ECLI:CZ:NS:2004:33.ODO.119.2004.1
sp. zn. 33 Odo 119/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Miroslava Galluse ve věci žalobkyně R. T. s. r. o., zastoupené, advokátkou, proti žalovaným 1) S. M., a 2) J. H., zastoupeným, advokátem, o zaplacení částky 157.500,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Jičíně pod sp. zn. 4 C 183/2002, o dovolání žalovaných proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. listopadu 2003, č. j. 25 Co 266/2003-67, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26. listopadu 2003, č. j. 25 Co 266/2003-67, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud v Jičíně rozsudkem ze dne 25. dubna 2003, č. j. 4 C 183/2002-41, zamítl žalobu, aby žalovaným byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částku 157.500,- Kč se 6,5 % úrokem z prodlení od 15. 4. 2002 do zaplacení, a rozhodl o nákladech řízení. Vyšel ze zjištění, že mezi žalobkyní a žalovanými byla dne 4. 5. 2000 uzavřena smlouva o poskytnutí služeb realitní kanceláře (dále jen „smlouva“), na základě níž se žalobkyně zavázala zajistit vhodného zájemce o koupi nemovitostí v Jičíně v podílovém spoluvlastnictví žalovaných s cílem uzavřít kupní smlouvu. Podle článku 6 bodu A/ smlouvy si účastnice ujednaly, že bude-li sepsána řádná kupní smlouva v době platnosti této smlouvy, vyplatí žalované žalobkyni odměnu ve výši 5 % skutečně dosažené kupní ceny. V článku 6 bodu C/ smlouvy si účastnice zároveň sjednaly, že právo na tuto odměnu v plné výši vzniká žalobkyni i tehdy, dojde-li do dvanácti měsíců od data ukončení platnosti smlouvy k uzavření řádné kupní smlouvy mezi zadavateli - žalovanými a zájemci, které prokazatelně žalobkyně zajistila, s tím, že žalobkyně je při uplatnění tohoto nároku povinna doložit své nároky vůči zadavatelům podepsaným kontaktním lístkem od zájemce, který skutečně nemovitosti koupil. Smlouva byla uzavřena na dobu od 4. 5. 2000 do 4. 5. 2001 a k prodloužení její platnosti nedošlo. Žalované dne 17. 7. 2001 uzavřely kupní smlouvu, na základě níž prodaly předmětné nemovitosti společnosti Ch. a. s., H. K. za kupní cenu 3,000.000,- Kč (vklad práva byl zapsán v katastru nemovitostí dne 21. 9. 2001 s právními účinky vkladu dne 6. 9. 2001 na základě rozhodnutí Katastrálního úřadu v J. č. j. V-2008/2001). Soud prvního stupně z provedených důkazů (výslechů žalovaných a svědků Ing. B. T., J. N. a Ing. P. K.-Š., jakož i listinného důkazu - prohlášení ze dne 9. 4. 2001) a po jejich zhodnocení dospěl k závěru, že se žalobkyni nepodařilo prokázat tvrzení, že společnost Ch. a. s., H. K., která po skončení platnosti smlouvy uzavřela kupní smlouvu se žalovanými, je žalobkyní zajištěným zájemcem o koupi nemovitostí žalovaných, jenž podepsal tzv. kontaktní lístek, a že první kontakt na předmětné nemovitosti získala tato společnost prostřednictvím žalobkyně. Na základě takto zjištěného skutkového stavu dovodil, že žalobou uplatněný nárok na zaplacení odměny za zprostředkování prodeje nemovitostí není oprávněný, neboť nebyl splněn jeden z předpokladů vzniku práva na odměnu a to prokázání zajištění zájemce podepsaným kontaktním lístkem od zájemce, který nemovitosti skutečně posléze koupil (§774 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v platném znění - dále jen „obč. zák.“).
K odvolání žalobkyně Krajský soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 26. listopadu 2003, č. j. 25 Co 266/2003-67, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že každé ze žalovaných uložil povinnost zaplatit žalobkyni částku 78.750,- Kč s 6,5 % úrokem od 15. 4. 2002 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku, ve zbytku (tj. v požadavku, aby povinnost k zaplacení nárokované částky byla žalovaným uložena společně a nerozdílně) žalobu zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Odvolací soud (jenž převzal skutková zjištění soudu prvního stupně) na rozdíl od soudu prvního stupně dovodil, že podmínkou vzniku nároku na odměnu ve smyslu článku 6 bodu C/ smlouvy je samotné prokázání, že kupujícího, který v termínu do dvanácti měsíců od data ukončení smlouvy uzavřel se žalovanými kupní smlouvu, zajistila žalobkyně, a že nárok na odměnu není podmíněn předložením kontaktního lístku podepsaného zajištěným zájemcem. Vyjádřil názor, že kontaktní lístek je prostředkem sloužícím k prokázání, že kupující byl zajištěn žalobkyní. Má tudíž význam pouze v případě pochybností ohledně této skutečnosti. Jelikož v posuzovaném případě sám svědek Ing. B. T. potvrdil tvrzení žalobkyně, že se o prodeji nemovitostí žalovaných dozvěděl v kanceláři žalobkyně, kde také dne 14. 5. 2001 jednal s první žalovanou o podmínkách prodeje, odvolací soud uzavřel, že žalobkyni náleží odměna podle článku 6 bodu A/ a C/ smlouvy, neboť kupní smlouva byla prokazatelně uzavřena přičiněním žalobkyně, která kupujícího zajistila.
Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalované dovolání, jehož přípustnost opřely o §237 odst. 1 písm. a/ zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen „o. s. ř.“), a uplatnily v něm dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jehož prostřednictvím napadly správnost právního posouzení věci odvolacím soudem, který výkladem zprostředkovatelské smlouvy dospěl k závěru, že předložení podepsaného kontaktního lístku nebylo předpokladem pro vznik nároku na odměnu podle článku 6 bodu C/ smlouvy. Podle jejich názoru je uvedená smluvní podmínka zcela konkrétně ve smlouvě zakotvena jako předpoklad vzniku práva na případnou odměnu. Závěr odvolacího soudu, že podepsaný kontaktní lístek je pouze prostředkem sloužícím k důkazu o zajištění kupujícího, je-li tato skutečnost sporná, ze smlouvy a ani z žádného provedeného důkazu nevyplývá. Z uvedených důvodů navrhly rozsudek odvolacího soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení.
Žalobkyně se ve vyjádření k dovolání ztotožnila s právním názorem odvolacího soudu, že předložení kontaktního lístku je důkazním prostředkem k doložení prokazatelného zajištění kupujícího a že pro vznik nároku na odměnu je rozhodující příčinná souvislost mezi činností žalobkyně a uzavřením kupní smlouvy.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněnými osobami - účastnicemi řízení, při splnění podmínky advokátního zastoupení dovolatelek (§240 odst. 1, §241 odst. 1, 4 o. s. ř.), a že jde o rozsudek, proti němuž je dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek ve smyslu §242 odst. 1, 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Žalované v dovolání nenamítají, že v řízení došlo k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, a existence těchto vad nevyplývá ani z obsahu spisu.
Dovolací soud je ve smyslu §242 odst. 3 věty první o. s. ř. vázán uplatněným dovolacím důvodem včetně jeho obsahového konkretizace.
Prostřednictvím §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. lze namítat, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, nebo ze skutečností najisto postavených vyvodil nesprávné právní závěry.
Se zřetelem k právnímu posouzení zjištěného skutkového stavu odvolacím soudem a k obsahovému vymezení dovolacích námitek je otevřena dovolacímu přezkumu kontrola správnosti závěru dovozujícího, že v posuzovaném případě žalobkyni vznikl nárok na odměnu za zprostředkování prodeje nemovitostí; posouzení správnosti tohoto závěru závisí na prejudicielním vyřešení otázky, zda podle smluvního ujednání účastnic ve zprostředkovatelské smlouvě bylo podmínkou pro vyplacení odměny doložení kontaktního lístku podepsaného žalobkyní zajištěným zájemcem, který nemovitosti koupil.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Citované ustanovení předpokládá, že o obsahu právního úkonu může vzniknout pochybnost, a pro ten případ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby tyto pochybnosti odstranil výkladem. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být vykládáno nejprve prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání.
V daném případě je ujednání účastníků zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 4. 5. 2000 o tom, kdy náleží zprostředkovateli smluvní odměna (a případně v jaké výši), z hlediska jazykového vyjádření zcela zřetelné a jednoznačné. Dohodly-li si účastnice, jak je uvedeno v článku 6 bodu C/ smlouvy, že zprostředkovateli vzniká právo na odměnu v plné výši rovněž tehdy, dojde-li do dvanácti měsíců od data ukončení platnosti smlouvy k uzavření řádné kupní smlouvy mezi zadavateli a zájemci, které prokazatelně zajistil zprostředkovatel, a že zprostředkovatel při uplatnění tohoto nároku je povinen doložit své nároky vůči zadavatelům podepsaným kontaktním lístkem od zájemce, který nemovitosti skutečně koupil, pak nelze než dovodit, že předpokladem vzniku nároku zprostředkovatele na odměnu bylo předložit zadavatelům kontaktní lístek podepsaný zájemcem, jehož zprostředkovatel zajistil, který nemovitosti od zadavatelů v rozhodné době koupil. Jinými slovy zprostředkovateli vznikl nárok na odměnu jen tehdy, doložil-li kvalifikovaným způsobem (podepsaným kontaktním lístkem) zajištění zájemce. Výklad článku 6 bodu C/ smlouvy učiněný odvolacím soudem, podle něhož podmínkou vzniku nároku na odměnu bylo již samotné prokázání, že zájemce zajistil zprostředkovatel, a nikoli předložení kontaktního lístku podepsaného kupujícím, a že kontaktní lístek je pouze prostředkem k prokázání zpochybňované skutečnosti, že zájemce zajistil zprostředkovatel, neodpovídá písemnému projevu účastnic zachycenému ve smlouvě, neboť pojmy použité k jazykovému vyjádření obsahu úkonu jsou natolik jednoznačné, že z nich nelze ani s přihlédnutím k tvrzené vůli žalobkyně usuzovat na záměr, že vznik závazku vyplatit odměnu byl vázán toliko na prokázání skutečnosti, že zájemce zajistil zprostředkovatel. Takový výklad právního úkonu je v rozporu s jazykovým projevem vůle.
S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že dovolatelkám se prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. podařilo zpochybnit správnost napadeného rozhodnutí. Dovolací soud proto rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243b odst. 2 část věty za středníkem, odst. 3 věta první o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozhodnutí je závazný. V novém rozhodnutí, kterým se řízení končí, rozhodne soud znovu o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 25. srpna 2004
JUDr. Blanka Moudrá, v.r.
předsedkyně senátu