ECLI:CZ:NS:2002:28.CDO.748.2002.1
sp. zn. 28 Cdo 748/2002-88
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Milana Pokorného, CSc., v právní věci žalobců A) J. D., a 2) A. D., zastoupených advokátem, proti žalovanému E., spol. s r.o., se sídlem v H., zastoupenému advokátem, o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu v Karlových Varech pod sp. zn. 18 C 143/2001, k dovolání žalovaného do rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 15. února 2002, č.j. 14 Co 8/2002-51, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 15. 2. 2002, č.j. 14 Co 8/2002-51, a rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 29. 10. 2001, č.j. 18 C 143/2001-26, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karlových Varech k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Podle tvrzení žaloby podané dne 27. 7. 2001 u Okresního soudu v Karlových Varech jsou žalobci výlučnými vlastníky seníku blíže popsaného v žalobě. Nemovitost pronajali v minulosti žalovanému, v měsíci únoru 2001 pak doručili žalovanému výpověď z nájemní smlouvy, podle níž nájemní poměr skončil dnem 31. 5. 2001. Žalovaný však nemovitost nevyklidil.
Okresní soud v Karlových Varech jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 29. 10. 2001, č.j. 18 C 143/2001-26, žalobu zamítl. Vyšel ze zjištění, že dne 20. 2. 1996 mezi účastníky byla uzavřena smlouva o pronájmu předmětné nemovitosti s tím, že žalovaný bude tuto nemovitost užívat jako sklad svého materiálu, který slouží k předmětu jeho podnikání. Doba pronájmu byla stanovena od 1. 1. 1996 na dobu, než bude dle předkupní smlouvy uskutečněn prodej nemovitosti žalované společnosti. Dodatkem ke smlouvě o pronájmu ze dne 28. 8. 1997 byla dohodnuta cena za pronájem. Dne 19. 6. 1995 byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, přičemž předmětem prodeje se stala i uvedená nemovitost, do dne rozhodnutí soudu prvního stupně však ke vkladu vlastnického práva do katastru nedošlo. V únor 2001 pak zaslali žalobci žalovanému výpověď z nájmu, podle níž měl skončit nájemní poměr ke dni 31. 5. 2001.
Soud prvního stupně posoudil věc tak, že původní smlouva o nájmu nemovitosti byla sice podepsána jen jedním z jednatelů, ač dle společenské smlouvy měla být podepsána nejméně dvěma jednateli společnosti. protože se však žalobci v zákonné promlčecí době podle §105 o.z. nedovolali relativní neplatnosti tohoto právního úkonu ve smyslu §40a a §145 odst. 1 o.z., je třeba na smlouvu hledět jako na platně uzavřenou.
Dospěl dále k závěru, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou, danou konkrétní událostí, totiž prodejem předmětné nemovitosti se strany žalobců žalované společnosti. K tomu dosud nedošlo, smlouva pak neobsahuje ani uvedení jiných výpovědních důvodů. Proto výpověď žalobců daná žalovanému je neplatná.
Podpůrně soud prvního stupně dovodil, že i kdyby předmětná nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou, přicházela by do úvahy možnost skončení nájmu výpovědí. Nebylo by však možno přehlédnout důsledky plynoucí z ustanovení §676 odst. 2 o.z., podle něhož užívá-li nájemci věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo a vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem v tomto případě skončil 31. 5. 2001, žaloba však byla u soudu podána teprve 27. 7. 2001, takže k došlo k obnovení nájmu za původně stanovených podmínek.
K odvolání žalobců Krajský soud v Plzni jako soud odvolací, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl. Vyšel z výsledků dokazování soudu prvního stupně, odlišně je však skutkově zhodnotil a dospěl rovněž k odlišnému právnímu posouzení.
Podle odvolacího soudu nájemní smlouva ze dne 20. 2. 1996 trpí neplatností, ježto byla za žalovaného podepsána jen S. K. Ten je označen jako zástupce jedné ze smluvních stran, tedy nájemce. Přitom v té době podle výpisu z obchodního rejstříku jednali za žalovaného vždy nejméně dva jednatelé společnosti, a to vždy společně. Stanislav Kučera tak nebyl k ujednání nájemní smlouvy oprávněn ve smyslu §133 odst. 1 obch. zák. Určení způsobu jednání jednatelů jménem společnosti se nepovažuje za omezení jejich jednatelského oprávnění (§133 odst. 2 obch. zák.) a je účinné i vůči třetím osobám. Listinu označenou jako nájemní smlouvu lze proto považovat nanejvýš za návrh na uzavření smlouvy ve smyslu §43a o.z. Jako takový nebyl opětovně doručován či předložen žalobcům. Proto ani okolnost, že další dva jednatelé dodatečně smlouvu podepsali na straně nájemců, nemá právní význam. Proto žalovaný užívá nemovitosti bez právního důvodu.
Odvolací soud pro úplnost zmínil, že i v případě platně uzavřené nájemní smlouvy by byla žaloba po právu. Nájemní smlouva ve znění listiny z 20. 2. 1996, je totiž smlouvou uzavřenou na dobu neurčitou, neboť ukončení nájemního vztahu je vázáno na neurčitelnou dobu a na nejistou podmínku. Mezi účastníky nebyla přitom uzavřena žádná kupní smlouva, ježto listina takto označená (ověřená i notářem), postrádá údaj o předmětu koupě a kupní ceně. Mezi účastníky ostatně v průběhu odvolacího řízení se stalo nesporným, že kupní smlouva uzavřena nebyla. Účastníci neuzavřeli kupní smlouvu ani na základě dohody o tichém společenství. Ohledně této dohody se účastníci dohodli na jejím zániku, když žalovaný písemně sdělil prvnímu žalobci svůj názor o její neplatnosti a neúčinnosti a první žalobce tento názor akceptoval a akceptaci žalovanému neprodleně písemně sdělil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání.Nesouhlasil se skutkovými závěry a právním posouzením věci odvolacím soudem. Vytýkal procesní pochybení spočívající v tom, že odvolací soud po přednesení závěrečných řečí umožnil žalobcům změnu žalobního petitu a tak zbavil žalovaného možnosti na tuto změnu adekvátně reagovat.
Podle dovolatele činnost statutárních orgánů spočívá ve výkonu vnitřní a vnější funkce. První oblast zahrnuje obchodní vedení, vnější funkce je jednatelská. Jednatel je členem kolektivního statutárního orgánu, je vázán jeho rozhodnutím a musí je respektovat. V této věci valná hromada vyslovil pokyn směřující k uzavření nájemní smlouvy. Proto jednatel S. K. byl tímto rozhodnutím vázán a realizoval je podpisem nájemní smlouvy. Ta se stala platnou dodatečným podpisem dalších dvou jednatelů žalované společnosti.
Nezávisle na tom byla nájemní smlouva realizována přinejmenším konkludentně, neboť po dobu více než pět let nájemce nemovitosti užíval, se souhlasem pronajímatelů je stavebně upravil a žalobci pobírali za tuto dobu sjednaný nájem.
Za nesprávný považoval dovolatel rovněž závěr odvolacího soudu, podle něhož smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Ve skutečnosti za právně významnou pro zánik nájemního vztahu je třeba považovat skutečnost spočívající v zamýšleném a dohodnutém převodu nemovitostí z vlastnictví žalobců na žalovaného.
Dovolatel rovněž polemizoval se závěry odvolacího soudu, že mezi účastníky dosud nebyla uzavřena kupní smlouva. Nesouhlasil dále se závěrem, že mezi účastníky již netrvá dohoda o tichém společenství. Z listin, z nichž odvolací soud vycházel, přitom vyplývá, že nedošlo k výpovědi této dohody, písemnost totiž pouze obsahovala urgenci se strany žalovaného na neplnění povinností pronajimatelů, nešlo tudíž o projev vůle směřující k výpovědi této dohody. Dovolatel v této souvislosti zdůraznil, že „konstatování o údajné neplatnosti smlouvy pak nelze považovat za projev vůle, směřující k odstoupení, když jednatelka (žalované společnosti) tímto výrazem apelovala na žalobce, aby plnili ze smlouvy“.
Konečně poukazoval na důsledek plynoucí ze systematického řazení §676 odst. 2 o.z. Podle dovolatele lze důsledky zde uvedené vztáhnout i na nájemní poměr založený na dobu neurčitou.
Žalobci navrhli zamítnutí dovolání.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15., 17., hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudní řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen „o.s.ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem (§240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozhodnutí odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně e věci samé. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání je důvodné.
Dovolací důvod nesprávného právního posouzení věci podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. může spočívat buď v tom, že soud posoudí projednávanou věc podle nesprávného právního předpisu nebo si použitý právní předpis nesprávně vyloží (viz k tomu z dosud použitelného rozhodnutí uveřejněného pod č. 3/1998 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, text na str. 13/45).
Předmět řízení v této věci byl vymezen tvrzeními žaloby a formulací petitu tak, že jde o žalobu spoluvlastníků (v SJM) nemovitosti na její vyklizení proti žalovanému, o němž bylo tvrzeno, že mu právní důvod k užívání nemovitosti z někdejší nájemní smlouvy skončil. Obsahově jde tedy o žalobu na ochranu vlastnického práva ve smyslu §126 o. z. Povinností žalobce v takovém řízení je tvrdit (a ovšemže nabídnout důkaz) o svém (spolu)vlastnictví k předmětu, jehož vyklizení se domáhá. Obrana žalovaného ve sporu o vyklizení pak spočívá v tvrzení a tomu odpovídajícím důkaznímu břemenu směřujícímu k prokázání, že mu přísluší platný právní důvod k užívání věci (ať už ze zákona, smlouvy, rozhodnutí apod.).
Rozhodnutí odvolacího soudu v této věci spočívá na závěru, podle něhož písemná smlouva ze dne 20. 2. 1996, je neplatná, neboť byla uzavřena na straně nájemce (společnosti s ručením omezeným), jen jedním z jejich jednatelů, ač podle výpisu z obchodního rejstříku bylo zapotřebí podpisu všech jednatelů společnosti. Tomuto závěru – izolovaně vzato – nelze nic vytknout. Naopak je třeba odmítnout jako nepřípadnou argumentaci dovolatele nesoucího se k údajnému lišení funkcí statutárních orgánů navenek a uvnitř společnosti. V tomto případě je třeba předně zdůraznit, že účastníci zvolili si v rámci smluvní autonomie formu smluvního ujednání, totiž písemnost nájemní smlouvy. Pak ovšem se na tuto smlouvu musejí vztahovat i důsledky plynoucí z ustanovení §40 odst. 1 o.z. Princip veřejné víry ve správnost údajů uvedených v obchodním rejstříku vylučuje místo pro úvahy dovolatele uplatněné v dovolání, jak bylo shora rekapitulováno. Podstatné je, že v době uzavření smlouvy (20. 2. 1996), postrádala smlouva na straně nájemce podpis všech jednatelů, jak to vyžadovala společenská smlouva, a jak to plyne z výpisu z obchodního rejstříku. Ve vztahu k takto uzavřené nájemní smlouvě proto nastupují důsledky její neplatnosti ve smyslu citovaného ustanovení §40 odst. 1 o.z.
Stranou pozornosti odvolacího soudu však zůstaly okolnosti namítané žalovaným, jak jsou seznatelné jinak ze spisu, podle nichž účastníci vzdor absolutní neplatnosti písemně vyhotovené nájemní smlouvy, údajně podle jejího obsahu skutečně postupovali. Žalobci na jedné straně užívání nemovitosti nájemci trpěli, dokonce došlo k stavebním úpravám této nemovitosti, žalovaný pak po dobu téměř pěti let jako nájemce si počínal. Otázka eventuálního plnění za tento nájemní vztah zatím z výsledků důkazního řízení není zcela jednoznačně vyřešena. Tak dlouhé období charakterizované na jedné straně postojem faktického souhlasu s užíváním nemovitosti na straně žalobců a na druhé straně faktickým využíváním nemovitostí, s její stavebnětechnickými úpravami, na straně nájemce, nelze ponechat bez povšimnutí. To platí tím spíše, že zákon v ustanovení §663 o.z. nestanoví písemnou formu nájemní smlouvy, není-li předmětem nájmu byt nebo nebytové prostory.
Pro úplnost nutno zmínit okolnost namítanou žalovaným už v řízení před soudem prvního stupně, respektive přinejmenším ze spisu patrnou, totiž tvrzení o uzavření dohody o tichém společenství. Ta měla být uzavřena dne 15. 5. 1995. Podepsána byla rovněž pouze jen jedním z jednatelů žalovaného. Vzhledem k výše zmíněnému zjištění, podle něhož v době od 8. 6. 1992 do 4. 7. 1996, podle údajů v obchodním rejstříku za společnost měli jednat vždy nejméně dva jednatelé společnosti, a to vždy společně, dopadají na hodnocení smlouvy o tichém společenství stejné důsledky neplatnosti, jako na samotnou nájemní smlouvu vzhledem k ustanovení §40 odst. 1 o.z. Odstoupení od absolutně neplatné smlouvy o tichém společenství je pojmově vyloučeno. Argumentace odvolacího soudu nesoucí se v této souvislosti k shodnému uznání této neplatnosti písemnými projevy obou stran je takto nepřípadná, neboť otázka absolutní neplatnosti právního úkonu plyne ze zákona a není tedy zřejmě věcí dohody účastníků. Obsahové důsledky jsou však z hlediska hodnocení dovolacích námitek žalovaného shodné, neboť žalobce tímto způsobem neprokázal další platný důvod, který by jej opravňoval k užívání předmětné nemovitosti.
Z uvedeného tak vyplývá, že rozhodnutí odvolacího soudu není v souladu s hmotným právem, pokud přechází možnost uzavření nájemní smlouvy mezi účastníky konkludentním jednáním za situace, kdy písemně uzavřená nájemní smlouva byla absolutně neplatná.
K námitce dovolatele o připuštění změny žaloby v odvolacím řízení se pouze připomíná, že obsahově nešlo o změnu žaloby, nýbrž o odstranění nepřesnosti v objasnění předmětu vyklizení uvedením jeho řádné identifikace. V dovolání vytýkaný postup odvolacího soudu tak nepředstavuje dovolací důvod, na nějž dovolatel zřejmě mířil uplatněný (§241a odst. 2 písm. a) o.s.ř.)
Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 o.s.ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o.s.ř.). V dalším řízení bude třeba provést potřebné důkazy vyplývající ze shora uvedených závěrů dovolacího soudu.
V dalším řízení bude soud prvního stupně vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§243d odst. 1, věta třetí o.s.ř.)
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 20. listopadu 2002
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu