ECLI:CZ:NS:2001:26.CDO.1846.2000.1
sp. zn. 26 Cdo 1846/2000
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Michala Mikláše a soudců JUDr. Hany Müllerové a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., v právní věci žalobce Q., zastoupeného advokátem, proti žalovaným l/ R. H., a 2/ M. H., o přivolení k výpovědi z nájmu bytu, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp.zn. 11 C 2l0/98, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. května 2000, čj. 25 Co 752/99-106, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne l0.8.l999, č. j. 11 C 2l0/98-73, přivolil "k výpovědi z nájmu bytu ve 2. nadzemním podlaží domu čp. 304 v H. K., sestávajícího z kuchyně, tří pokojů a příslušenství o celkové ploše 101,81 m2, nacházejícího se vpravo od schodiště, kterou dal žalobce žalovaným", s tím, že "nájemní poměr skončí uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty, která počne běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po právní moci tohoto rozsudku", a oba žalovaní "jsou povinni předmětný byt vyklidit a vyklizený žalobci předat do 15ti dnů po zajištění přiměřeného náhradního bytu". Dále rozhodl o nákladech řízení.
Soud I. stupně vycházel ze zjištění, že žalobce jako vlastník předmětné nemovitosti vykonává v domě svoji podnikatelskou činnost společně s dalšími právnickými osobami, které jsou s žalobcem personálně propojeny. Žalobce chce využít současných bytových prostor (obývaných žalovanými) ke své podnikatelské činnosti, jakož i dalších subjektů s ním personálně spojených, a k tomu účelu hodlá současné bytové prostory zrekonstruovat na prostory pro rozšíření podnikatelské činnosti nebo využít je k přechodnému ubytování svých zaměstnanců, resp. pronajmout je jako nebytové prostory jinému subjektu. Všechny tyto eventuality plně korespondují s výkonem vlastnického práva žalobce k předmětné nemovitosti. Soud I. stupně neshledal opodstatněným žalobcem uplatněný výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák., když jednak žalobce neunesl důkazní břemeno ohledně tvrzení, že 2. žalovaný v předmětném bytě podniká, a nebyly navíc splněny ani předpoklady pro jeho existenci i u l. žalované, přičemž žalobce to ani netvrdil, protože podle názoru soudu I. stupně v případě společného nájmu bytu manžely, může být určitý výpovědní důvod podle §711 odst. 1 obč. zák. s úspěchem uplatňován pouze tehdy, je-li dán u obou manželů.
Opodstatněnou však shledal soud I. stupně žalobu, pokud jde o výpovědní důvod podle §711 odst. l písm. f/ obč. zák., když zaujal právní názor, že žalobce jako právnická osoba nemůže byt užívat k bydlení, ale u tohoto výpovědního důvodu zcela postačí projev vůle žalobce, že potřebuje byt pro sebe, a to i pro výkon činností, které mají charakter podnikatelský nebo s podnikatelskou činností souvisí; nemusí tedy být žalobcem prokazována potřeba užívání bytu, tj. zda byt potřebuje k bydlení nebo k jinému účelu. Stavební souvislost předmětného bytu s nebytovými prostorami měl soud I. stupně za prokázanou tím, že bytové prostory jsou integrální součástí nemovitosti, ve které se nachází prostory nebytové, mají společný přístup (dvůr, chodbu, schodiště), jsou propojeny odpadními, vodovodními, teplovodními a dalšími sítěmi, a sociální zařízení bytu žalovaných je přímo propojeno s nebytovými prostorami žalobce světlíkovou šachtou.
K odvolání žalobce i žalovaných věc projednal Krajský soud v Hradci Králové a rozsudkem ze dne 31.5.2000, č. j. 25 Co 752/99-l06, změnil rozsudek soudu I. stupně tak, že žalobu zamítl a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud se ztotožnil se závěrem soudu I. stupně o neexistenci výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. Pokud jde o výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák., dospěl odvolací soud k opačnému právnímu názoru na otázku, zda předmětný byt souvisí stavebně s nebytovými prostory, než soud I. stupně. K tomu uvedl, že o stavební souvislost ve smyslu uvedeného ustanovení se může jednat v případě, že byt a nebytový prostor spolu souvisí prostorově ve smyslu určité přimknutosti či přilehlosti. O stavební souvislost se proto nejedná, je-li byt zcela stavebně samostatný, oddělen od nebytových prostor i podlažím, a nepostačuje, že byt a nebytový prostor mají společný vchod do domu, komunikace v domě, technické instalace, světlík, apod. Odvolací soud se proto již nezabýval otázkou, zda je naplněna i další podmínka ustanovení §711 odst. l písm. f/ obč. zák., a to potřeba žalobce (právnické osoby) byt užívat.
Proti tomuto rozsudku podal žalobce dovolání, jehož přípustnost opírá o ustanovení §238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., a v němž uplatnil dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. Nesprávné právní posouzení věci spatřuje dovolatel v závěru krajského soudu, že výpovědní důvody podle §711 odst. 1 písm. d/ a f/ obč. zák. nejsou ve věci dány. Dovolatel má za to, že když je užívání bytu k sjednanému účelu (bydlení) základní povinností, je označení místa bydlení jako sídla podnikání, jednáním osvědčujícím, že nájemce přinejmenším zčásti nehodlá byt užívat k bydlení. Z hlediska úvahy, zda povinnost užívat byt k bydlení byla porušena závažným nebo hrubým způsobem, je pak významná jedině délka doby, po kterou nájemce tuto registraci ponechá. Dovolatel má za to, že je-li tato doba delší než tři měsíce, je nepochybně splněna podmínka uvedena v §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák.
Dovolatel nesouhlasí ani s právním názorem odvolacího soudu o nenaplnění podmínky stavební souvislosti podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák., kterou je podle jeho názoru "třeba hledat ve faktickém společenství podnikatelské, k nebytovým účelům využívané prostory a prostory bytové, a to nejen vzhledem k případnému odlišnému provozu a k odlišným potřebám bytových a nebyt. prostor z hlediska dodávek energií, vstupu světla, možného průchodu sítí, vč. počítačových, ale také z hlediska chování uživatelů, tedy fyzických osob, které se v těchto nebyt. prostorách zdržují". Vzhledem k tomu, že v přízemí předmětného domu je restaurace, v II.-IV. poschodí projekční kanceláře a pouze I. poschodí je určeno k bydlení pro nájemce dvou bytů, jsou tyto byty nepochybně a nutně propojeny s nebytovými prostory elektrickými, vodovodními a kanalizačními rozvody a jsou propojeny jedinou přístupovou cestou, což vzhledem k odlišným podmínkám z hlediska zajištění jejich provozu a bezpečnosti, způsobuje pronajímateli (žalobci) nepotřebné a neproduktivní výdaje. Proto podle dovolatele jde ve smyslu §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák. o stavební souvislost tehdy, jsou-li bytové a nebytové prostory spojeny stavebními prvky, jejichž provozování k bytovým a nebytovým účelům vytváří komplikace zasahující buď do podnikatelské činnosti pronajímatele nebo do práv nájmu osob užívajících bytové prostory k bydlení. Dovolatel proto navrhl, aby byl rozsudek odvolacího soudu zrušen a věc byla vrácena soudu I. stupně k novému projednání a rozhodnutí.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zák. č. 30/2000 Sb., kterým se mění zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (ve znění pozdějších předpisů) a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, tj. před 1.1.2001, nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů, se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů. Protože napadené rozhodnutí odvolacího soudu bylo vydáno dne 3l.5.2000, dovolací soud dovolání projednal a rozhodl o něm podle zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění před novelou provedenou zák. č. 30/2000 Sb. (dále jen "o.s.ř.").
Nejvyšší soud jako soud dovolací zjistil, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou (§240 odst. l o.s.ř.), za splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1, 2 o.s.ř.).
Přípustnost dovolání v dané věci vyplývá z ustanovení §238 odst. 1 písm. a/ o.s.ř., protože rozsudkem odvolacího soudu byl změněn rozsudek soudu I. stupně ve věci samé, a byl také uplatněn způsobilý dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř., tj. že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V projednávané věci odvolací soud založil své rozhodnutí na aplikaci a výkladu ustanovení §711 odst. 1 písm. d/ a f/ obč. zák. V souladu s rozsudkem soudu I. stupně neshledal ve věci předně naplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d/ o.s.ř. s tím, že ze strany 2. žalovaného jde o méně závažný případ porušení povinnosti nájemce a nebylo zjištěno, že by užíval byt k činnosti, ke které je jinak nutný nebytový prostor. S ohledem na ustanovení §242 odst. 1, 3 věty první o.s.ř. je tak předmětem dovolacího přezkumu posouzení správnosti uvedeného právního názoru odvolacího soudu z pohledu důvodů uplatněných v tomto směru v dovolání, tj. zda označení místa bydliště (předmětného bytu) jako sídla podnikání, je hrubým porušením povinnosti nájemce vyplývající z nájmu bytu ve smyslu §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák.
Ustanovení §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. je sankční povahy, protože jeho cílem je postihnout nájemce za porušení jeho povinností vyplývajících z nájemního vztahu, a to v případě, že toto porušení dosáhne takové intenzity, že je lze posoudit jako "hrubé". Zda jde o hrubé porušení povinnosti, je vždy věcí konkrétního posouzení, tj. jde o otázku právní, jež je řešena na základě konkrétních skutkových zjištění učiněných soudem. Za takovéto porušení povinnosti lze považovat také užívání bytu k jiným účelům než k bydlení, např. k podnikání, jímž je podle §2 odst. l zák. č. 513/l991 Sb., obchodní zákoník (ve znění pozdějších předpisů), soustavná činnost prováděna podnikatelem vlastním jménem a na vlastní odpovědnost za účelem dosažení zisku (obdobně též §2 zák. č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon). V každém konkrétním případě je ale třeba zkoumat, zda z hlediska obsahu a rozsahu dané podnikatelské činnosti, provozované v bytě nájemcem bez souhlasu pronajímatele, dosahuje porušení povinnosti nájemce takové intenzity, že ho lze hodnotit jako "hrubé" ve smyslu §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák., když již ze znění tohoto zákonného ustanovení vyplývá, že ne s každým porušením povinnosti nájemce zákon spojuje právo pronajímatele vypovědět nájem bytu. Nejvyšší soud se proto neztotožnil s námitkou dovolatele, že již pouhé označení místa bydlení jako sídla podnikání po dobu delší než tři měsíce, je bez dalšího hrubým porušením povinnosti nájemce podle §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. Odvolací soud založil své rozhodnutí na zhodnocení všech v daném směru podstatných skutkových okolností, zjištěných již soudem I. stupně, a dospěl k správnému právnímu závěru o nenaplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. Uvedení sídla nebo místa podnikání, které má význam např. z hlediska doručování písemností živnostenského úřadu podnikateli (§70 odst. 2 zák. č. 455/1991 Sb.), nelze v daném případě hodnotit jako výkon podnikatelské činnosti v bytě, jak je namítáno v podaném dovolání, když své tvrzení dovolatel dostatečně neprokázal a navíc bylo výrazně zeslabeno výpovědí 2. žalovaného při jednání soudu I. stupně dne 30.3.l999 (čl. 43 p.v. a 44 spisu). Na druhé straně by naopak bylo nepřípustným omezováním práv nájemce trvat na požadavku, že v bytě nesmí vykonávat žádnou administrativní činnost souvisící s jeho podnikatelskou činností, nehledě na obtížnost případného prokazování takovéto činnosti i za situace, že by sídlo nebo místo podnikání bylo mimo byt. Užívá-li 2. žalovaný byt řádně k uspokojování své potřeby bydlení a provozuje-li samotnou podnikatelskou činnost (živnost) nikoli v bytě, ale ve svých provozovnách, není samotné uvedení místa bydlení jako sídla nebo místa podnikání, hrubým porušením povinností nájemce vyplývajících z nájmu bytu ve smyslu §711 odst. 1 písm. d/ obč. zák. Právní posouzení věci odvolacím soudem je proto v tomto směru správné a dovolatelem namítaný důvod dovolání podle §24l odst. 3 písm. d/ o.s.ř. není ve věci dán. Nejvyšší soud přitom nepřisvědčil ani námitce dovolatele, že odvolací soud "nemohl nepovažovat (správně zřejmě "považovat") případné rozšiřující návrhy žalobce za nevýznamné", pokud šlo o uskladňování zboží 2. žalovaným ve společných prostorách nebo ve sklepě. Tato námitka dovolatele, vztahující se k neprovedení navrženého důkazu výslechem svědka, zakládá podle obsahu dovolací důvod podle §241 odst. 3 písm. c/ o.s.ř., tedy, že rozhodnutí odvolacího soudu vychází ze skutkových zjištění, které nemají v podstatné části oporu v provedeném dokazování. I když účastníci mají povinnost tvrdit rozhodné skutečnosti, z nichž svůj nárok dovozují a nabídnout k tomu důkazy, soud rozhoduje o tom, které z navrhovaných důkazů provede (§120 odst. 1 o.s.ř.). V případě kontradiktorního řízení, jak je tomu i v této věci, může soud provést i jiné než účastníky navržené důkazy v případě, že potřeba jejich provedení ke zjištění skutkového stavu vyšla v řízení najevo (§l20 odst. 3 věta první o.s.ř.). Provedené důkazy pak hodnotí soud podle zásad o volném hodnocení důkazů (§132 o.s.ř.), což s omezením vyplývajícím z §213 odst. 1, 2 o.s.ř. platí i pro odvolací řízení (§211 o.s.ř.). Dovolatel v tomto směru až v písemném odvolání proti rozsudku soudu I. stupně (čl. 91 spisu) pouze neurčitě uvedl, že "může" k tomu nabídnout důkazy, a to zejména výslech Dagmar Táborské. Žalovaní na to reagovali ve svém písemném vyjádření k odvolání žalobce a toto jeho tvrzení odmítli (čl. 94 spisu). Při jednání odvolacího soudu dne 24.5.2000 pak zástupce žalobce pouze přednesl obsah písemného odvolání, z něhož nevyplývá, že skutečně navrhuje výslech uvedené svědkyně, ani na jejím výslechu netrval (čl. 99 spisu). Pokud přesto odvolací soud vycházel z názoru, že žalobce takový důkazní návrh učinil, ale považoval ho za nadbytečný, protože "nemá vliv na výsledek tohoto sporu", nelze mu z hlediska §120 odst. 1, 3 o.s.ř. nic vytknout. Důvod dovolání podle §241 odst. 3 písm. c/ o.s.ř. proto ve věci není dán. Pouze z hlediska důvodu neprovedení tohoto důkazu nelze souhlasit s názorem odvolacího soudu, že zaměření dokazování na skladování nábytku ve sklepě je dodatečným rozšiřováním výpovědního důvodu. Tvrdil-li totiž žalobce, že 2. žalovaný užíval část bytu k podnikatelské činnosti, je sklep jako vedlejší prostor příslušenstvím bytu (§121 odst. 2 obč. zák. - určen k tomu, aby byl s bytem užíván) a povinnost nájemce řádně užívat byt se vztahuje i na jeho příslušenství, včetně uplatnění možných sankcí za její porušení. Provedení výslechu uvedené svědkyně však nebylo nutné vzhledem k již soudem I. stupně zjištěnému skutkovému stavu (zejména existence a výkon podnikatelské činnosti v provozovnách 2. žalovaného), který nemohl být provedením tohoto důkazu zpochybněn.
Další námitku opírající se o ustanovení §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. uplatnil dovolatel ohledně právního posouzení věci odvolacím soudem ve vztahu k výpovědnímu důvodu podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák., kde odvolací soud (na rozdíl od soudu I. stupně) dospěl k právnímu závěru, že předmětný byt s nebytovými prostory v domě stavebně nesouvisí, a není proto ani tento výpovědní důvod ve věci dán. S ohledem na ustanovení §242 odst. 1, 3 věty první o.s.ř. je tak předmětem dovolacího přezkumu posouzení právní otázky, zda předmětný byt stavebně souvisí s nebytovými prostory v domě, které dovolatel užívá k podnikatelské činnosti.
Jak již bylo výše uvedeno, právní posouzení ustanovení §711 odst. 1 písm. f/ o.s.ř. odvolacím soudem, konkrétně výklad pojmu "souvisí stavebně", vychází z právního názoru odvolacího soudu, že k naplnění této zákonné podmínky je nutné, aby byt a nebytový prostor spolu souvisely prostorově ve smyslu "určité přimknutosti či přilehlosti", což není splněno, je-li byt "zcela stavebně samostatný i podlažím stavebně oddělen od nebytových prostor" a nepostačuje, že mají společný vchod do domu, komunikace v domě, technické instalace, světlík apod. S tímto právním názorem odvolacího soudu se dovolací soud ztotožňuje.
Účelem ustanovení §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák. je umožnit vlastníku nemovitosti (pronajímateli) realizovat jeho záměr na vylepšení poměrů nájemce nebytového prostoru, anebo osoby, která se stala vlastníkem tohoto nebytového prostoru, a tím podpořit jeho podnikatelskou činnost. To ale neznamená, že ustanovení §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák. umožňuje dosažení přeměny bytu na prostory nebytové, určené k podnikatelské činnosti. Vyplývá to ze znění tohoto zákonného ustanovení, kdy k naplnění výpovědního důvodu musí být splněny současně dvě podmínky, a to jak stavební souvislost bytu s danými nebytovými prostory, tak i zájem nájemce nebo vlastníka těchto nebytových prostor, daný "byt užívat". Účelem tedy je umožnit takovéto fyzické osobě bydlení v tomto bytě, a tím vedle uspokojení jeho bytové potřeby podpořit i jeho podnikatelskou činnost. Proto je požadavek stavební souvislosti, který má omezující charakter, splněn pouze tehdy, dojde-li užíváním bytu a nebytového prostoru jedním subjektem (fyzickou osobou), k současnému uspokojení jak potřeby bydlení, tak i podnikatelské činnosti. Byt a nebytový prostor, byť každý z nich je určen k jinému účelu, musí proto stavebně tvořit určitý funkční celek, umožňující jejich společné (současné) užívání. V tomto smyslu je proto stavební souvislost požadavkem souvislosti prostorové, která je dána pouze v případě, jsou-li byt a nebytový prostor vzájemně propojeny (dveřmi, chodbou společnou pouze bytu a nebyt. prostoru), anebo podle původního kolaudačního rozhodnutí propojeny byly (tj. byly určeny k společnému užívání jediným uživatelem), a později došlo provedením stavebních úprav k jejich oddělení. Výpovědním důvodem podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák. tak lze dosáhnout obnovení původního kolaudačního stavu, kdy byt a nebytové prostory byly určeny k společnému užívání. Požadavek stavební souvislosti proto není naplněn v případě, kdy již podle původního kolaudačního rozhodnutí byly byt a nebytový prostor určeny k zcela samostatnému užívání, nebo jak je tomu v tomto případě, kdy v původně bytovém domě, byla část bytů na základě stavebního povolení přebudována a nově kolaudována jako nebytové prostory určené k podnikatelské činnosti.
Dospěl-li proto odvolací soud k právnímu závěru, že výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. zák. není ve věci dán, pro nenaplnění podmínky stavební souvislosti, a zamítl-li proto žalobu, rozhodl správně. Námitka dovolatele ohledně existence důvodu dovolání podle §241 odst. 3 písm. d/ o.s.ř. tak ani v tomto směru není opodstatněná, protože právní posouzení věci odvolacím soudem je správné.
Pro úplnost nutno dodat, že Nejvyšší soud České republiky již ve svém rozsudku ze dne 26.10.2000, č. j. 26 Cdo 2823/99-64, vyslovil právní názor, že naplnění výpovědního důvodu podle §711 odst. 1 písm. f/ obč. předpokládá, že nájemce nebo vlastník nebytových prostor, které stavebně souvisí s bytem, jehož nájem je z daného důvodu vypovídán, chce tento byt užívat pro uspokojení své bytové potřeby, tj. chce užívat byt k bydlení a nikoli k podnikatelské činnosti. V případě využití bytu k jiným účelům než k bydlení, by přicházel v úvahu výpovědní důvod podle §711 odst. 1 písm. e/ obč. zák., kde však zákon k uplatnění skutkové podstaty (potřeba naložit s bytem tak, že jej nelze dále jako byt užívat) vyžaduje existenci "veřejného zájmu". Zákon tím vyjadřuje výjimečnost upravené situace, vycházející ze zájmu na ochraně nájmu bytu (§685 odst. 1 věta druhá obč. zák.). Proto v dané věci, i kdyby podmínka stavební souvislosti ve smyslu §711 odst. 1 písm.f/ obč. zák. byla splněna, nemohl by se dovolatel úspěšně domáhat přivolení k výpovědi z nájmu žalovaných k předmětnému bytu z tohoto důvodu, když již v žalobě uvedl, že tento byt chce po rekonstrukci využít k podnikatelským účelům a tento záměr potvrdil i jednatel dovolatele P. T. ve své výpovědi na jednání soudu I. stupně dne l5.7.l999 (čl. 60 p.v. spisu).
Dovolatel nenamítal vady uvedené v ustanovení §237 odst. l o.s.ř., ani jiné vady řízení uvedené v §241 odst. 3 písm. b/ o.s.ř., k nimž dovolací soud přihlíží, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 3 věta druhá o.s.ř.), a tyto vady dovolacím soudem ani z obsahu spisu zjištěny nebyly. Proto Nejvyšší soud, když shledal rozhodnutí odvolacího soudu správným, dovolání žalobce podle §243b odst. l části věty před středníkem o.s.ř. zamítl.
Výrok o nákladech dovolacího řízení se opírá o ustanovení §243b odst. 4, §224 odst. 1, §142 odst. l větu první o.s.ř. a o skutečnost, že žalovaným, kteří byli v dovolacím řízení úspěšní, žádné prokazatelné náklady, na jejichž náhradu by měli vůči neúspěšnému žalobci právo, nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 31. ledna 2001
JUDr. Michal M i k l á š , v.r.
předseda senátu
Za správnost vyhotovení: Marcela Jelínková