ECLI:CZ:NS:2000:30.CDO.2078.99.1
sp. zn. 30 Cdo 2078/99
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Františka Duchoně a soudců JUDr. Juraje Malika a JUDr. Pavla Pavlíka v právní věci žalobce J. D., právně zastoupeného advokátkou, proti žalovanému Městu S., zastoupenému JUDr. M. V., o zaplacení 32.100,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Táboře pod spisovou zn. 11 C 100/98, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 11.5.1999, č.j. 15 Co 830/98-26, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se žalobou ze dne 16.2.1998 domáhal, aby mu žalovaný zaplatil částku 32.100,- Kč spolu s úroky z prodlení. Žalobu odůvodnil tím, že rozsudkem Okresního soudu v Táboře ze dne 9.12.1997, č.j. 7 C 199/97-23, bylo mimo jiné stanoveno, že žalovaný je povinen s žalobcem uzavřít nájemní smlouvu na byt č. 10 v domě č.p. 608 v ulici T. v S. s tím, že výše nájemného se sjednává částkou Kč 144,- za 1m2 ročně. Dále uvedl, že bylo ujednáno, resp. soudem stanoveno, že nájemné z bytu stanovené v souladu s ustanoveními smlouvy o budoucí smlouvě nájemní je uhrazeno na dobu 25ti let ode dne uzavření nájemní smlouvy a že po tuto dobu platí nájemce pouze stanovené úhrady za služby spojené s užíváním bytu a zařízení. Dle evidenčního listu činí podlahová plocha bytu 43,19 m2, měsíční nájemné činí Kč 518,- a nájemné za dobu 25ti let by mělo činit částku Kč 155.400,-. Žalobce však zaplatil Kč 187.500,- a domáhá se tedy vrácení rozdílu ve výši 32.100,- Kč z titulu bezdůvodného obohacení žalovaného ve smyslu §451 a násl. občanského zákoníku.
Okresní soud v Táboře uložil rozsudkem ze dne 14.9.1997, č.j. 11 C 100/98, žalovanému povinnost uvedenou částku žalobci zaplatit, avšak návrh na zaplacení úroků z prodlení zamítl. Současně rozhodl o nákladech řízení. V odůvodnění uvedl, že nájemní smlouva na jedné straně hovoří o nájemném, které je uhrazeno na dobu 25 let dopředu, když pro tuto dobu budou hrazeny pouze služby s užíváním bytu spojené. Ovšem, na straně druhé, v témž odstavci se hovoří o závazku stran upravit výši nájemného nahoru či dolů podle výše koeficientu růstu nájemného, který vyjadřuje míru inflace za předcházející rok. Tato povinnost stran není přitom odložena na dobu, která nastane za zmíněných 25 let, takže lze usuzovat, že tato povinnost stran nastupuje každoročně. Rovněž tak povinnost nájemce oznámit pronajimateli změnu okolností rozhodných pro stanovení výše úhrad nasvědčuje tomu, že strany nepovažovaly nájemné za zcela konstantní. Proto soud prvního stupně dovodil, že se skutečně jednalo o svého druhu bezdůvodné obohacení žalovaného dle §451 odst. 2 obč.zák., když žalobce plnil bez právního důvodu. Jelikož došlo k redukci obytné plochy na pouhé 4/5 z důvodu zkosených stropů s ohledem na znění vyhlášky č. 176/1993 Sb., mělo být nájemné vyčísleno částkou nižší. Soud prvního stupně dal tedy za pravdu žalobci v tom, že výše nájemného vypočteného dle platného předpisu (vyhlášky č. 176/1993 Sb.), je nižší, než kterou fakticky zaplatil.
Proti rozsudku podal žalovaný odvolání, ve kterém uvedl, že použití §451 odst. 2 obč.zák. považuje nejen za nevhodné, ale i v rozporu s dobrými mravy. Uznal, že došlo ke změně skutečné podlahové plochy, avšak z ničeho nevyplývá, že vyrovnání má být pouze finanční. Dále poukázal na skutečnost, že výše nájemného se mění v závislosti na změně výše koeficientu růstu nájemného, což plyne z ustanovení §5a vyhl. č. 176/1993 Sb. i z článku III. nájemní smlouvy. Uvedl, že pokud by bylo rozhodnuto o vrácení předmětné částky, měl by žalobce zaplaceno pouze nájemné za 23 let a 7 měsíců, pokud nikoli, částka zaplacená žalobcem by představovala předplacené nájemné na 26 let a 7 měsíců.
Odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že návrh na uložení povinnosti zaplatit předmětnou částku zamítl a rozhodl o nákladech řízení. V odůvodnění uvedl, že účastníci se při uzavírání smlouvy o budoucí smlouvě nájemní nezabývali tím, zda smlouva nepřinese v budoucnu možný nejednoznačný výklad. Podle článku III. bodu 2. smlouvy měla žalobcem zaplacená částka 187.500,- Kč představovat úhradu nájemného na dobu 25 let dopředu, a to při výši nájemného 12 Kč/m2. Současně hovoří o tom, že přesnou výši nájemného stanoví pronajímatel podle platných cenových předpisů při upřesnění výměry bytu a podle toho bude zaplacená částka mezi stranami při podpisu smlouvy vyrovnána. Smlouva však již nehovoří o způsobu, jakým má k vyrovnání dojít, t.j. neřeší, zda při změně výše nájemného dojde k vyrovnání finančnímu nebo ke změně doby předplaceného nájemného, když znění smlouvy nevylučuje ani jednu z těchto variant. Rovněž ve smlouvě nájemní je ujednáno, že nájemné je uhrazeno na dobu 25 let ode dne uzavření této smlouvy.
Současně je zde zmíněn závazek stran upravit výši nájemného podle koeficientu růstu nájemného vyjadřujícího míru inflace za předcházející rok při změně právního nebo cenového předpisu o nájemném z bytu nebo při změně obecně závazné vyhlášky upravující výši nájemného podle polohy domu a podle velikosti obce. Nájemce se rovněž zavázal neprodleně oznámit pronajímateli změnu okolností pro stanovení výše uvedených úhrad. Z toho je zřejmé, že účastníci předpokládali, že výše nájemného se bude v budoucnu měnit. Odvolací soud dospěl k závěru, že pokud se ve smlouvě o smlouvě budoucí hovoří, že částka zaplacená žalobcem jako záloha nájemného představuje úhradu nájemného na 25 let dopředu při výši nájemného 12,- Kč/m2 měsíčně, nelze upřít logiku úvaze žalovaného, že při změně výše nájemného se změní i doba, na kterou je předplaceno. Za této nejednoznačné situace dospěl odvolací soud k závěru, že nelze dovodit právní důvod, který by žalobce opravňoval k nároku na vrácení plnění poskytnutého jako záloha nájemného.
Proti rozsudku odvolacího soudu, který nabyl právní moci dne 1.6.1999 podal žalobce (dále jen dovolatel) dovolání, jehož přípustnost shledal v ustanovení §238 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen o.s.ř ). Důvodnost pak spatřuje v nesprávném právním posouzení věci ve smyslu ustanovení §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. Uvedl, že právě výklad vůle stran, projevené uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, je pro posouzení věci nejdůležitější. Dovolatel má za to, že vůle účastníků smlouvy o smlouvě budoucí bylo poskytnout na výstavbu bytu takový fond, který by odpovídal předplacenému nájemnému, stanovenému v návaznosti na ustanovení vyhlášky č. 173/93 Sb. na dobu 25 let, samozřejmě v době uzavírání smlouvy. Rozhodnutí soudu prvního stupně, opírající se o bezdůvodné obohacení na straně žalovaného, považuje za správné. Navrhl zrušení rozsudku odvolacího soudu a vrácení věci k dalšímu řízení.
Žalovaný se k dovolání nevyjádřil.
Po zjištění že dovolání je v přezkoumávané věci podané oprávněnou osobou, t.j. účastníkem řízení, řádně zastoupeným advokátem, jak to vyžaduje ustanovení §241 odst. l o.s.ř., je podané ve lhůtě určené ustanovením §240 odst. l o.s.ř., splňuje formální i obsahové náležitosti dle ustanovení §241 odst.2 o.s.ř., a obsahuje způsobilý dovolací důvod dle ustanovení §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř., se dovolací soud nejprve zabýval přípustností dovolání, protože dle ustanovení §236 odst. l. o.s.ř. lze dovoláním napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Dovolání je přípustné podle ustanovení §238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., protože je podáno proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Dovolatel vytýká rozsudku odvolacího soudu nesprávné právní posouzení věci. Nesprávným právním posouzením věci lze rozumět omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav tak, že soud použil jiný právní předpis, než měl použít, nebo sice použil správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil.
Dovolatel má za to, že rozhodnutí soudu prvního stupně je správné, neboť uzavřel, že na straně žalovaného došlo \"k svého druhu bezdůvodnému obohacení\", které musí být vráceno, protože nájemné mělo být vypočteno nižší částkou než původní, kterou žalobce zaplatil.
Institut bezdůvodného obohacení upravuje občanský zákoník v ustanoveních §451 až §459. Výčet skutkových podstat je taxativní, právní úprava kogentní. O bezdůvodné obohacení se může jednat pouze podle občanského zákoníku, jinak se o bezdůvodné obohacení nejedná. V přezkoumávané věci jde o plnění ze smlouvy (nikoli tedy o majetkový prospěch získaný plněním bez právního důvodu, plněním z neplatného právního důvodu nebo plněním z právního důvodu, který odpadl, jakož i majetkový prospěch získaný z nepoctivých zdrojů, event. \"neplněním\" v případě, kdy bylo za povinného plněno, co po právu měl plnit sám) a aplikace institutu bezdůvodného obohacení podle občanského zákoníku zde nemá své opodstatnění. Pokud tedy nedošlo k bezdůvodnému obohacení, nemůže být uložena povinnost k jeho vrácení.
Smyslem smlouvy o smlouvě budoucí (Pactum de contrahendo) je založení především smluvní (kontraktační) povinnosti mezi dotčenými subjekty. Podstatnou obsahovou náležitostí smlouvy o smlouvě budoucí je dohoda o podstatných náležitostech budoucí smlouvy (§50a obč. zák.). V dané věci bylo vůlí účastníků smlouvy o smlouvě budoucí uzavřít nájemní smlouvu. Podstatnou obsahovou náležitostí nájemní smlouvy je ujednání o předmětu nájmu (označení bytu, jeho příslušenství, rozsah užívání) a výši nájemného nebo způsob jeho výpočtu (§686 odst. 1 obč. zák.).
Z textu smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 29. května 1995 vyplývá, že předmětem nájmu bude byt č. 10 a že nájemným je částka 202.000 Kč (po úpravě 187.500,- Kč) při výši nájemného 12,- Kč /1m2 měsíčně na dobu 25 let dopředu, s tím, že v budoucí nájemní smlouvě stanoví pronajímatel přesnou výši nájemného podle platných cenových předpisů při upřesnění výše výměry bytu. Lze mít za to, že v této smlouvě o budoucí smlouvě nájemní byl dohodnut způsob výpočtu výše nájemného. Dohodnutou pevnou částku je nutno považovat za zálohu na nájemné pro příštích 25 let (srov. ustanovení čl. III. odst. 2 smlouvy ).
Na základě smlouvy o smlouvě budoucí byla pak uzavřena nájemní smlouva, resp. k návrhu budoucího nájemce rozhodl o nahrazení projevu vůle budoucího pronajímatele soud. Z obsahu této nájemní smlouvy vyplývá, že předmětem nájmu je byt č. 10. V bodě III., odst. 5 smlouvy, se stanoví, že nájemné je v souladu s ustanoveními smlouvy o budoucí smlouvě nájemné uhrazeno na dobu 25 let ode dne uzavření nájemní smlouvy. Tím není vymezena doba nájmu, nýbrž se pouze konstatuje, že nájemné bylo uhrazeno zálohově na tuto dobu. Výslovně je pak ujednáno, že po tuto dobu platí nájemce pouze stanovené úhrady za služby spojené s užíváním bytu (srov. čl. III. odst. 2 smlouvy o budoucí nájemní smlouvě).
Další ujednání smlouvy, týkající se způsobu výpočtu ročního nájemného, za situace dané právním rámcem shora uvedených ujednání znamená, že při fixně stanovené záloze (na zmíněných 25 let) se proměnnou stává doba, na kterou je nájemné zálohově zaplaceno - nejméně však 25 let. Ze smlouvy ani ze zákona ( viz příslušná ustanovení obč. zák. o neoprávněném obohacení) tedy nevyplývá povinnost pronajímatele předplacené nájemné jakkoli vracet. Rozsudek odvolacího soudu tedy považuje dovolací soud za správný, proto dovolání zamítl dle ustanovení §243b odst. 1 o.s.ř.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z ustanovení §243b odst. 4, 224 odst. l a l42 odst. l. o.s.ř., protože dovolatel v dovolacím řízení neuspěl a žalovanému žádné náklady v tomto řízení nevznikly.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 26. července 2000
JUDr. František D u c h o ň , v.r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Marie Plhalová