ECLI:CZ:NS:2012:33.CDO.4114.2010.1
sp. zn. 33 Cdo 4114/2010
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Pavla Krbka a soudkyň JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Blanky Moudré ve věci žalobce A. M. , zastoupeného JUDr. Janem Lukešem, Ph.D., advokátem se sídlem v Praze 1, Hybernská 20, proti žalované ČNES Stírka a. s. v likvidaci se sídlem v Praze 5, Kmochova 517/2 (identifikační číslo 27133141), zastoupené Mgr. Barborou Hákovou, advokátkou se sídlem v Praze 5, Štefánikova 43, o 300.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod sp. zn. 60 C 206/2008, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 2. 3. 2010, č.j. 29 Co 529/2009-86, takto:
I. Dovolání se zamítá .
II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 26.340,- Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám Mgr. Barbory Hákové, advokátky.
Odůvodnění:
V záhlaví citovaným rozhodnutím městský soud změnil rozsudek ze dne 25. 5. 2009, č.j. 60 C 206/2008-47, kterým Obvodní soud pro Prahu 1 uložil žalované zaplatit žalobci 300.000,- Kč s 7% úroky z prodlení od 30. 6. 2008 do zaplacení, zvýšenými o REPO sazbu České národní banky platnou vždy v první den každého kalendářního pololetí, v němž prodlení trvá, tak, že žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Na bázi skutkového stavu zjištěného v řízení před soudem prvního stupně odvolací soud uzavřel, že rezervační smlouvy z 30. 1. 2008, jejichž platnost žalobce zpochybnil, jsou nepojmenovanými smlouvami ve smyslu §51 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. zák.“); jejich obsah je – co do účelu i práv a povinností smluvních stran – určitý. Ujednání o smluvních pokutách, která jsou součástí rezervačních smluv, mají náležitosti požadované ustanovením §544 a násl. obč. zák. Ustanovení §52 a násl. obč. zák. upravující spotřebitelské smlouvy se podle odvolacího soudu na předmětné rezervační smlouvy nevztahují. Neuzavřel-li žalobce s žalovanou smlouvy o budoucích smlouvách kupních, jejichž předmětem měly být bytové jednotky, ačkoli žalovaná návrhy těchto smluv připravila, byla oprávněna ponechat si rezervační poplatky jako smluvní pokutu.
Rozhodnutí odvolacího soudu napadl žalobce dovoláním, jímž uplatnil dovolací důvod uvedený v §241a odst. 2 písm. b/ zákona č. 99/1063 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“). Smlouvy, které 30. 1. 2008 uzavřel s žalovanou, jsou – ať již v celém rozsahu nebo jen co do jeho závazku uzavřít smlouvy o budoucích smlouvách kupních a tím i co do ujednání o smluvní pokutě – neplatné. Podle žalobce mají rezervační smlouvy „charakter smluv o smlouvách budoucích ve smyslu §50a občanského zákoníku“ ; nebyla-li proto sjednána doba, v níž měly být kupní smlouvy uzavřeny, je žalobcův závazek uzavřít realizační smlouvy (zajištěný smluvní pokutou) neplatný pro rozpor se zákonem (§39 obč. zák.). Neplatný z důvodu neurčitosti (§37 odst. 1 obč. zák.) je i závazek žalované týkající se rezervace předmětu budoucí koupě; absentuje totiž specifikace toho, co se jí obsahově rozumí ( „např. nenabízet dalším zájemcům či pouze neuzavřít s dalšími zájemci smlouvu o smlouvě budoucí či kupní smlouvu“ ), určení jejího počátku a konce. Rezervační smlouvy splňují kriteria smluv spotřebitelských (§52 obč. zák.). Povinnost žalobce (spotřebitele) uzavřít smlouvy o budoucích smlouvách kupních není vyvážena obdobnou povinností žalované, takže ujednání o smluvní pokutě, kterou je povinna zaplatit, neuzavře-li s žalobcem smlouvy o budoucích smlouvách kupních, je neplatné (chybí hlavní závazek), resp. její povinnost zaplatit smluvní pokutu je sjednána pouze „zdánlivě.“ Žalobce rovněž neměl možnost před uzavřením rezervačních smluv seznámit se s obsahem smluv o budoucích smlouvách kupních, které se zavázal uzavřít. To vše způsobuje relativní neplatnost rezervačních smluv (§55 odst. 2, §56 odst. 1, §56 odst. 3 písm. g/ obč. zák.), jíž se žalobce dovolal dopisem z 21. 5. 2008 (doručeným žalované 22. 5. 2008). Závěrem žalobce připomíná, že žalovaná je povinna vrátit rezervační poplatky také proto, že dopisem z 15. 7. 2008 (doručeným 18. 7. 2008) odstoupil ve smyslu čl. III bodu 4 od všech tří rezervačních smluv (z důvodu na straně žalované), neboť při jejich uzavření se nemohl seznámit s obsahem smluv o budoucích smlouvách kupních.
Žalovaná se ztotožnila s právním posouzením, k němuž dospěl odvolací soud.
Dovolání – přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o.s.ř. – není důvodné.
Z úřední povinnosti – tedy i když nebyly v dovolání uplatněny – přihlíží dovolací soud k vadám vyjmenovaným v §229 odst. 1, odst. 2 písm. a/, b/ a odst. 3 (tzv. „zmatečnostem“), jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (srov. §242 odst. 3, větu druhou, o.s.ř.). Protože uvedené vady žalobce v dovolání nevytknul a z obsahu spisu se jejich existence nepodává, posuzoval dovolací soud (jsa vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil) správnost závěru odvolacího soudu, podle něhož jsou rezervační smlouvy platnými právními úkony.
Právní posouzení je ve smyslu §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. nesprávné, jestliže odvolací soud věc posoudil podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle ustanovení §51 obč. zák. mohou účastníci uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu tohoto zákona.
Podle ustanovení §544 odst. 1 obč. zák. sjednají-li si strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Podle ustanovení §544 odst. 2 obč. zák. lze smluvní pokutu sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
V projednávané věci vyšel odvolací soud z následujícího – žalobcem nezpochybněného – skutkového stavu.
Žalobce jako zájemce a žalovaná jako prodávající (zastoupená právnickou osobou /§31 odst. 1, 2 obč. zák./) uzavřeli 30. 1. 2008 smlouvy, jimiž se žalovaná zavázala zajistit pro žalobce tři bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku s tím, že současně již byly dohodnuty ceny, za které budou jednotky žalobci prodány. Zájemce se zavázal zaplatit rezervační poplatky 300.000,- Kč a uzavřít s prodávající smlouvy o budoucích smlouvách kupních, jejichž předmětem budou uvedené bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku, a to „nejpozději do 21. května 2008 nebo před tímto termínem do 14 dnů od obdržení písemné výzvy zaslané prodávající na adresu zájemce, za podmínky úhrady rezervačního poplatku“ ; neuzavře-li smlouvu „bez vážného důvodu,“ je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku. Prodávající se zavázala zaplatit zájemci smluvní pokutu 100.000,- Kč, jestliže s ním „bez vážného důvodu“ neuzavře smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Účastníci se rovněž dohodli na tom, že zájemce je oprávněn odstoupit od smluv, jestliže s ním prodávající neuzavře z důvodů ležících na její straně ve stanovených lhůtách smlouvy o budoucích smlouvách kupních (čl. III bod 4.); v takovém případě je prodávající povinna do deseti pracovních dnů vrátit zájemci rezervační poplatky. Žalobce zaplatil řádně a včas rezervační poplatky, žalovaná jej ve stanovené lhůtě vyzvala k uzavření smluv o budoucích smlouvách kupních, jejichž návrhy mu předložila, ale žalobce smlouvy odmítl uzavřít.
Dovolací soud se ztotožňuje s odvolacím soudem v tom, že tzv. rezervační smlouvy z 30. 1. 2008 jsou nepojmenovanými smlouvami, neboť neodpovídají žádnému z typů smluv, jež jsou výslovně upraveny zvláštními ustanoveními závazkového práva; shoda panuje i v závěru, že rezervační smlouvy neodporují obsahu nebo účelu zákona (§51 obč. zák.). Není proto správná úvaha dovolatele, že rezervační smlouvy mají charakter smluv o budoucích smlouvách kupních, jejichž předměty jsou označené bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku; neplatnost smluv není možné dovozovat z toho, že se strany ve smyslu §50a odst. 1 obč. zák. nedohodly na době, v níž uzavřou realizační (kupní) smlouvy. Vymezení pojmu „rezervace“ vyplývá z textů písemných smluv tak jednoznačně, že není zapotřebí přistupovat k výkladu právního úkonu podle §35 odst. 2 obč. zák. Závazkem žalované bylo neuzavřít s případnými jinými zájemci o bytové jednotky s podílem na společných částech domu a pozemku smlouvy o budoucích smlouvách kupních a tímto způsobem zajistit, že se jejich vlastníkem stane žalobce. Počátek rezervace je spojen s dnem, kdy byly smlouvy uzavřeny, a povinnost rezervovat končí dnem, kdy účastníci uzavřou smlouvy o budoucích smlouvách kupních. O neplatnosti rezervačních smluv pro neurčitost specifikace „rezervace“ podle §37 odst. 1 obč. zák. tedy nemůže být řeč.
Na právní posouzení věci nemá vliv nesprávný názor odvolacího soudu, že rezervační smlouvy nejsou smlouvami spotřebitelskými. Ustanovení §52 odst. 1 obč. zák. nevylučuje nepojmenované smlouvy z režimu smluv spotřebitelských, je-li dodavatelem osoba, která při uzavírání a plnění smluv jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti, a spotřebitelem fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smluv nejedná v rámci své obchodní nebo jiné činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání (srov. §52 odst. 2, 3 obč. zák.). Souhrn práv a povinnosti žalobce a žalované vyplývající z rezervačních smluv netrpí – jak správně uzavřel odvolací soud – nerovnováhou k újmě spotřebitele (§56 odst. 1 obč. zák.). Povinnost žalované vyzvat nejpozději do 21. 5. 2008 žalobce k uzavření smluv o budoucích smlouvách kupních, která byla zajištěna smluvní pokutou, se podává z článku II bodu 2. smluv; ostatně dovolatelovy úvahy o neexistenci výslovného závazku žalované uzavřít smlouvy o budoucích smlouvách kupních a o toliko zdánlivém sjednání smluvní pokuty ústící v závěr o neplatnosti právních úkonů jsou bezcenné již proto, že žalovaná řádně a včas splnila to, co bylo účelem rezervačních smluv (vyzvala k uzavření smluv o budoucích smlouvách kupních a předložila jejich návrhy). V rezervačních smlouvách žalobce projevil zájem o nabytí vlastnictví specifikovaných bytových jednotek s podílem na společných částech domu a pozemku za cenu, která byla ve smlouvách vyčíslena; námitka, že se nemohl před uzavřením rezervačních smluv seznámit s obsahem smluv, které se zavázal uzavřít, proto nemůže obstát, a to jak v rovině neplatnosti podle §56 odst. 3 písm. g/ obč. zák., tak v rovině nároku na vydání bezdůvodného obohacení po odstoupení od smluv (§48, §451 odst. 2 obč. zák.).
Protože se žalobci nepodařilo argumenty snesenými v dovolání zpochybnit právní posouzení věci odvolacím soudem, Nejvyšší soud jeho dovolání zamítl (§243b odst. 2, část věty před středníkem, o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodl dovolací soud podle ustanovení §243b odst. 5, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, jež sestávají z odměny za zastupování advokátkou v dovolacím řízení. Výši odměny dovolací soud určil podle ustanovení §1 odst. 1, §2, §3 odst. 1, bodu 5, §10 odst. 3 a §18 odst. 1, věty první, vyhlášky č. 484/2000 Sb., v rozhodném znění, tj. částkou 21.650.- Kč. Součástí nákladů je dále paušální částka náhrady za jeden úkon právní služby (vyjádření k dovolání) ve výši 300,- Kč (§13 odst. 1, 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v rozhodném znění) a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 4.390,- Kč (§137 odst. 3, §151 odst. 2 o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
Nesplní-li žalobce dobrovolně, co mu ukládá vykonatelné rozhodnutí, může žalobkyně podat návrh na soudní výkon rozhodnutí (exekuci).
V Brně 29. března 2012
JUDr. Pavel K r b e k, v. r.
předseda senátu