ECLI:CZ:NS:2009:33.CDO.1705.2007.1
sp. zn. 33 Cdo 1705/2007
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Václava Dudy a soudkyň JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Ivany Zlatohlávkové ve věci žalobkyně A. J., zastoupené advokátkou, proti žalované J. J., zastoupené advokátkou, adresa pro doručování: o zaplacení částky 169.850,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Karviné pod sp. zn. 16 C 220/2004, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 31. března 2006, č. j. 57 Co 608/2005-106, takto:
Dovolání se zamítá.
Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Karviné (dále jen „ soud prvního stupně“) rozsudkem ze dne
1. června 2005, č. j. 16 C 220/2004-72, uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 27.650,- Kč s 2,5 % úrokem z prodlení od 1. 7. 2004 do zaplacení, zamítl žalobu o zaplacení částky 169.850,- Kč s 2,5 % úrokem z prodlení od 1. 7. 2004 do zaplacení
a rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne 31. března 2006, č. j. 57 Co 608/2005-106, změnil rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku o věci samé tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobkyni 169.850,- Kč s 2,5 % úrokem z prodlení od 1. 7. 2004 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Vycházeje z důkazů provedených soudem prvního stupně a po zopakování důkazu kolaudačním rozhodnutím ze dne 18. 2. 2003 a územním rozhodnutím ze dne 16. 5. 2001 uzavřel, že do společného jmění manželů A. J. a J. J. patřil rodinný dům na pozemku parc. č. 250, pozemek parc. č. 250 - zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 159/1 – orná půda, parc. č. 159/2 – orná půda, parc. č. 160/1 – lesní pozemek, parc. č. 161/3 – ostatní plocha, parc. č. 249 - zahrada, parc. č. 252/1 – zahrada, parc. č. 252/2 – lesní pozemek, parc. č. 252/3 – vodní plocha, parc. č. 255/3 – lesní pozemek a parc. č. 274/10 – orná půda, vše zapsané u Katastrálního úřadu pro M. k., katastrální pracoviště K., na LV č. 930 pro obec K., k. ú. R. Po právní moci rozsudku o rozvodu jejich manželství uzavřeli jako prodávající a žalovaná jako kupující dne 6. 4. 2004 kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva ke všem vyjmenovaným nemovitostem na žalovanou
za částku 1,590.000,- Kč. Doplatek kupní ceny ve výši 197.500 Kč měla žalovaná zaplatit žalobkyni do 30. 6. 2004. Účinky vkladu do katastru nemovitostí nastaly dnem 7. 4. 2004. Žalovaná si výslovně nevymínila konkrétní vlastnosti převáděných pozemků ani žalobkyni neinformovala o tom, že na některé z parcel hodlá stavět komunikaci. Před uzavřením kupní smlouvy měla možnost si pozemky prohlédnout a přitom viděla kůly, které podle toho, co jí bylo řečeno, měly jako drenážní trubky sloužit k odvádění vody. Manžel žalované před uzavřením kupní smlouvy pozemky užíval. Již v roce 2001 vydal Městský úřad K. – stavební úřad územní rozhodnutí nazvané „K.-R., sanace sesuvů (lokalita 2)“ na pozemcích parc. č. 245, 246, 252/1 a 252/2 v k. ú. R. za účelem odvodnění tohoto území odvodňovacími žebry, přičemž svah bude přerovnán ve sklonu 1: 2,5 a do náspů bude použita struska, povrch bude vyztužen přikotvenou neomříží a po provedení úprav dojde k rozprostření zeminy o tloušťce 300 mm a osetí travnatým porostem. Podle kolaudačního rozhodnutí ze dne 18. 2. 2003 bylo povoleno užívání terénních úprav pod podmínkou, že budou užívány jen k účelu uvedeném v tomto rozhodnutí a případné změny jsou přípustné pouze po předchozím souhlasu stavebního úřadu. Z územního rozhodnutí ze dne 16. 5. 2001 vyplývá, že účelem sanace bylo zajištění stabilizace dotčeného území s jeho využitím jako louka či zahrada bez pojezdu těžké techniky. Z hlediska inženýrsko-geologického lze na těchto pozemcích provést stavbu komunikace ovšem při výrazně vyšších finančních nákladech, zapříčiněných expozicí budoucí komunikace ve svahu náchylném k sesouvání. Dopisem ze dne 31. 5. 2004 žalovaná uplatnila právo na slevu z ceny koupě, plynoucí z odpovědnosti za vady prodaných pozemků, neboť ačkoli žalobkyně věděla o jejich vadách, před uzavřením kupní smlouvy na ně žalovanou neupozornila; podklady o provedených úpravách jí byly předány až na její žádost 26. 4. 2004. Na tomto skutkovém základě odvolací soud dovodil, že mezi žalobkyní a jejím bývalým manželem (na straně prodávající) a žalovanou (na straně kupující) byla uzavřena platná kupní smlouva o prodeji nemovitostí podle §588 občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“). Žalovaná si výslovně nevymínila konkrétní vlastnosti převáděných pozemků a z prohlášení, že její manžel chce na pozemcích podnikat a že se zabývá údržbou zeleně, nemohla žalobkyně zjistit, že má v úmyslu na pozemcích vybudovat účelovou komunikaci. Prodané pozemky jsou způsobilé k užívání způsobem odpovídajícím katastrálnímu stavu. O tom, že základem prováděných sanačních prací bylo umístění drenážních trubek pro odvádění vody, žalovaná věděla a trubky v terénu viděla. Žalovaná netvrdila ani neprokazovala, že dotčené pozemky nemůže využívat k účelu, ke kterému jsou určeny a odvolací soud uzavřel, že v tom ji nebrání ani provedené sanační úpravy. Zdůraznil, že jiné vady ve lhůtě podle §599 obč. zák. žalovaná nevytkla. Právo na slevu z ceny koupě žalovaná nemá, a proto je povinna žalobkyni doplatit zbytek kupní ceny.
V dovolání, jehož přípustnost žalovaná (dále též „dovolatelka“) dovozuje z §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., odvolacímu soudu vytýká chybný skutkový závěr, že si výslovně nevymínila, že na sporných pozemcích bude možno vybudovat účelovou komunikaci. Namítá, že její jednání a jejího manžela před uzavřením kupní smlouvy naznačovalo zamýšlený způsob využití pozemků a z toho vyplývající potřebu úpravy pozemků pro zajištění příjezdu k parcele č. 274/10 přes pozemky parc. č. 250, 252/1 a 252/2; seznámení s účelem koupě považuje dovolatelka za výslovné vymínění si vlastnosti pozemků umožňující na nich vystavět účelovou komunikaci. Odvolací soud neúplně zjistil skutkový stav věci, pokud neprovedl jí navržené důkazy. Zásadní výhrady dovolatelka vznáší vůči závěru, že mimo nedostatku výslovně požadovaných vlastností pozemků nevytkla jejich další vadu spočívající ve skutečnosti, že je nemůže užívat způsobem odpovídajícím jejich katastrálnímu určení, neboť po nich nelze jezdit těžkou zemědělskou technikou. Oproti odvolacímu soudu prosazuje názor, že možnost využití sporných pozemků je v důsledku provedených terénních úprav podstatně snížena, neboť podle kolaudačního rozhodnutí ze dne 18. 2. 2003 provedená sanace brání pojezdu těžké zemědělské techniky. Připouští, že tyto úpravy byly důsledkem rozsáhlých sesuvů půdy, přičemž i po provedené sanaci nelze zcela vyloučit opětovné sesouvání půdy. Dovolatelka není srozuměna se závěrem, že upozorněním na přítomnost modrých drenážních trubek na sporných pozemcích byla seznámena s podstatou sanačních prácí; jejich smyslem nebylo pouhé odvodnění pozemků. Nemohla vidět celou stavbu pod povrchem a v situaci, kdy tyto úpravy nejsou vyznačeny v katastru nemovitostí,
jde o skrytou vadu předmětu koupě. Je přesvědčena, že terénní úpravy ve vlastnictví třetího subjektu (města K.) omezují vlastníka dotčených pozemků, který je povinen strpět provádění pravidelných kontrol a respektovat přítomnost trubek apod. Jde o věcné břemeno, jež mělo být zapsáno žalobkyní do katastru nemovitostí. S tímto odůvodněním navrhla, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc mu vrácena k dalšímu řízení.
Dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., není však důvodné.
Žalovaná nenamítá, že by řízení bylo postiženo některou z vad uvedených v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř. a ani jinou vadou řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, k nimž dovolací soud přihlédne, i kdyby nebyly v dovolání uplatněny. Jelikož nic takového neplyne ani z obsahu spisu, Nejvyšší soud proto rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumal v napadeném rozsahu vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně toho, jak byl obsahově vymezen (§242 odst. 3 o. s. ř.).
Výhradou proti skutkovému zjištění, že si výslovně nevymínila že na sporných pozemcích bude možno vybudovat účelovou komunikaci, vystihla dovolatelka dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř., jímž lze vytýkat, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkového zjištění, které nemá podle obsahu spisu v podstatné části oporu
v provedeném dokazování.
Tento dovolací důvod se nepojí s každou námitkou účastníka ke zjištěnému skutkovému stavu; pro dovolací řízení jsou významné jen ty námitky, jejichž obsahem je tvrzení, že skutkové zjištění, ze kterého napadené rozhodnutí vychází, nemá v provedeném dokazování v podstatné části oporu, a které jsou způsobilé zpochybnit logiku úsudku soudu o tom, co bylo dokazováním zjištěno, eventuálně ty námitky, z nichž plyne, že soud z logicky bezchybných dílčích úsudků (zjištění) učinil nesprávné (logicky vadné) skutkové závěry.
Na nesprávnost výsledku činnosti soudu při hodnocení důkazů lze usuzovat – jak vyplývá ze zásady volného hodnocení důkazů – jen ze způsobu, jak k němu soud dospěl. Nelze-li soudu v tomto směru vytknout žádné pochybení, není možné ani polemizovat
s jeho skutkovými závěry (např. namítat, že soud měl uvěřit jinému svědkovi, že některý důkaz není pro skutkové zjištění důležitý, že z provedených důkazů vyplývá jiný závěr apod.).
Skutkový závěr, že si žalovaná výslovně nevymínila, že na pozemcích bude možné vybudovat účelovou komunikaci, učinil odvolací soud z písemné kupní smlouvy ze dne 6. 4. 2004, ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 29. 10. 2003, z výpovědi svědkyně R. L., výpovědi žalobkyně a žalované. Prohlášení žalované, že se její manžel zabývá údržbou zeleně a že chce na pozemcích podnikat, není výslovným požadavkem vlastnosti předmětu koupě spočívající v možnosti výstavby účelové komunikace. Dovolatelkou navržený důkaz výslechem jejího manžela měl směřovat k „prokázání okolností uzavírání kupní smlouvy a vytváření smluvních ujednání, s tím, že při uzavírání smlouvy bylo zřejmé, k jakému účelu žalovaná pozemky kupuje“ (viz protokol o jednání ze dne 29. 3. 2006). Odvolací soud jej důvodně neprovedl, jelikož směřoval pouze k prokázání tvrzení o účelu, za jakým žalobkyně sporné pozemky (zejména pozemek parc. č. 247/10) kupovala. Z něho dovozovala, že žalobkyni muselo být jasné, že důsledkem zamyšleného účelu koupě (výsadba okrasných stromů, keřů a květin) je nezbytně potřeba výstavby účelové komunikace. Citovaným důkazem nemělo být prokázáno, že žalovaná takový požadavek vůči žalobkyni expressis verbis vznesla. Navržení svědci D., G. a L. se k této otázce vůbec neměli vyjadřovat, neboť jejich výpověďmi měl být prokázán okamžik, kdy žalobkyně předala žalované podklady k provedeným sanačním pracím (viz protokol o jednání před soudem prvního stupně ze dne 1. 6. 2005 a protokol o jednání před odvolacím soudem ze dne 29. 3. 2006).
Uplatněním dovolacího důvodu podle §241a odst. 3 o. s. ř. je i výhrada, vůči závěru, že žalovaná dopisem ze dne 31. 5. 2004 nevytkla další vadu zakoupených pozemků spočívající ve skutečnosti, že pozemky nemůže užívat způsobem odpovídajícím jejich katastrálnímu určení, neboť na nich nemůže pojíždět těžkou zemědělskou technikou.
Z dopisu ze dne 31. 5. 2004 vyplývá, že žalovaná vytkla pouze jedinou vadu a to, že na pozemcích 250, 252/1 a 252/2 nelze zřídit příjezdovou cestu pro zpřístupnění pozemku 274/10 a že terénní úpravy „… vylučují nebo podstatně ztěžují stavbu příjezdové komunikace k pozemku 274/10“. Vadu spočívající v nedostatku „běžných vlastností pozemků“, tj. že se po nich nedá jezdit těžkými stroji, nevytkla. S odvolacím soudem proto lze souhlasit, že žalovaná dopisem z 31. 5. 2004 jiné vady, včetně toho jak se projevují, nevytkla. Tento závěr učinil odvolací soud – jak se podává z odůvodnění napadeného rozsudku – jednak z citovaného dopisu, ale taktéž z kolaudačního rozhodnutí vydaného Magistrátem města K., odboru územního plánování a stavebního řízení ze dne 18. 2. 2003, č. j. ÚPaSŘ/221/03/Va, kterým bylo povoleno užívání terénních úprav pod názvem „K.-R., sanace sesuvů (lokalita 2)“ na pozemcích parc. č. 245, 246, 250, 252/1 a 252/2 v katastrálním území R., při splnění pouze dvou podmínek, a to, že terénní úpravy budou užívány jen k účelu určenému v tomto rozhodnutí za dodržení všech bezpečnostních předpisů a že případné změny jsou přípustné jen po předchozím rozhodnutí stavebního úřadu; jiná omezení pro užívání sanovaných pozemků, tedy i zákaz pojezdu těžké techniky, nebyla rozhodnutím stavebního úřadu uložena. Ostatně v průběhu řízení před soudy obou stupňů žalovaná nepřednesla žádná tvrzení, že provedené terénní úpravy (jako skrytá vada) podstatně snižují možnost využití zakoupených pozemků. Otázka požadavku výstavby účelové komunikace se totiž pojila s tvrzením o nedostatku výslovně vymíněné vlastnosti převáděných pozemků a nikoliv s nemožností využití pozemků k výsadbě okrasných stromů, keřů a květin. Dovolatelka nikdy nezpochybnila závěr, že provedené sanační práce nebrání vybudování účelové komunikace na dotčených pozemcích. Zvýšené náklady na zřízení takové cesty jsou důsledkem nikoliv provedených terénních úprav, nýbrž jejím umístěním ve svažitém terénu náchylném k sesuvu (část 6. inženýrsko-geologického posouzení výstavby komunikace z 11. 5. 2004 provedené společností G., a znalecký posudek U. W. ze dne 31. 1. 2004, str. 17, písm. e3).
Dovolací důvod podle §241a odst. 3 o. s. ř. tak nebyl naplněn.
Výhradou vůči závěru, že provedené sanační práce nepředstavují skrytou vadu, jelikož ji žalobkyně seznámila s jejich podstatou, vystihla dovolatelka dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř., jímž lze odvolacímu soudu vytýkat, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci.
Podle §596 obč. zák. má-li věc vady, o kterých prodávající ví, je povinen kupujícího při sjednávání kupní smlouvy na ně upozornit.
Podle §597 odst. 1 věty prvé obč. zák. jestliže dodatečně vyjde najevo vada, na kterou prodávající kupujícího neupozornil, má kupující právo na přiměřenou slevu ze sjednané ceny odpovídající povaze a rozsahu vady.
Odvolací soud vyšel ze závěru, že žalobkyně svou povinnost vyplývající z §596 obč. zák. splnila tím, že žalovanou upozornila na to, že na pozemcích byly provedeny práce, spočívající v odvodnění a úpravě povrchu pozemků zatravněním, přičemž v terénu se zásahy do krajiny projevují viditelnými zabudovanými kůly.
Prodávající odpovídá za vady prodané věci, jestliže v době plnění nemá převáděná věc vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, není ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co si účastníci ujednali, nebo má-li právní vady. Prodávající je povinen upozornit kupujícího na vady, o nichž ví. Protože smyslem upozornění podle §596 obč. zák. je vyloučit právo kupujícího na slevu z kupní ceny, popř. na odstoupení od kupní smlouvy, pak splnění této povinnosti má za následek, že za vady, na které prodávající kupujícího upozornil, neodpovídá. Kupující, jenž přes upozornění na vady smlouvu uzavře, tím dává najevo, že mu označené vady nevadí a s tímto vědomím věc kupuje.
Je nepochybné, že žalovaná byla před uzavřením kupní smlouvy upozorněna žalobkyní, že pozemky parc. č. 250, 252/1 a 252/2 byly dotčeny sanací a že pod jejich povrch byly umístěny drenážní trubky. Dovolací soud je zajedno s odvolacím soudem, že žalobkyně splnila povinnost upozornit kupující na známé vady prodávané věci. Upozornění na stavební zásahy do pozemků, které lze z části zjistit pohledem (kůly umístěné nad povrchem pozemků), ale z části nikoliv, je poukázáním na nedostatek obvyklých vlastností pozemků - jejich nezatížeností stavební činností a neumístěním žádného potrubí, vodovodního řádu popř. drenážních trubek. Není rozhodující,
že žalobkyně dovolatelku neseznámila podrobně s „podstatou provedených prací“, kterou lze zjistit jedině ze stavební dokumentace. Okolnost, že žalovaná věděla
o přítomnosti drenáže na pozemcích, u ní měla vzbudit vyšší míru opatrnosti, a popř.
ji vést k získání dalších informací potřebných k rozhodnutí o uzavření kupní smlouvy. Pokud upozornění žalobkyně dovolatelka nevěnovala náležitou pozornost a kupní smlouvu přesto uzavřela, dala tím najevo, že provedené rekultivační práce pro její rozhodnutí uzavřít smlouvu neměly z hlediska využití pozemků zásadní význam.
Protože žalobkyně upozornila dovolatelku na vadu převáděných pozemků, nebylo pro rozhodnutí odvolacího soudu určující, zda výsledek terénních úprav měl být vyznačen v katastru nemovitostí jako věcné břemeno; rozhodující bylo, zda koupená věc má objektivně vady, na které nebyla žalobkyní upozorněna, a zda z tohoto důvodu náleží žalované právo na slevu z kupní ceny. S ohledem na shora přijaté závěry nemohla otázka katastrálních souvislostí ničeho změnit na závěru, že žalobkyně svou oznamovací povinnost splnila a dovolatelka tak nemůže mít právo na slevu z kupní ceny.
Jelikož se dovolatelce ani prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. nepodařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí, Nejvyšší soud její dovolání podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto s přihlédnutím k tomu, že žalobkyni, která by podle §243b odst. 5, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. měla právo na jejich náhradu, v tomto řízení žádné náklady nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. června 2009
JUDr. Václav D u d a, v. r.
předseda senátu