ECLI:CZ:NS:2007:28.CDO.3387.2007.1
sp. zn. 28 Cdo 3387/2007
USNESENÍ
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Roberta Waltra a soudců JUDr. Josefa Rakovského a JUDr. Ludvíka Davida, CSc., ve věci žalobkyně L. H., zastoupené advokátem, proti žalovaným 1) H. I. P., s.r.o., 2) H. I., s.r.o., a 3) G. P., s.r.o., o uložení povinnosti strpět užívání nemovitosti, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 8 pod sp. zn. 22 C 7/2004, o dovolání žalobkyně proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 18. října 2006, č.j. 12 Co 164/2006-166, takto:
I. Dovolání se odmítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.
Odůvodnění:
Městský soud v Praze jako soud odvolací rozsudkem ze dne 18. 10. 2006, č.j.
12 Co 164/2006-166, potvrdil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 8 (soud prvního stupně) ze dne 14. 3. 2005, č.j. 22 C 7/2004-132, jímž soud prvního stupně zamítl návrh, aby žalovaní byli povinni strpět užívání domu č.p. 952 v P., k.ú. L., ulice P. L. č. 13, se stavební parcelou p.č. 2645, nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí na LV č. 1520 pro k.ú. L. u Katastrálního úřadu pro m. P., katastrální pracoviště P. (dále jen „nemovitosti“ nebo „předmětné nemovitosti“), v rozsahu nájemní smlouvy ze dne 21. 12. 1997, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Odvolací soud dále rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.
Odvolací soud vycházel ze skutkového stavu, jak byl zjištěn soudem prvního stupně, jenž na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že od roku 1991 byl vlastníkem předmětných nemovitostí J. F., který vlastnictví k těmto nemovitostem převedl na MUDr. M. H. (právní účinky vkladu vlastnického práva nastaly ke dni 15. 6. 2000). Následně došlo k dalším převodům vlastnického práva, naposledy se stali spoluvlastníky nemovitostí žalovaní. Dne 21. 12. 1997 byla uzavřena smlouva, podle níž J. F. pronajal žalobkyni jako nájemkyni předmětné nemovitosti na dobu od 21. 12. 1997 do 21. 12. 2050 s tím, že nájemkyně je oprávněna tyto nemovitosti dále pronajímat a přijímat z nich všechny užitky. Nájemné bylo sjednáno ve výši 30.000,- Kč měsíčně a dle smlouvy bylo uhrazeno před podpisem smlouvy za celou dobu nájmu ve výši 18.800.000,- Kč. Druhá strana posuzované smlouvy je nadepsaná jako „druhá strana nájemní smlouvy ze dne 21. 12. 1997 mezi J. F. a spol. G. L. – spol. s r.o.“ Dále bylo zjištěno, že nejméně 14 bytových jednotek a nebytových prostor nacházejících se v dotčeném domě č.p. 952 bylo v prosinci roku 1997, tj. v době uzavírání smlouvy, pronajato subjektům odlišným od účastníků řízení.
Ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 8 sp. zn. 22 C 204/2001 vzal soud prvního stupně za prokázané, že v letech 1998 – 2000 vykonávala práva k předmětných nemovitostem, vybírala nájemné a prováděla i správu dotčeného domu společnost G. L. – spol. s r.o., jejíž jednatelkou je žalobkyně. Jak vyplývá ze spisu Obvodního soudu pro Prahu 8, sp. zn. 12 C 9/2001 byla ohledně předmětných nemovitostí sjednána smlouva o pronájmu ze dne 10. 1. 1998 mezi J. F. jako pronajímatelem, za nějž na základě plné moci jednala žalobkyně, a společností G. L. – spol. s r.o. jako nájemcem, jejímž jménem rovněž jednala žalobkyně. Soud prvního stupně dále konstatoval, že J. F. uvedl do protokolu sepsaného dne 29. 1. 2004 v rámci řízení vedeného u Okresního soudu Praha – východ pod sp. zn.
6 C 171/2000, že od žalobkyně ani společnosti G. L. – spol. s r.o. nepřevzal žádné finanční prostředky, ani s nimi neuzavíral žádné nájemní smlouvy.
Odvolací soud se ztotožnil s právním závěrem soudu prvního stupně, který dovodil, že z dotčené smlouvy ze dne 21. 12. 1997 uzavřené mezi J. F. jako pronajímatelem a žalobkyní jako nájemkyní (dále jen „smlouva“ nebo „předmětná smlouva“) nevyplývá jednoznačný úmysl smluvních stran přenechat a převzít předmětné nemovitosti do nájmu, tato smlouva tedy neobsahuje obligatorní náležitosti smlouvy nájemní ve smyslu ustanovení §663 a násl. občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“). V kontextu zjištění o jednáních vedených mezi J. F. a žalobkyní, popř. společností G. L. – spol. s r.o., považuje soud za opodstatněný závěr, že účelem smlouvy bylo především umožnit žalobkyni brát z nemovitostí užitky v podobě nájemného za bytové jednotky a nebytové prostory užívané jinými subjekty, nikoli převést na ni detenci předmětných nemovitostí jako základní předpoklad vzniku nájemního vztahu. Smlouvu tedy nelze posoudit jako smlouvu nájemní, nýbrž jako smlouvu nepojmenovanou, uzavřenou podle ustanovení §51 odst. 1 obč. zák. Práva žalobkyně založená takovou smlouvu pak byla vázána na osobu J. F. jako vlastníka předmětných nemovitostí a nemohla se změnou vlastnictví nemovitostí přejít na jejich nového nabyvatele, jak by tomu bylo v případě, kdyby smlouva byla platnou smlouvu nájemní (§680 odst. 2 obč. zák.).
Soud prvního stupně, jehož právní závěry odvolací soud zhodnotil jako správné, rovněž dovodil, že i kdyby z obsahu smlouvy vyplývalo, že J. F. převedl na žalobkyni detenci celého domu, byla by taková nájemní smlouva neplatná ve smyslu ustanovení §37 odst. 2 obč. zák. pro faktickou nemožnost plnění, neboť faktickému ovládání celé věci bránila existence nájemních práv nájemců jednotlivých bytů
a nebytových prostor.
Rozsudek odvolacího soudu napadla žalobkyně dovoláním, jehož přípustnost dovozuje z ustanovení §231 (správně §237) odst. 1 písm. c) občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“). Důvody pro podání dovolání spatřuje v tom, že řízení bylo postiženo vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), a rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci (dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. b/ o.s.ř.). Dovolatelka je toho názoru, že předmětná smlouva je platnou smlouvou nájemní uzavřenou podle §663 a násl. obč. zák., neboť projev vůle obou smluvních stran uzavřít právě smlouvu nájemní vyjádřený v předmětné smlouvě není v rozporu s jeho jazykovým výkladem. Dle dovolatelky smlouva obsahuje všechny předepsané náležitosti smlouvy nájemní, a pokud bylo ve smlouvě sjednáno oprávnění nájemce předmět smlouvy dále pronajímat a přijímat z něj všechny užitky, nelze toto ujednání vykládat tak, že se rozsah práv žalobkyně zužuje
a žalobkyně proto nebyla oprávněna nemovitosti užívat. Otázku zásadního právního významu spatřuje dovolatelka v posouzení, zda lze dát platně do nájmu nemovitost – budovu – za předpokladu, že jednotlivé byty a nebytové prostory v této budově se nacházející jsou již pronajaty třetím subjektům. Dle dovolatelky by uzavření takovéto nájemní smlouvy nemělo žádný vliv na vztah nájemce bytu či nebytového prostoru
a vlastníka budovy jako pronajímatele, i když vlastník budovy by pak měl možnost zavázat nájemce budovy k plnění povinností pronajímatele ve vztahu k jednotlivým nájemcům bytů a nebytových prostor. Vadu řízení, jež mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, shledává dovolatelka v tom, že nebyla v průběhu řízení řádně poučena podle ustanovení §118a o.s.ř., tudíž si neuvědomila důsledky nenavržení potřebných důkazů. Dovolatelka navrhuje, aby Nejvyšší soud ČR zrušil rozsudek odvolacího soudu i rozsudek soudu prvního stupně a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.
Žalovaní se k dovolání nevyjádřili.
Nejvyšší soud jako soud dovolací posoudil dovolání proti rozsudku odvolacího soudu – v souladu s čl. II. bodem 2 a 3 zákona č. 59/2005 Sb. – podle ustanovení občanského soudního řádu ve znění účinném do 31. 3. 2005 (dále též jen „o.s.ř.“)
a shledal, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení (§240 odst. 1 o.s.ř.), za splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení dovolatelky (§241 odst. 1 a 4 o.s.ř.).
Následně se Nejvyšší soud ČR zabýval přípustností tohoto mimořádného opravného prostředku, neboť toliko z podnětu dovolání, které je přípustné, může být přezkoumána správnost napadeného rozhodnutí z hlediska uplatněných (způsobilých) dovolacích důvodů.
Přípustnost dovolání proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu podle §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. je dána, jestliže nejsou splněny podmínky přípustnosti dovolání podle §237 odst. 1 písm. b) o.s.ř. (vázanost soudu prvního stupně předchozím odlišným názorem vyjádřeným v kasačním rozhodnutí odvolacího soudu) a dovolací soud dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí ve věci samé má po právní stránce zásadní význam.
Rozhodnutí odvolacího soudu ve věci samé má po právní stránce zásadní význam (§237 odst. 3 o.s.ř.) zejména tehdy, řeší-li právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
Dovolatelka shledává zásadní právní význam napadeného rozhodnutí v posouzení otázky, zda je možné dát platně do nájmu nemovitost – budovu – za předpokladu, že jednotlivé byty a nebytové prostory v této budově se nacházející jsou již pronajaty třetím subjektům.
Právní závěr odvolacího soudu, potažmo soudu prvního stupně, o neplatnosti předmětné smlouvy však nespočívá na vyřešení předestřené otázky, jak byla v dovolání ve velmi obecné rovině formulována. Závěr odvolacího soudu vychází z konkrétních zjištění ohledně obsahu předmětné smlouvy, na jejichž základě odvolací soud dovodil, že smlouva není platnou smlouvou nájemní, neboť z ní nevyplývá jednoznačný úmysl smluvních stran přenechat a převzít předmětné nemovitosti do užívání. Smlouva tedy svým obsahem nenaplňuje samotné vymezení pojmu nájemní smlouvy podle ustanovení §663 obč. zák.
Nenaplňuje-li předmětná smlouva pojmové znaky smlouvy nájemní ve smyslu ustanovení §663 a násl. obč. zák., zejména pokud předmět nájmu není dostatečně vymezen, takže se plnění z této smlouvy stává (částečně) nemožným, nelze právní závěr odvolacího soudu o neplatnosti předmětné smlouvy jako smlouvy nájemní považovat za nesprávný.
Posuzování projevu vůle smluvních stran z hlediska jeho obsahu dovolacímu soudu v tomto případě nepřísluší, neboť zjišťování obsahu smlouvy, a to i pomocí výkladu projevu vůle, je otázkou skutkovou nikoli právní (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 21. 10. 1999, sp. zn. 2 Cdon 1548/97, uveřejněný pod č. 73 v sešitě č. 10 z roku 2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Námitky směřující proti skutkovým závěrům však lze uplatnit (prostřednictvím dovolacího důvodu podle
§241a odst. 3 o.s.ř.) pouze v případě dovolání přípustného podle §237 odst. 1 písm. a) a b) o.s.ř. (nebo při obdobném užití těchto ustanovení ve smyslu §238 odst. 2 a §238a odst. 2 o.s.ř.).
K vadám řízení uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o.s.ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o.s.ř.), je dovolací soud povinen přihlédnout, i když nebyly v dovolání uplatněny, jen je-li dovolání přípustné; uvedené vady samy
o sobě však, i kdyby jimi řízení bylo skutečně postiženo, přípustnost dovolání založit nemohou.
Protože dovolání žalobkyně směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, proti němuž není tento mimořádný opravný prostředek přípustný, dovolacímu soudu nezbylo, než je odmítnout (§243b odst. 5 věta první, §218 písm. c/ o.s.ř.).
O náhradě nákladů dovolacího řízení bylo rozhodnuto podle §243b odst. 5 věty první, §224 odst. 1, §151 odst. 1 a §146 odst. 3 o.s.ř. za situace, kdy žalovaným, kteří by vzhledem k odmítnutí dovolání měli proti žalobkyni právo na náhradu nákladů dovolacího řízení, podle obsahu spisu v řízení před dovolacím soudem žádné účelně vynaložené náklady nevznikly.
Proti tomuto usnesení není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 7. listopadu 2007
JUDr. Robert Waltr, v. r.
předseda senátu