ECLI:CZ:NS:2007:26.CDO.1102.2006.1
sp. zn. 26 Cdo 1102/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ing. Jana Huška a soudců JUDr. Miroslava Feráka a Doc. JUDr. Věry Korecké, CSc., v právní věci žalobce PhDr. J. Ch., zast. advokátem, proti žalovanému 1) P. O., zast. advokátem, a 2) S. O., o vyklizení bytu, vedené u Okresního soudu ve Frýdku-Místku pod sp. zn. 16 C 16/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. října 2005, č. j. 42 Co 293/2005-185, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 21. 10. 2005, čj. 42 Co 293/2005-185, a rozsudek Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 28. 2. 2005, čj. 16 C 16/2002-143, se zrušují a věc se vrací soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud ve Frýdku-Místku jako soud prvního stupně rozsudkem (v pořadí druhým rozhodnutím ve věci samé) ze dne 28. února 2005, č. j. 16 C 16/2002-143, zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal, aby byla žalovaným 1) a 2) uložena povinnost vyklidit byt v domě na ulici Husově č. p. 293 v T., nacházející se v 1. a 2. patře, s vchodem umístěným zezadu domu ze zahrady, sestávající v 1. patře z WC, koupelny, kuchyně a haly a ve 2. patře z WC, koupelny a 3 pokojů (dále jen „předmětný byt“) ve lhůtě do 15 dnů od právní moci rozsudku (odst. I. výroku); soud prvního stupně dále rozhodl o nákladech řízení tak, že žalobci uložil zaplatit státu částku 616,- Kč (odst. II. výroku) a žalovaným 1) a 2) částku 14.617,- Kč (odst. III. výroku).
Krajský soud v Ostravě jako soud odvolací rozsudkem ze dne 21. října 2005, č. j. 42 Co 293/2005-185, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v odst. I. a II. výroku, jimiž bylo rozhodnuto ve věci samé (zamítnutí žaloby) a o nákladech řízení před soudem prvního stupně a dále změnil odst. III. výroku o nákladech řízení před soudem prvního stupně tak, že výši nákladů určil částkou 11.870,- Kč a uložil žalobci její zaplacení oběma žalovaným společně a nerozdílně, v dalším tento výrok potvrdil; odvolací soud dále rozhodl o nákladech odvolacího řízení.
Odvolací soud v odůvodnění rozsudku uvedl, že vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, z nichž vyplývá, že ve stejný den, tedy 3. 2. 1998, byly na předmětný byt pronajímatelem – H. B. S. spol. s.r.o. - uzavřeny dvě nájemní smlouvy, jednak s obchodní společností G. a. s., a jednak s žalovaným 1). Svědectví jednatele obchodní společnosti H. B. S. spol. s. r. o. Z. N., který uzavíral jménem citované společnosti nájemní smlouvy týkající se nemovitosti v T., Husova ul. č. p. 293, jehož výslech odvolací soud zopakoval, pokládal za nevěrohodné, které nemohlo podpořit tvrzení žalobce, že nejdříve byla uzavřena smlouva o nájmu bytu se společností G. a. s., a proto by byla smlouva uzavřená poté mezi H. B. S. spol. s.r.o. a žalovaným 1) (dále též „předmětná nájemní smlouva“) neplatná. Vzhledem k tomu, že se ani další žalobcem tvrzené důvody neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi H. B. S. spol. s. r. o. a žalovaným 1) nepodařilo prokázat, odvolací soud rozhodl tak, jak bylo uvedeno shora. Závěrem odvolací soud konstatoval, že s ohledem na svůj právní názor, když žalobce neprokázal své tvrzení o časové posloupnosti při uzavření předmětných smluv, a tedy tvrzený důvod neplatnosti nájemní smlouvy uzavřené s žalovaným 1), a rovněž z důvodu hospodárnosti řízení (a předmět řízení) se již blíže nezabýval posouzením nájemní smlouvy uzavřené dne 3. 2. 1998 mezi H. B. S. spol. s. r. o. a G. a. s., tedy zda s ohledem na prokázaný obsah této smlouvy a důvody jejího uzavření se skutečně jednalo o nájemní smlouvu.
Dovoláním ze dne 26. 1. 2006 napadl žalobce rozsudek odvolacího soudu v jeho výrocích I. a II. s tím, že dovolání je přípustné podle ust. §237 odst. 1 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“), protože napadený rozsudek má ve věci samé po právní stránce zásadní význam zejména proto, že řeší právní otázku, která dovolacím soudem nebyla dosud řešena nebo byla odvolacími soudy řešena rozdílně. Jako dovolací důvod označil dovolatel především ust. §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., avšak zároveň je i toho názoru, že jsou zde dány důvody dovolání podle ust. §241a odst. 2 písm. b) o.s.ř., jelikož je řízení postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (správně §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.).
V obsáhlém odůvodnění dovolání žalobce zejména uvedl, že soudy obou stupňů pochybily při hodnocení věci, neboť nesprávně posoudily otázku platnosti nájemní smlouvy uzavřené mezi H. B. S. spol. s. r. o. a žalovaným 1) pro rozpor s ust. §686 odst. 1 zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění do 30. 3. 2006 (dále jen „obč. zák.“), přičemž je toho názoru, že otázka platnosti nájemní smlouvy je pro rozhodování o vyklizení předmětného bytu otázkou zásadního právního významu. Soudům obou stupňů dovolatel vytýká zejména způsob provádění dokazování a zastává názor, že v této kauze stačilo posoudit, zda obsah předmětné nájemní smlouvy splňuje požadavky kladené na nájemní smlouvu v ustanovení §686 odst. 1 obč. zák. Dovolatel je přesvědčen, že čl. 3 nájemní smlouvy mezi společností H. B. S. spol. s. r. o. a žalovaným 1) o alikvotní úhradě nákladů spojených s vytápěním, ohřevem vody, vodným a stočným a elektrickou energií nenaplňuje dikci §686 odst. 1 obč. zák., jelikož způsobem výpočtu je nutno rozumět stanovení takových údajů, dle kterých lze pomocí objektivně zjistitelných skutečností provést výpočet úhrady za služby, tj. spočítat konkrétní částku, kterou by měl nájemce zaplatit. Dále upozornil na to, že výše citované ujednání této nájemní smlouvy lze považovat za neplatné podle §37 obč. zák. pro nesrozumitelnost a neurčitost, neboť z tohoto ustanovení není zřejmé, o jakou alikvotní úhradu se má jednat, resp. z čeho má být alikvotní úhrada vypočtena, přičemž odkazuje na „judikaturu Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 26 Cdo 2041/2003“.
Poté odvolacímu soudu vytýká, že v rozporu s hmotným právem posoudil otázku platnosti předmětné nájemní smlouvy pro rozpor s ustanovením §686 odst. 1 obč. zák. z důvodu nedostatečné specifikace předmětu nájmu a neuvedení příslušenství a rozsahu jeho užívání v textu nájemní smlouvy, přičemž dále uvedl, že v průběhu řízení bylo prokázáno, že v domě č. p. 293 v T. se nachází více bytů 3+1 (konkrétně tři) a ohledně specifikace předmětu nájmu odkazuje na výpočtový list nájemného, který ovšem není nájemní smlouvou ani její nedílnou součástí, a tudíž nemůže zhojit neplatnost smlouvy z důvodu neurčitosti předmětu nájmu. Dovolatel dále namítl, že označení podlaží ve výpočtovém listu jako „1/2“, je dle jeho názoru nesrozumitelné a neurčité. Dále poukazuje také na to, že v této smlouvě zcela chybí specifikace příslušenství předmětného bytu, přičemž nájemní smlouva neodkazuje ani na žádnou jinou listinu. Současně dovolatel též uvádí, že rozsah užívání předmětného bytu není v nájemní smlouvě ani ve výpočtovém listu stanoven.
Dále dovolatel uvedl, že se odvolací soud v dovoláním napadeném rozhodnutí nijak nevypořádal s jeho námitkou spočívající „v neúčinnosti právního úkonu - předmětné nájemní smlouvy dle §15 zák. č. 328/1991 Sb.“ a v tomto rovněž shledal zásadní právní význam a otázku v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud neřešenou, a to zejména s ohledem na přechodná ustanovení zák. č. 105/2000 Sb., kterým byl změněn zák. č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání (dále jen „ZKV“) tak, že do něj s účinností od 1. 5. 2000 vložil ustanovení §15 odst. 1 písm. f), dle kterého je neúčinná smlouva o nájmu uzavřená za nápadně nevýhodných podmínek, neboť zastává názor, že předmětná nájemní smlouva byla uzavřena za nápadně nevýhodných podmínek a v rozporu s dobrými mravy, jelikož nájemné ve výši 1.700,- Kč je nejméně o 300% nižší než obvyklé nájemné a také proto, že pronajímatel H. B. S. spol. s. r. o. byl již v této době v úpadku. Současně namítl, že i kdyby ustanovení §15 odst. 1 písm. f) ZKV neexistovalo, lze dovodit neúčinnost nájemní smlouvy dle §15 odst. 1 písm. d) ZKV, neboť uzavřením nájemní smlouvy došlo ke ztížení zpeněžení majetku v konkursním řízení, a odkazuje na obdobný postup Vrchního soudu v Praze v rozhodnutí sp. zn. 13 Cmo 15/2001.
Dovolatel odvolacímu soudu vytkl též to, že se nevypořádal s námitkou neplatnosti předmětné nájemní smlouvy pro rozpor s dobrými mravy dle §39 obč. zák., přičemž nesouhlasí s názorem soudu prvního stupně, že by rozpor výše nájemného s dobrými mravy znamenal pouze částečnou neplatnost nájemní smlouvy, neboť dle názoru dovolatele je takový závěr v rozporu s ustanovením §686 odst. 1 obč. zák.
Závěrem dovolatel upozornil na postup soudu týkající se vyhodnocování důkazů, přípustnosti důkazních návrhů a správnosti zjišťování skutkového stavu a konstatoval, že tento postup byl jednoznačně ve prospěch žalovaných a byl tudíž nesprávný, přičemž se dovolatel opírá především o svědeckou výpověď Z. N., jednatele H. B. S. spol. s. r. o., a taktéž o svá tvrzení, kterými zpochybňuje pravost a dobu podpisu, jak na dohodě o skončení nájmu ze dne 10. 3. 1998, uzavřené mezi H. B. S. spol. s. r. o. a společností G. a. s., tak i na předmětné nájemní smlouvě mezi H. B. S. spol. s. r. o. a žalovaným 1). Dovolatel dále upozornil na neobvyklé praktiky mezi společnostmi H. B. S. spol. s. r. o. a G. a. s. a k podpoře svého tvrzení poukazuje na nízkou kupní cenu nemovitostí, které H. B. S. spol. s. r. o. prodala společnosti G. a. s.
Dovolatel proto navrhuje, aby dovolací soud zrušil dovoláním napadené rozhodnutí odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V podání ze dne 28. 2. 2006 se k dovolání vyjádřil žalovaný 1).
Ve vyjádření žalovaný 1) zejména uvedl, že se ztotožňuje s právním názorem soudů obou stupňů a dovolání žalobce považuje za nedůvodné. Konstatuje, že jím uzavřená smlouva s H. B. S. spol. s. r. o. je platná, splňuje podmínky uvedené v ustanovení §663 a násl. obč. zák. a cituje z rozsudku soudu prvního stupně důvody pro její platnost. Zároveň vyjadřuje v souladu s názorem soudů obou stupňů přesvědčení, že nájemní smlouva mezi H. B. S. spol. s. r. o. a G. a. s. je postižena vadou, která způsobuje její neplatnost - konkrétně chybějící určité ujednání o nájemném, a závěrem vyslovuje názor, že ani případná existence dvou platných smluv na tentýž předmět nájmu ve stejnou dobu nemůže způsobit neplatnost jedné z nich, když G. a. s. objekt v době od 3. 2. 1998 neužívala a užívání předmětu nájmu ze strany žalovaného 1) podle nájemní smlouvy uzavřené mezi ním a H. B. S. spol. s. r. o. nic nebránilo. Ze shora uvedených důvodů proto navrhuje, aby dovolací soud dovolání žalobce jako nedůvodné zamítl a potvrdil napadený rozsudek jako formálně a věcně správný a zavázal žalobce k náhradě nákladů dovolacího řízení.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací (§10a o.s.ř.) shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění podmínky povinného advokátního zastoupení dovolatele (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Poté se Nejvyšší soud České republiky zabýval otázkou přípustnosti tohoto mimořádného opravného prostředku (§236 odst. 1 o.s.ř.), neboť toliko z podnětu přípustného dovolání lze správnost napadeného rozhodnutí přezkoumat z hlediska uplatněných dovolacích důvodů.
Podle §236 odst. 1 o.s.ř. dovoláním lze napadnout pravomocná rozhodnutí odvolacího soudu, pokud to zákon připouští.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu se řídí ustanoveními §237 odst. 1 písm. b) a c) o.s.ř. Zbývá dodat, že vady podle §241a odst. 2 písm. a) o.s.ř. a ani vady uvedené v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř. přípustnost dovolání nezakládají a lze je přezkoumat pouze v případě přípustného dovolání (§242 odst. 3 o.s.ř.).
Podle §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení odvolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl jinak než v dřívějším rozsudku (usnesení) proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu, který dřívější rozhodnutí zrušil.
V posuzované věci není dovolání přípustné podle ust. §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř., neboť soud prvního stupně ve svém posledním rozsudku ze dne 28. 2. 2005, č. j. 16 C 16/2002-143 - potvrzeném dovoláním napadeným rozhodnutím odvolacího soudu ve věci samé - nerozhodl jinak, než ve svém předchozím rozsudku ze dne 27. 10. 2003, č. j. 16 C 16/2002-92 (návrh vždy zamítl).
Podle ust. §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dovolání přípustné proti rozsudku odvolacího soudu a proti usnesení dovolacího soudu, jimiž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, jestliže dovolání není přípustné podle písm. b) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam, zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování odvolacího soudu nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Přípustnost dovolání je tedy podle ust. §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. spjata se závěrem o zásadním významu rozsudku odvolacího soudu po právní stránce. Z toho vyplývá, že způsobilým dovolacím důvodem, jímž lze dovolání odůvodnit, je námitka, že napadené rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (§241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.); nesprávnosti skutkových zjištění (§241a odst. 3 o.s.ř.) způsobilým dovolacím důvodem v tomto případě nejsou.
Dovolací soud je podle ust. §242 odst. 3 o.s.ř. - s výjimkou určitých vad řízení - vázán uplatněným dovolacím důvodem, včetně toho, jak jej dovolatel obsahově vymezil, a pro úsudek, zda rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam, jsou relevantní jen otázky, na nichž napadené rozhodnutí spočívá a jejichž posouzení odvolacím soudem dovolatel napadl, resp. jejichž řešení v dovolání zpochybnil.
Právní posouzení věci je nesprávné, jestliže odvolací soud věc posoudil podle právní normy, která na zjištěný skutkový stav nedopadá, nebo právní normu správně určenou nesprávně vyložil popř. aplikoval.
Dovolatel v dovolání zejména namítal, že se odvolací soud ve svém rozhodnutí nedostatečně zabýval důvody platnosti resp. neplatnosti předmětné nájemní smlouvy (tj. nájemní smlouvy ze dne 3. 2. 1998 uzavřené mezi žalovanými a společností H. B. S., spol. s r. o., do jejíchž práv a povinností na straně pronajímatele vstoupil k 19. 4. 2002 PhDr. J. Ch., který nabyl předmětnou nemovitost – viz usnesení Okresního soudu ve Frýdku-Místku ze dne 13. 5. 2002, čj. 16 C 16/2002-33), a to z hlediska jejích náležitostí (obsahu) uvedených v ust. §686 odst. 1 obč. zák., především zda předmětná nájemní smlouva mj. obsahovala výši nebo způsob výpočtu úhrady za plnění spojená s užíváním bytu, dále zda obsahovala dostatečnou specifikaci předmětu nájmu a uvedení rozsahu užívání příslušenství.
Zejména pak dovolatel odvolacímu soudu vytýkal, že ujednání o úhradě za plnění spojená s užíváním bytu (čl. 3 předmětné nájemní smlouvy) je neurčité a nesrozumitelné a proto neplatné podle §37 obč. zák.
V posuzovaném případě ze skutkových zjištění, která nebyla v dovolání zpochybněna, vyplývá, že žalovaný 1) jako nájemce uzavřel dne 3. 2. 1998 se společností H. B. S., s r. o., T. jako pronajímatelem, jejímž právním a procesním nástupcem se stal PhDr. J. Ch. (žalobce), nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl nájem bytu 3+1 v domě čp. 293 v Husově ul. v T. 1, stojící na parcele č. 1154/1 v k. ú. T. V nájemní smlouvě bylo mj. v čl. 3 ujednáno, že: „Nájemce je povinen hradit nájemci alikvotní část nákladů spojených s výtápěním, ohřevem vody, dále za vodné a stočné a spotřebu elektrické energie ve společných prostorách, a to zálohově v měsíčních splátkách do výše zálohových faktur dodavatelů těchto médií. Vyúčtování bude provedeno 1x ročně na základě vyúčtovacích faktur dodavatelů“.
Podle §686 odst. 1 obč. zák. musí nájemní smlouva obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výší. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu. Chybí-li některá z uvedených náležitostí, má to za následek neplatnost nájemní smlouvy (§39 obč. zák.).
Podle §37 odst. 1 obč. zák. musí být právní úkon mj. učiněn určitě a srozumitelně, jinak je neplatný. V případě neurčitého právního úkonu jde sice o projev vůle srozumitelný, avšak nelze seznat obsah tohoto projevu vůle a tento nedostatek nelze odstranit ani výkladem podle ust. §35 odst. 2 obč. zák. (viz např. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2006, sp. zn. 26 Cdo 1998/2005).
Z ust. §686 odst. 1 obč. zák. mj. vyplývá, že podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je ujednání o způsobu výpočtu úhrady za služby spojené s užíváním bytu nebo jejich výše. Má-li být úhrada za služby určena sjednáním způsobu jejího výpočtu musí jít o takové ujednání, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze provést výpočet výše této úhrady, tj. na základě ve smlouvě sjednaných údajů lze bez dalšího dospět ke konkrétní peněžní částce, kterou je nájemce povinen na úhradu služeb platit.
V daném případě, jak bylo uvedeno výše, v čl. 3 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že nájemce je povinen hradit „nájemci“ (správně mělo být uvedeno pronajímateli) „alikvotní část nákladů“ spojených s vytápěním, ohřevem vody, vodné a stočné, atd. zálohově v měsíčních splátkách do „výše zálohových faktur dodavatelů“. Z uvedeného je zřejmé, že na základě tohoto ujednání nelze určit výši měsíčních zálohových splátek na úhradu služeb spojených s užíváním bytu, neboť není především ve vztahu k nájemci stanoveno, jakou „alikvotní část nákladů“, má nájemce z faktur dodavatelů hradit. Toto ujednání je tedy neurčité, jeho neurčitost nelze odstranit ani výkladem podle ust. §35 odst. 2 obč. zák.
Dovolací soud s ohledem na uvedené dospěl k závěru, že dovolání žalobce je důvodné, neboť odvolací soud nesprávně posoudil platnost nájemní smlouvy ze dne 3. 2. 1998. Vzhledem k uvedenému pokládá dovolací soud za nadbytečné zabývat se dalšími námitkami dovolatele (tj. nedostatečnou specifikací předmětu nájmu, rozsahu příslušenství), které taktéž dovolatel směruje k neplatnosti předmětné nájemní smlouvy a popř. i další námitky lze uplatnit v novém řízení o věci.
Nejvyšší soud proto podle §243b odst. 2, věty za středníkem o. s. ř. rozhodl tak, že zrušil rozsudek odvolacího soudu a protože důvody, pro které bylo zrušeno rozhodnutí odvolacího soudu platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, bude rozhodnuto i o zrušení tohoto rozhodnutí a věc bude vrácena soudu prvního stupně k dalšímu řízení (§243b odst. 3, 2. věta o. s. ř.).
Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně závazný (§243d odst. 1, 1. věta za středníkem o. s. ř.).
V novém rozhodnutí o věci rozhodne soud o náhradě nákladů řízení, včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1, 2. věta o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 21. března 2007
JUDr. Ing. Jan H u š e k , v. r.
předseda senátu