ECLI:CZ:NS:2009:33.ODO.1507.2006.1
sp. zn. 33 Odo 1507/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce R. P., zastoupeného advokátem, proti žalované D. R., zastoupené advokátem, o zaplacení 350.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 18 C 125/2004, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 16. března 2006, č. j. 22 Co 462/2005-82, takto:
Dovolání se zamítá.
Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 22.450,- Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokáta.
Odůvodnění:
Žalobce se po žalované domáhal zaplacení 350.000,- Kč, které zaplatil jako „rezervační zálohu“ v souvislosti se zamýšlenou koupí nemovitostí. Uváděl, že dne 30. 7. 2003 uzavřel se žalovanou (jako zprostředkovatelkou) a s K. Š. (jako prodávající) „Dohodu o rezervaci“ nemovitostí (domu čp. 62 a pozemků parcelních čísel 1156 a 1157 v katastrálním území P. – D.), které byly určeny k prodeji. Dohoda byla uzavřena na dobu do uzavření kupní smlouvy, nejpozději však do 24. 9. 2003. K uzavření kupní smlouvy nedošlo, neboť zjistil právní vady předmětu koupě, na které nebyl před podpisem dohody o rezervaci upozorněn, přičemž žalovaná spolu s prodávající trvaly na podpisu kupní smlouvy, která nereflektovala vytčené vady.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 10. března 2005, č. j. 18 C 125/2004-54, žalobu na zaplacení částky 350.000,- Kč s 2% úrokem z prodlení ode dne 31. 9. 2003 do zaplacení zamítl a uložil žalobci povinnost nahradit žalované náklady řízení. Vycházel ze zjištění, že žalovaná uzavřela dne 30. 7. 2003 se žalobcem a prodávající K. Š. „Dohodu o rezervaci“ (dále též jen „dohoda“), jejímž předmětem byl závazek prodávající rezervovat pro žalobce po dobu trvání této dohody nemovitosti v katastrálním území D., a to rodinný dům čp. 62 a pozemky parcelních čísel 1156 a 1157. Žalobce se zavázal složit rezervační zálohu ve výši 350.000,- Kč. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou nejpozději do 24. 9. 2003 s vyjádřením předpokladu, že kupující uzavře kupní smlouvu na nemovitosti nejpozději do 24. 9. resp. do 20. 10. 2003. Dohoda obsahuje ujednání, že pokud žalobce „bezdůvodně o své vůli přeruší jednání o koupi, přestože bude v souladu s dohodou o rezervaci, a podpisu nebude bránit žádná jiná právní závada v doložené dokumentaci, propadá polovina zálohy ve prospěch žalované a polovina ve prospěch prodávající“. Žalobce uzavřel dohodu po předchozí prohlídce nemovitostí a byl postupně seznámen s veškerou dokumentací k nemovitostem, o kterou požádal. Mezi smluvními stranami probíhala korespondence a jednání za účelem dořešení otázky přístupové cesty, septiku a plotu a Místní úřad v P.-D. byl připraven s žalobcem jednat o prodloužení nájmu k přístupové cestě nebo o možnosti odkoupení pozemku, na němž je zčásti postaven septik a plot. Na základě takto zjištěného skutkového stavu věci dospěl dále k závěru, že účastníci uzavřeli nepojmenovanou smlouvu, jejímž předmětem byla rezervace nemovitostí určených k prodeji. Součástí této smlouvy bylo ujednání, že kupní smlouva bude obsahovat prohlášení, že „převáděné nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny, předkupními právy, zástavními právy atd., a že na nich neváznou jiné právní závady či dluhy, a že jejich dispozice není nijak omezena“. Soud prvního stupně dovodil, že vady, které žalobce vytýkal, nebyly skutečnými vadami, neboť předmětné nemovitosti byly následně prodány jinému zájemci. Navíc se namítané nedostatky vázaly k pozemku parcelní číslo 1158, který neměl být kupní smlouvou převáděn (nemohlo se tak jednat o vady převáděných nemovitostí). Žalobce neuzavíral předmětnou dohodu ani v omylu, který by měl vyvolat nedostatečnou představu o právních účincích právního úkonu. Odmítl-li žalobce uzavřít kupní smlouvu, jejíž obsah byl v souladu s dohodou
o rezervaci, došlo k naplnění článku 6 a složená záloha po právu propadla polovinou žalované a polovinou prodávající jako smluvní pokuta.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 16. března 2006, č. j. 22 Co 462/2005-82, změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalované uložil povinnost zaplatit žalobci 350.000,- Kč s 2% úrokem z prodlení od 30. 9. 2003 do zaplacení. Zopakováním listinných důkazů doplnil skutková zjištění soudu prvního stupně. Zjistil, že v článku I odstavci 1 dohody se deklaruje závazek prodávající (tj. K. Š.) rezervovat pro kupujícího po dobu trvání dohody tam specifikované nemovitosti a v jeho odstavci 2 pak závazek zájemce o koupi nemovitostí složit rezervační zálohu na koupi; rezervační záloha byla sjednána ve výši 350.000,- Kč s tím, že bude složena 30. 7. 2003 v hotovosti zprostředkovateli (článek 3 dohody). Článek 5 dohody obsahuje ujednání jejích účastníků, že kupní smlouva na nemovitosti bude obsahovat mimo jiné prohlášení prodávající, že převáděné nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny, předkupními právy, zástavními právy ani žádnými jinými věcnými právy třetích osob a neváznou na nich žádné jiné právní závady či dluhy, ať již jsou nebo nejsou uvedeny ve výpisu z katastr nemovitostí, a že jejich dispozice s předmětnými nemovitostmi není nijak omezena. V článku 6 odstavci 1 dohody se uvádí, že „nepodepíše-li kupující kupní smlouvu na nemovitosti nejpozději do 24. 9. 2003 resp. 20. 10. 2003, přestože bude v souladu s touto dohodou a podpisu nebude bránit žádná jiná právní závada v doložené dokumentaci, tzn. že kupující bezdůvodně o své vůli přeruší jednání o koupi, propadá polovina zálohy ve prospěch zprostředkovatele a polovina zálohy ve prospěch prodávajícího“. Odvolací soud vycházeje z takto doplněného skutkového stavu zjištěného již soudem prvního stupně na rozdíl
od něho uzavřel, že žalobci z „Dohody o rezervaci“ závazek zaplatit smluvní pokutu nevznikl. Ujednání o smluvní pokutě obsažené v této dohodě posoudil jako neplatné již proto, že jím je zajišťováno splnění povinnosti, která žalobci ve skutečnosti nevznikla. Z dohody, z níž je dovozováno právo na smluvní pokutu, totiž vyplývala pro žalovanou povinnost rezervovat pro žalobce nemovitosti určené k prodeji a pro žalobce povinnost složit rezervační zálohu, nikoli však uzavřít kupní smlouvu ve sjednaném termínu. K uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě mezi Ing. Š. a žalobcem nedošlo (žalobce návrh takové smlouvy neakceptoval). Neplatnost ujednání obsaženého v článku 6 odst. 1 dohody lze dovodit i z jeho neurčitosti. Nevyplývá z něho, jaká vada a v jaké konkrétní dokumentaci nesmí bránit podpisu kupní smlouvy a nelze z něho ani dovodit, že by snad kauzálně mělo jít o provizi žalované. Navíc i kdyby zmíněné ujednání bylo platné, nárok na smluvní pokutu by podle něho nevznikl. Nebylo totiž prokázáno, že žalobce ve smyslu článku 6 odst. 1 přerušil jednání o koupi nemovitostí; v období od 19. 9. 2003 do 11. 11. 2003 mezi účastníky probíhala rozsáhlá korespondence, tzn. jednání o koupi přerušeno nebylo. Žalobce sice měl možnost nemovitosti si prohlédnout, s dokumentací byl však seznamován až následně a korespondence měla dořešit jak otázku přístupové cesty, tak septiku a plotu na cizím pozemku. Na rozdíl od soudu prvního stupně odvolací soud uzavřel, že prodávající nemohl dostát svému prohlášení podle článku 5 dohody, neboť převáděné nemovitosti nebyly bez vad; septik náležející k domu byl postaven z části na pozemku obce, jenž měla prodávající toliko v pronájmu na dobu určitou a souhlas s jeho výstavbou byl dán za podmínky, že jde o stavbu dočasnou, která má být odstraněna po vybudování hloubkové kanalizace. Příslibem místního úřadu, že je připraven jednat se žalobcem o prodloužení nájmu k přístupové cestě či o možnosti odkoupení pozemku, na kterém se zčásti nachází septik a plot, nebyly vady nemovitostí odstraněny. Okolnost, že následný kupující se s tímto stavem spokojil a kupní smlouvu uzavřel, je z hlediska tzv. jiných vad nemovitostí irelevantní. Jestliže je ujednání o smluvní pokutě podle §37 odst. 1 obč. zák. neplatné a nedošlo-li navíc k naplnění sjednaných předpokladů pro vznik povinnosti k zaplacení smluvní pokuty, nelze než dovodit, že ponecháním si zálohy ve výši 350.000,- Kč se žalovaná na úkor žalobce bezdůvodně obohatila a je povinna mu toto obohacení vydat včetně požadovaného úroku z prodlení.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž namítá nesprávné právní posouzení věci. Nesouhlasí se závěrem, že ujednání o smluvní pokutě zakotvené v článku 6 odst. 1 „Dohody o rezervaci“ je neplatné. Odvolacímu soudu vytýká, že se při posuzování dohody vydal cestou rigidního formalizmu a neposuzoval platnost jednotlivých ujednání ve vzájemných souvislostech. I když je dohoda neobratně formulována, je z ní dovoditelné, co si její účastníci kromě složení rezervačního poplatku chtěli sjednat. Protože dohoda měla sloužit tomu, aby žalobce měl možnost ve stanovené době nemovitosti koupit, čemuž odpovídal závazek prodávající (Ing. Š.) nejednat po dobu rezervace s dalšími zájemci o koupi, lze výkladem podle §35 odst. 2 obč. zák. dovodit, že žalobce se zavázal ke koupi předmětných nemovitostí. Na slovy vyjádřený závazek, že kupující (tj. žalobce) „vyvine maximální úsilí pro uzavření smlouvy v co nejkratším termínu“, navazuje sankční ujednání o smluvní pokutě. Pokud je v dohodě odkazováno na „doloženou dokumentaci“, měli účastníci na mysli dokumentaci týkající se rodinného domu, na kterém probíhala rekonstrukce. Ujednání obsažená v dohodě nejsou tudíž neurčitá a smluvní pokuta byla sjednána platně. Nesprávným shledává dovolatelka rovněž závěr odvolacího soudu, že nedošlo k naplnění předpokladů pro uplatnění sjednané sankce. Je přesvědčena, že žalobce přerušil jednání o koupi, když nepodepsal připravenou kupní smlouvu s opakovaným odkazem na domnělé právní vady předmětu koupě. Skutečnost, že septik je stavbou dočasnou a že se zčásti nachází na pozemku obce není právní vadou převáděných nemovitostí, nýbrž vlastností přilehlého pozemku. O právní vadu by se jednalo teprve v okamžiku vypršení nájemní smlouvy nebo v případě výzvy k odstranění septiku, aniž by byl nahrazen hloubkovou kanalizací. Žalovaná připomíná, že „Dohoda o rezervaci“ byla uzavřena třemi subjekty, přičemž ona pouze zastupovala prodávající. Žalobce od počátku věděl, že jím složená záloha bude v případě neuzavření kupní smlouvy rozdělena rovným dílem mezi ní a prodávající, i když byla složena v realitní kanceláři. Je proto přesvědčena, že není ve věci pasivně legitimována. Ze všech uvedených důvodů navrhla, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce navrhl dovolání žalované zamítnout a zcela se ztotožnil se závěry odvolacího soudu.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu legitimovaným subjektem (žalovanou) řádně zastoupeným advokátem (§241 odst. 1, 4 o. s. ř.) a že je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., přezkoumal napadené rozhodnutí odvolacího soudu podle §242 odst. 3 o. s. ř. a neshledal dovolání opodstatněným.
V rámci dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze vytýkat nesprávné právní posouzení věci, zpochybnila dovolatelka závěr odvolacího soudu, že zadržením částky 350.000,- Kč se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, neboť jí nevzniklo právo ponechat si složenou „rezervační zálohu“ (nebo její část) jako sankci za porušení smlouvy ze strany žalobce. K tomuto závěru vedla odvolací soud mimo jiné úvaha, že ujednání o smluvní pokutě je neplatné, neboť jím byla zajištěna neexistující povinnost žalobce.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu - sice správně určenou - nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Podle §544 odst. 1, 2 obč. zák. sjednají-li strany pro případ porušení smluvní povinnosti smluvní pokutu, je účastník, který tuto povinnost poruší, zavázán pokutu zaplatit, i když oprávněnému účastníku porušením povinnosti nevznikne škoda. Smluvní pokutu lze sjednat jen písemně a v ujednání musí být určena výše pokuty nebo stanoven způsob jejího určení.
Smluvní (konvenční) pokuta je jedním z právních prostředků k zajištění závazků. Akcesorická povaha zajištění je dána zejména tím, že zajišťovací závazek nemůže vzniknout bez existence zajišťovaného (hlavního) závazku a nemůže bez něj existovat. Účelem smluvní pokuty je donutit dlužníka pohrůžkou majetkové sankce k řádnému splnění závazku; v určitých směrech pokuta plní i funkci paušalizované náhrady škody.
Odvolací soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že vznik nároku na zaplacení smluvní pokuty formou započtení na složenou „rezervační zálohu“ je v „Dohodě o rezervaci“ vázán na porušení povinnosti žalobce uzavřít (slovy dohody podepsat) kupní smlouvu nejpozději do uvedeného data. Založit smluvní povinnost obou či některé ze smluvních stran uzavřít v budoucnu smlouvu je podle stávající právní úpravy možné toliko smlouvou o smlouvě budoucí. Podle §50a odst. 1 obč. zák. se mohou účastníci písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Citované ustanovení upravující smlouvu o smlouvě budoucí má povahu kogentní právní normy (tj. takové, od níž se účastníci nemohou dohodou odchýlit). Podstatnými náležitostmi takové smlouvy je výslovný závazek uzavřít v budoucnu smlouvu, stanovení doby, do kdy má být tato smlouva uzavřena a dohoda o podstatných náležitostech budoucí smlouvy.
Závazek žalobce uzavřít kupní smlouvu ohledně nemovitostí, které Ing. Š. zamýšlela prodat, v předmětné dohodě výslovně zakotven není a jeho existenci nelze dovodit ani výkladem této dohody (§35 obč. zák.). Nelze přisvědčit dovolatelce, že takový závazek vyplývá z článku I. bodu 4 dohody, v němž je specifikován předmět dohody (předmětem dohody je závazek prodávající rezervovat pro kupujícího po dobu trvání této dohody tam specifikované nemovitosti oproti složení „rezervační zálohy“ ve výši 350.000,- Kč, která bude v případě uzavření kupní smlouvy započtena na kupní cenu). Pokud je v tomto článku uvedeno, že „kupující kupují předmětné nemovitosti do bezpodílového spoluvlastnictví“, jde o irelevantní konstatování, které nemá žádnou vypovídací hodnotu, logicky a systematicky nekoresponduje s obsahem ostatního textu tohoto článku a zjevně neodpovídá skutečnosti, že jediným zájemcem o předmětné nemovitosti byl žalobce. Jde o formulaci, která zpravidla bývá užita v kupní smlouvě, avšak závazek žalobce uzavřít v budoucnu kupní smlouvu z ní dovodit nelze. Stejně tak nelze závazek žalobce uzavřít s Ing. Š. kupní smlouvu dovodit ani z obsahu článku 2 dohody, kde se uvádí že „Kupující se zavazuje, že vyvine maximální úsilí pro uzavření smlouvy v co nejkratším termínu“. Závazek “vyvíjet úsilí pro uzavření smlouvy“ nelze se závazkem uzavřít kupní smlouvu ztotožnit. Navíc vezme-li se v úvahu i zbytek textu článku 2, nelze než dovodit, že „úsilím“ je míněna snaha zájemce o koupi nemovitostí zajistit si dostatek finančních prostředků na složení jejich kupní ceny.
S ohledem na shora uvedené lze přisvědčit odvolacímu soudu, že nezavázal-li se žalobce uzavřít kupní smlouvu, nemohlo platně vzniknout ani zajištění takového závazku; ujednání o smluvní pokutě obsažené v článku 6 odst. 1 předmětné dohody je tudíž neplatné a žalované nesvědčí žádný právní důvod, pro který by byla nadále oprávněna ponechat si žalobcem složenou „rezervační zálohu“. Zkoumat, zda existují další důvody neplatnosti ujednání o smluvní pokutě či zda došlo k naplnění podmínek pro vznik nároku na smluvní pokutu, případně jaký charakter měly žalobcem vytýkané nedostatky nemovitostí, se jeví nadbytečným.
Odvolací soud nepochybil ani v otázce věcné pasivní legitimace žalované. Z výpovědi žalované vyplývá, že rezervační zálohu od žalobce v hotovosti převzala. Z provedených důkazů se nepodává, že by žalovaná byla pouze platebním místem a přijímala peníze za prodávající. V rezervační dohodě bylo naopak výslovně sjednáno, že „rezervační záloha“ ve výši 350.000,- Kč bude složena v hotovosti zprostředkovateli (tj. žalované). Na tom nic nemění skutečnost, že žalovaná jako zprostředkovatel byla zároveň zmocněna k zastupování Ing. Š., neboť nebylo dohodnuto, že zálohu má převzít Ing. Š. Byla to žalovaná, kdo byl podle dohody oprávněn (a povinen) s přijatou částkou nakládat tak, že ji buď celou vrátí žalobci (článek 6 odst. 2 dohody) nebo si polovinu ponechá a druhou předá prodávající (článek 6 odst. 1 dohody). Závěr odvolacího soudu, že žalovaná se na úkor žalobce bezdůvodně obohatila o částku 350.000,- Kč (§451 a násl. obč. zák.) a vznikla jí proto povinnost tuto částku žalobci vydat, je tudíž správný.
Lze uzavřít, že rozsudek odvolacího soudu je z hlediska uplatněného dovolacího důvodu a jeho obsahového vymezení správný. Protože nebylo zjištěno (a ostatně ani žalovanou tvrzeno), že by řízení bylo postiženo některou z vad uvedených v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., případně jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud dovolání žalovaného jako nedůvodné zamítl (§243b odst. 2 věty před středníkem o. s. ř.).
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. Žalované, která nebyla v dovolacím řízení úspěšná, byla uložena povinnost zaplatit žalobci náklady vynaložené v souvislosti s vyjádřením k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady spočívají v odměně advokáta ve výši 22.150,- Kč (§3 odst. 1, §10 odst. 3 a §18 odst. 1 vyhlášky č. 484/2000 Sb., v platném znění) a z paušální náhrady hotových výdajů ve výši 300,- Kč (§13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění). Platební místo a lhůta ke splnění uložené povinnosti vyplývají z §149 odst. 1 a §160 odst. 1 o. s. ř.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelé rozhodnutí, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně dne 22. dubna 2009
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á, v. r.
předsedkyně senátu