ECLI:CZ:NS:2003:28.CDO.2488.2003.1
sp. zn. 28 Cdo 2488/2003
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc. v právní věci žalobkyně G. D. F., s.r.o., proti žalované A. B., zastoupené advokátkou, o vyklizení prostor v domě, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 2 pod sp. zn. 16 C 24/95, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 5.6.2003, č.j. 64 Co 127/2003-285, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 17.2.1995 a upřesněnou dne 24.9.1997 u Obvodního soudu pro Prahu 2 domáhala se původní žalobkyně vydání rozsudku, jímž mělo být uloženo žalované vyklidit a vyklizené žalobkyni odevzdat nebytové prostory blíže popsané v petitu žaloby, a to do 15 dnů od právní moci rozsudku.
Obvodní soud pro Prahu 2 jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 4.3.1998, č.j. 16 C 24/95-80, žalobě vyhověl. K odvolání žalované Městský soud v Praze jako soud odvolací usnesením ze dne 22.10.1998, č.j. 21 Co 314/98-88, rozsudek soudu prvního stupně zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V průběhu řízení došlo k procesnímu nástupnictví na straně žalující z důvodu prodeje předmětné nemovitosti společností R., a.s. společnosti G. D. F., s.r.o., která na základě kupní smlouvy vstoupila singulární sukcesí do práv a povinností původní žalobkyně R., a.s.
Soud prvního stupně dále rozsudkem ze dne 18.10.2000, č.j. 16 C 24/95-166, ve spojení s opravným usnesením téhož soudu ze dne 21.3.2001, č.j. 16 C 24/95-179, žalobě vyhověl. K odvolání žalované odvolací soud rozsudkem ze dne 21.6.2001, č.j. 22 Co 229 + 230/2001-194, rozsudek soudu prvního stupně ve spojení s opravným usnesením téhož soudu zrušil a věc vrátil tomuto soudu k dalšímu řízení.
Soud prvního stupně následně rozsudkem ze dne 30.10.2002, 16 C 24/95-259, žalobě opět vyhověl. Vyšel ze zjištění, že žalobce je současným vlastníkem domu č.p. 167 v P., Š. 6. Vzal za prokázané, že mezi žalovanou a realitní kanceláří O. J. byla uzavřena dne 1.5.1993 předmětná nájemní smlouva včetně dalších 4 dodatků k této smlouvě, na základě které byly žalované přenechány do nájmu prostory označené původně jako nebytové, později upřesněny jako společné prostory domu, a to půdní prostory mimo výtahovou strojovnu a šachty, suterénní prostory, tj. bývalé sklepy, prádelna, kočárkárna, chodby a přístřešky spolu s prostory dvora a schodů na dvůr ze sklepních prostor a ze sklepních prostor do domu. Též zjistil, že výše uvedené prostory byly přenechány do nájmu za účelem provozování tzv. Whisky Clubu (v suterénních místnostech) a penzionu (v prostoru půdy) na dobu 99 let. Soud prvního stupně dále zjistil, že žalobkyně vypověděla žalované předmětnou nájemní smlouvu dopisem ze dne 24.1.2000, a to z důvodu neplacení nájemného. Vzal též za prokázáno, že v předmětném domě č.p. 167 se žádné nebytové prostory nenacházejí, přičemž podle posledního kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu ze dne 17.12.1987 byla půda kolaudována jako strojovna výtahu a půdní prostor a suterén jako předávací stanice ÚT, místnost pro odpadky, kočárkárna, sklepy nájemníků a již dříve kolaudována trafostanice. Dovodil, že pronajaté předmětné prostory nemohou být předmětem nájmu podle zákona č. 116/1990 Sb. a posuzovanou nájemní smlouvu je třeba hodnotit ve smyslu ustanovení §663 a násl. o.z. Dále vyslovil závěr, že s ohledem na charakter předmětných prostor jako společných prostor domu, jež jsou společnými částmi domu a jsou určené pro společné užívání nájemců bytů a spolužijících osob, nemohou být ani samostatnou věcí ve smyslu §118 o.z. Dospěl k závěru, že předmětné prostory byly pronajaty k účelu, k němuž nejsou stavebně určeny, nájemní smlouva včetně jejích dodatků je tak v rozporu s ustanovením §85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. ve znění pozdějších předpisů. S odkazem na ustanovení §39 a §37 odst. 2 o.z. uzavřel, že předmětná nájemní smlouva ze dne 1.5.1993 včetně jejich dodatků je absolutně neplatná jednak pro rozpor mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem jejich nájmu, jednak pro nezpůsobilost být předmětem nájmu. Zaujal též názor, že i kdyby nájemní smlouva byla uznána za platnou, nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou skončil ke dni 30.4.2000 po uplynutí výpovědní lhůty.
K odvolání žalobce Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 5.6.2003, č.j. 64 Co 127/2003-285, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním posouzením. Podle odvolacího soudu vzhledem k tomu, že v suterénu ani v půdním prostoru předmětné nemovitosti nebyly kolaudovány žádné nebytové prostory, nelze nájemní smlouvu ze dne 1.5.1993 včetně jejich dodatků posuzovat ve smyslu zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Zaujal názor, že předmětnou smlouvu včetně jejích dodatků, je tedy třeba hodnotit podle obecných ustanovení občanského zákoníku týkajících se jednak obecně náležitostí právních úkonů podle §37 a násl. o.z., jednak náležitostí nájemní smlouvy podle §663 a násl. o.z. Vyslovil, že pro užívání staveb obecně platí, že je lze užívat jen k účelu určeném v kolaudačním rozhodnutí, popř. ve stavebním povolení. Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že předmětná nájemní smlouva neodpovídá ustanovení §85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb. ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy a je proto podle §39 o.z. absolutně neplatná. Odvolací soud považoval za nadbytečné zabývat se dalšími důvody neplatnosti této smlouvy namítanými žalobkyní včetně jejího úkonu směřujícího k ukončení nájemního poměru výpovědí. Uzavřel, že užívání předmětných prostor žalovanou není podloženo žádným právním důvodem a požadavek žalobkyně o vyklizení má oporu v ustanovení §126 odst. 1 o.z.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná včas dovolání, jehož přípustnost dovozovala z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. Namítala, že rozhodnutí odvolacího soudu má ve věci samé po právní stránce zásadní význam a spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesouhlasila se závěrem odvolacího soudu, že neplatnost předmětné smlouvy vyplývá z toho, že nedošlo ke změně užívání stavby. Podle dovolatelky skutečnost, že pronajatý prostor je využíván k jinému účelu, než pro který byl kolaudován, nemůže způsobit absolutní neplatnost nájemní smlouvy, nýbrž by mohla být považována za hrubé porušení povinností nájemce. Dále vytýkala soudům obou stupňů, že se nevypořádaly se všemi provedenými důkazy. Navrhla proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu, vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení a současně odklad vykonatelnosti napadeného rozhodnutí.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání vycházel v souladu s body 1., 15.,17.,hlavy první, části dvanácté, zákona č. 30/2000 Sb., kterým se mění zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, z občanského soudního řádu ve znění účinném od 1. ledna 2001. Proto v tomto rozsudku jsou uváděna ustanovení občanského soudního řádu ve znění po novele provedené zákonem č. 30/2000 Sb. (dále jen ,,o.s.ř.“).
Zjistil dále, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastnicí řízení řádně zastoupenou advokátem (§240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle §237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Vzhledem k tomu, že přípustnost dovolání je ve smyslu citovaného ustanovení spojena se závěrem o zásadním významu rozsudku po stránce právní, vyplývá, že také dovolací přezkum se otevírá pro posouzení otázek právních; způsobilým dovolacím důvodem, kterým je možno dovolání odůvodnit, je tedy důvod podle §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci (jiné otázky, zejména posouzení správnosti nebo úplnosti skutkových zjištění, přípustnost takového dovolání nezakládají). Nesprávným právním posouzením věci ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. je pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy byl skutkový stav posouzen podle jiného právního předpisu, než který měl být správně použit, nebo byl-li sice aplikován správně určený právní předpis, ale soud jej nesprávně interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v hypotéze právní normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo, stanovené dispozicí právní normy).
Nesprávné právní posouzení věci je způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, jestliže právě na něm napadené rozhodnutí spočívalo, jinými slovy bylo-li rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Přitom o rozhodnutí odvolacího soudu po právní stránce zásadního významu jde jen tehdy, jestliže odvolací soud posuzoval právní otázku, která měla zásadní význam nejen pro rozhodnutí v konkrétní projednávané věci, ale současně i význam obecný - z hlediska rozhodovací činnosti soudů vůbec. Z tohoto pohledu má rozhodnutí odvolacího soudu uvedený význam zpravidla tehdy, jde-li o takovou právní otázku, která nebyla vyřešena judikaturou vyšších soudů (tj. dovolacího soudu a odvolacích soudů) nebo jejíž výklad se v judikatuře těchto soudů dosud neustálil, nebo jestliže odvolací soud posoudil určitou právní otázku odlišně od ustálené judikatury vyšších soudů.
O takový případ jde v posuzované věci.
Podle §242 odst. 3 o.s.ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.
Vzhledem k důvodům podaného dovolání je předmětem dovolacího přezkumu posouzení správnosti právních závěrů odvolacího soudu, podle nichž předmětná smlouva uzavřená dne 1.5.1993 mezi žalobkyní a žalovanou je smlouvou absolutně neplatnou ve smyslu §39 o.z., a to pro rozpor se stavebně technickým určením předmětu nájmu, který nelze podřadit pod pojem nebytových prostor. Přitom je třeba zmínit, že v této věci soud prvního stupně dospěl k závěru o neplatnosti předmětné smlouvy dílem pro rozpor mezi stavebním určením pronajatých prostor a účelem jejich nájmu, jednak pro nezpůsobilost těchto prostor být předmětem nájmu. Odvolací soud vyslovil závěr, podle něhož při absenci kolaudačního rozhodnutí deklarujícího předmět nájmu jako nebytové prostory, bylo namístě hodnotit předmětnou smlouvu jako obecnou nájemní smlouvu, nicméně se shodnými důsledky neplatnosti, a to pro rozpor s účelem, jak byl ve smlouvě sjednán a vázanosti kolaudačním rozhodnutím.
K náležitému posouzení důvodnosti žaloby, resp. námitek žalované v této věci, bylo proto zapotřebí prejudicielně posoudit, zda právní titul, z něhož žalovaná odvozovala své právo předmět nájmu užívat, netrpí absolutní neplatností pro počáteční nemožnost plnění.
V tomto směru je třeba poukázat na výslovné znění ustanovení §37 odst. 2 o.z. Podle něj je neplatný právní úkon, jehož předmět plnění je nemožný v době vzniku tohoto právního úkonu (např. v době uzavření smlouvy). Ustanovení §37 odst. 2 upravuje tzv. počáteční nemožnost právního úkonu. Ta činí právní úkon absolutně neplatným. To, zda o počáteční nemožnosti subjekty právního úkonu věděly či nikoliv, je právně bezvýznamná. Počáteční nemožnost předmětu plnění může být buď právní, anebo fyzická. Počáteční právní nemožnost plnění dlužníka z důvodu nemožnosti plnění přichází v úvahu tam, kde předmět plnění je neuskutečnitelný v důsledku určité právní překážky existující v době učinění právního úkonu (pokud nejde o nedovolený právní úkon ve smyslu §39 o.z.). K těmto ustáleným závěrům výkladové praxe lze dodat, že v případě počáteční právní nemožnosti plnění jde o stav objektivního rozporu s právem, tedy se zákonem či předpisem nižší síly, nebo právem vyplývajícím z dvou-či vícestranného právního ujednání nebo z úředního rozhodnutí, a to existujícího již v době vzniku právního úkonu. Je-li tento předpoklad splněn, je právně bezvýznamné přihlížet k faktické realizaci smlouvy, tedy např. k faktickému využívání předmětu nájmu (jako se to naznačuje v této věci). Důvodem je okolnost, že takové faktické chování zpravidla představuje porušení objektivního práva s případnými, byť i dodatečnými sankčními důsledky.
Pro úplnost se uvádí, že uvedené okolnosti odlišují stav počáteční právní nemožnosti plnění (jako důvodu neplatnosti podle §37 odst. 2 o.z.) od situace následné nemožnosti plnění ve smyslu §575 odst. 1 o.z. Ta nastává až po vzniku závazku, jestliže se plnění stalo následkem určité okolnosti nemožným, ačkoli v době uzavření smlouvy bylo objektivně splnitelné. Následná nemožnost plnění může být subjektivní nebo objektivní, s čímž právo spojuje rozdílné následky, včetně hodnocení subjektivní stránky na straně dlužníka, pokud ji tento zavinil. Pro ten případ nastávají důsledky v podobě nároku na náhradu škody, v případě objektivní, dlužníkem nezaviněné následné nemožnosti plnění není vyloučen nárok na vydání bezdůvodného obohacení (§451 o.z.). Zásadní odlišnost obou situací podle shora uvedených ustanovení tak logicky vylučuje možnost jejich současné aplikace na skutkově shodný stav.
Neplatnost právního úkonu vyjádřená v §37 o. z. je neplatností absolutní od počátku bez ohledu na to, zda se někdo důvodu neplatnosti dovolal, a je nerozhodné, zda došlo k vydání soudního rozhodnutí určujícího, že právní úkon je neplatný; naproti tomu v případech, v nichž účastník právního úkonu jednal v omylu, vada projevu vůle tu nezakládá neplatnost úkonu, nýbrž je tu dána účastníku jen možnost od smlouvy odstoupit (§48 a §49 o. z.) a právní úkon se od počátku ruší (nejde-li o některou z výjimek uvedených v ustanovení §48 odst. 2 o. z.); v takovém případě se lze v soudním řízení domáhat vrácení toho, co bylo přijato na základě takto zrušené smlouvy, přičemž si soud posoudí jako otázku předběžnou, zda došlo k platnému odstoupení od smlouvy.
Aplikováno na posuzovanou věc, nutno dospět předně k závěru, že úmysl účastníků vyjádřený bezpochyby v názvu, obsahu a účelu předmětné smlouvy, nesl se k uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor, tedy k uzavření smlouvy upravené (vzhledem k ustanovení §720 o.z.) zákonem č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném v době uzavírání předmětné smlouvy. Soud nemůže nahrazovat výkladem projevu vůle účastníků jejich úkony do té míry, aby při absenci podmínek pro uzavření smlouvy o nájmu nebytových prostor (z důvodů neplatnosti takového ujednání pro výše uvedenou nemožnost plnění) subsumoval jejich ujednání pod jiné ustanovení platného práva. Tím spíše tak nemůže soud postupovat, pakliže i v případě kvalifikace právních poměrů mezi účastníky pod institut obecné nájemní smlouvy (§663 a násl. o.z.), by nastoupil shodný důsledek neplatnosti, a to pro stejný důvod nezpůsobilosti předmětu nájmu pro rozpor se stavebním určením předmětných prostor. Zásada o nutnosti souladu předmětu nájmu (ať už uzavřeného v režimu smlouvy o nájmu nebytových prostor podle zákona č. 116/1990 Sb., nebo podle ustanovení §663 a násl. o.z.), platí totiž v obou případech shodně.
Dospívá proto dovolací soud k závěru, že v předmětné věci smlouva označená jako smlouva o nájmu nebytových prostor, z níž žalovaná odvozovala své právo předmětné prostory užívat, trpí absolutní neplatností pro nemožnost plnění (§37 odst. 2 o.z.). Pak ovšem závěr odvolacího soudu, jímž byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně, je věcně správný.
Dovolací důvod uplatněný žalovanou tak není v projednávané věci dán. Rozhodnutí odvolacího soudu je za této situace třeba považovat za správné. Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 o.s.ř. dovolání zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 o.s.ř. za použití §224 odst. 1 o.s.ř., §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná neměla se svým dovoláním úspěch a žalobkyni v souvislosti s podaným dovoláním zřejmě žádné náklady řízení nevznikly.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 9. prosince 2003
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu