ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.392.2005.1
sp. zn. 26 Cdo 392/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., a JUDr. Miroslava Feráka v právní věci žalobce M. D., zastoupeného advokátem, proti žalovaným 1) P. K., a 2) J. K., zastoupeným advokátkou, o užívání bytu, vedené u Okresního soudu v Jihlavě pod sp. zn. 9 C 17/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 12.5.2004, č.j. 16 Co 261/2002-64, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 12.5.2004, č.j. 16 Co 261/2002-64, se zrušuje a věc se vrací odvolacímu soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Brně rozsudkem ze dne 12.5.2004, č.j. 16 Co 261/2002-64 změnil rozsudek Okresního soudu v Jihlavě ze dne 24.7.2002, č.j. 9 C 17/2002-53, jímž tento soud uložil oběma žalovaným, jakožto pronajímatelům, povinnost ve lhůtě 6- ti měsíců od právní moci rozhodnutí odstranit v bytě žalobce č. 011 v J., situovaného ve III. nadzemním podlaží tohoto domu závady bránící řádnému užívání předmětného bytu, spočívající v chybějících okenních křídlech a rozbitých skleněných tabulkách a rámech v oknech bytu, poškozených vstupních dveří bytu, v chybějících vypínačích a zásuvkách elektrického rozvodu v bytě, včetně části elektrického vedení v místnostech, v díře mezi jednotlivými místnostmi bytu tak, že tuto žalobu zamítl. Dále rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit žalovaným částku 12.854,- Kč do tří dnů od právní moci rozhodnutí k rukám právní zástupkyně žalovaných.
V odůvodnění rozsudku odvolací soud uvedl, že přezkoumal napadený rozsudek spolu s řízením, jež předcházelo jeho vyhlášení, doplnil dokazování originály stejnopisů smluv ze dne 14.12.1993 a 14.3.1997, a dospěl k závěru, že odvolání žalovaných je opodstatněné.
V dané věci se žalobce podanou žalobou domáhal ve smyslu ust. §691 o.z. splnění povinnosti pronajímatele odstranit závady bránící řádnému užívání bytu. Odvolací soud se neztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že žalobce je nájemcem bytu na základě obnovování nájemního vztahu dle ust. §676 odst. 2 o.z. dle první nájemní smlouvy ze dne 14.12.1993, když u druhé nájemní smlouvy (ze dne 14.3.1997) nelze dle soudu prvního stupně dovodit, kdo vystupoval na straně pronajímatele. Odvolací soud je toho názoru, že k obnovení nájemního vztahu k bytu na další období jednoho roku chyběla základní zákonná podmínka – užívání předmětného bytu. Žalobce u jednání dne 20.2.2002 ve své účastnické výpovědi uvedl, že v roce 2000 v bytě vůbec nebyl a v bytě byl až v březnu roku 2001.
Odvolací soud v rozhodnutí dále uvedl, že nájemní vztah k bytu nemohl žalobci vzniknout ani na základě nájemní smlouvy ze dne 14.3.1997, neboť tuto smlouvu namísto vlastníka nemovitosti (zároveň i pronajímatele) města J. uzavřel Městský úřad J., který byl pouze výkonným orgánem města a sám o sobě nemá právní subjektivitu a není tudíž způsobilý činit právní úkony. Žalobcovo tvrzení, že ve smlouvě je na prvním místě uvedeno „Město“, pak dle odvolacího soudu nemůže obstát, neboť toto slovo je ve smlouvě uvedeno pouze v předtisku formuláře, stejně tak jako další slova „obec“ nebo „firma“, a je tedy zřejmé, že jimi má být uvozena právní forma pronajímatele, jehož název je pak do formuláře doplněn. Pokud je ve smlouvě uveden jako pronajímatel Městský úřad J., nemůže smlouva zavazovat skutečného majitele a případného pronajímatele město J. ani dle ust. §33 o.z. Odvolací soud je proto toho názoru, že na žalobce nelze pohlížet jako na nájemce předmětného bytu a nemůže se proto domáhat soudní ochrany práv nájemce vůči současným vlastníkům nemovitosti a není tedy ani dána jeho aktivní legitimace k uplatnění práv ve smyslu ust. §691 o.z.
Odvolací soud proto vzhledem k výše uvedenému, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl.
Dovoláním ze dne 5.8.2004, doručeným soudu prvního stupně dne 6.8.2004, napadl žalobce rozsudek odvolacího soudu v plném rozsahu s tím, že přípustnost dovolání je dána podle ust. §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř. a jako dovolací důvod označil to, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.).
V odůvodnění dovolání žalobce zejména uvedl, že došlo k nesprávnému právnímu hodnocení nájemní smlouvy, které mělo za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatel nesouhlasí se závěrem soudu, že nájemní smlouva ze dne 14.3.1997 není „řádná“, protože je v ní jako pronajímatel uveden „Městský úřad“. Dle dovolatele tomu tak není, neboť v předložené nájemní smlouvě je na prvním místě uvedeno „Město“ a teprve na druhém místě je uvedeno označení orgánu, tedy „Městský úřad“. V textu je pak u pronajímatele přímo uvedeno slovo „zastoupené“, což ze slovního i logického významu znamená, že zastoupené je právě město, které bezesporu jako vlastník může nájemní smlouvy uzavírat. Dále dovolatel uvedl, že žádný právní předpis nestanoví povinnost uvádět na těchto dokumentech razítko úřadu. Vyznačené razítko je proto bez právního významu. Dovolatel rovněž spatřuje nesprávné právní hodnocení i v závěru soudu ohledně užívání bytu. Je toho názoru, že tak jako se za neužívání bytu nepovažuje nepřítomnost v době nemoci, pobytu v zahraničí, dříve výkonu vojenské služby, tak se také za neužívání bytu nemůže považovat stav, kdy nájemce nemůže byt užívat pro stav způsobený pronajímatelem, což je dle dovolatele jeho případ.
Dovolatel proto navrhuje, aby Nejvyšší soud rozsudek odvolacího soudu i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní ve svém vyjádření k dovolání uvedli, že odvolací soud učinil správné právní závěry, když konstatoval, že nemohlo dojít k obnovení nájemního vztahu po 14.12.2000, neboť žalobce byt neužíval. Nesouhlasí s námitkou žalobce, že byt nemohl užívat pro jeho závadný stav způsobený pronajímatelem, neboť ten se na „devastaci“ bytu žádným způsobem nepodílel a naopak dovolatel tím, že byt opustil a vyklidil, dal příležitost závadovým osobám, aby byt užívaly nežádoucím způsobem. Žalovaní rovněž souhlasí s tím, že nájemní smlouva ze dne 14.3.1997 je neplatná, protože i když v praxi uzavírala nájemní smlouvy společnost pověřená správou bytů, musel s uzavřením každé nájemní smlouvy vyslovit předchozí souhlas pronajímatel, tedy město J. V řízení nebylo prokázáno, že by tento předchozí souhlas byl udělen, a otisk razítka Městského úřadu v J., odboru služeb a dopravy, na předmětné nájemní smlouvě v žádném případě takový souhlas nemůže nahradit. Vzhledem k písemné formě smlouvy je dle žalovaných třeba věnovat zvýšenou pozornost tzv. podstatným náležitostem smlouvy, mezi něž patří i označení účastníků. Skutečnost, že v předmětné smlouvě je uvedeno, že pronajímatel je zastoupen Městským úřadem v J., nelze ani logickým výkladem dospět k závěru, že tímto pronajímatelem je město J. Dovolání je dle žalovaných bezdůvodné a navrhují proto, aby bylo odmítnuto. Pro případ, že by dovolací soud považoval za správné rozhodnutí zrušit, pak je není ovšem možno vrátit až soudu prvního stupně, neboť důvody pro zrušení rozhodnutí odvolacího soudu nemohou v tomto případě platit i na rozhodnutí soudu prvního stupně, když tento žalobě vyhověl.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) posoudil dovolání podle ust. §240 odst. 1, §241 a §241a odst. 1 o.s.ř. a konstatoval, že dovolání bylo podáno osobou k tomu oprávněnou, včas, obsahuje stanovené náležitosti, dovolatel je zastoupen advokátem a jím bylo také dovolání sepsáno.
V posuzovaném případě je dovolání přípustné podle ust. §237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť rozhodnutí soudu prvního stupně bylo odvolacím soudem změněno ve věci samé.
Podle ust. §242 odst. 1 a 3, první věty o.s.ř. je dovolací soud vázán uplatněnými dovolacími důvody a jejich obsahovým vymezením. K vadám v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř. (tzv. zmateční vady), popř. k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, je dovolací soud, je-li dovolání přípustné, povinen přihlédnout, i když nebyly v dovolání uplatněny (§242 odst. 2 druhá věta o.s.ř.). Tzv. zmatečnostní vady nebyly v dovolání uplatněny a jejich existenci soud neshledal.
V dovolání, jak vyplývá z jeho obsahu, dovolatel zejména vytýká odvolacímu soudu nesprávné právní hodnocení nájemní smlouvy ze dne 14.3.1997, které mělo mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Dovolatel svou argumentaci podřadil pod dovolací důvod dle ust. §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jímž lze odvolacímu soudu vytknout, že jeho rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci, když nesouhlasí se závěrem odvolacího soudu, podle něhož mu nevznikl nájemní vztah k předmětnému bytu, protože jako pronajímatel je na nájemní smlouvě ze dne 14.3.1997 uveden „Městský úřad“, a je toho názoru, že ve smlouvě je na prvním místě uvedeno „Město“ a teprve na druhém místě je uvedeno „Městský úřad“.
Právní posouzení věci je obecně nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu, sice správně určenou, nesprávně vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
V daném případě odvolací soud ve svém rozhodnutí vycházel ze skutkového závěru, že nájemní smlouvu ze dne 14.3.1997 uzavřel namísto vlastníka (města Jihlavy) na straně pronajímatele Městský úřad J. Odvolací soud byl proto toho názoru, že pokud je v uvedené smlouvě na prvním místě u pronajímatele uvedeno „Město“, jedná se o předtisk formuláře smlouvy, stejně tak jako u slov „obec“ a „firma“. Je jimi pouze uvozena právní forma pronajímatele, jehož název byl pak do formuláře doplněn. Na základě tohoto skutkového stavu pak dospěl k právnímu závěru, že smlouva je absolutně neplatná, neboť byla uzavřena Městským úřadem J., který nemá právní subjektivitu a proto není způsobilý činit právní úkony.
Z provedeného dokazování (viz např. protokol o jednání soudu prvního stupně ze dne 20.2.2002, 15.3.2002 a 10.4.2002 – čl. 17 a násl., 42 a násl. a čl. 46 a násl.) zejména vyplývá, že nájemní smlouva ze dne 14.3.1997 byla na základě mandátní smlouvy ze dne 25.6.1996, uzavřené městem Jihlava jako mandantem a JP Kancelář J., zast. J. P., a to jejího čl. II, odst. 2.2., písm. b/ jako mandatářem, sepisována tímto mandatářem. V předtisku nájemní smlouvy je uvedeno „Město (obec, firma) Městský úřad J., zastoupené J. P. JP K., jako pronajímatel“. Podle mandátní smlouvy byl mandatář oprávněn mj. k „sepisování nájemních smluv … jen s písemným souhlasem mandanta pro každý jednotlivý případ“. Návrh vypracované nájemní smlouvy potvrzoval odbor služeb a dopravy MěÚ J. razítkem a podpisem na nájemní smlouvě“.
Na základě uvedeného je zřejmé, že odvolací soud vycházel především z toho, že předmětnou nájemní smlouvu na straně pronajímatele uzavřel Městský úřad J. a tento skutkový stav právně posoudil. Přitom se vůbec nezabýval tím, že předmětnou nájemní smlouvu sepisoval a podepsal mandatář J. P. JP K. J., a to na základě mandátní smlouvy ze dne 25.6.1996, uzavřené s městem J.; uvedená nájemní smlouva byla též potvrzena Městským úřadem J., odborem služeb a dopravy.
Pokud jde o označení účastníků nájemní smlouvy, dovolací soud již dříve v rozhodnutí ze dne 10. dubna 1997, sp. zn. 2 Cdon 386/96, publikovaném v časopise Soudní judikatura č. 9/1998, (dále též v rozsudku ze dne 15. ledna 2001, sp. zn. 22 Cdo 2480/2000), uvedl, že vada v označení osoby, která je účastníkem smlouvy, nezpůsobuje sama o sobě neplatnost této smlouvy, pokud lze z celého obsahu právního úkonu jeho výkladem (§35 odst. 2 o.z.), popřípadě objasněním skutkových okolností, za nichž byl právní úkon učiněn, zjistit, kdo byl účastníkem smlouvy. Odvolací soud ani z tohoto hlediska označení strany předmětné nájemní smlouvy neposuzoval.
Dovolací soud s ohledem na uvedené skutečnosti dospěl k závěru, že právní posouzení věci (platnosti nájemní smlouvy) provedené odvolacím soudem bylo neúplné a tedy nesprávné a je tak dán dovolací důvod dle ust. §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř. V dalším řízení se odvolací soud bude s ohledem na výsledek posouzení platnosti předmětné nájemní smlouvy event. zabývat trváním nájemního vztahu dle ust. §676 odst. 2 obč. zákoníku.
Nejvyšší soud proto podle ust. §243b odst. 2 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení (§243b odst. 3 věta první o.s.ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro soud závazný (§243d odst. 1, věta první za středníkem, §226 odst. 1 o.s.ř.).
V novém rozhodnutí soud znovu rozhodne i o nákladech řízení, včetně řízení dovolacího (§243d odst. 1, věta druhá o.s.ř.)
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 15. prosince 2005
JUDr. Ing. Jan Hušek , v.r.
předseda senátu