ECLI:CZ:NS:2000:33.CDO.817.99.1
sp. zn. 33 Cdo 817/99
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců JUDr.Zdeňka Dese a JUDr. Kateřiny Hornochové v právní věci žalobců A) J. F. a B) E. F., zast. advokátem, proti žalovaným 1) Zemědělskému družstvu S. v D., zast. advokátkou, a 2) D. V. a 3) J. V., 2) a 3) žalovaní zast. advokátkou, pro určení neplatnosti kupní smlouvy, k dovolání žalobců proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 30. 9. 1998, čj. 12 Co 511/98 - 39, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Ústí nad Labem rozsudkem ze dne 30. 9. 1998, čj. 12 Co 511/98 - 39 změnil rozsudek Okresního soudu v Lounech ze dne 30. 3. 1998, čj. 9 C 267/96 - 22 tak, že zamítl návrh na určení neplatnosti kupní smlouvy z 20. 11. 1995, uzavřené mezi 1) žalovaným jako prodávajícím a K. H. a dalšími kupujícími v části o převodu vlastnictví 12/101 domu čp. 344 v D. na D. a J. V.; odvolací soud dále rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud zejména uvedl, že kupní smlouvou z 20. 11. 1995 1) žalovaný prodal manželům K. a M. H., manželům J. a L. B., manželům J. a H. H., manželům S. a D. Č., manželům I. a M. B., manželům R. a V. V., manželům D. a J. V., manželům J. a R. H., I. S. a J. B. do jejich podílového spoluvlastnictví dům čp. 344 v D. na stav. parcele č. 343 a čp. 371 na stav. parcele č. 342, zaps. na listu vlastnictví č. 24 pro obec a kat. území D. u Katastrálního úřadu v L.. Podle této smlouvy D. a J. V. se stali podílovými spoluvlastníky domu čp. 344 v rozsahu 12/101.
Žalobci jsou nájemci bytu č. 3 v domě čp. 344 v D. a vzhledem k tomu považují kupní smlouvu z 20. 11. 1995 v části, kterou bylo 12/101 domu čp. 344 v D. prodáno manželům V. za neplatnou, a to pro porušení zákona č. 72/1994 Sb., když jim jako nájemcům bytu v prodávaném domě nebyl nabídnut ke koupi tento byt a spoluvlastnický podíl na domě stejně jako dalším nájemcům.
Odvolací soud v odůvodnění rozsudku k tomu uvedl, že předmětem kupní smlouvy z 20. 11. 1995 nebyl prodej bytu, ale prodej nemovitosti, neboť ve smlouvě není jakákoli zmínka o prodeji bytů. Odvolací soud je proto toho názoru, že pokud bude dosavadní vlastník budovu prodávat do podílového spoluvlastnictví nájemcům, nemají nájemci právo na přednostní nabytí. Toto právo mají pouze v případech, kdy se vlastník domu rozhodne pro prodej bytů podle zák. č. 72/1994 Sb., přičemž nájemci nemají možnost donutit vlastníka budovy, aby postupoval podle tohoto zákona. Vzhledem k tomu byl odvolacím soudem změněn rozsudek soudu prvního stupně tak, jak bylo uvedeno výše.
Dovoláním ze dne 13. 11. 1998 napadl žalobce A) a B) výše uvedený rozsudek odvolacího soudu.
V dovolání žalobci zejména uvedli, že odkazují na svůj písemně formulovaný závěrečný návrh z 25. 3. 1998 (čl. 17), v němž bylo mj. uvedeno, že §3 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. má dikci natolik kogentní, že neskýtá žádný prostor pro výklad, zejména pak ve vazbě na §1 odst. 2, 4 téhož zákona. Soud sice psané právo může vykládat, nejde-li o kogentní ustanovení, avšak nemůže právo tvořit a svým rozhodnutím zakládat stav odporující zákonu.
Jestliže má soud pochybnosti, že zák. č. 72/94 Sb. se dostal do rozporu zejména s ust. §123 obč. zák. a nepřípustně omezuje výkon vlastnického práva, měl by přerušit řízení a učinit podání k ÚS ČR s cílem dosáhnout ústavního nálezu, který by zákonem upravený stav změnil.
Není možné, aby obecný soud opíral své rozhodnutí o publikaci odborného charakteru, když psané právo takovému postupu odporuje.
Dále dovolatel uvedl, že v ust. §157 odst. 2 o. s. ř. je stanoveno, že soud posoudí zjištěný skutkový stav podle příslušných ustanovení, jichž použil, a toto se v rozsudku uvede. Zde je možno nalézt vážnou vadu napadnutého rozsudku. Odvolací soud totiž na st. 2 rozsudku konstatuje správně zjištěný skutkový stav(„... ve smlouvě není ani zmínka o prodeji bytů..."), dále uvádí jaký je jeho právní názor, avšak neuvádí o které ustanovení zákona či jiného obecně závazného právního předpisu tento svůj právní názor opírá. Pouze uvádí, že se ztotožňuje s právním názorem vysloveným v publikaci JUDr. Josefa Fialy, CSc., a JUDr. Ivany Průchové, CSc.
Dovolatel se dále domnívá, že pokud 1) žalovaný prodal bytový dům s více bytovými jednotkami do podílového spoluvlastnictví jednotlivých nájemců bytů, s výjimkou žalobců, kteří byli z možnosti koupě vyřazeni, neboť nebyli ochotni uhradit plně vyúčtování za uplynulé topné období, došlo tak ke „vzniku spoluvlastnictví budovy (§1 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb.), úpravě práv a povinností jiných subjektů v souvislosti se vznikem spoluvlastnictví - tj. dohodě o způsobu užívání budovy mezi kupujícími ideálních podílů (§1 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb.) a spoluvlastnictví budovy podle zák. č. 72/1994 Sb. lze nabýt pouze v budovách, které mají alespoň 2 byty (§1 odst. 4 zák. č. 72/1994 Sb.). Na tento stav potom reaguje ust. §3 odst. 1 téhož zákona s dikcí kogentní povahy".
S ohledem na uvedené proto dovolatel navrhuje, aby dovolací soud zrušil dovoláním napadený rozsudek a věc vrátil dovolacímu soudu k dalšímu řízení.
Ostatní účastníci řízení se k dovolání žalobců, jak vyplývá ze spisu, nevyjádřili.
Nejvyšší soud posoudil dovolání žalobců z 13. 11. 1998 a konstatoval, že bylo podáno včas, oprávněnými osobami, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatelé jsou zastoupeni advokátem, a jím bylo dovolání též sepsáno.
Dovolání je přípustné podle §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.
Z dovolání vyplývá, že uplatněným dovolacím důvodem je nesprávné právní posouzení věci, a to aplikace zák. č. 72/1994 Sb., zejména jeho ust. §1 a 3 a dále jiná vada řízení spočívající v tom, že rozsudek dovolacího soudu neobsahuje ustanovení, podle nichž byl posouzen zjištěný skutkový stav.
Ze skutkových zjištění provedených soudy v předchozím řízení, z nichž dovolací soud vychází, vyplývá, že 1) žalovaný jako prodávající a tedy vlastník domu čp. 344 prodal kupní smluvou ze dne 20. 11. 1995 manželům K. a M. H., manželům J. a L. B., manželům J. a H. H., manželům S. a D. Č., manželům I. a M. B., manželům R. a V. V., manželům D. a J. V., manželům J. a R. H., I. S. a J. B. do jejich podílového spoluvlastnictví dům čp. 344 v D. na stpč. 343, obce a k.ú. D.
Podle uvedené smlouvy se stali manželé Vrbovi podílovými spoluvlastníky domu čp. 344 v D. v rozsahu 12/101. Tito manželé nebyli nájemci žádného z bytů v tomto domě se nacházejících.
Podílovými spoluvlastníky domu čp. 344 se nestali žalobci, kteří jsou nájemci bytu č. 3 v tomto domě, resp. jim nebyl z důvodu neuhrazení pohledávky za topné období 1994/95 1) žalovaným nabídnut ke koupi podíl v rozsahu 12/101.
Dále ze skutkových zjištění vyplývá, že 1) žalovaný jako vlastník domu čp. 344 prohlášením nevymezil bytové jednotky. Kupní smlouvou ze dne 20. 11. 1995 byl prodáván dům čp. 344 do podílového spoluvlastnictví nájemců bytů v tomto domě se nacházejících, s výjimkou manželů F., jejichž pro ně v úvahu přicházející podíl koupili manželé V. Předmětem prodeje nebyly bytové jednotky s příslušným podílem společných částí domu čp. 344.
Podle §1 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhož spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.
Není-li zák. č. 72/1994 Sb. stanoveno jinak, řídí se podle §3 odst. 1 uvedeného zákona práva a povinnosti vlastníků budov a práva a povinnosti spoluvlastníků domu a vlastníků jednotek (dále jen „vlastník jednotky") občanským zákoníkem. Není-li předmětem spoluvlastnictví jednotka, ustanovení občanského zákoníku o podílovém spoluvlastnictví se nepoužijí.
Vlastník budovy může podle §5 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. prohlásit, že v budově vymezuje jednotky podle tohoto zákona a dále se stanoví náležitosti prohlášení.
Podle §136 odst. 1 obč. zákoníku věc může být ve spoluvlastnictví více vlastníků. Při spoluvlastnictví podílovém podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci (§137 odst. 1 obč. zákoníku); podíly spoluvlastníků jsou stanoveny zejména jejich dohodou.
V posuzovaném případě, jak již bylo uvedeno, 1) žalovaný jako vlastník domu čp. 344 v rozhodné době nevymezil prohlášením bytové jednotky ve smyslu ust. §5 zák. č. 72/1994 Sb. Uvedený zákon mu tuto povinnost neukládá, viz slovo „může" v ust. §5 odst. 1 zák. č. 72/1994 Sb. a bylo jeho věcí, zda tak učiní či nikoliv. Ovšem i v případě, že by 1) žalovaný jako vlastník domu čp. 344 takovéto prohlášení učinil, byl podle §5 odst. 2 zák. č. 72/1994 Sb. oprávněn i následně zrušit vymezení jednotek podle uvedeného zákona, a to svým jednostranným úkonem, ovšem do doby prodeje první bytové jednotky.
Při vymezení jednotek způsobem stanoveným v §5 zák. č. 72/1994 Sb. je poté vlastník budovy omezen tak, že je povinen při převodu vlastnictví k bytu, je-li jeho nájemcem fyzická osoba, nabídnout převod bytu tomuto nájemci (§22 odst. 1 a 2 zák. č. 72/1994 Sb.).
V dané věci je z uvedeného zřejmé, že na posuzovanou věc nelze aplikovat příslušná ustanovení zák. č. 72/1994 Sb., zejména týkající se povinnosti vlastníka domu k přednostnímu převodu bytu dosavadnímu nájemci, neboť vlastník domu s byty, popř. nebytovými prostory není povinen při převodu vlastnictví k domu postupovat podle zák. č. 72/1994 Sb. a v daném případě tak nepostupoval, ale dům může prodat třetí osobě, popř. dalším osobám do podílového spoluvlastnictví ve smyslu §136 odst. 1 obč. zákoníku, popř. ho může prodat do podílového spoluvlastnictví současným nájemníkům, popř. i jiným osobám.
Je-li dům prodán do podílového spoluvlastnictví současných nájemníků, řídí se jejich vztahy ust. §137 až 142 obč. zákoníku a nejsou tady vlastníky bytu v příslušném domě, jako by tomu bylo při převodu bytové jednotky podle zák. č. 72/1994 Sb.
Nájemce, který nenabyl příslušného spoluvlastnického podílu k budově, není však ve svých nájemních právech změnou vlastnických poměrů nikterak dotčen, neboť noví nabyvatelé vstupují do práv a povinností dosavadního pronajímatele.
Dovolací soud na základě uvedeného proto dospěl k závěru, že odvolací soud posoudil předmětnou věc po právní stránce správně a dovolání není z tohoto důvodu opodstatněné.
K další námitce dovolatele, a to že v rozsudku dovolacího soudu nejsou uvedena příslušná ustanovení, jichž bylo při posuzování skutkového stavu použito, je nutné uvést, že rozsudek touto vadou skutečně trpí.
Podle §241 odst. 3 písm. b) o.s.ř. je dovolacím důvodem skutečnost, že řízení je postiženo jinou vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. V daném případě je zřejmé, že řízení bylo postiženo uvedenou vadou, avšak tato vada nemohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci a proto není dovolání ani z tohoto důvodu opodstatněné.
Nejvyšší soud proto na základě §1, 3, 5 a 22 zák. č. 72/1994 Sb., §136 a 137 a násl. obč. zákoníku, §238 odst. 1 písm. a), §242 odst. 3 písm. b) a d), §243b odst. 1 o.s.ř. rozhodl tak, že dovolání pro jeho nedůvodnost zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 4 o. s. ř. v návaznosti na ust. §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na jejich náhradu, neboť žalobci neměli úspěch ve věci a dalším účastníkům podle spisu žádné náklady v dovolacím řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 13. června 2000
JUDr. Ing. Jan H u š e k , v.r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Ivana Navrátilová