ECLI:CZ:NS:2008:28.CDO.3233.2006.1
sp. zn. 28 Cdo 3233/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a soudců JUDr. Františka Ištvánka a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobce obce M., zastoupené advokátem, proti žalovanému J. E., zastoupenému advokátkou, o vyklizení nemovitosti, vedené u Okresního soudu v Chrudimi pod sp. zn. 3 C 69/2002, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové - pobočky v Pardubicích ze dne 29. 5. 2006, č. j. 18 Co 34/2006-155, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové - pobočky v Pardubicích ze dne 29. 5. 2006, č.j. 18 Co 34/2006-155, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Krajský soud v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích svým rozsudkem výše označeným změnil rozsudek Okresního soudu v Chrudimi ze dne 25. 10. 2005, č. j. 3 C 69/2002-131, tak, že žalovanému uložil povinnost vyklidit dům čp. 35 v J. na stavební parcele č. 45 v k. ú. J. a vyklizené nemovitosti předat žalobci ve lhůtě tří měsíců od právní moci rozsudku. Taktéž rozhodl o povinnosti žalovaného nahradit žalobci náklady řízení před soudy obou stupňů ve výši 23.175,50 Kč a o povinnosti téhož nahradit České republice na účet Okresního soudu v Chrudimi náklady ve výši 1.498,- Kč, vše do tří dnů od právní moci rozsudku.
Předmětem žaloby byl nárok na vyklizení domu – ten byl žalobcem jako vlastníkem pronajat žalovanému jako nájemci smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne 15. 4. 1999 (na dobu určitou do 15. 4. 2009). Nájem byl sjednán za účelem prodeje potravin a další obchodní činnosti. Odvolací soud dovodil, že žalobce neprávem odstoupil od smlouvy podle §679 odst. 3 o. z.; shledal však též, že nájemní smlouva je absolutně neplatná pro rozpor se zákonem (§39 o. z.). Smlouva se řídila ustanoveními §663 a násl. o. z.; k její platnosti však bylo třeba předchozího souhlasu obce podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, v tehdy platném znění, a ten nebyl dán. Usnesení rady žalobce ze dne 29. 3. 1999, kterým se schvaluje uzavření smlouvy se žalovaným, není udělením předchozího souhlasu.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dovolání, které opíral o tvrzené nesprávné právní posouzení věci odvolacím soudem. Namítal v něm, že smlouva byla platná, a že předchozí souhlas obecní rady, který byl formou usnesení dán, nebyl ani podmínkou – smlouva sdílela právní režim §663 a násl. o. z. Dovolatel žádal, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení. Požádal též o vyslovení odkladu vykonatelnosti rozhodnutí odvolacího soudu.
Žalobce se k dovolání vyjádřil, souhlasil se závěry odvolacího soudu a žádal, aby bylo dovolání zamítnuto.
Žalovaný podal dovolání prostřednictvím advokátky a ve lhůtě (§240 odst. 1, §241 odst. 1 o. s. ř.). Dovolání bylo přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., tedy pro diformitu rozsudků soudů nižších instancí, a dovolací důvod byl uplatněn podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř.
Dovolání je důvodné.
Základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Je tak vyjádřen a podporován princip autonomie smluvních stran, povaha soukromého práva a s tím spojená společenská a hospodářská funkce smlouvy. Není ústavně konformní a je v rozporu s principy právního státu taková praxe, při níž obecné soudy upřednostňují výklad vedoucí k neplatnosti smlouvy před výkladem neplatnost smlouvy nezakládajícím (nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 635/03).
Byly-li v budově místnosti určené k provozování obchodu či služeb, musel být dán předchozí souhlas městského (obecního) úřadu podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i v případě, že budova byla pronajata jako celek; to však nic nemění na právním režimu takového nájmu, jenž se neřídí ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž občanského zákoníku (§663 a násl.), včetně jeho ustanovení §671 a násl. o nájemném (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 1548/97, publikovaný sub R 73/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).
Citovaným ustanovením a výkladovým principům dostál odvolací soud potud, že posoudil předmětnou nájemní smlouvu jako neodporující zákonu z hlediska téměř všech relevantních zákonných ustanovení – vyjma předchozího souhlasu obce podle §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.
Ohledně posouzení podmínky předchozího souhlasu však odvolací soud pochybil.
Je nutné předeslat, že již samotné usnesení rady obce z 29. 3. 1999 o souhlasu se smlouvou o nájmu je – logicky, jak jinak – předchozím souhlasem obce ve smyslu §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Žádný další „konkrétní právní úkon“ souhlasu není potřebný, obsah „veřejnoprávního rozhodnutí obce“ postačuje.
Ani předmětné usnesení rady však nebylo zapotřebí – již proto, že partnerem žalovaného, tj. pronajímatelem, byla právě obec.
Ústavní soud příkře vytkl Nejvyššímu soudu (jeho rozsudku sp. zn. 26 Cdo 306/2000) posouzení obdobné situace. Učinil tak v nálezu sp. zn. IV. ÚS 290/03, publikovaném ve Sbírce nálezů a usnesení, sv. 32, č. 34. Uvedl, že byla-li pronajímatelem obec, pak vyžadovat souhlas výše zmíněný je přepjatým právním formalismem. Nadbytečná „ochrana“ pronajímatele – obce je absurdní a vymyká se chápání práva jako prostředku k nalezení spravedlnosti. Soud užil práva k zatemnění toho, co bylo stranám jasné; učinil tak cestou formální obezličky (podrobněji viz právní věta i závěr odůvodnění nálezu).
Totéž, co platilo pro Nejvyšší soud, platí i nyní pro soud odvolací. Posouzení nájemní smlouvy mezi účastníky je tedy třeba podrobit citované judikatuře, podle níž se určující hmotněprávní otázka jeví tak, že smlouva z 15. 4. 1999 obsahuje všechny zákonné náležitosti.
Dovolací soud proto podle §243b odst. 2 věty za středníkem a odst. 3 věty první o. s. ř. zrušil rozsudek odvolacího soudu a věc mu vrátil k dalšímu řízení (aniž by rozhodl o odkladu výkonu rozhodnutí, k čemuž podle §243 o. s. ř. není povinen a je na stranách, jak budou dále konat).
V dalším řízení, v němž bude odvolací soud vázán právním názorem Nejvyššího soudu (§226 odst. 1 o. s. ř.), se rozhodne též o nákladech řízení o dovolání.
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 30. ledna 2008
JUDr. Ludvík D a v i d , CSc.
předseda senátu