ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.1207.2004.1
sp. zn. 28 Cdo 1207/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., v právní věci žalobce F. S., zastoupeného advokátem, proti žalovanému A. k., a.s., S., zastoupenému advokátkou, o zaplacení částky 100.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Novém Jičíně pod sp. zn. 13 C 98/93, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254, ve výroku, jímž byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 7.4.2003, č.j. 13 C 98/93 - 226 ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a ve znění doplňujícího usnesení ze dne 1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, v napadené části, t.j. v odstavci I. výroku, se zrušuje.
Rozsudek Okresního soudu v Novém Jičíně ze dne 7.4.2003, č.j. 13 C 98/93 - 226 ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a ve znění doplňujícího usnesení ze dne 1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, se zrušuje ve výroku v odstavci II.
Věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Podle tvrzení žaloby podané u Okresního soudu v Jičíně dne 8.4.1993, je žalobce výlučným vlastníkem pozemku parc. č. 102 – ostatní plocha, o výměře3156 m2 v obci a kat. území S. Z něho část pozemku užívání žalovaný, který na ní v roce 1983 bez stavebního povolení zřídil ocelové jímky,včetně manipulačního prostoru nezbytného pro její obsluhu. Jímky používá žalovaný pro účely svého zemědělského podnikání k zachycování a odvodu močůvky a silážních šťáv z produkované siláže pro krmení. Za užívání části pozemku ničeho neplatí, ač žalobce je vlastníkem předmětného pozemku podle darovací smlouvy registrované někdejším Státním notářstvím v N. J. dne 12.4.1991. Částkou nájemného 100 Kč za jeden metr čtverečný žalovaný neakceptoval pro nepřiměřenost. Přitom v blízkosti žalovaným užívané části pozemku se nachází pozemek žalobce s jeho provozovnou autodílny a musí snášet zápach z jímek se šířící. Žalobce požadoval přiznání částky 100 tisíc korun s 3%ním úrokem od podání žaloby do zaplacení.
Okresní soud v Novém Jičíně jako soud prvního stupně rozhodl o nároku žalobce původně rozsudkem ze dne 1.2.1995, č.j. 13 C 98/93-30, tak, že právní základ žalobou uplatněného nároku je po právu. Tento mezitímní rozsudek byl zrušen usnesením Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.8.1995, č.j. 11 Co 284/95-47, a to v podstatě z důvodů povýtce procesní povahy. Podle odvolacího soudu bylo zapotřebí v mezitímním rozsudku vyřešit veškeré sporné skutečnosti mezi účastníky, přičemž soud prvního stupně si nesjednal dostatečná zjištění pro své rozhodnutí.
Dalším rozsudkem ze dne 25.10.2001, č.j. 13 C 98/93-141, vyhověl soud prvního stupně žalobě do částky 10.469,80 Kč s 3%-ním úrokem z prodlení za dobu od 8.4.1993, ve zbytku žalobu zamítl a rozhodl o incidenčních otázkách. Rovněž tento rozsudek byl zrušen usnesením Krajského soudu v Ostravě jako soud odvolacího, ze dne 26.3.2002, č.j. 8 Co 252/2002-166, a to v podstatě pro jeho nepřezkoumatelnost.
Konečně soud prvního stupně rozsudkem ze dne 6.2.2003, č.j. 13 C 98/93-226, ve znění opravného usnesení téhož soudu ze dne 15.4.2003, č.j. 13 C 98/93-229 a ve znění doplňujícího usnesení ze dne 1.7.2003, č.j. 13 C 98/93-246, uložil v odstavci I. žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 1.662,- Kč s 3 % úrokem z prodlení od 8.4.1993 do zaplacení. Současně v odstavci II. žalobu zamítl v části, pokud žalobce požadoval po žalovaném zaplacení částky 98.338,- Kč s 3 % úrokem z prodlení od 8.4.1993 do zaplacení. V odstavci III. rozhodl o nákladech státu a v odstavci IV. o nákladech řízení mezi účastníky.
Po skutkové stránce vyšel z nesporných zjištění o vlastnictví žalobce k předmětnému pozemku, jakož i okolnosti, že část pozemku o výměře 929 m2 užívá žalovaný, protože jsou zde umístěny nadzemní jímky popsané v žalobě. Žalovaný dosud žalobci nezaplatil za užívání pozemku za dobu do podání žaloby. Dále na základě znaleckého posudku znalce P. R. vzal za prokázáno, že obvyklá cena nájmu je 1,- Kč za 1 m2 a rok. Po právní stránce věc posoudil tak, že mezi účastníky vznikl podle §22 zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ,, zákon o půdě “) ke dni účinnosti tohoto zákona ( t.j. ke dni 24.6.1991 ) nájemní vztah. Poukazoval na judikaturu Nejvyššího soudu ČR - rozhodnutí sp. zn. 24 Cdo 1684/98 a 24 Cdo 1247/2000 a závěry v něm uvedené, podle nichž nedohodnou-li účastníci nájemního vztahu (vzniklého podle §22 zákona o půdě) ohledně výše nájemného, určí je na návrh soud, který vychází z nájemného obvyklého v daném místě a čase, a to ke dni vzniku nájemního vztahu. Uzavřel, že za celé období činí nájemné celkem 1.622,- Kč a současně přiznal i úrok z prodlení ve výši 3 %, a to v souladu s §517 odst. 2 o.z., neboť výše úroků odpovídá nařízení vlády č. 142/1994 Sb.
K odvolání žalobce Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 30.9.2003, č. j. 8 Co 472/2003-254, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v napadené části, to je v odstavci II. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním posouzením s tím, že mezi účastníky vznikl nájemní vztah, a to ke dni účinnosti zákona, t.j. ke dni 24.6.1991. Shodně se soudem prvního stupně dospěl k závěru, že nájemné je nutno posuzovat za období od doby vzniku nájemního vztahu mezi účastníky (24.6.1991) do podání žaloby, t.j. do 8.4.1993. Podle odvolacího soudu soud prvního stupně správně zhodnotil, že za toto období nájemné představuje částku 1.622,- Kč a výše úroků z prodlení činí 3 %. Odvolací soud jinak zrušil výrok rozsudku soudu prvního stupně o nákladech státu a o nákladech řízení mezi účastníky (odstavce III. – V).
Proti uvedenému rozsudku odvolacího soudu podal žalobce včas dovolání, jehož přípustnost dovozoval podle obsahu dovolání z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. v souvislosti s §237 odst. 3. o.s.ř. Namítal, že rozsudek odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam., neboť řeší právní otázku, která v rozhodování soudů nebyla vyřešena a je rozhodována rozdílně. Tvrdil, že rozhodnutí soudů obou stupňů spočívá na nesprávném právním posouzení věci, a že řízení je postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci. Podle dovolatele zásadní otázkou je, jak stanovit tržní cenu nájmu, jestliže v daném místě a čase obdobný nájem neexistuje. Konstatoval, že soudy obou stupňů vycházely z nesprávného výkladu znalce o stanovení tržní ceny. Obecně platnou zásadu, že pro určení nájemného je nutno brát obvyklou výši v daném místě a čase, nelze aplikovat v případě, pokud podklad pro takové určení v daném místě chybí a je nutno brát obvyklé tržní nájemné v rámci okresu, případně dvou sousedních okresů s přihlédnutím ke konkrétním podmínkám. Dále tvrdil, že stejně tak nelze vztah mezi nabídkou a poptávkou bez zohlednění aplikovat tam, kde jedna strana si monopolně vymezuje své právo. Navrhl proto zrušení rozhodnutí soudů stupňů a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud zjistil, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou - účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem ( §240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř. ). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., neboť otázka navržená dovolacímu přezkumu nebyla dosud v této podobě řešena v judikatuře soudů vyšších stupňů. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání nelze upřít opodstatnění.
Podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam.
Podle §237 odst. 3 o.s.ř. rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Nesprávným právním posouzením věci ve smyslu §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř. je pochybení soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy případ, kdy byl skutkový stav posouzen podle jiného právního předpisu, než který měl být správně použit, nebo byl-li sice aplikován správně určený právní předpis, ale soud jej nesprávně interpretoval (vyložil nesprávně podmínky obecně vyjádřené v hypotéze právní normy a v důsledku toho nesprávně aplikoval vlastní pravidlo, stanovené dispozicí právní normy).
Nesprávné právní posouzení věci je způsobilým dovolacím důvodem jen tehdy, jestliže právě na něm napadené rozhodnutí spočívalo, jinými slovy bylo-li rozhodující pro výrok rozhodnutí odvolacího soudu.
Podle §242 odst. 3 o.s.ř. lze rozhodnutí odvolacího soudu přezkoumat jen z důvodů uplatněných v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3, jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny.
Předmětem dovolacího přezkumu v této věci je proto posouzení správnosti závěrů odvolacího soudu poukazujícího na dosavadní judikaturu dovolacího soudu v otázce obecné ceny u nájemního vztahu vyplývajícího z ustanovení §22 zákona o půdě ve světle námitek formulovaných shora dovolatelem.
S odvolacím soudem lze souhlasit, pokud odkázal na závěry shora uvedených rozhodnutí dovolacího soudu k ustanovení §22 odst. 1 a 9 zákona č. 229/1991 Sb., o půdě. Z nich plyne, že výše nájemného u staveb sloužících zemědělské výroby a příslušných pozemků, na nichž jsou vystavěny, se řídí občanským zákoníkem. Důvodem vzniku právního vztahu zde není smlouva, ale zákonné ustanovení, jímž byl nájemní vztah založen. Nájemné se pak stanoví ke dni vzniku tohoto vztahu, když z žádného právního předpisu nevyplývá povinnost stanovit jeho výši nově, pokud se účastníci sami na takové změně nájemného nedohodli. Účelem ustanovení §22 odst. 1 a 9 zákona o půdě bylo právně vyřešit situaci spojenou se zrušením bezúplatných užívacích práv právnický osob k zemědělskému a lesnímu majetku, tj. zabránit vzniku bezprávného stavu a založit vztah upravený obecnými předpisy. Jeho další pokračování či ukončení je již věcí účastníků a jejich další dispozici s majetkem. Pronajímatel má v tomto případě právo na nájemné odpovídající obvyklému nájemnému, které by bylo možno za předmětnou budovu v daném místě a čase dosáhnout.
Těmito závěry se problematika stanovení obecné ceny v konkrétním případě nevyčerpává. Nelze totiž přehlédnout, že pravidelným a klasickým způsobem sjednávání ceny nájmu je postup, při kterém obě smluvní strany uzavírají nájemní smlouvu v rámci své smluvní autonomie. Výrazem toho je nejen jejich rozhodnutí, zda vůbec a s kým smlouvu uzavřou, nýbrž (s výjimkou formy, která je ze zákona předepsána), jaký obsah dají esenciálním náležitostem svého smluvního ujednání. K nim patří v případě nájmu vzhledem k dikci zákona i určení ceny (s pravidelnými ujednáními o splatnosti, platebním místu, zajištěním a dalšími obvyklými modalitami). Nejde-li o případy, na které dopadá věcná a časová regulace cen, je tak otázka výše úplaty za užívání věci (nájmu) cele v rukou účastníků.
Rozdíl mezi uvedenou modelovou situací a případy, kdy k vzniku nájmu dochází na základě jiné skutečnosti (ze zákona), tkví tedy v potlačení možnosti vyjádření smluvní autonomie v otázce výše ceny se strany účastníků. Soudní praxe proto důvodně v tomto ohledu dospěla k závěru, že v případě, kdy smluvní vztah mezi účastníky byl založen mocí zákona, je třeba chybějící konsensus stran v otázce výše ceny nájmu nahradit pojmem obecná cena. Ta je určována už zmíněným výkladem, podle něhož právo na nájemné odpovídající obvyklému nájemnému, které by bylo možno za předmětnou budovu v daném místě a čase dosáhnout.
Než ani při tomto mechanismu nahrazení podstatné náležitosti smlouvy a zmíněných výkladových stanoviscích nelze abstrahovat zcela od důsledků plynoucích z legální definice nájmu a z požadavku rovnosti účastníků v občanskoprávních vztazích.
Z gramatického výkladu ustanovení §671 odst. 1 o.z. plyne, že nájemce je povinen platit nájemné podle smlouvy, jinak nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s přihlédnutím k hodnotě pronajaté věci a způsobu jejího užívání. Tomuto poměrně jasně formulovanému ustanovení je třeba rozumět v souvislosti s respektováním práva na rovné postavení účastníků v občansko právních vztazích tak, že pronajímatel není ani v této kategorii věcí zbaven zcela možnosti domoci se nájmu přiměřeného oněm vlastnostem pronajaté věci, jak to plyne z citovaného zákonného ustanovení.
Tento závěr vystupuje do popředí o to více, kdy v důsledku dříve nastavší právní skutečnosti (ať subjektivní či objektivní povahy) dojde k vytvoření stavu, který objektivně vede typicky ke zhoršení předmětu nájmu ať už z hlediska jeho polohy, zastavěnosti, možností dalších využití, pozvolného snižování bonity pozemku apod.
K tomu přistupuje nutnost respektovat podstatu právního vztahu nájmu, který je vztahem kauzálním. Jako každý jiný právní vztah, má i takovýto právní poměr svůj hospodářský důvod, neboli kauzu. Ta je na straně nájemce vyjádřena jistě hospodářským zájmem, či případně nutností, na využití předmětu nájmu. Může jít i o případy, kdy bez takového využívání předmětu nájmu by hlavní (hospodářská) činnost nájemce byla ztížena, případně zcela vyloučena. Objektivně daný význam (zákonem) založeného nájemního vztahu pro realizaci předmětu nájmu nájemcem tak nemůže zůstat stranou při úvaze o výši obecné ceny, tedy tomu odpovídajícího spravedlivého nájemného.
O takový případ jde v posuzované věci.
Jestliže z výsledků řízení, jejichž správnost a úplnost se vymyká při uplatněném dovolacím důvodu možnostem přezkumu dovolacího soudu, je zřejmé, že na pozemku žalobce se nachází stavba, bez jejíhož využívání by realizace hlavního předmětu podnikání žalovaného byla ztížena, respektive zcela vyloučena, pak význam využívání této stavby se musí promítnout i do určení obecné ceny nájmu v míře odpovídající tomuto hospodářskému významu v minulosti zřízené stavby. Nelze proto vystačit s izolovaným závěrem plynoucím z dosud shromážděných znaleckých ocenění, podle nichž kvalita (bonita) pozemku by odůvodňovala v dané lokalitě ocenění částkou, ke které dospěly soudy obou stupňů. V úvahu je třeba vzít i druhou stranu nájemního vztahu, totiž hospodářský přínos, který získává nájemce možností pokračovat (z titulu ze zákona vzniknuvšího nájmu) ve své dosavadní hospodářské činnosti. Aspekty vážící se k tomuto přínosu musejí být proto zohledněny i v souvislosti s posuzováním přiměřenosti tzv. obecné ceny ve smyslu dosud platných závěrů soudní praxe.
Dovolací soud proto dospívá k závěru, že posouzení ceny nájmu předmětného pozemku musí reflektovat rovněž hospodářský význam, který pro nájemce možnost využívání tohoto nájmu přináší. V tomto ohledu jde mimo jiné o důsledné respektování rovnosti účastníků v nájemním vztahu.
Nemohl proto dovolací soud dospět ke spolehlivému závěru o správnosti právního posouzení, které v této věci zaujal odvolací soud. Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 o.s.ř. rozsudek odvolacího soudu zrušil. Protože důvody, pro které byl zrušen rozsudek odvolacího soudu, platí i na rozsudek soudu prvního stupně, zrušil dovolací soud i tento rozsudek a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3 o.s.ř.).
V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu (§243d odst. 1, věta za středníkem o.s.ř.), přičemž rozhodne také o dosavadních nákladech řízení včetně řízení odvolacího a dovolacího (§243d odst. 1, věta třetí o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 16. září 2005
JUDr. Josef R a k o v s k ý , v.r.
předseda senátu