ECLI:CZ:NS:2007:28.CDO.2717.2006.1
sp. zn. 28 Cdo 2717/2006
USNESENÍ
Nejvyšší soud rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Roberta Waltra v právní věci žalobce R., spol. s r. o., zastoupeného advokátem, proti žalovanému S. – T., spol. s r. o., zastoupenému advokátem, o vyklizení nebytového prostoru, vedené u Okresního soudu v Liberci pod sp. zn. 15 C 336/2002, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 26. 6. 2006, č. j. 35 Co 673/2005 – 67, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci ze dne 26. 6. 2006, č. j. 35 Co 673/2005 – 67, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Rozsudkem Krajského soudu v Ústí nad Labem – pobočky v Liberci výše označeným byl změněn zamítavý rozsudek Okresního soudu v Liberci ze dne 22. 4. 2005, č. j. 15 C 336/2002 – 45, a to tak, že žalovaný je povinen vyklidit nebytový prostor sestávající ze dvou místností o podlahové ploše 62 m2 v přízemí domu bez čísla popisného a evidenčního v J. ulici v L., postaveného na pozemku parc. č. 127/2, s lhůtou k vyklizení do 15 dnů od právní věci rozsudku. Žalovanému bylo uloženo nahradit žalobci jak náklady řízení u soudu prvního stupně ve výši 4.800,- Kč, tak i náklady odvolacího řízení ve výši 2.975,- Kč.
Odvolací soud dospěl k právnímu závěru, že pokud právní předchůdce žalobce m. L. jako pronajímatel a žalovaný uzavřeli dvě nájemní smlouvy ve dnech 12. 1. 1993 a 23. 5. 1994, pak při jejich obsahové shodě je druhá z nich neplatná. Přitom právě druhá nájemní smlouva změnila dobu trvání nájmu tak, že z doby neurčité se měla stát doba určitá do 31. 12. 2010. Jestliže následně m. L. sepsalo se žalovaným dne 25. 2. 1998 dodatek č. 1 k nájemní smlouvě a tento dodatek výslovně spojilo s druhou nájemní smlouvou ze dne 23. 5. 1994, pak se tento dodatek vztahoval k neplatné nájemní smlouvě a nemohl tedy nabýt právní účinky. Za takové situace dal-li žalobce (jako právní nástupce m. L.) dne 26. 3. 2002 žalovanému řádně doručenou výpověď bez udání důvodu, tak se tato výpověď vztahovala k původně sjednané době neurčité trvání nájmu, byla podle §10 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, platná a ve smyslu §12 téhož zákona, po uplynutí zákonné tříměsíční výpovědní lhůty, skončil nájem nebytových prostor pro žalovaného dne 30. 6. 2002.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání. Tvrdil, že odvolací soud věc po právní stránce nesprávně posoudil. Druhá z nájemních smluv vznikla za změněné situace, kdy bylo nutno upravit smluvně nové vztahy; byl totiž pronajat další prostor ve stejné nemovitosti. Právě tato okolnost, způsobující rozšíření rozsahu předmětu nájmu, znamenala, že bylo vůlí obou tehdejších účastníků nájemního vztahu upravit poměry mezi sebou nově. Žalovaný žádal, aby dovolací soud zrušil napadený rozsudek odvolacího soudu a věc tomuto soudu vrátil k dalšímu řízení.
Žalobce ve vyjádření k dovolání poukázal na správnost závěrů odvolacího soudu a navrhl, aby bylo dovolání zamítnuto.
Nejvyšší soud zjistil, že žalovaný, zastoupený advokátem, podal dovolání v zákonné lhůtě (§240 odst. 1, §241 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání bylo přípustné - vzhledem ke změně zamítavého rozsudku soudu první instance soudem odvolacím - podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. a dovolací důvod byl uplatněn podle §241 odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Dovolání je důvodné.
Podle §35 odst. 1 o. z. může být projev vůle učiněn jednáním nebo opomenutím; může se stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnosti, co chtěl účastník projevit.
Podle §516 odst. 1 o. z. mohou účastníci dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti.
Výklad právních úkonů ze dnů 12. 1. 1993 a 23. 5. 1994, jak jej provedl odvolací soud, by mohl být přiléhavý za situace, že by druhým ze zmíněných právních úkonů nedošlo k žádné změně v obsahu nájemního vztahu mezi městem Liberec a žalovaným.
Smluvním projevem ze dne 23. 5. 1994 však došlo ohledně nájmu nebytových prostor k jedné změně a též k textovému posunu v dalším detailu nájemní smlouvy, svědčícímu o kontinuitě vůle stran. Především - v čl. II. došlo k rozšíření nebytových prostor o další tři místnosti o celkové výměře 53 m2 v nové cenové sazbě 750,- Kč/m2, čímž se zvýšila roční částka nájemného. Kromě toho sice zůstala sjednána doba nájmu na neurčito, avšak v článku IX. došlo k časovému posunu účinnosti této doby - od 1. 11. 1993.
Smluvní dodatek ze dne 25. 2. 1998, sjednaný mezi m. L. a žalovaným, odkazoval výslovně na nájemní smlouvu ze dne 23. 5. 1994; toto však není podle dovolacího soudu na závadu. Tímto dodatkem totiž došlo opět ke změně podmínek nájmu, a to ve dvojím směru. Znovu byl změněn rozsah pronajatých prostor, přičemž tentokrát zůstalo pronajato vedle původních a přetrvávajících 62 m2 již nikoliv 53 m2, ale 45 m2, přičemž se při setrvalé sazbě za m2 opět změnila výše ročního nájemného - za současného sjednání inflační doložky. Kromě toho byl tentokrát zásadně změněn článek IX. smlouvy tak, že se nájem sjednává na dobu určitou do 31. 12. 2010.
Při těchto kontinuálních změnách obsahu nájemního vztahu považuje dovolací soud za zcela zřejmé, že smluvní projevy z dnů 23. 5. 1994 a 25. 2. 1998 byly změnami obsahu původní nájemní smlouvy ze dne 12. 1. 1993. I když smluvní projev ze dne 23. 5. 1994 nebyl označen jako změna smlouvy a bylo použito stejných formulací jako předtím, v obsahu tohoto druhého ze smluvních projevů jsou výslovně provedeny takové změny, z kterých lze oprávněně dovodit zásah do smluvního vztahu původního. Tím spíše je pak změnou nájemní smlouvy projev vůle stran z 25. 2. 1998, označený již přímo jako dodatek č. 1.
Ve vztahu k posuzované věci je dále podstatné, že platila sjednaná doba trvání nájmu do 31. 12. 2010.
Dal-li za tohoto právního stavu žalobce výpověď z nájmu žalovanému dopisem ze dne 26. 3. 2002, a tato výpověď byla dána bez udání důvodu, pak tento projev vůle nebyl učiněn v souladu se zákonem a dovolací soud dovozuje (v rámci předběžné otázky) neplatnost této výpovědi. Byl-li totiž nájem sjednán na dobu určitou, pak by výpověď pronajímatele obstála, jestliže by oprávněně obsahovala některý z důvodů, jak jsou vypočteny v §9 odst. 2, 3 zákona č. 116/1990 Sb. Žádný z takových důvodů však ve výpovědi nového pronajímatele není uveden.
Za takového stavu byly dány podmínky pro další trvání nájmu a pronajímateli nenáleží zákonná ochrana ve smyslu §126 odst. 1 o. z.
Nesprávné právní posouzení věci odvolacím soudem naplnilo dovolací důvod uplatněný žalovaným a vedlo ke zrušení napadeného rozsudku a vrácení věci odvolacímu soudu k dalšímu řízení (§243b odst. 2 věta za středníkem, odst. 3 věta první o. s. ř.).
V dalším řízení o věci, v němž je odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu, bude rozhodnuto též o nákladech dovolacího řízení (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 30. května 2007
JUDr. Ludvík D a v i d, CSc., v. r.
předseda senátu