ECLI:CZ:NS:2005:33.ODO.1264.2004.1
sp. zn. 33 Odo 1264/2004
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a Víta Jakšiče ve věci žalobců a) RNDr. R. O. a b) JUDr. J. O., proti žalované E.S., o zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 34 C 300/2002, o dovolání žalované proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. března 2004, č. j. 22 Co 74/2004-51, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na nákladech dovolacího řízení částku 8.250,- Kč k rukám JUDr. M. N., advokáta se sídlem v H. K., do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.
Odůvodnění:
Žalobci se po žalované domáhali zaplacení 60.000,- Kč s příslušenstvím. Uváděli, že svou realitní agenturou se žalovaná zavázala zajistit pro žalobce koupi bytu v družstevním vlastnictví a v souvislosti s tím od nich převzala „zálohu na rezervační poplatek na koupi bytu“. Místo kupní smlouvy jim však předložila dohodu o převodu členských práv a povinností v bytovém družstvu, kterou žalobci odmítli uzavřít. Přestože žalovaná nesplnila, co bylo předmětem dohody (zajistit koupi bytu), odmítá žalobcům částku 60.000,- Kč vrátit.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 26. září 2003, č. j. 34 C 300/2002-30, žalobu o zaplacení částky 60.000,- Kč s 8 % úrokem z prodlení od 22. 4. 2002 do zaplacení zamítl a rozhodl o nákladech řízení. Vycházel ze zjištění, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 1. 3. 2002 uzavřena smlouva, na základě které poskytla žalobkyně žalované zálohu na rezervační poplatek ve výši 60.000,- Kč na koupi bytu v družstevním vlastnictví, jež byl ve smlouvě popsán včetně kupní ceny a identifikace prodávajícího. Mezi účastnicemi bylo mimo jiné ujednáno, že nedojde-li k podpisu kupní smlouvy z důvodu na straně složitele zálohy, bude záloha započtena ve prospěch zajišťovatele a prodávajícího. Dohodu o převodu členských práv a povinností k předmětnému družstevnímu bytu, kterou poté žalovaná žalobcům předložila, odmítli žalobci podepsat. Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně dovodil, že vůle žalobců musela směřovat k uzavření dohody, kterou jim žalovaná nabídla, a nikoli k uzavření kupní smlouvy, o níž se hovoří v dohodě o rezervačním poplatku, neboť prodávající (resp. převodce práv a povinností k družstevnímu bytu) nebyl družstvem, nýbrž fyzickou osobou, a jiným způsobem nežli převodem práv a povinností nelze družstevní byt získat. Zdůraznil přitom, že žalobkyně má právnické vzdělání a že bydlení v družstevním bytě „je svou podstatou spíše bydlením vlastnickým“. Odmítl i další námitky žalobců o nedostatcích dohody o rezervačním poplatku z hlediska náležitostí právního úkonu a jeho platnosti, stejně jako jejich námitky k označení žalované coby podnikajícího subjektu. Uzavřel, že smlouva, kterou žalobkyně a žalovaná dne 1. 3. 2002 uzavřely, je platnou nepojmenovanou smlouvou, s jejímž obsahem byla žalobkyně srozuměna a podle níž se zavázala jednat.
K odvolání žalobců Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 18. března 2004, č. j. 22 Co 74/2004-51, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalovanou uznal povinnou zaplatit žalobcům do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku 60.000,- Kč s 8 % úrokem z prodlení od 22. 4. 2002 do zaplacení, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Vycházeje se stejných skutkových zjištění jako soud prvního stupně, zejména z obsahu dohody, kterou žalobkyně a žalovaná uzavřely 1. 3. 2002 (tedy z toho co si v ní účastnice sjednaly), posoudil tuto dohodu jako neplatný právní úkon, neboť předmětem dohody bylo nemožné plnění. Konstatoval, že mezi postavením vlastníka bytu a nájemce bytu - byť jde o byt družstevní - je zásadní rozdíl, který měla žalovaná provozující realitní kancelář při profesionálním přístupu žalobcům vysvětlit, neboť měli zájem právě o koupi bytu. V dohodě hovoří o koupi bytu a jako prodávající je zde uveden Z. D., který nebyl jeho vlastníkem. Nejasnosti shledal odvolací soud i pokud jde o smluvní ujednání o rezervačním poplatku; ten „je označován jednak jako záloha, která by podle svého významu měla podléhat vyúčtování, jednak měla být záloha na rezervační poplatek započtena, ač mezi účastníky nebyla v té době žádná pohledávka, případně měla být vrácena složiteli“. Vzhledem k tomu, že odvolací soud posoudil dohodu jako neplatnou pro nemožnost plnění, uzavřel, že účastníci této dohody jsou povinni podle zásad §451 a násl. občanského zákoníku (dále jen „ObčZ“) vrátit si vzájemně přijatá plnění. Žalobci od žalované plnění neobdrželi, takže je pouze na žalované, aby vrátila zálohu, kterou jí uhradili.
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, v němž vytýká nesprávné právní posouzení věci. Uvádí, že „předmětem dohody o složení zálohy na rezervační poplatek na koupi bytu v družstevním vlastnictví je složení rezervačního poplatku – částky 60.000,- Kč složiteli, tedy žalobci, k rukám realitní kanceláře“. Složená částka „dokladovala opravdový zájem žalobců o koupi družstevního bytu a v případě uzavření smlouvy měla být započtena jako první splátka kupní ceny. V opačném případě měla být použita k úhradě škody a ušlého zisku realitní kanceláři a prodávajícímu, resp. převodci“. Žalovaná je přesvědčena, že „vzhledem k takto vymezenému předmětu je zřejmé, že předmětem dohody ze dne 1. 3. 2002 není samotná koupě družstevního bytu, ale pouze složení zálohy složiteli realitní kanceláři“. Přestože v dohodě nebyly použity správné termíny, muselo být žalobkyni, která za oba zájemce vždy jednala a má právnické vzdělání, zřejmé, že ve skutečnosti se jedná o převod členských práv a povinností, včetně práva nájmu k nabízenému bytu. Nesprávné použití terminologie nemůže způsobit neplatnost dohody a nezpůsobuje nemožnost plnění. Žalovaná nesouhlasí ani s vysvětlením odvolacího soudu o rozdílném postavení vlastníka bytu a nájemce bytu, ani s jeho názorem na možnosti družstva ohledně družstevních bytů. V této souvislosti obecně rozebírá vztah bytového družstva a jeho člena a nájemce družstevního bytu a vyjadřuje se k možnostem Z. D. uzavřít smlouvu o převodu členských práv a povinností včetně práva nájmu k předmětného bytu. Má zato, že ona a pan Z. D. byli oprávněni ponechat si žalovanou částku na náhradu škody a úhradu ušlého zisku. Navrhuje, aby dovolací soud zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobci navrhli zamítnutí dovolání pro jeho nedůvodnost. Odmítají názor dovolatelky, že použití pojmů „prodávající, kupující, kupní smlouva a kupní cena“ je pouhou formulační nepřesností, která nemá žádný vliv na obsah smlouvy a předmět jejího plnění. Naopak jsou přesvědčeni, že tyto pojmy nelze vykládat jinak, než jak byly použity. Obsah právního úkonu lze podle vůle jednajících vykládat pouze tehdy, pokud tvrzená vůle není v rozporu s jazykovým projevem učiněným v písemné podobě. Je přitom nepodstatné, zda žalobci věděli či nikoli, že k nakládání s družstevním bytem není oprávněn jeho nájemce a že předmětem převodu by mohly být toliko členská práva a povinnosti k družstvu. Z dohody uzavřené dne 1. 3. 2002 je zřejmé, že záloha ve výši 60.000,- Kč byla žalované žalobci poskytnuta v souvislosti se zprostředkováním koupě bytu a také měla být případně započtena jako první splátka kupní ceny. Protože Z. D. – označený v dohodě jako prodávající – nebyl a nemohl být oprávněn k prodeji bytu, nemohlo nikdy ani dojít k naplnění účelu a předmětu dohody.
Podle článku II. zákona č. 59/2005 Sb., obsahujícího přechodná ustanovení k novele občanského soudního řádu provedené tímto zákonem, dovolání proti rozhodnutím odvolacího soudu vydaným přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tj. před 1. dubnem 2005) nebo vydaným po řízení provedeném podle dosavadních právních předpisů se projednají podle dosavadních právních předpisů. S ohledem na den vydání napadeného rozsudku bylo proto v řízení o dovolání proti němu postupováno podle občanského soudního řádu ve znění před novelou provedenou zákonem č. 59/2005 Sb. (dále opět jen „o. s. ř.“).
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací po zjištění, že dovolaní bylo podáno včas k tomu legitimovaným subjektem, že je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a/ o. s. ř. a že jsou splněny i podmínky uvedené v §241 odst. 1 a v §241a odst. 1 o. s. ř., přezkoumal napadené rozhodnutí podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Podle §242 odst. 1 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl napaden. Podle §242 odst. 3 o. s. ř. rozhodnutí odvolacího soudu lze přezkoumat jen z důvodů uvedených v dovolání. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a/ a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř. či jiným vadám, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, i když nebyly v dovolání uplatněny. Žalovaná žádnou z uvedených vad ve svém dovolání nenamítá a existence těchto vad se nepodává ani z obsahu spisu.
V rámci dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze vytýkat nesprávné právní posouzení věci, zpochybnila žalovaná správnost závěru dovozujícího, že dohoda, kterou žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 1. 3. 2002, je neplatná proto, že jejím předmětem bylo nemožné plnění. K tomuto závěru odvolací soud dospěl v důsledku výkladu obsahu této dohody.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud posoudil věc podle právní normy, jež na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu určil sice správně, ale nesprávně ji vyložil, případně ji na daný skutkový stav nesprávně aplikoval.
Právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li ovšem tato vůle v rozporu s jazykovým projevem (srov. §35 odst. 2 ObčZ). Ustanovení §35 odst. 2 ObčZ formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby pochybnosti o obsahu právního úkonu odstranil výkladem založeným na tom, že vedle jazykového vyjádření právního úkonu zachyceného slovně podrobí zkoumání i vůli jednající osoby. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž ovšem podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 ObčZ totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje tedy pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Pakliže je obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán; nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co je předmětem smlouvy a jaká jsou jejich práva a povinnosti, není-li to poznatelné z textu listiny. Určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodně pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob.
Obsah písemné „Dohody o složení zálohy na rezervační poplatek na KOUPI bytu v družstevním vlastnictví“ (dále jen „dohoda“), kterou žalobkyně a žalovaná uzavřely dne 1. 3. 2002, je zcela zřetelný z hlediska jazykového vyjádření; jednoznačně se v ní podává, že částka 60.000,- Kč je požadována a hrazena za zprostředkování „zajištění koupě“ v dohodě specifikovaného bytu, že zamýšleno je uzavření „kupní smlouvy“, přičemž ten, kdo má byt získat, je zde označován zásadně jako „kupující“ a ten, kdo ho má pozbýt, jako „prodávající“. Lze přisvědčit odvolacímu soudu, že nelze ztotožňovat vlastnické právo k bytu a právo nájmu družstevního bytu, neboť postavení vlastníka bytu a člena bytového družstva, který je nájemcem družstevního bytu, je rozdílné. Protože obsah dohody je zaznamenán písemně a v písemnosti jsou zásadně používány pojmy vázající se výlučně k vlastnickému právu (např. koupě, kupní smlouva, kupující, prodávající), nelze jej interpretovat tak, že vůle smluvních stran směřovala ke zprostředkování převodu jiného práva, nežli práva vlastnického. Tento závěr umocňuje skutečnost, že žalobkyně má právnické vzdělání, jež předpokládá znalost typů smluv, a stejně tak druh podnikatelské činnosti žalované předznamenává schopnost lišit mezi převodem vlastnického práva a převodem členských práv a povinností v bytovém družstvu. Jestliže tedy osoby s uvedenými předpoklady (znalostmi) v písemnosti zaznamenávající obsah jejich vůle výslovně hovoří o zprostředkování (zajištění) koupě bytu, nelze mít za to, že tím mínily něco jiného, než bylo jazykově vyjádřeno. Protože žalovaná nemohla s přihlédnutím k charakteru bytu, který je v dohodě specifikován, žalobcům zprostředkovat (zajistit) jeho koupi (tj. převod do vlastnictví) od Z. D., je závěr odvolacího soudu dovozující neplatnost dohody pro nemožnost plnění správný.
Lze uzavřít, že žalované se nepodařilo prostřednictvím dovolacího důvodu uvedeného v §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. zpochybnit správnost napadeného rozsudku odvolacího soudu; dovolací soud proto její dovolání podle §243b odst. 2 části věty před středníkem o. s. ř. zamítl.
O nákladech dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §142 odst. 1 o. s. ř. V dovolacím řízení neúspěšné žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům náklady, které jim vznikly v souvislosti s podáním vyjádření k dovolání prostřednictvím advokáta. Tyto náklady sestávají z odměny advokáta v částce 8.100,- Kč (§3 odst. 1, §10 odst. 3, §16, §17 odst. 2 a §18 vyhlášky č. 484/2000 Sb. v platném znění) a z dvou paušálních částek náhrad hotových výdajů po 75,- Kč (§13 odst. 1 a 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné rozhodnutí, mohou oprávnění podat návrh na soudní výkon rozhodnutí.
V Brně 21.července 2005
JUDr. Ivana Z l a t o h l á v k o v á, v. r.
předsedkyně senátu