ECLI:CZ:NS:2001:29.CDO.2651.2000.1
sp. zn. 29 Cdo 2651/2000
ROZSUDEK
Nejvyšší soud jako soud dovolací rozhodl v senátu složeném z předsedy JUDr. Františka Faldyny, CSc. a soudců JUDr. Zdeňka Dese, JUDr. Kateřiny Hornochové, v právní věci žalobce: R.k. W. a spol., zast. advokátem, proti žalovanému: V. P., zast. advokátem, o zaplacení Kč 75.000,- s příslušenstvím, vedeném u Okresního soud Praha-východ pod sp. zn. 3 C 178/97, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 25. března 1999, č. j. 27 Co 40/99 - 47, takto:
Rozsudek Krajského soudu Praze ze dne 25. března 1999, č. j. 27 Co 40/99 - 47, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Praha-východ rozsudkem ze dne 18.12.1997, čj. 3 C 178/97-30, ve výroku I. zavázal žalovaného k povinnosti zaplatit žalobci do patnácti dnů od právní moci rozsudku částku 75.000,- Kč, společně s úroky z prodlení od 13.8.1996 do 31.1.1997 ve výši 7.416,- Kč a dále úroky z prodlení ve výši 21% z částky 75.000,- Kč od 1.2.1997 do zaplacení. Ve výroku II. rozhodl o povinnosti žalovaného zaplatit žalobci soudní poplatek ve výši 3.000,- Kč. Výrokem III. zavázal žalovaného k náhradě nákladů právního zastoupení žalobce částkou 10.900,- Kč.
Krajský soud v Praze jako soud odvolací, rozhodl v předmětné věci výše označeným rozsudkem tak, že rozsudek soudu prvního stupně změnil a žalobu zamítl. Vedle toho zavázal žalobce k povinnosti zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 10.900,- Kč a náklady řízení před odvolacím soudem částkou 8.450,- Kč.
Žalobce se domáhal zaplacení žalované částky s tím, že podle smlouvy ze dne 27.5.1996 o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti, uzavřené mezi ním a žalovaným, mu vznikl nárok podle článku IV. citované smlouvy, na zaplacení provize ve výši 3% z kupní ceny nemovitosti, nejméně 75.000,- Kč. Předmětem smlouvy sjednané ve smyslu ust. §262 zákona č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obch. z.\"), bylo obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy v souladu s ust. §645 obch. z., a to rodinného domu č.p. 184, dílny s prodejnou, pozemku a příslušenství, za cenu 2 500.000,- Kč. Žalobce pro žalovaného obstaral příležitost uzavřít kupní smlouvu na uvedené nemovitosti s panem P.
Soud prvního stupně nároku žalobce v plném rozsahu vyhověl, neboť dospěl k závěru že žalobce obstaral pro žalovaného příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu o prodeji rodinného domku s přilehlými nemovitostmi v H. a splnil tak předpoklady pro postup podle ust. §645 obch. z. Ze smlouvy totiž vyplývá, že zprostředkovatel (žalobce) byl povinen obstarat pro zájemce (žalovaného) pouze příležitost k uzavření smlouvy se třetí osobou. Z výpovědi svědka P., který po prohlídce výše uvedené nemovitosti projevil u manželky žalovaného vážný zájem o koupi této nemovitosti, soud dovodil, že žalobce pro žalovaného obstaral kupce na výše uvedenou nemovitost. Pan P. měl již také předjednanou hypoteční půjčku a svůj zájem o koupi dne 13.8.1996 u žalobce, který vše zprostředkoval, potvrdil, což vyplývá z listiny nazvané „potvrzení zájmu o koupi nemovitosti\". Manželka žalovaného panu P. po prohlídce také potvrdila cenu, za kterou je nemovitost na prodej, a to 2 500.000,- Kč.
Odvolací soud po doplnění dokazování, především ze smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti ze dne 27.5.1996 zjistil, že žalovaný jako zájemce a žalobce jako zprostředkovatel se v bodě II. smlouvy označeném „předmět smlouvy\" dohodli na obstarání příležitosti pro zájemce uzavřít kupní smlouvu v souladu s ust. §645 obch. z. Na předmět smlouvy, který je popsán jako „rodinný dům , dílna s prodejnou, pozemek, příslušenství\", byla navržena zájemcem cena 2, 5000.000,- Kč. Odvolací soud takto specifikovaný předmět smlouvy posoudil s odkazem na ust. §37 odst. 1 a §35 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „obč. z.\") jako zcela neurčitě vyjádřený, neboť není zřejmé, o jaký rodinný dům, dílnu s prodejnou a příslušenství se jedná, když rodinný dům je specifikován pouze uvedením čísla popisného a není ani zřejmé, jaký pozemek měl být předmětem smlouvy. Obsah právního úkonu lze jen vykládat, ne však doplňovat.
Proti tomuto rozhodnutí podal žalobce dovolání. Přípustnost svého dovolání spatřuje v ust. §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a důvodnost v ust. §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř. Dovolatel nesouhlasí s názorem odvolacího soudu, že předmět smlouvy je vyjádřen zcela neurčitě, neboť projev vůle může být učiněn jednáním nebo opomenutím, může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti o tom, co chtěl účastník projevit. Namítá, že mezi smluvními stranami nebylo nikdy pochyb o tom, co je předmětem zprostředkovatelské smlouvy, protože žalovaný jiný dům s popisným jinde než v H. nevlastní. Všechna jednání mezi účastníky ohledně zprostředkování, pokud neprobíhala v kanceláři dovolatele, probíhala v tomto domě a také tam byli směřováni zájemci o koupi a manželka žalovaného je po tomto domě provázela. Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem. Dovolatel se domnívá, že námitka žalovaného je účelová, protože ji před okresním soudem neuplatňoval a je přesvědčen, že předmět byl ve smlouvě specifikován tak, že účastníci věděli, co si mezi sebou dohodli. Nemohlo také dojít k pochybnostem ohledně pozemku, na kterém je dům postavený. Číslo pozemku a jeho výměry, které slouží k jeho bližší specifikaci pro kupní smlouvu, nejsou v tomto případě zapotřebí.
Odvolací soud pochybil, když nepřihlédl ke zjištění obsaženém ve spise, že v průběhu řízení u okresního soudu byla jednoznačně prokázána vůle žalovaného prodat žalobcovým prostřednictvím výše uvedený dům. Rozhodnutí odvolacího soudu tak spočívá na nesprávném právním posouzení a dovolatel navrhuje, aby dovolací soud rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k novému rozhodnutí.
Ve vyjádření k dovolání žalovaný poukazuje na skutečnosti, že ve smlouvě o výhradním zprostředkování ze dne 27.5.1996, o kterou žalobce svůj nárok opírá, není uvedeno, na jaké stavební parcele je uvedený dům postaven, o jakou dílnu a prodejnu se jedná (zda jde o věc movitou či nemovitou), parcelní číslo pozemku a co obsahuje uvedené příslušenství a ke které věci má toto příslušenství patřit. U nemovitostí není uvedeno katastrální území. Zprostředkovatelská smlouva neměla dostatečně určitě sjednán svůj obsah a v daném případě tedy nebylo a ani nemohlo být vyhověno dikci ust. §645 obch. z. Dále žalovaný namítá, že žalobce neunesl své důkazní břemeno, neboť se mu nepodařilo prokázat jeho činnost směřující k uzavření smlouvy. O údajném zájmu pana Petružálka o koupi nemovitosti informoval žalobce telefonicky až několik dní po uskutečněné prohlídce. Tuto informaci sdělil manželce žalovaného, nikoli tedy žalovanému. V řízení bylo prokázáno pouze to, že si pan P. nemovitost prohlížel a že ji chtěl koupit. Podle žalovaného byl postup žalobce nedostatečný, neboť věděl že prodej nemovitosti žalovaného je v podstatě vázán na obstarání jiného domu pro rodinu žalovaného. Žalovaný navrhuje, aby dovolací soud dovolání zamítl.
86
Podle části dvanácté, hlavy první, bodu 17. zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a některé další zákony, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů, se projednají a rozhodnou podle dosavadních právních předpisů (to jest podle občanského soudního řádu ve znění účinném před 1. lednem 2001 - dále též jen „o. s. ř.\").
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas a osobou k tomu oprávněnou (§240 odst. 1 o. s. ř.), účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem (§241 odst. 1 o. s. ř.), je charakterizováno obsahovými i formálními znaky požadovanými ustanovením §241 odst. 1 o. s. ř. a opírá se o přípustnost dovolání podle §238 odst. 1 písm. a) o. s. ř., přičemž vychází z dovolacího důvodu podle ustanovení §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek Krajského soudu v Praze v souladu s ustanovením §242 odst. 1 a 2 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání žalobce je důvodné (§243b odst. 1 o. s. ř.).
Právní posouzení věci je činnost soudu, spočívající v subsumaci zjištěného skutkového stavu pod hypotézu (skutkovou podstatu) vyhledané právní normy, jež vede k závěru, zda a komu soud právo přiznává nebo nepřiznává (jaká mají účastníci podle dispozice právní normy práva a povinnosti). Právní posouzení je nesprávné, dopustil-li se soud při této činnosti omylu nebo nesprávnosti, tj. když na správně zjištěný skutkový stav aplikoval jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej interpretoval, anebo ze skutečností najisto postavených vyvodil nesprávné právní závěry.
Posoudit v tomto případě, zda je napadený rozsudek odvolacího soudu se zřetelem k uplatněnému dovolacímu důvodu podle §241 odst. 3 písm. d) o. s. ř., obsahově konkretizovanému dovolacími námitkami správný (§243b odst. 1 o. s. ř.), znamená přezkoumat správnost právního posouzení platnosti zprostředkovatelské smlouvy ze dne 27.5.1996, když odvolací soud dospěl k závěru, že předmět smlouvy je vyjádřen zcela neurčitě.
Odvolací soud dospěl k závěru, že předmět smlouvy který je popsán jako „rodinný dům, dílna s prodejnou, pozemek, příslušenství\" je zcela neurčitě vyjádřený, neboť není zřejmé, o jaký rodinný dům, dílnu s prodejnou a příslušenství se jedná, když rodinný dům je specifikován pouze uvedením čísla popisného a není ani zřejmé, jaký pozemek měl být předmětem smlouvy.
V průběhu řízení bylo prokázáno, jak z obsahu spisu dovolací soud zjišťuje, že pan P.P. byl po prohlídce domu v H. připraven předmětný dům, za cenu 2 500.000,-Kč koupit. Tento dům mu byl nabídnut r. k. W. a spol., což také dne 13.8.1996 v tzv. „potvrzení zájmu o koupi nemovitosti\" potvrdil. Smlouvu o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti ze dne 27.5.1996 podepsal na straně zájemce pan V.P. a na straně zprostředkovatele r.k. W. a spol. Předmět smlouvy je v článku II. citované smlouvy uveden jako „obstarání příležitosti pro zájemce k uzavření kupní smlouvy v souladu s ust. §645 obch. z\". Předmět je popsán jako „rodinný dům, dílna s prodejnou, pozemek, příslušenství\" a cena navržená zájemcem je 2 500.000,- Kč. Podle článku IV. citované smlouvy bude zprostředkovateli za úspěšný výsledek zprostředkování vyplacena provize ve výši 3% z kupní ceny předmětu smlouvy, nejméně však 75.000,- Kč.
Předmět smlouvy o zprostředkování podle základního ustanovení §642 obch. z. je formulován jako vyvíjení činnosti směřující k vytvoření příležitosti zájemci k uzavření smlouvy se třetí osobou. Tak je také formulován předmět citované smlouvy ze dne 27.5.1996 - „obstarání příležitosti pro zájemce k uzavření kupní smlouvy v souladu s ust.§645 obch. z\". Předmět citované smlouvy o výhradním zprostředkování prodeje nemovitosti, je formulován dostatečně určitě a není důvod k vyslovení neplatnosti podle ust. §37 odst. 1 a §35 odst. 2 obč. z.
Pokud se jedná o okolnost, že předmět tj. nemovitosti, není popsán určitými formálními údaji, dovolací soud má za to, že v případě zprostředkovatelské smlouvy nemusejí být nemovitosti tak formálně přísně popsány, jak to pro provedení zápisu v katastru nemovitostí vyžaduje zákon č. 265/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Na základě zprostředkovatelské smlouvy - na rozdíl od kupní smlouvy a obdobných smluv - se vlastnictví k předmětu smlouvy, tj. nemovitostem, nepřevádí; ostatně předmětem zprostředkovatelské smlouvy není koupě (převod) nemovitostí, nýbrž vyvíjení činnosti směřující k této koupi (převodu).
Odvolací soud zdůrazňuje, že ustanovení §645 obch. z. se vztahuje na obstarání příležitosti k uzavření smlouvy. Podle tohoto ustanovení se nepožaduje, aby zprostředkovatel aktivně působil při uzavírání následné kupní smlouvy na nemovitost a nárok na provizi není vázán na to, že k uzavření smlouvy skutečně dojde. Zprostředkovateli vzniká nárok na provizi okamžikem obstarání reálné příležitosti uzavřít smlouvu.
87
Odvolací soud tudíž výše citovanou smlouvu nesprávně právně posoudil. Dovolacímu soudu proto nezbylo, než napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušit (§243b odst. 1 o. s. ř., věta za středníkem) a věc vrátit tomuto soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2 o. s. ř.). O náhradě nákladů dovolacího řízení rozhodne soud v novém rozhodnutí o věci (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně 20. června 2001
JUDr. František F a l d y n a , CSc., v. r.
předseda senátu