ECLI:CZ:NS:2005:28.CDO.1858.2004.1
sp. zn. 28 Cdo 1858/2004
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc. a soudců JUDr. Oldřicha Jehličky, CSc. a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce V. B., zastoupeného advokátkou, proti žalovaným 1. Obci Z., zastoupené advokátem, 2. M. H., zastoupenému advokátem, o určení neplatnosti kupní smlouvy, vedené u Okresního soudu Plzeň – sever pod sp. zn. 4 C 221/2000, o dovolání druhého žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 29. 4. 2004, č.j. 10 Co 40/2004-121, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o dovolání.
Odůvodnění:
Krajský soud v Plzni rozsudkem výše označeným potvrdil rozsudek Okresního soudu Plzeň-sever ze dne 31. 7. 2003, č.j. 4 C 221/2000-93, kterým bylo určeno, že kupní smlouva, uzavřená dne 28. 2. 1998 mezi prvním žalovaným jako prodávajícím a druhým žalovaným jako kupujícím, je neplatná. Předmětem smlouvy byl převod nemovitostí, a to domu – objektu bydlení č. p. 83 a pozemku parc. č. 144/1 – zastavěné plochy, obojí v k.ú. Z. Před soudem prvního stupně byla straně žalující přiznána náhrada nákladů řízení proti prvnímu žalovanému, odvolací soud pak zavázal nahradit náklady řízení žalobce oba žalované solidárně.
Odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně přiznal žalobci, byť jen nájemci bytu v domě, naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy; důvodem byl postup obce vůči nájemcům nerespektující zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů. Poněvadž žalobci nebyla učiněna řádná nabídka ve smyslu §22 odst. 1 citovaného zákona, nemohl oprávněně nastoupit mechanismus stanovený Zásadami prodeje obecních bytů obce Z. a dům nemohl být za stavu, kdy žalobce jako nájemce (společný s manželkou) nedostal možnost byt koupit, následně převeden do vlastnictví druhého žalovaného.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal druhý žalovaný dovolání. Dovodil v něm zásadní právní význam napadeného rozsudku podle §237 odst. 1 písm. c/ občanského soudního řádu (dále „o.s.ř.“). Dovolatel vytkl odvolacímu soudu, že „nevzal v úvahu navrhované důkazy“; dále namítl, že se odvolací instance řádně nezabývala aktivní legitimací žalobce (ten je pouze třetí osobou ve vztahu ke kupní smlouvě) a nemělo být hodnoceno pouze tvrzené porušení §22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Podle dovolatele se žalobce zúčastnil nabídkového řízení, jeho zájem o koupi bytu byl řádně evidován, a poněvadž se podle obecních Zásad nepřihlásili jako zájemci o koupi bytů všichni nájemci bytů v domě, byla celá nemovitost prodána. O koupi celého domu žalobce ani jeho manželka neprojevili zájem, nemohli tedy být nijak zkráceni na svých právech. Dovolatel navrhl, aby dovolací soud zrušil rozsudky obou instancí a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalobce ani první žalovaný se k dovolání nevyjádřili.
Dovolací soud shledal, že druhý žalovaný podal dovolání v otevřené lhůtě a je řádně zastoupen. Aniž by přikročil k meritornímu posouzení uplatněných dovolacích důvodů, musel dovolací soud nejprve posoudit, zda je dána přípustnost dovolání pro zásadní právní význam napadeného rozsudku podle §237 odst. 1 písm. c/, odst. 3 o.s.ř. Jiná alternativa přípustnosti dovolání totiž v posuzované věci, vzhledem k permanentní konformitě rozsudků obou nižších instancí, nepřipadala v úvahu.
Podstatným kritériem právního posouzení věci byly Zásady prodeje obecních bytů do vlastnictví, které schválilo obecní zastupitelstvo ve Z. dne 13. 12. 1995. V těchto Zásadách se hovoří o „zájmu o koupi bytu“ s tím, že nájemníci příslušného domu jsou označováni jako „zájemci“. Jestliže takto postupovala obec i dále a zjišťovala by informativní cestou zájem jednotlivých nájemců v domě o případnou koupi bytů, pak nepochybně mohl oprávněně následovat další krok Zásadami předvídaný (neprojeví-li zájem všichni nájemci v domě, může být dům prodán jediné osobě).
Obec Z. však jednala jinak. Jak patrno z dopisu starosty obce z února 1996, byly rozeslány nájemcům domu včetně žalobce listiny označené jako „Nabídka ke koupi obecního bytu“. Dopis se výslovně odvolával na ustanovení §22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. a identifikoval dílčím způsobem (zejména cenovými údaji) nabízený byt. V dopise obec stanovila šestiměsíční lhůtu k přijetí nabídky, tedy lhůtu odpovídající citovanému ustanovení zákona o vlastnictví bytů. Žalobce dopis vrátil s tím, že přistupuje na nabídku koupě bytu v domě čp. 83. Souhlas žalobce byl připsán na dopis dne 29. 5. 1996.
Takto se obě strany shodly, že byt v nájmu resp. společném nájmu bude prodán (žalobci i jeho manželce) a žalobce mohl oprávněně očekávat, že se následně stane jeho spoluvlastníkem.
Sjednala-li obec poté, co ne všichni nájemci bytů v domě akceptovali nabídku prodeje, smlouvu o koupi celého domu s druhým žalovaným, pak jednala nejen proti postupu upravenému v §22 odst. 2 zákona č. 72/1994 Sb. (další postup vůči nájemci bytu), ale potvrdila i své předchozí vybočení ze Zásad prodeje obecních bytů do vlastnictví. Soudy nižších instancí zajisté správně dovodily podle konstantní judikatury, že nabídka koupě obecního bytu žalobci, učiněná obcí Z. v únoru 1996, je neplatná pro obsahovou neúplnost. V tomto – podle výkladu zákona - návrhu smlouvy měly být obsaženy náležitosti smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle §6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. (určení společných prostor domu a spoluvlastnického podílu na nich, označení zastavěného pozemku údaji podle katastru). Neplatnost nedostatečně učiněné nabídky však nemohla vyvázat obec z postupu (jehož počátek sama navodila), upraveného při prodeji bytů do vlastnictví nájemce zákonem. Místo toho ale obec bez doplnění smluvních náležitostí, a bez ohledu na skutečnost, že žalobce akceptoval nabídku převodu bytu, přistoupila k prodeji celého domu. Pak ovšem kupní smlouva ze dne 28. 2. 1998, uzavřená mezi oběma žalovanými, protiřečila nejen uvedeným ustanovením zákona č. 72/1994 Sb., ale dostala se i do rozporu s dobrými mravy podle §39 občanského zákoníku (a z hlediska výkonu práv obcí i s §3 odst. 1 téhož kodexu).
Žalobou napadená kupní smlouva byla tedy po právu prohlášena za neplatnou. Dovolatel má jistě důvody k tvrzení, že manželé B. stejně neměli zájem koupit celý dům; jejich zájem se ve věci nezjišťoval a z připojeného spisu soudu prvního stupně zn. 4 C 79/99 je patrný jejich jen podmíněný zájem o takový převod. V důsledku postupu obce Z. se však naléhavý právní zájem na určovací žalobě (§80 písm. c/ o.s.ř.) pojí nikoli až s prodejem domu, ale již s prodejem bytu v domě. Prodej bytu byl obcí nabídnut projevem vůle výslovně odkazujícím na zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů a započatý zákonný postup měl být řádně dovršen. Jeho vada nemůže jít k tíži osloveného nájemce, jenž s koupí bytu vyslovil souhlas.
Ze závěrů dovolacího soudu je patrno, že žádný z atributů (rozpory či neexistence relevantní judikatury, řešení právní otázky v rozporu s hmotným právem) podle §237 odst. 3 o.s.ř. nebyl naplněn, zásadní právní význam napadeného meritorního rozhodnutí podle §237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř. tedy nebyl dán a dovolací soud proto dovolání pro nepřípustnost odmítl (§243b odst. 5 věta první, §218 písm. c/ o.s.ř.).
Protistraně ani prvnímu žalovanému nevznikly v dovolacím řízení žádné náklady.
Proti tomuto usnesení není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 26. ledna 2005
JUDr. Ludvík David, CSc., v. r.
předseda senátu