ECLI:CZ:NS:2006:25.CDO.1497.2005.1
sp. zn. 25 Cdo 1497/2005
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jaroslava Bureše a soudců JUDr. Marty Škárové a JUDr. Petra Vojtka v právní věci žalobkyň a) P. S., b) J. R., obou zastoupených advokátem, proti žalovanému J. K., zastoupenému advokátem, o 106.112,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Hradci Králové pod sp. zn. 11 C 11/2003, o dovolání žalobkyň proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. listopadu 2004, č.j. 21 Co 352/2004–137, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 15. listopadu 2004, č.j. 21 Co 352/2004–137 se zrušuje a věc se mu vrací k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobkyně, každá z nich, se domáhaly na žalobci zaplacení částky 53.056,- Kč s příslušenstvím, tvrdíce, že v této výši jim žalovaný způsobil škodu tím, že porušil svou povinnost ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní, uzavřené dne 18.9.2001, a v rozporu s ní prodal třetí osobě část pozemku parc. č. 541/9 v kat. úz. N. H. K., který se zavázal převést na žalobkyně.
Okresní soud v Hradci Králové rozsudkem ze dne 22. dubna 2004, č.j. 11 C 11/2003–115, žalobě vyhověl co do zaplacení jistiny, zamítl ji jen ohledně příslušenství a uložil žalovanému zaplatit žalobkyním náklady řízení. Vyšel ze zjištění, že ve smlouvě ze dne 18.9.2001 se žalovaný zavázal prodat žalobkyním část pozemku o rozměru 267 m2, která podle smlouvy měla být oddělena geometrickým plánem z pozemku parc. č. 541/9. Tento plán byl také vyhotoven dne 19.11.2001 a oddělením vznikl nový pozemek par.č. 541/14 o výměře 163m2. Žalovaný porušil svou povinnost, pozemek prodal třetí osobě a odpovídá proto podle §420 odst. 1 obč. zák. za škodu, kterou tím způsobil žalobkyním. Okresní soud neshledal právně významnou námitku žalovaného, že ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní byla výměra pozemku, který má být oddělen, určena jen přibližně, neboť mezi účastníky panovala shoda v otázce, jaká část pozemku parc. č. 541/9 to má být. Určitým shledal i ujednání o lhůtě, ve které měla být smlouva uzavřena; pokud by žalobkyně žalovaného k uzavření smlouvy nevyzvaly, mohl požádat o určení lhůty soud podle §564 obč. zák.
Krajský soud v Hradci Králové shora uvedeným rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl na základě závěru, že žalovanému nevznikla povinnost pozemek prodat žalobkyním, neboť smlouva o budoucí smlouvě kupní je neplatná podle §37 odst. 2 obč. zák. pro neurčitost, a to v určení části pozemku, která měla být předmětem kupní smlouvy. Odvolací soud, odkazuje na ustanovení §118 odst. 1 obč. zák. a §27 písm. b) zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, zdůraznil, že část zemského povrchu odpovídající části pozemku – parcely, která je předmětem právního úkonu, je třeba dostatečně určitým způsobem identifikovat, a to tak, aby o předmětu úkonu nebylo pochyb. Může se tak podle odvolacího soudu výjimečně stát i popisem části pozemku jejími hranicemi trvalé povahy, viditelnými a rozeznatelnými v terénu, nebo poukazem na geometrický plán, který pak je nedílnou součástí úkonu [podle §62 odst. 1 písm. b) vyhlášky č. 190/1996 Sb., se tento plán zhotovuje při rozdělení pozemku]. Uvedeným způsobem účastníci část pozemku ve smlouvě neidentifikovali, jen odkázali na geometrický plán, který teprve měl být vyhotoven, a dokonce počítali, že dojde k „vzájemnému odsouhlasování“ tohoto plánu. Tento nedostatek určitosti nelze překlenout ani výkladem podle §35 odst. 2 obč. zák. Pro smlouvu o budoucí smlouvě je v §50a odst. 1 obč. zák. stanovena písemná forma, projev vůle musí proto být již z listiny určitý a seznatelný i třetím osobám a nestačí, když účastníkům smlouvy je jasné, co je skutečným obsahem jejich vůle a tedy předmětu smlouvy.
Proti rozsudku odvolacího soudu podaly žalobkyně dovolání z důvodu nesprávného právního posouzení věci [§241a odst. 2 písm. b) o.s.ř.]. Podle dovolatelek byl předmět koupě ve smlouvě dostatečně určitě vymezen jako „část pozemku specifikovaného v čl. I., o rozměrech 267m2, která bezprostředně sousedí s parcelou č. 534/1 na straně jedné a parcelou č. 534/2 na straně druhé. Již z tohoto vymezení bylo – jak se uvádí v dovolání – dostatečně zřejmé, že nemůže jít o jinou část původní parcely č. 541/9, než tu, která právě na základě smlouvy o smlouvě budoucí byla později zaměřena jako parcela č. 541/14. Jiná výměra (267m2) pozemku byla ve smlouvě jen důsledek písařské chyby tehdejšího právního zástupce žalovaného. Uvedeným způsobem se podle dovolání v praxi běžně vymezuje předmět budoucího prodeje v případech, kdy ještě není hotov geometrický plán, kterým by část pozemku byla zaměřena. Kdyby takový plán měli účastníci smlouvy k dispozici v době, kdy smlouvu o budoucí smlouvě uzavírali, nemuseli tuto smlouvu vůbec uzavřít. Z dokazování před soudem prvního stupně podle dovolatelek vyplynulo, že účastníci vždy jednali jen o té části pozemku, která byla později zaměřena jako parcela č. 541/14; námitka neplatnosti smlouvy, kterou žalovaný vznesl až před soudem, je proto účelová.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o. s. ř.) po zjištění, že dovolání bylo podáno proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu proti němuž je přípustné podle §237 odst. 1 písm.a) o.s.ř., oprávněnou osobou (účastníkem řízení) a v zákonné lhůtě (§240 odst. 1 o. s. ř.), přezkoumal napadený rozsudek bez nařízení jednání (§243a odst. 1 věta první o. s. ř.) a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněno.
Nejvyšší soud ve své judikatuře opakovaně zdůraznil, že část pozemku – dříve samostatná parcela - je náležitě identifikována nejen tehdy, jestliže je tato část označena na připojeném geometrickém plánu, ale také tehdy, jestliže je identifikována jiným způsobem, nevzbuzujícím pochybnosti o tom, jaké části pozemku se ( žaloba) týká. Tyto zásady, vyjádřené např. v rozsudku ze dne 27.3.19997, sp. zn. 2 Cdon 180/9/1996, publikovaném pod poř. číslem 26 ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 1998, lze uplatnit i při hodnocení správnosti právního posouzení věci odvolacím soudem.
O tom, jaká část pozemku z původní parcely č. 514/9 má být předmětem budoucí kupní smlouvy mezi účastníky pochybností nebylo. Odvolací soud, však svůj závěr o neurčitosti označení části pozemku, která měla být oddělena, odůvodnil tím, že třetím osobám v dané věci není ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě (jež musí mít písemnou formu) zřejmé, jaké části původního pozemku se přesně týká.
Takovému požadavku určitosti smlouva ovšem vyhovovala. Účastníci sice ve vlastní smlouvě předmět budoucího prodeje (část pozemku) neoznačili zcela přesně (v tom jest s odvolacím soudem souhlasit), ovšem učinit tak ani nemohli, nemajíce tehdy k dispozici geometrický plán nutný pro oddělení této části. K identifikaci části pozemku nemohli užít ani jiné údaje (nároky na jejich kvalitu odvolací soud přiléhavě popsal), jejichž prostřednictvím bylo možno část pozemku, jež měla v budoucnu být předmětem kupní smlouvy, zcela přesně označit a jednoznačně ji odlišit od pozemku původního. Odvolací soud ovšem náležitě nehodnotil, že požadavkům na určitost právního úkonu, plynoucím z ustanovení §35 obč. zák., účastníci vyhověli jinak, a to způsobem v životě praktickém obvyklým a užitečným, totiž že zcela určitě a přesně se dohodli na tom, jakým způsobem bude pro účely uzavření budoucí kupní smlouvy předmět prodeje vymezen.
Ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě totiž její účastníci po vzájemné dohodě identifikovali věc, ohledně které bude uzavřena kupní smlouva, jednak tím, že půjde o tu část původní parcely č. 514/9, která bezprostředně sousedí s parcelou č. 534/1 na straně jedné a parcelou č. 534/2 na straně druhé, jednak tím, že zbývající, takto neurčené hranice, budou probíhat přesně podle geometrického plánu, tj. vyznačeny v terénu a na mapě tak, jak „odsouhlasí“ prodávající i kupující. Jinak řečeno ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní účastníci dohodli, že předmět budoucího prodeje bude vymezen ve dvou fázích. Prvá z nich byla uzavřena dohodou na identifikaci budoucího odděleného pozemku podle údajů, jež měli účastníci smlouvy k dispozici při podpisu smlouvy, a tím byly přesně stanoveny dvě hranice budoucí samostatné parcely. Druhá fáze měla být podle účastníků dohody ukončena po vyhotovení a „odsouhlasení“ oddělovacího geometrického plánu (podle něhož pak měla být parcela zobrazena do katastrální mapy a proveden zápis do katastru). Při posuzování určitosti uvedeného právního úkonu a tedy i důvodnosti námitky jeho neplatnosti nebylo možné jednu fázi oddělovat od druhé.
Jestliže odvolací soud vyšel ze závěru opačného a dovodil, že smlouva o budoucí smlouvě kupní je neplatná, neb předmět kupní smlouvy byl označen neurčitě, pak je jeho právní posouzení nesprávné. Napadený rozsudek odvolacího soudu, na tomto právním posouzení založený proto správný není a Nejvyšší soud ho zrušil podle §243b odst. 2 o.s.ř. a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Právní názor vyslovený Nejvyšším soudem je v dalším řízení závazný ( §226 odst. 1, §243c o.s.ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 28. srpna 2006
JUDr. Jaroslav Bureš, v. r.
předseda senátu