejího bezdůvodného obohacení (srov. analogicky §698 obč. zák.).
Jak již bylo uvedeno, vůle stran vyjádřená v nájemní smlouvě ze dne 1. 4. 2001 směřovala k tomu, aby žalobkyně užívala celou předmětnou nemovitost a vylučovala, aby ji z titulu svého vlastnického práva mohli užívat samotní majitelé nebo užívání umožnili třetím subjektům, přičemž účastníci více než tři roky jednali v souladu s touto smlouvou. V těchto souvislostech dospěl dovolací soud k závěru, že pokud třetí osoby vyvíjely v předmětné nemovitosti svou činnost (např. zde pořádaly spotřebitelské soutěže a dražby, účastnily se obchodních jednání) anebo pokud v ní žalovaní měli uskladněny své soukromé věci, muselo se tak dít vždy s vědomím žalobkyně.Ostatně nelze připustit, že žalovaným jako statutárním orgánům nebyly známy skutečnosti, které jim byly známy jako fyzickým osobám. Navíc k oběma situacím docházelo s konkludentním souhlasem žalobkyně, neboť ta těmto třetím osobám (resp. svým statutárním zástupcům) umožnila do předmětných prostor přístup. Jestliže tedy předmětné prostory užívaly třetí osoby (žalovaní jako statutární orgány těchto osob) se souhlasem žalobkyně, je nutno i jejich užívání zahrnout pod užívání samotnou žalobkyní a jakékoli dokazování ohledně rozsahu tohoto užívání je nadbytečné. Obdobně, jestliže zaměstnanci nebo statutární orgány žalobkyně vyvíjely v předmětných prostorách činnost ve prospěch třetích osob, dělo se tak rovněž s vědomím a souhlasem žalobkyně. V případě statutárních orgánu uvedené plyne již z toho, že právnická osoba jedná statutárním orgánem (srov. §13 odst. 1 obch. zák.), zatímco v případě zaměstnanců je nutno poukázat na skutečnost, že jedině zaměstnavatel má možnost a především zájem kontrolovat, čemu se jeho zaměstnanci v pracovní době věnují. Za této situace je činnost statutárních zástupců i zaměstnanců nutno zahrnout pod užívání žalobkyní. Dovolací soud rovněž souhlasí s názorem odvolacího soudu, že pro posouzení věci je nerozhodné, že v předmětné nemovitosti měly třetí subjekty nahlášeny svá sídlo. K zápisu sídla do obchodního rejstříku je sice nutný toliko souhlas majitele (a nikoliv nájemce) prostor, které mají být uvedeny jako sídlo (v posuzované věci tedy žalovaných, srov. vyhlášku č. 250/2005 Sb. Ministerstva spravedlnosti o závazných formulářích na podávání návrhů na zápis do obchodního rejstříku), na druhé straně umístění sídla samo o sobě v zásadě k žádnému omezení v užívání předmětných nemovitostí žalobkyní vést nemohlo (žalobkyně ostatně žádné konkrétní omezení způsobené samotným umístěním sídla ani netvrdila, ani neprokázala).
Jiná situace nastala v důsledku skutečnosti, že strany se rozhodly svůj vztah s účinností od 1. 1. 2005 upravit a uzavřely proto dne 15. 11. 2004 novou nájemní smlouvu, ve které v souladu se zásadou smluvní volnosti omezili dříve dohodnutý předmět nájmu tím způsobem, že v článku II. této nájemní smlouvy dohodli, že:
„Pronajímatel přenechá nájemci k užívání nebytové prostory v Nemovitosti o celkové výměře 185,7 m2 takto (dále jen Prostory):
V suterénu:
prostory 0.10, 0.11 výměra: 18,2 m2
V 1. nadzemním podlaží:
prostory 1.01, 1.03 až 1.12 výměra 167,5 m2
Uvedené prostory budou Nájemcem užívány jako kanceláře a Nájemce se zavazuje nevyužívat prostory k jinému účelu.
Součástí práva nájmu dle této smlouvy je právo spoluužívat:
společné prostory sloužící k přístupu do pronajatých místností, tzn. vstup, zádveří, chodby a schodiště.
polovinu garáže v suterénu Nemovitosti k parkování jednoho osobního automobilu.
zasedací místnost ve druhém nadzemním podlaží (2.03)
pozemky před vstupem do Nemovitosti ve vlastnictví Pronajímatelů k parkování osobních automobilů využívaných pro činnost Nájemce“
Z citovaného článku II. této nájemní smlouvy je zřejmé, že vůle účastníků směřovala k tomu, aby nadále upravili dosavadní předmět nájmu tím způsobem, že žalobkyně již nebude užívat celou předmětnou nemovitost, ale jen výslovně uvedené předmětné prostory s tím, že další výslovně uvedené předmětné prostory bude pouze spoluužívat. Z nájemní smlouvy ze dne 15. 11. 2004 tedy plyne, že žalobkyně měla být oprávněna některé předmětné prostory užívat výlučně a neomezeně (tj. v podstatě celé 1. NP a dvě místnosti v suterénu), zatímco v užívání dalších předmětných prostor byla omezena (např. v garáži byla oprávněna parkovat jen jeden automobil, ačkoliv v ní byl prostor pro více aut; pokud mohla jen spoluužívat zasedací místnost v 2. NP, nemohla předpokládat, že tato jí bude vždy k dispozici apod.). I takto omezeně definovaný předmět nájmu však lze v posuzovaném případě považovat za funkční celek s tím důsledkem, že pro něj platí závěr uvedený na straně 4 tohoto rozhodnutí, dle kterého je pro posouzení výše bezdůvodného obohacení nerozhodné, zda a v jakém rozsahu (resp. jak často) domnělý nájemce užívá předmět nájmu. Ani v období od 1. 1. 2005 do 30. 11. 2005 proto není rozhodné, zda žalobkyně užívala všechny předmětné prostory, které dle smlouvy ze dne 15. 11. 2004 byla oprávněna užívat, ale postačuje, že je užívat mohla. I v případě předmětných prostor, které žalobkyně dle smlouvy ze dne 15. 11. 2004 mohla pouze spoluužívat, je nutno postupovat obdobně. Není proto rozhodné, zda je skutečně spoluužívala nebo je případně užívala jen zcela sporadicky, ale naopak, zda je spoluužívat mohla. Přitom je však zřejmé, že právo spoluužívat určitý prostor není totožné s právem tento prosto užívat, nýbrž v sobě nese určité omezení (jak již bylo řečeno, v posuzovaném sporu odpovídalo právo spoluužívat garáž právu parkovat v něm pouze jeden automobil; právo spoluužívat určitou místnost pak zpravidla předpokládá domluvu s jinou osobou, které toto práva taktéž přísluší). Jinak řečeno, obvyklé nájemné za spoluužívání metru čtverečního předmětných prostor nemůže být rovno výši obvyklého nájmu za výlučné užívání metru čtverečního těchto prostor, ale musí být poměrně nižší.
Naproti tomu, jestliže by žalovaní tvrdili, že žalobkyně v období od 1. 1. 2005 užívala i jiné předmětné prostory než prostory uvedené ve smlouvě ze dne 15. 11. 2004, popř. že některé z předmětných prostor, jež měla pouze spoluužívat, užívala v tak velkém rozsahu, že tím znemožnila spoluužívat tyto prostory jinému subjektu (např. parkovala v garáži více než jeden automobil), tedy že se na jejich úkor obohatila nejen na základě neplatného důvodu, ale že jí vznikl také majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, museli by to žalovaní nejen tvrdit, ale také prokázat. Nelze proto souhlasit se závěrem odvolacího soudu, že až do 10. 3. 2005 je třeba vycházet ze závěru, že veškeré předmětné prostory využívala výlučně žalobkyně, zvláště pak v případě, netvrdí-li to ani samotní žalovaní (srov. např. vyjádření žalovaných s tabulkami na č. l. 29 – 32, vyjádření prvního žalovaného zaznamenané v protokolu o jednání před soudem prvního stupně ze dne 3. 5. 2007 na č. l. 77). Pokud by žalovaní umožnili neplatně užívat zbylé předmětné prostory i jinému subjektu (resp. mu umožnili některé prostory spolu s žalobkyní spoluužívat), měl by závěr odvolacího soudu mimo jiné ten paradoxní důsledek, že by žalovaným vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení odpovídající obvyklému nájmu za celou předmětnou nemovitost vůči dvěma (či více) subjektům. Takový závěr je jistě nepřípadný zvlášť za situace, připouští-li samotný první žalovaný, že po určitou dobu užívala suterén předmětné nemovitosti společnost Leadermark, a. s. (srov. vyjádření prvního žalovaného zaznamenané v protokolu o jednání před soudem prvního stupně ze dne 3. 5. 2007 na č. l. 77)
Pro úplnost dovolací soud uvádí, že pokud v březnu roku 2005 přestali žalovaní vyvíjet pro žalobkyni jakoukoliv činnost a následně začali užívat pro své potřeby část předmětných prostor až do této chvíle užívaných žalobkyní (což žalovaní připouští např. v odvolání ze dne 21. 1. 2010 na č. l. 235, srov. i tabulku vypracovanou žalovanými na č. l. 211), je zřejmé, že mezi nimi a žalobkyní došlo k dohodě (tentokrát již patrně nikoliv písemné, ale spíše neformální či konkludentní), kterou byla modifikována nájemní smlouva ze dne 15. 11. 2004, a v důsledku které žalobkyně přestala užívat část předmětných prostorů, přičemž tyto prostory začali užívat žalovaní z titulu svého vlastnického práva; i tato změna se musí projevit ve výši bezdůvodného obohacení žalobkyně.
Z výše uvedených důvodů nezbylo Nejvyššímu soudu než rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§243a odst. 1 o.s.ř.) podle §243b odst. 2 věty za středníkem o.s.ř. zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení.
V dalším řízení je odvolací soud vázán právními názory soudu dovolacího (§243d odst. 1 ve sp. s §226 odst. 1 o.s.ř.) V jeho rámci bude při rozhodování o nákladech řízení brán zřetel i na náklady dovolacího řízení (§243d odst. 1 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 26. dubna 2011
JUDr. Iva Brožová
předsedkyně senátu