ECLI:CZ:NS:2002:30.CDO.189.2002.1
sp. zn. 30 Cdo 189/2002
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Františka Duchoně a soudců JUDr. Pavla Pavlíka a JUDr. Karla Podolky v právní věci žalobkyně I. G., zastoupené advokátem, proti žalované N. T., spol. s r. o., zastoupené advokátem, o neplatnost kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn. 6 C 177/98, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 27. 9. 2001, č. j. 27 Co 302/2001–177, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 27. 9. 2001, č. j. 27 Co 302/2001–177 a rozsudek Okresního soudu Praha – východ ze dne 22. 2. 2001, č. j. 6 C 177/98–147, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Praha – východ k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Praha – východ, jako soud prvního stupně, rozsudkem ze dne 30. 11. 1999, č. j. 6 C 177/98–70, určil, že je neplatná kupní smlouva ze dne 13. 2. 1998 uzavřená mezi žalobkyní I. G. jako kupující a žalovanou N. T., spol. s r. o. jako prodávající, kterou měla žalobkyně koupit dům č. p. 568 na pozemku st. p. 512 zastavěná plocha – objekt bydlení o výměře 702 m2, pozemek parc. č. 344/73 – zahrada o výměře 1061 m2 s venkovními úpravami a trvalými porosty, ideální jednu šestinu pozemku parc. č. 344/77 – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 672 m2 s živičným povrchem a osvětlením, ideální jednu šestinu pozemku parc. č. 344/78 – ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 113 m2 s živičným povrchem a osvětlením, ideální jednu šestinu pozemku parc. č. 513 st. p. – zastavěná plocha, technická vybavenost o výměře 34 m2 spolu s vedlejší stavbou vodárny včetně technologie vytápění a úpravy a čištění vody a ideální jednu šestinu pozemku parc. č. 344/79 – zahrada o celkové výměře 38 m2 se studnou, vše v katastrálním území Š., obec K., okres P., zapsaných na LV č 2898, 2700 a 2899.
Soud prvního stupně dospěl k závěru, že napadená smlouva je pro neurčitost a nejasnost neplatná podle ustanovení §37 odst. 1 občanského zákona (dále jen ObčZ). Neurčitost a nejasnost kupní smlouvy je dána jednak tím, že smlouvou bylo převedeno vlastnictví k předmětnému domu, ale nikoliv vlastnictví k parcele, na které dům stojí a dále i tím, že ve smlouvě nejsou dostatečně popsány podíly na dalších nemovitostech, příslušenství a technologiích, které jsou ve spoluvlastnictví více spoluvlastníků. Vzhledem k tomu, že převedení spoluvlastnických podílů je pevně spjato s převodem domu, neboť bez nich provoz domu a jeho užívání nejsou možné, nelze tuto část smlouvy oddělit od ostatní části smlouvy, proto je třeba považovat tuto smlouvu jako celek za neplatnou.
K odvolání žalované Krajský soud v Praze, jako soud odvolací, usnesením ze dne 29. 6. 2000, č. j. 27 Co 291/2000–105, uvedený rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Podle jeho názoru nemovité věci, ohledně nichž bylo vůlí stran převést věc ze žalované na žalobkyni, jsou v předmětné kupní smlouvě určitě a srozumitelně identifikovány a jsou označeny v souladu s požadavky katastrálního zákona. Soudu prvního stupně vrátil věc proto, aby byl posouzen důvod neplatnosti předmětné smlouvy pro omyl, kterého se žalobkyně dovolává, neboť se soud prvního stupně otázkou neplatnosti kupní smlouvy z důvodu omylu, namítaného žalobkyní, nezabýval. Pokud by odvolací soud sám posoudil neplatnost kupní smlouvy pro omyl, odňal by tak účastníkům právo domáhat se přezkoumání závěrů soudu I. stupně a porušil by tím zásadu dvojinstančnosti řízení. Zároveň zavázal soud prvního stupně svým závěrem, že předmětná kupní smlouva je určitá a srozumitelná.
Po doplnění dokazování vydal Okresní soud Praha – východ dne 22. 2. 2001 rozsudek, č. j. 6 C 177/98–141, v němž návrh na určení neplatnosti předmětné kupní smlouvy zamítl. Dospěl k závěru, že pokud jde o pozemek pod prodávaným domem, k jehož převodu v rozporu s vůlí účastníků nedošlo, šlo o podstatný omyl, avšak žalovaná strana tento omyl nevyvolala, naopak právní zástupce žalobkyně vadně zpracoval návrh předmětné smlouvy. Proto se žalobkyně, která tuto neplatnost způsobila, nemůže dovolávat neplatnosti smlouvy podle §40a a §49a ObčZ. Pokud jde o omyl ohledně neexistence písemného souhlasu všech spoluvlastníků s prodejem těch nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, ani tuto námitku soud prvního stupně neshledal důvodnou, neboť v době, kdy právní zástupce žalobkyně smlouvu sepsal, ústní souhlas spoluvlastníků byl dán. Nedostatek písemného souhlasu spoluvlastníků, bránící vložení smlouvy katastrálním úřadem, byl v době správního řízení před tímto úřadem již dodatečně odstraněn a poté byl povolen vklad smlouvy do katastru.
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Praze, rozsudkem ze dne 27. 9. 2001, č. j. 27 Co 302/2001–177, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Kupní smlouvu uznal za dostatečně určitou a srozumitelnou. Z provedených důkazů dovodil, že vůlí stran bylo převést v příslušném podílu všechny věci, které souvisely s domem č. p. 568 včetně příslušenství, které tvoří vedlejší stavby vodárny a studny. Z obsahu smlouvy nelze dovodit, že by žalovaná převáděla smlouvou více práv než měla, proto nelze vyslovit neplatnost smlouvy pro nemožnost plnění. Odvolací soud neshledal ani žádné další důvody absolutní neplatnosti smlouvy. Pokud jde o neplatnost smlouvy z důvodu omylu, pak omyl týkající se převodu pozemku parc. č. 512, na němž stojí předmětný rodinný dům, způsobila sama žalobkyně, neboť návrh kupní smlouvy zpracoval Dr. F. W., který žalobkyni při uzavírání kupní smlouvy zastupoval. Pokud jde o další žalobkyní tvrzený omyl spočívající v tom, že žalovaná tvrdila existenci písemného souhlasu spoluvlastníků s prodejem nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví, avšak tento souhlas ve skutečnosti nebyl dán (byl předložen až dodatečně na výzvu katastrálního úřadu), žalobkyně neprokázala, že by šlo o omyl podstatný, který žalovaná způsobila nebo o něm musela vědět a žalobkyni na její omyl neupozornila, ani omyl vyvolaný žalovanou úmyslně tím, že předstírala existenci písemného prohlášení spoluvlastníků.
Proti tomuto rozsudku podala žalobkyně (dále jen dovolatelka) včasné dovolání, jehož přípustnost dovodila z ustanovení §237 odst. 1 písm. b) OSŘ a jako důvod uvedla nesprávné právní posouzení věci. Vyjádřila nesouhlas se závěrem odvolacího soudu, podle kterého jsou nemovité věci v předmětné smlouvě určitě a srozumitelně identifikovány. Uvedla, že pokud je stavební pozemek parc. č. 512 pod domem ve smlouvě uveden včetně výměry, není tím tento pozemek vyloučen z projevu vůle žalované jej prodat a žalobkyně jej koupit. Pokud obsah smlouvy pochopil katastrální úřad tak, že tento pozemek není předmětem prodeje, je třeba kvalifikovat smlouvu jako nesrozumitelnou, což dal katastrální úřad najevo tím, že na tuto skutečnost účastníky upozornil. Podle názoru dovolatelky, pokud účastníci smlouvy o převodu nemovitostí rozumí obsahu smlouvy vyjádřené v písemné podobě v podstatné náležitosti jinak, než jak jí rozumí příslušný katastrální úřad, je smlouva neurčitá a nesrozumitelná. Neurčitost a nesrozumitelnost smlouvy spatřuje dovolatelka dále v nesprávném označení příslušenství domu, které tvoří vodárna včetně technologie vytápění a úpravy a čištění vody a studny. Podle předmětné kupní smlouvy nabyla dovolatelka předmětné vedlejší stavby jako celek. Poukázala na rozporné stanovisko odvolacího soudu, který v prvním rozhodnutí vyšel z toho, že předmětné příslušenství nabyla dovolatelka jako celek, ve druhém rozhodnutí však dovodil, že na ni byl převeden pouze spoluvlastnický podíl, aniž by uvedl, jak k takovému závěru dospěl. Přitom účastníci smlouvy měli za to, že předmětem smlouvy je převod spoluvlastnického podílu na tomto příslušenství, ale ve smlouvě je uvedeno, že se převádí příslušenství celé. Krajský soud tak svými závěry sám doložil neurčitost a nesrozumitelnost smlouvy. Je nepochybné, že vůle účastníků směřovala k tomu, aby byl prodán dům s pozemkem a příslušenstvím jako celek. Z okolností, za kterých byla smlouva uzavřena, jednoznačně vyplývá, že nelze napadené části smlouvy oddělit od ostatního obsahu. Ke shodnému názoru soudů obou stupňů, že to byla sama dovolatelka, kdo zavinil omyl týkající se převodu pozemku č. parc. 512, dovolatelka uvedla, že v řízení nebylo prokázáno, koho Dr. F. W. zastupoval. Podle názoru dovolatelky soudy nerozlišily smluvní vztah o právní pomoci a právní zastoupení. Dr. W. za dovolatelku nejednal, neboť kupní smlouvu podepisovala sama. Není rozhodné, od koho vzešla iniciativa, aby smlouvu sepsal Dr. W. Nesouhlasila se závěrem, podle něhož pokud dovolatelka navrhla, aby předmětnou smlouvu sepsal Dr. W., zavinila, že byla nesprávně napsaná a že proto musela vědět o tom, že smlouva má vady, které se týkají podstatné náležitosti smlouvy.
Žalovaná se k dovolání nevyjádřila.
Dovolání bylo tedy podáno oprávněnou osobou, řádně zastoupenou v dovolacím řízení advokátem, jak to ukládá ustanovení §241 OSŘ, bylo podáno ve lhůtě určené v §240 odst. 1 OSŘ a splňuje formální i obsahové náležitosti podle §241a odst. 1 OSŘ.
Dovolání je přípustné podle §237 odst. 1 písm. b) OSŘ, protože směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak, než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil.
Dovolací soud přezkoumal napadený rozsudek Krajského soudu v Plzni v souladu s ustanovením §242 odst. 1 až 3 OSŘ a dospěl k závěru, že rozhodnutí odvolacího soudu není správné.
Předmětem daného sporu je posouzení otázky, zda kupní smlouva uzavřená dne 13. 2. 1998 mezi dovolatelkou jako kupující a žalovanou jako prodávající je platná či neplatná z důvodu neurčitosti a nesrozumitelnosti, popřípadě z důvodu omylu. V předmětné kupní smlouvě je pod bodem I. uvedeno, že prodávající „je vlastníkem rodinného domu číslo popisné 658 na pozemku st. 512 zastavěná plocha – objekt bydlení o výměře 207 m2, u dalších čtyř označených pozemků je vlastníkem jejich jedné šestiny, přičemž u jednoho z těchto pozemků je uvedeno, že se na něm nachází vedlejší stavba vodárny včetně technologie vytápění a úpravy a čištění vody a u dalšího z těchto pozemků je uvedeno, že se na něm nachází studna. Podle čl. II této smlouvy prodávající prodává všechny výše uvedené nemovitosti se všemi právy a povinnostmi. Jak je zřejmé z provedeného dokazování, k této kupní smlouvě měla být připojena příloha, která měla obsahovat souhlas všech pěti spoluvlastníků pozemků, kteří jsou, jak bylo dále zjištěno, zároveň spoluvlastníky stavby čistírny odpadních vod, stavby čerpací stanice a strojovny topných čerpadel včetně zdroje a technologie úpravy vody, stavby studny a osvětlení, vjezdových vrat a živičného povrchu na dvou z uvedených pozemcích. Dále bylo zjištěno, že další vedlejší stavba – tepelná čerpadla, měření, regulace, rozvody a další příslušenství pro vytápění a ohřev vody má čtyři spoluvlastníky, přičemž jedním z nich se měla stát i dovolatelka. K platnému uzavření smlouvy byl tedy nutný i souhlas těchto spoluvlastníků s převodem jedné čtvrtiny uvedených staveb na dovolatelku.
Jak vyplynulo z dokazování, úmyslem obou smluvních stran bylo, aby na kupující bylo převedeno i vlastnické právo k pozemku, na němž předmětný rodinný dům stojí, dále aby na ni bylo převedeno vedle jedné šestiny označených pozemků i vlastnictví jedné šestiny označených vedlejších staveb a vlastnictví jedné čtvrtiny označených vedlejších staveb. Podle názoru dovolacího soudu je však zřejmé, že tento úmysl smluvních stran z kupní smlouvy nelze jednoznačně zjistit, resp. nelze z ní dovodit, zda na kupující má být převedeno i vlastnictví k pozemku, na kterém se nachází stavba rodinného domu. Je tomu tak proto, že předmětný pozemek je ve smlouvě sice přesně označen, není však uvedeno, že je ve vlastnictví prodávajícího, jako je tomu u ostatních pozemků. V čl. II smlouvy se uvádí, že se převádějí všechny výše uvedené nemovitosti. Tato formulace tak vyvolává dvojí možný výklad. Rovněž ze smlouvy nelze dovodit, že na kupující bylo převedeno vlastnictví pouze k jedné šestině, resp. čtvrtině vedlejších staveb. Naopak v textu smlouvy se uvádí, že se na kupující převádí vlastnictví k těmto vedlejším stavbám jako celku. Jak však bylo listinnými důkazy rovněž prokázáno, prodávající tyto vedlejší stavby jako celek nikdy nevlastnil.
Z uvedeného vyplývá, že pokud po vkladu vlastnictví předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí nabyla předmětná kupní smlouva účinnosti, pak na dovolatelku prodávající převáděl více práv, než sám měl, neboť na ni převáděl vlastnictví k vedlejším stavbám jako celku, i když na základě kupní smlouvy ze dne 17. 10. 1994 vlastnil pouze jednu šestinu, resp. jednu čtvrtinu těchto staveb, což není možné.
Podle ustanovení §37 odst. 1 ObčZ právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. O tom, zda kupní smlouva byla uzavřena svobodně a vážně, pochybnosti vysloveny nebyly, byl však namítán nedostatek určitosti a srozumitelnosti smlouvy. Právní úkon je nesrozumitelný, jestliže ani jeho výkladem ve smyslu §35 ObčZ nelze zjistit, jaký obsah jím měl být po slovní či jiné stránce vyjádřen. Právní úkon je neurčitý tehdy, je-li vyjádření projevu vůle sice srozumitelné, avšak obsah tohoto projevu je natolik neurčitý, že tuto neurčitost nelze odstranit ani výkladem podle ustanovení §35 ObčZ. Pokud je platnost právního úkonu vázána na písemnou formu, pak z textu listiny musí přesně vyplývat obsah projevu vůle. Pro naplnění určitosti smlouvy tedy nepostačuje, že oběma stranám smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy, pokud to není natolik určitě vyjádřeno, aby to bylo jasné i třetím osobám, které účastníky smlouvy nejsou.
Na rozdíl od závěru odvolacího soudu, který však nebyl zcela přesvědčivě odůvodněn, nelze, podle názoru dovolacího soudu, z textu kupní smlouvy uzavřené dne 13. 2. 1998 mezi dovolatelkou jako kupující a žalovanou jako prodávající jednoznačně zjistit (a to ani za použití ustanovení §35 ObčZ), co bylo obsahem vůle obou smluvních stran. Ve smlouvě to není určitě a srozumitelně vyjádřeno, naopak její text vyvolává značné pochybnosti o tom, v jakém rozsahu mělo vlastnictví k nemovitostem a jejich příslušenství na kupující stranu přejít. Posouzení této otázky má přímou souvislost se stanovením výše spoluvlastnického podílu strany kupující a s její právní jistotou o tom, v jakém rozsahu vlastnictví k nemovitostem a vedlejším stavbám na nich se nacházejících nabyla.
Pokud jde o posouzení důvodu neplatnosti kupní smlouvy pro omyl, kterého se dovolatelka rovněž dovolávala, dospějí-li soudy obou stupňů na základě výše uvedeného právního názoru dovolacího soudu k závěru, že předmětná kupní smlouva je neplatná pro svoji neurčitost a nesrozumitelnost, není již třeba se neplatností pro omyl zabývat. Pokud by se soudy obou stupňů zabývaly i touto otázkou, pak v případě namítaného omylu ohledně nepřevedení pozemku pod rodinným domem bude nutno tuto otázku opětovně posoudit zejména na základě výslechu Dr. F. W. Ten měl návrh předmětné smlouvy sepsat a zároveň zastupovat dovolatelku. Na jeho postavení a úkonech v celé věci se v průběhu řízení dovolatelka a žalovaná neshodly. Tento rozpor nebyl v průběhu řízení odstraněn, soudy obou stupňů se přiklonily k tvrzení žalované a některých svědků. Pokud jde o omyl spočívající v neexistenci souhlasu spoluvlastníků při uzavírání kupní smlouvy a jeho dodatečné předložení na výzvu katastrálního úřadu, podle názoru dovolacího soudu se nejednalo o omyl vycházející ze skutečnosti, která by byla pro učinění úkonu rozhodující ze strany dovolatelky, ale jednalo se o splnění podmínky nutné pro vklad vlastnictví do katastru nemovitostí. Tento nedostatek byl ovšem odstraněn na výzvu katastrálního úřadu.
Pochybení soudů obou stupňů tedy spočívá v tom, že obsah kupní smlouvy po právní stránce nesprávně posoudily a dospěly tak i k nesprávným právním závěrům. Řízení tedy bylo postiženo vadou podle ustanovení §241a odst. 2 písm. b) OSŘ a dovolací soud proto podle ustanovení §243b odst. 3 OSŘ napadené rozhodnutí odvolacího soudu zrušil. Vzhledem ke skutečnosti, že důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, byl zrušen i tento rozsudek a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení. V něm bude tento soud postupovat podle ustanovení §243d OSŘ.
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 27. května 2002
JUDr. František Duchoň, v. r.
předseda senátu