ECLI:CZ:NS:2002:28.CDO.859.2002.1
sp. zn. 28 Cdo 859/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Blanky Moudré, v právní věci žalobkyně M. S., zastoupené advokátem, proti žalovanému Z. V., zastoupeného advokátem, o zaplacení 450.000 Kč, vedené u Okresního soudu v Semilech pod sp. zn. 5 C 198/2000-35, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. 7. 2001, č.j. 18 Co 85/2001-71, takto:
Dovolání se zamítá.
Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 16. 12. 1999 u Obvodního soudu pro Prahu 8 domáhala se žalobkyně uložení povinnosti žalovanému zaplatit jí částku 450.000 Kč s 10% úrokem z prodlení od 1. 4. 1999 do zaplacení. Tvrdila, že dne 19. 12. 1996 uzavřela se žalovaným nájemní smlouvu k bytu blíže popsanému v žalobě, téhož dne pak uzavřela dohodu, podle které předala žalovanému 450.000 Kč jako zálohu na koupi jím pronajatého bytu žalobkyni. K uzavření takové smlouvy však nedošlo pro postoj žalovaného, takže dopisem ze dne 16. 3. 1999 žalobkyně od této dohody odstoupila a požádala o vrácení složené zálohy. Žalovaný uvedenou částku však nevrátil
Okresní soud v Semilech, jemuž byla věc postoupena z důvodů místností příslušnosti, rozsudkem ze dne 17. 8. 2000, č.j. 5 C 198/2000-35, o návrhu změněném v průběhu řízení, rozhodl tak, že žalobu na zaplacení částky 450.000 Kč zamítl, zastavil řízení ohledně požadovaného úroku z prodlení z uvedené částky v požadovaném rozsahu, stejně jako výrok na určení neplatnosti dohody ze dne 19. 12. 1996 a rozhodl o incidenčních nárocích.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 31. 7. 20012, č.j. 18 Co 85/2001, změnil rozsudek soudu I. stupně v odstavci I. výroku tak, že žalovanému uložil zaplatit žalobkyni částku 450.000 Kč do tří dnů. Ve výrocích V: a VI. o soudních poplatcích rozsudek soudu prvního stupně potvrdil, ve výrocích II. a III. zůstal rozsudek soudu prvního stupně nezměněn. Odvolací soud konečně rozhodl o nákladech státu a o nákladech řízení mezi účastníky před soudy obou stupňů.
Za rozhodující otázku pro posouzení důvodnosti žaloby považoval odvolací soud zjištění, zda dohoda uzavřená mezi účastníky dne 19. 12. 1996, je platná či nikoliv. K platnosti by uvedená dohoda musela vykazovat náležitosti smlouvy o uzavření budoucí smlouvy. K nim patří ve smyslu §50a odst. 1 o.z. jednak písemný závazek účastníků, že do dohodnuté doby smlouvu uzavřou, jednak současně dohoda o podstatných náležitostech smlouvy.
Dohoda však neobsahuje předně ujednání o tom, do jaké doby by měla být smlouva uzavřena a postrádá rovněž i závazek účastníků budoucí smlouvu uzavřít. Ujednání neobsahuje ani závazek k prohlášení vlastníka, že v budově vymezí jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ani lhůtu, ve které bude toto prohlášení učiněno. Z dohody není zřejmé, zda žalovaný vystupoval jako pouhý spoluvlastník nemovitosti, v níž se předmětný byt nachází (když jinak ve smlouvě není o spoluvlastnictví žádná zmínka), a zda vůbec byl podle hmotného práva oprávněn dohodu vůbec uzavřít, případně zda s ní druhý spoluvlastník souhlasil.
Odvolací soud podrobně zdůvodnil, že vzhledem k ustanovením §6 odst. 1, písm. a) až f) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 280/1996 Sb., schází v předložené dohodě uvedení náležitostí pod písmeny c), d) a f) tohoto ustanovení. Jmenovitě tak smlouva neobsahuje uvedení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek ve smyslu §8 odst. 2 cit. zákona a dále práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z dosavadního vlastníka budovy na vlastníka jednotky. Přitom jde o esenciální náležitosti dohody o převodu vlastnictví jednotky. Ani ujednání účastníků o ceně za jednotku, která je uváděna částkou 19.000 Kč za 1 m2, neposkytuje podklad pro zjištění, zda určením ceny, která bylo takto provedeno, se rozumí i cena za příslušenství bytu a jak je vypořádána cena za pozemek. Vzhledem k požadavku, aby smlouva o smlouvě budoucí vykazovala stejný obsah, jaký má mít smlouva, která měla být na jejím základě uzavřena, dospěl odvolací soud k závěru, že tato dohoda o budoucí smlouvě je neplatná pro neurčitost podle ustanovení §37 odst. 1 o.z. Pak ovšem postrádá právní důvod předání částky 450.000 Kč, kterou žalobkyně žalovanému předala. Jejímu nároku bylo proto vyhověno.
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný zastoupený advokátem včas dovolání. Výslovně uplatnil existenci dovolacího důvodu nesprávného právního posouzení podle §241 odst. 3 písm. d) o.s.ř.
V tomto směru namítal, že i při kvalifikaci zaujaté odvolacím soudem ohledně dohody ze dne 19. 12. 1996 jako smlouvy o uzavření budoucí smlouvy nutno její obsah hodnotit jako závazek k uzavření kupní smlouvy. K perfekci kupní smlouvy postačuje určení předmětu koupě a určení ceny. Závěr odvolacího soudu o tom, že předmět smlouvy musel být vymezen jako bytová jednotka v souladu s ustanoveními zákona č. 72/1994 Sb., nepovažoval dovolatel za správný. Takový předmět, vymezený podle citovaného zákona, však neexistoval, protože dohoda byla uzavřena ještě předtím, než vlastníci nemovitosti, v níž se byt nachází, takové prohlášení učinili. Šlo však nicméně o předmět koupě dostatečně určitý, neboť sporný byt již existoval, byl kolaudován, ostatně ze znění zákona č. 72/1994 Sb. vyplývá, že bytové jednotky ve smyslu tohoto zákona nemohou být vlastníky vymezeny v rozporu s kolaudačním stavem domu.
K závěrům odvolacího soudu, podle nichž nebylo patrno, zda žalovaný uzavíral smlouvu jako spoluvlastník či se souhlasem druhého spoluvlastníka, namítl dovolatel, že ani případná absence souhlasu druhého spoluvlastníka by nevedla k absolutní neplatnosti jeho úkonu, když by šlo pouze o neplatnost relativní.
Ohledně určitosti dohodnuté úplaty podle formulace budoucí smlouvy odkázal na znění zákona č. 72/1994 Sb., podle něhož spoluvlastnický podíl na pozemku je neoddělitelnou částí bytové jednotky. Proto formulace smlouvy neposkytuje pochybnosti o tom, že dohodnutá částka 19.000 Kč za 1 m2 zahrnuje i cenu za pozemek.
Dovolatel konečně poukazoval na vnitřní spojitost smlouvy ze dne 19. 12. 1996 a nájemní smlouvy ohledně předmětného bytu. Dovozoval, že bez uzavření smlouvy o smlouvě budoucí by nepřistoupil k uzavření nájemní smlouvy ohledně bytu za bagatelní nájemné. Vnitřní spojitost obou smluv souvisí pak s formulacemi zmíněné smlouvy v tom, že šlo o dodatek k nájemní smlouvě, který rovněž jasně vymezoval dobu, do které měla být budoucí kupní smlouva uzavřena. Podle názoru dovolatele tak není důvod k vracení částky zálohy na budoucí kupní smlouvu. Navrhoval zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel z ustanovení části dvanácté, hlavy 1, 15 a 17 zákona č. 30/2000 Sb. Řízení v této věci bylo vzhledem k datu podání žaloby (dne 16. 12. 1999) zahájeno podle dřívějších předpisů, rovněž rozsudek soudu prvního stupně byl vynesen dne 17. 8. 2000, tedy za účinnosti občanského soudního řádu, ve znění účinném do 31. 2. 2000. Pak ovšem rozhodnutí odvolacího soudu, vydané sice 31. 7. 2001, bylo rozhodnutím vydaným v souladu s bodem 15 citovaných přechodných ustanovení, takže přicházela do úvahy rovněž aplikace dřívější právní úpravy. Důsledně pak i dovolací soud, při respektování ustanovení bodu 17 přechodných ustanovení posuzoval podané dovolání podle dosavadních předpisů. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §238 odst. 1 písm. a) o.s.ř. při měnícím meritorním rozhodnutí odvolacího soudu.
Nesprávné právní posouzení věci ve smyslu §241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží (viz k tomu z rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13/45).
V předmětné věci odvolací soud hodnotil dohodu mezi účastníky uzavřenou, podle níž žalovaný převzal částku 450.000 Kč jako zálohu na budoucí kupní smlouvu ohledně bytu v souvislosti s obsahem další dohody, uzavřené téhož dne, kterou posuzoval z hlediska ustanovení §50a odst. 1 o.z. jako dohodu o budoucí smlouvě, a to způsobem, který byl shora uveden.
Z gramatického výkladu obou smluvních ustanovení je bez dalšího patrna vnitřní souvislost mezi úkony uzavřené týmiž účastníky stejného dne, podle nichž žalovaný dílem uzavřel s žalovanou nájemní smlouvu ohledně bytu v nájemní smlouvě uvedené, dílem písemnost blížen neoznačenou, kterou podle obsahu odvolací soud hodnotil jako dohodu o budoucí smlouvě. Z obsahu posledně zmíněného smluvního ujednání (označovaného jako dodatek k nájemní smlouvě) rovněž tak nepochybně vyplývá zjištění (ostatně mezi účastníky nesporné a nepodléhající při uplatněném dovolacím důvodu přezkoumání dovolacího soudu), podle něhož uvedeného dne žalovaný rovněž převzal částku 450.000 Kč jako „zálohu na koupi tohoto bytu paní S.“. Z výsledků řízení je jinak patrno, že mezi účastníky k uzavření dohody o prodeji „bytu“ do doby podání žaloby nedošlo.
Pak ovšem nelze upřít správnost úvah odvolacího soudu v tom, že primárním pro posouzení nároku žalobkyně na vrácení shora uvedené zálohy bylo posouzení, zda přijetí této částky (míněné jako záloha na budoucí kupní smlouvu) se opíralo o platný právní důvod, či zda šlo o plnění, k němuž případně právní důvod neexistoval (resp. již odpadl). Odvolací soud v tomto směru vyslovil, že dodatek k nájemní smlouvě, obsahově hodnocený jako dohoda o budoucí kupní smlouvě, představuje neplatný právní úkon. Přitom účastníci ani v mezidobí k uzavření kupní smlouvy nepřikročili. Zadržuje tak žalovaný částku 450.000 Kč bez právního důvodu.
Lze proto konstatovat, že volba příslušného ustanovení zákona dopadajícího na posuzovaný skutkový stav použitá odvolacím soudem, byla správná. Zbývá posoudit, zda si odvolací soud vyložil rovněž správně obsah jím použitých zákonných ustanovení, jmenovitě §37 o.z. ve vztahu k §50a odst. 1 o.z. a příslušným ustanovením zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Ani v tomto směru nemá dovolací soud důvodů pochybovat o správnosti výkladu zaujatého odvolacím soudem.
Z výslovného znění §50a odst. 1 o.z. vyplývají skutečně požadavky na určitost budoucí kupní smlouvy tak, aby tato bez dalších pochybností mohla být přejata (v daném případě) do písemné formy kupní smlouvy. K platnosti smlouvy o budoucí kupní smlouvy tudíž patří splnění požadavku určitosti jak předmětu, tak jeho ceny. Tyto požadavky musejí být splněny v době uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí. Odvolací soud srozumitelně a přehledně vyložil, kterým ustanovením zákona č. 72/1994 Sb., ve znění platném v době uzavření smluvního ujednání mezi účastníky, obsah jejich smlouvy neodpovídá.
K námitce dovolatele, že pojem „byt“ použitý v dodatku k nájemní smlouvě ve spojení s jejím obsahem (tedy popisem předmětu nájmu) postačujícím způsobem identifikoval předmět platné budoucího smluvního převodu, nutno uvést, že podle současné platné úpravy vyplývající z občanského zákoníku (§118 odst. 2) může být byt skutečně předmětem občanskoprávních vztahů. Vymezení pojmu byt však občanský zákoník nepřináší. Soudní praxe dovodila (v podstatě v souladu s někdejší definici obsaženou v dnes již zrušeném zákonu č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty), že byt jako předmět občanskoprávních vztahů podle §118 odst. 2 je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení založené pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. V tomto smyslu je tento pojem občanskoprávních vztahů používán pro oblast závazkových vztahů, jmenovitě smluv o nájmu bytu.
V rozsahu působnosti zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění (dále jen „zákon“) se bytem rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení (§2 písm. b) zákona). Uvedené ustanovení zákona však nemá za následek, že by takto definovaný byt byl samostatným předmětem převodu. Zmíněné vymezení navazuje na další ustanovení zákona, zejména s ustanovením §3 odst. 1, 2. Zde uvedený pojem „jednotka“ přestavuje legislativní zkratku pro reálně vymezenou část domu podle tohoto zákona. Nejde přitom o nemovitost, když tento pojem nevyhovuje obecnému vymezení nemovitosti uvedenému v §118 odst. 2 o.z., zákon však v ustanovení §3 odst. 2 prohlašuje, že právní vztahy k jednotce se řídí, pokud zákon nestanoví jinak, ustanoveními příslušných právních předpisů, předně občanského zákoníku o nemovitostech.
Posledně uvedená formulace vede k závěru o poměru speciality uvedeného zákona k občanskému zákoníku. Pak ovšem důvodně (pro potřeby převodu vlastnictví k takto vymezenému předmětu občanskoprávních vztahů) nutno respektovat důsledky plynoucí z ustanovení §5 a násl. zákona. Podle uvedeného ustanovení vzniká vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen „vlastnictví jednotky) mimo jiné vkladem prohlášení vlastníky budovy do katastru nemovitostí. Toto prohlášení je pojmově nezbytným předpokladem pro uzavření smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle §6 téhož zákona. Z něj třeba poukázat zejména na povinnost uvedenou pod písmeny c), d), e) a f) uvedeného ustanovení.
Z výše uvedeného tak vyplývá závěr, že byt samotný (uvedený v §2 písm. b/ zákona) nemůže být předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení občanského zákoníku. Platné právní úprava umožňuje smluvní převod pouze podle režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, odpovídal požadavkům uvedeného zákona, jak bylo shora uvedeno. Třeba dodat, že platnost smlouvy o smlouvě budoucí se posuzuje podle stavu, který zde byl v době jejího uzavírání. Formulace takového závazku měla proto odpovídat znění prohlášení vlastníka budovy podle §5 odst. 1 zákona, jakož i náležitostem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle §6 zákona. V této souvislosti ostatně i dovolatel potvrzuje, že v době uzavírání ujednání mezi účastníky dne 19. 12. 1996, k prohlášení vlastníka budovy ještě ani nedošlo.
Ve shora uvedeném rozsahu je proto právní posouzení věci z hlediska výše uvedených v úvahu přicházejících zákonných ustanovení učiněné odvolacím soudem třeba považovat za správné. Neurčitost vymezení předmětu budoucí smlouvy nese sebou vzápětí důsledek neplatnosti podle §37 odst. 1, na něž odvolací soud odkázal. Pak je ovšem správný i z toho vyplývající důsledek, který odvolací soud dovodil, podle něhož při neexistenci smlouvy o převodu jednotky, uzavřené byť i bez ohledu na zmíněnou neplatnou dohodou o budoucí dohodě, nesvědčí žalovanému platný právní důvod k převzetí částky vyplacené zálohy.
Spočívá-li správnost závěrů odvolacího soudu alespoň na jednom z argumentů, na nichž své rozhodnutí založil, odpadá nutnost zkoumání důvodnosti dalších dovolacích námitek v této věci uplatněných. To se týká předně hodnocení správnosti závěrů odvolacího soudu pokud jde o neurčitost budoucně určené částky úplaty, která měla být podle smluvního ujednání stanovena dohodnutou částkou 19.000 Kč za jeden metr bytové plochy. Hodnocení těchto závěrů by nemělo vliv na zásadní správnost rozhodnutí odvolacího soudu z důvodů, které byly dosud vyloženy.
Stejně tak se vymyká předmětu dovolacího přezkumu tvrzení žalovaného o vnitřní souvislosti s nájemní smlouvou z hlediska kauzy, kterou akcentuje dovolatel. Předmětem tohoto sporu není totiž posouzení platnosti zmíněné nájemní smlouvy, nýbrž důvodnost nároku žalobkyně na vrácení částky 450.000 Kč označované nepochybně jako záloha na budoucí kupní smlouvu, ohledně níž platí výše uvedený závěr o správnosti posouzení věci odvolacím soudem.
Dovolací soud tak nemohl dospět k přesvědčivému závěru o existenci uplatněného dovolacího důvodu podle §241 odst. 3 písm. d) o.s.ř. Podle §243b odst. 1 o.s.ř. proto dovolání zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení §243b odst. 4 o.s.ř. za použití §224 odst. 1 o.s.ř., §151 odst. 1 o.s.ř. a §142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný nebyl v dovolacím řízení úspěšný a žalobkyni v souvislosti s podaným dovoláním žádné náklady řízení zřejmě nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 22. května 2002
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu