ECLI:CZ:NS:2002:28.CDO.747.2002.1
sp. zn. 28 Cdo 747/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc., a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Milana Pokorného, CSc., o dovolání A/ M. V. a B/ V. Š., oba zast. advokátem, podaném proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 7. listopadu 2001, sp.zn. 15 Co 823/2000 (v právní věci žalobců A/ M. V. a B/ V. Š., oba zast. advokátem, proti žalovanému M. spol. s r.o., zast. advokátkou, o vyklizení nebytových prostor, vedené u Okresního soudu v Karviné pod sp.zn. 27 C 249/99), takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Karviné rozsudkem ze dne 8. srpna 2000 pod č.j. 27 C 249/99-28 ve výroku I. uznal žalovaného povinným vyklidit prostory v části nemovitostí specifikovaných v tomto rozhodnutí. Ohledně vyklizení zbylých nemovitostí pak soud žalobní návrh žalobců výrokem II. zamítl. Výrokem III. nalézací soud nepřiznal žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení.
Odvoláním napadené výroky I. a III. tohoto prvoinstančního rozhodnutí Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací svým rozsudkem ze dne 7. listopadu 2001 pod č.j. 15 Co 823/2000-50 tak změnil, že zamítl žalobní návrh na vyklizení prostor i v části nemovitostí a zavázal žalobce k úhradě nákladů řízení před okresním soudem ve výši 4.500,- Kč k rukám zástupkyně žalovaného do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí. Odvolací soud pak dále žalobcům uložil povinnost uhradit i náklady odvolacího řízení v částce 2.350,- Kč, opět do tří dnů k rukám advokátky žalovaného.
V daném případě se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, které by umožňovalo vyklizení nemovitostí, které žalovaný užívá na základě nájemní smlouvy ze dne 23. 9. 1991 a dodatku č. 1 ze dne 19. 12. 1995. Nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou do 30. 9. 2005. Žalovaný od srpna 1999 přestal platit nájemné dohodnuté dodatkem č. 1 na částku 40.000,- Kč měsíčně a platí pouze 28.984,- Kč. V průběhu realizace nájemní smlouvy totiž vyšlo najevo, že některé nemovitosti nejsou a v době uzavření nájemní smlouvy nebyly vlastnictvím žalobců, nýbrž jsou vlastnictvím státu a právo hospodaření k nim vykonává K. K., státní podnik, jak vyplývá z rozhodnutí Okresního soudu v Karviné ve věci vedené pod č.j. 29 C 241/98. Žalovaný z tohoto důvodu namítal neplatnost nájemní smlouvy v části týkající se nemovitostí, které nejsou ve vlastnictví žalobců. Učinil pokus o smluvní úpravu nájemní smlouvy tak, aby odpovídala zjištěnému stavu, tedy aby z ní byly vyčleněny nemovitosti, které nejsou vlastnictvím pronajímatelů. Ke smluvní úpravě však nedošlo, a žalovaný tedy fakticky zrealizoval neplatnost části nájemní smlouvy tak, že přestal platit nájemné za nemovitosti, které nemohou být předmětem této nájemní smlouvy.
Žalobci nesouhlasili s postupem žalovaného a vyzvali jej dne 17. 8. 1999 a 29. 8. 1999 k zaplacení splatného nájemného v plné výši. Žalobci shledali, že na straně žalovaného došlo k hrubému porušení podmínek nájemní smlouvy, a proto jej vypověděli z nájemního poměru výpovědí doručenou dne 28. 9. 1999. Žalovaný dne 13. 10. 1999 sdělil, že výpověď ze strany žalobců považuje za bezpředmětnou a nemovitosti hodlá užívat dále.
Žalobu - došlou soudu dne 1. 11. 1999 -, kterou se žalobci domáhali vyklizení všech prostor v předmětném areálu, okresní soud zamítl ohledně nemovitostí u kterých bylo prokázáno, že nepatří do vlastnictví žalobců. U nemovitostí, které jsou ve vlastnictví žalobců, shledal soud prvního stupně jejich požadavek důvodným, a to s tím, že na nájemní vztah vzniklý mezi účastníky aplikoval ustanovení §663 a násl. občanského zákoníku neboť nemovitosti (i když obsahují pouze nebytové prostory) byly pronajaty jako celek, a na nebytové prostory soud dále aplikoval příslušná ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor upravující vypovězení nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou (§9 odst. 2 písm. b/) a 3 měsíční výpovědní lhůtu (§12). Za použití těchto ustanovení speciálního zákona okresní soud dovodil, že žalovaný nebyl oprávněn porušit sjednané podmínky nájemní smlouvy a uložil mu tak povinnost výše popsanou.
Výrok ukládající žalovanému povinnost vyklidit část nemovitostí byl (spolu s výrokem o náhradě nákladů řízení) napaden odvoláním, které bylo uznáno za důvodné. Odvolací soud se totiž neztotožnil s právním hodnocením okresního soudu, podle něhož je třeba na předmětný právní vztah aplikovat i citovaná ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. a považoval za nesprávné i právní posouzení samotné nájemní smlouvy a dodatku k této smlouvě.
Podle názoru odvolacího soudu se nájemní smlouva uzavřená podle §663 občanského zákoníku, tedy o nájmu věci nemovité zahrnující i nebytové prostory, řídí i podle úpravy provedené speciálním zákonem č. 116/1990 Sb., ale pouze ohledně tzv. veřejnoprávních institutů tohoto zákona, nikoliv v dalších aspektech tohoto předpisu.
Předmětná nájemní smlouva je platná v části, kterou jí byly pronajaty nemovitosti vlastněné žalobci. Dodatek č. 1 ze dne 19. 12. 1995 posoudil odvolací soud v části o zvýšení nájemného na 40.000,- Kč měsíčně za neplatný, s ohledem na to, že není určeno, jaká část tohoto souhrnného nájemného připadá na každou z pronajatých nemovitostí tak, jak bylo dohodnuto v samotné nájemní smlouvě.
Nájemní smlouvu uzavřenou mezi účastníky je třeba posoudit podle ust. §663 a násl. občanského zákoníku jako nájem věcí nemovitých. Protože jde o smlouvu uzavřenou na dobu určitou, nemůže být dána výpověď podle §677 občanského zákoníku, samotná smlouva možnost výpovědi neupravovala, žalobci jako pronajímatelé mohli pouze od smlouvy odstoupit podle §679 odst. 3 obč. zákoníku pro neplacení nájemného, a to ve lhůtě stanovené v tomto ustanovení. Platí-li žalovaný stále nájemné ve výši 28.984,- Kč měsíčně a podle platného ujednání o výši nájemného v samotné smlouvě měl platit 27.183,- Kč, a to i za nemovitosti, které nejsou ve vlastnictví žalobců, není dán důvod k odstoupení od smlouvy. Výpověď podaná ze strany žalobců je tedy úkonem neplatným podle §39 občanského zákoníku.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podali žalobci dovolání. Podle dovolatelů jde v daném případě o nájem nebytových prostor, nikoliv o nájem nemovitostí. Nemovitosti nebyly pronajaty jako celek, a režim nájemního vztahu tak není podřízen §663 a násl. obč. zákoníku, nýbrž zákonu č. 116/1990 Sb. Žalobci přitom vycházejí i z názoru obsaženého v časopise Právní praxe v podnikání č. 1/97, v němž byl v rubrice Dotazy a odpovědi publikován názor, který se ztotožňuje s tím, že i v případě pronájmu samostatné nemovitosti, pakliže jsou v ní pouze nebytové prostory, je nutné aplikovat ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. Závěrem dovolatelé napadají konstatování odvolacího soudu o neexistenci vlastnického práva žalobců k nemovitostem, které jsou v katastru nemovitostí zapsány na jiný subjekt.
K dovolání žalobců podal žalovaný vyjádření, ve kterém plně souhlasí se závěry odvolacího soudu a tvrdí, že tento rozsudek je z hlediska uplatněných dovolacích důvodů správný.
Nejvyšší soud jako soud dovolací vycházel při posuzování dovolání z ustanovení části dvanácté, hlavy 1, bodu 17 zákona č. 30/2000 Sb., podle něhož dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu, vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních předpisů, se projednají a rozhodne se o nich podle dosavadních předpisů. Proto se dále uvádějí ustanovení občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 30/2000 Sb.
Dovolací soud zjistil, že dovolání bylo podáno včas a osobami k tomu oprávněnými, řádně zastoupenými advokátem (§240 odst. l o.s.ř., §24l odst. l o.s.ř.), je přípustné (§238 odst. l písm. a/ o.s.ř.) a opírá se o zákonem stanovený dovolací důvod (§24l odst. 3, písm. d/ o.s.ř.). Přezkoumal proto napadené rozhodnutí v rozsahu plynoucím z podaného dovolání (§242 odst. l, 3 o.s.ř.), když nezjistil žádné takové vady předchozího řízení, které by odůvodňovaly postup podle §237 odst. l o.s.ř.
Po přezkoumání věci došel dovolací soud k závěru, že dovolání není důvodné.
V souzené věci se spor rozhodující otázkou stala úvaha, zda – a do jaké míry - má být předmětný nájemní vztah podřízen režimu zákona obecného (občanského zákoníku) nebo zákona speciálního, když dovolatelé při ukončení nájemního vztahu, který byl užívacím titulem k nemovitostem o jejichž vyklizení usilují, postupovali v intencích zákona speciálního.
Tímto zvláštním zákonem ve smyslu §720 obč. zák. je zákon č. 116/1990 Sb., který upravuje nájem a podnájem nebytových prostor, jež jsou v §1 písm. a/ tohoto zákona definovány jako místnosti nebo soubory místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jinému účelu než k bydlení; současně tento zákon stanoví, že nebytovými prostorami nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu.
Pokud je nemovitost pronajata jako celek - i když obsahuje pouze nebytové prostory -, režim nájemního vztahu se odvíjí od ustanovení §663 a násl. občanského zákoníku. Použití obecného předpisu však není bezvýjimečné. Jsou-li součástí předmětu nájmu nebytové prostory (jako je tomu i v projednávané věci), uplatní se při uzavírání smlouvy o nájmu také veřejnoprávní instituty úpravy nájmu nebytových prostor (např. souhlas městského či obecního úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.). Na popisovaný nájemní vztah však naopak nelze použít instituty soukromoprávní obsažené ve speciálním zákoně (např. možnost vypovězení smlouvy, délka výpovědní lhůty, atd.).
Při úvaze, zda byl objekt svěřený do užívání žalovanému skutečně pronajat jako celek, přihlédnul dovolací soud k článku I. nájemní smlouvy ze dne 23. 9. 1991, ve kterém se uvádí: „Předmětem této smlouvy je pronájem nebytových prostorů a přilehlých přísl. ploch – prostranství, v rámci objektu …… jako celku, dle níže uvedené specifikace jednotlivých předmětných objektů tohoto celku.“
Dovolacímu soudu proto ve světle těchto vývodů nezbylo, než dojít k závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu je správné (§243b odst. l o.s.ř.) a dovolání žalobců proto bylo podle citovaného ustanovení nutné zamítnout.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243 b odst. 4 o.s.ř. za použití §224 odst. 1 o.s.ř., §151 odst. 1 o.s.ř., protože dovolatelé nebyli v dovolacím řízení úspěšní a vyjádření žalovaného nebylo možno chápat jako účelné uplatnění nebo bránění práva.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 27. června 2002
JUDr. Oldřich J e h l i č k a , CSc., v.r.
předseda senátu