ECLI:CZ:NS:2008:33.ODO.897.2006.1
sp. zn. 33 Odo 897/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivany Zlatohlávkové a soudců JUDr. Blanky Moudré a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce T. T., bytem , zastoupeného Mgr. E. F., advokátem se sídlem , proti žalovaným l) Z. R., bytem , 2) D. K., bytem , 3) V. K., bytem , a 4) Z. T., bytem , všem zastoupeným JUDr. L. Č., advokátem se sídlem , o zaplacení 882.730,- Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 17 C 50/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-161, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-168, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-161, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-168, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Žalobce se po žalovaných domáhal zaplacení 4,664.464,- Kč s příslušenstvím s tím, že tato částka představuje slevu z kupní ceny, kterou jsou mu žalované povinny poskytnout z titulu odpovědnosti za vady prodané věci.
Obvodní soud pro Prahu 10 rozsudkem ze dne 20. května 2005, č. j. 17 C 50/2002-137, uznal žalované povinnými do tří dnů od právní moci rozsudku společně a nerozdílně žalobci zaplatit 882.730,- Kč s 10 % úrokem z prodlení od 2. 11. 2000 do zaplacení (výrok I.), zastavil řízení ohledně částky 3,781.734,- Kč s 10 % úrokem z prodlení od 2. 11. 2000 do zaplacení (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). Vycházel ze zjištění, že účastníci uzavřeli dne 30. 6. 2000 kupní smlouvu, podle níž žalované žalobci prostřednictvím prostředkovatele, jímž je obchodní společnost N. prodaly pozemek parc. č.– ostatní plocha/jiná plocha o rozloze 10.972 m2 v katastrálním území P. za kupní cenu 18,000.000,- Kč. Předmětný pozemek žalované získaly v restituci podle zákona č. 229/1991 Sb. Uzavření smlouvy předcházelo několik jednání mezi zmocněncem žalobce Ing. P. a pracovnicí zprostředkovatele N., při nichž byly zmocněnci žalobce předloženy písemnosti, které dokládaly umístění pozemku a mimo jiné obsahovaly i zakreslení retenční stoky průmyslového vodovodu vedoucí pod povrchem pozemku a zmínku o její existenci; všichni také pozemek, který byl značně zanedbaný, navštívili. Žalované věděly o existenci stok, které byly vybudovány v letech 1964, 1973 a 1981. Žalobce se o nich dozvěděl teprve po uzavření kupní smlouvy a uplatnil včas nárok na slevu z kupní ceny. Podle znaleckého posudku vypracovaného Ing. K. se hodnota pozemku v důsledku umístění retenční stoky a další veřejné kanalizační sítě zasahující pozemek v rozsahu 2.613,5 m2 snížila o 1,071.887,-Kč, resp. 882.730,- Kč z tržní ceny 18,000.000,- Kč. Na podkladě těchto zjištění soud prvního stupně uzavřel, že žalované odpovídají podle §499 obč. zák. za vadu pozemku spočívající v jeho zatížení věcným břemenem (kanalizační soustavou umístěnou pod povrchem pozemku) a žalobce uplatnil právo na slevu z kupní ceny ve výši 882.730,- Kč po právu.
Městský soud v Praze rozsudkem ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-161, ve spojení s doplňujícím usnesením ze dne 11. ledna 2006, č. j. 19 Co 535/2005-168, rozsudek soudu prvního stupně v odvoláním napadeném vyhovujícím výroku změnil tak, že žalobu o zaplacení 882.730,- Kč s 10 % úrokem z prodlení od 2. 11. 2000 do zaplacení zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů. Vycházel ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, neztotožnil se však s jeho právním posouzením věci. Nepřisvědčil názoru, že kanalizační soustava pod pozemkem je věcným břemenem zatěžujícím předmětný pozemek. Uzavřel, že podle §120 odst. 1 a 2 obč. zák. a podle §2 odst. 2 zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích, jsou kanalizace ve formě provozně samostatného souboru staveb a zařízení, jakož i kanalizační přípojka specifikovaná v §2 odst. 2 tohoto zákona samostatnými stavbami, které nejsou součástí pozemku; jako takové mají vlastníka, který může, ale nemusí být totožný s vlastníkem pozemku. Tvoří-li kanalizační zařízení situované pod předmětným pozemkem samostatnou stavbu v občanskoprávním slova smyslu, která je předmětem veřejné evidence podle zvláštního zákona (zákona č. 274/2001 Sb.), nelze dovozovat, že taková stavba může být vadou pozemku. Pouze v případě, že by se žalované smluvně zavázaly, že převáděný pozemek bude mít kupujícím vymíněné vlastnosti (např. že pod jeho povrchem se do určité hloubky nenacházejí stavby), by bylo možno uvažovat smluvní odpovědnost za vady pozemku. Z kupní smlouvy však takové ujednání nevyplývá; naopak ve smlouvě je uvedeno, že žalobce si žádné specifické vlastnosti kupovaného pozemku nevymínil.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání. Odvolacímu soudu vytýká nesprávné právní posouzení věci a procesní vadu, která měla za následek nesprávné rozhodnutí a spočívá v tom, že odvolací soud „překročil vázanost rozhodování v systému neúplné apelace“ tím, že zopakoval důkazy, ačkoli dospěl k závěru, že skutkový stav byl soudem prvního stupně zjištěn správně a úplně a podstatou odvolání žalovaných byly jen výhrady k právnímu posouzení věci. Tímto postupem „vytvořil zdánlivě podmínky pro odůvodnění rozhodnutí, jímž změnil rozhodnutí soudu prvního stupně“. V rámci dovolacího důvodu podle §§241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř. žalobce brojí proti závěru, že předmětný pozemek netrpí vadou. Je přesvědčen, že odvolací soud nesprávně vyložil §499 obč. zák. a zcela pominul §500 odst. 1 obč. zák. Připomíná, že „vadou věci je její vlastnost, tedy její vnější projev, stav či použitelnost k určitému účelu“. Umístění kanalizačních řádů pod povrchem pozemku lze kvalifikovat jako nedostatek obvyklých vlastností, neboť „u stavebního pozemku není zvykem, že je pod ním umístěná kanalizační stavba takového rozsahu, jako v posuzovaném případě“. Základní vlastností každé prodávané věci je, že nabyvatel není a nebude omezen při jejím užívání (např. v důsledku existence pod pozemkem umístěné stavby ve vlastnictví třetí osoby). On je ve výkonu svého vlastnického práva je omezen, neboť je např. povinen strpět umístění odvětrání a kontrolních šachet na pozemku, musí umožnit vlastníku stavby vstup na pozemek za účelem údržby či opravy jeho věci, musí se zdržet určité stavební činnosti. Jedná se o omezení, která zásadně ovlivňují použitelnost pozemku k jím sledovanému účelu bez ohledu na to, zda stavba umístěná pod povrchem pozemku je stavbou samostatnou či součástí pozemku. V této souvislosti odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2573/99 a „mnohá další“. Žalobce připomíná, že pouze knihovaná věcná břemena nemohou být - až na výjimky - skrytou vadou. Kanalizační stavby nejsou seznatelné z katastru nemovitostí, jejich evidence je vedena odděleně od evidencí, které jsou občanu dostupné, a proto nemůže jít o zjevnou vadu. I kdyby bylo možné dovodit, že evidence podle zákona č. 274/2001 Sb. je tou, na kterou pamatuje §500 odst. 1 obč. zák., nelze pomíjet výslovné ujištění, že pozemek není zatížen. Z uvedených důvodů žalobce navrhl, aby dovolací soud rozsudek odvolacího soudu zrušil a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
Dovolání bylo podáno včas k tomu oprávněným subjektem (žalobcem) při splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení (§240 odst. 1, §241 odst. 1 a 4 o. s. ř.) a je přípustné podle §2437 odst. 1 písm. a/ o. s. ř.
Podle §242 odst. 1 a 3 o. s. ř. dovolací soud přezkoumá rozhodnutí odvolacího soudu v rozsahu, ve kterém byl rozsudek napaden; přitom je vázán uplatněnými dovolacími důvody včetně jejich obsahového vymezení dovolatelem. Je-li dovolání přípustné, dovolací soud přihlédne též k vadám uvedeným v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a / a b/ a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i k jiným vadám řízení, které mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.
Naplnění dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. spatřuje dovolatel v tom, že odvolací soud zopakoval důkazy provedené již soudem prvního stupně, přestože podstatou odvolání žalovaných byly jen výhrady k právnímu posouzení věci. Tato námitka není opodstatněná. Žalované ve svém odvolání nejenže výslovně avizovaly uplatnění odvolacích důvodů podle §205 odst. 2 písm. d/ a e/ o. s. ř., jimiž lze vytýkat pochybení při zjišťování skutkového stavu věci, ale z obsahu jejich odvolání rovněž vyplývá, že takto uplatněné odvolací důvody obsahově vymezily především námitkami, že soud prvního stupně nesprávně zjistil obsah kupní smlouvy a pominul některé údaje (ohledně zřejmosti stavebních prvků kanalizace) vyplývající z dalších listinných důkazů, znaleckých posudků a výpovědi svědka Pecha.
Odvolací soud není vázán skutkovým stavem, jak jej zjistil soud prvního stupně. Za podmínek uvedených v §213 odst. 2, 3 a 4 o. s. ř. a §213b o. s. ř. může (či je povinen) dokazování opakovat nebo doplnit a je tedy oprávněn – dodrží-li zákonem předepsaný postup – i na základě stejných důkazů, jaké byly provedeny před soudem prvního stupně, dospět k odlišným skutkovým zjištěním. Dovolací důvod podle §241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř. nebyl tudíž naplněn.
Prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b/ o. s. ř., jímž lze namítat, že rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na nesprávném právním posouzení věci, zpochybnil žalobce správnost závěru, že umístění kanalizačních řadů pod povrchem pozemku není vadou tohoto pozemku.
Nesprávným právním posouzením je omyl soudu při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav. O mylnou aplikaci právních předpisů se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo sice aplikoval správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popřípadě ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry. Právní posouzení je rovněž nesprávné, není-li úplné, tzn. jestliže soud učinil právní závěr, aniž při jeho utváření zohlednil všechny relevantní skutečnosti.
Odvolací soud vycházeje ze skutkových zjištění soudu prvního stupně týkajících se parametrů kanalizačního zařízení (tj. retenční stoky k odvádění srážkových vod D. kanalizačního sběrače D. a dvou řadů průmyslového vodovodu D.) nacházejícího se pod pozemkem, který byl žalovanými na žalobce kupní smlouvou ze dne 30. 6. 2000 převeden, předně dovodil, že toto kanalizační zařízení není podle zákona č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (dále jen zákon č. 274/2001 Sb.) součástí předmětného pozemku a tvoří samostatnou stavbu v občanskoprávním slova smyslu. Tento závěr je správný (k tomu a k použitelnosti zákona č. 274/2001 Sb. srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 4. 11. 2003, sp. zn. 22 Cdo 1308/2003) a nebyl ostatně ani žalobcem v dovolání nikterak zpochybněn. Své zamítavé rozhodnutí pak odvolací soud založil na závěru, že „tvoří-li kanalizační zařízení samostatnou stavbu v občanskoprávním slova smyslu, která je předmětem veřejné evidence podle zákona č. 274/2001 Sb., nelze dovozovat, že by tato stavba mohla být vadou předmětného pozemku“. Tomuto závěru však již nelze bez dalšího přisvědčit.
Podle §499 obč. zák. kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, že je ji možno použít podle povahy a účelu smlouvy nebo podle toho, co účastníci ujednali, a že věc nemá právní vady.
Závazkový právní vztah předpokládá, že povinnosti vyplývající ze závazku budou splněny řádně. Nesplní-li zcizitel svou povinnost splnit závazek řádně a věc má v důsledku toho vady, vzniká mu vůči nabyvateli závazek z odpovědnosti za vady. Vadné je takové plnění, které a) nemá vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, b) není možné použít podle povahy nebo účelu smlouvy nebo c) má právní vady. Nedostatky fyzické povahy, např. co do jakosti, množství, funkčnosti, vzhledu apod. představují tzv. vady faktické; vadami právními se rozumí nedostatky, které brání tomu, aby nabyvatel získal k předmětu plnění práva v takovém rozsahu a takové kvality, která vyplývají ze smlouvy účastníků.
Umístění cizí stavby pod povrchem pozemku způsobuje jak nedostatek fyzické povahy pozemku, neboť nesporně ovlivňuje jeho funkčnost, tak i nedostatek spočívající v tom, že kvalita práva nabyvatele k pozemku je omezena (tzn. vadu právní). K bezprostřední ochraně kanalizačních stok před poškozením se totiž podle §23 zákona č. 274/2001 Sb. vymezují ochranná pásma, v nichž lze provádět zemní práce, stavby, umísťovat konstrukce nebo jiná podobná zařízení či provádět činnosti, které omezují přístup k vodovodnímu řadu nebo kanalizační stoce nebo které by mohly ohrozit jejich technický stav nebo plynulé provozování, vysazovat trvalé porosty, provádět skládky jakéhokoliv odpadu nebo provádět terénní úpravy jen s písemným souhlasem vlastníka vodovodu nebo kanalizace, popřípadě provozovatele.
Podle §500 odst. 1 obč. zák. jde-li o vady zjevné nebo o vady, které lze zjistit z příslušné evidence nemovitostí, nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, ledaže zcizitel výslovně ujistil, že věc je bez jakýchkoliv vad.
Vady se podle toho, zda je lze běžnou (obvyklou) pozorností při prohlídce věci objevit, rozlišují na tzv. vady zjevné a vady skryté. Protože na nabyvateli lze požadovat, aby předmětu plnění věnoval běžnou, resp. obvyklou pozornost, stanoví se, že (až na výjimku spočívající v ujištění, že věc je bez jakýchkoli vad) u vad zjevných nelze nárok z odpovědnosti za vady uplatňovat.
I když to odvolací soud v odůvodnění svého rozhodnutí výslovně neuvedl, poměřoval věc ustanovením §500 odst. 1 obč. zák., když uzavřel, že „tvoří-li kanalizační zařízení situované pod předmětným pozemkem samostatnou stavbu v občanskoprávním slova smyslu, která je předmětem veřejné evidence podle zvláštního zákona (zákona č. 274/2001 Sb.), nelze dovozovat, že taková stavba může být vadou pozemku“. Takto formulovaný názor nelze chápat než tak, že odvolací soud dospěl k závěru, že v posuzovaném případě nelze uplatňovat nárok z odpovědnosti za vady, neboť šlo o zjevnou vadu, resp. vadu zjistitelnou z příslušné evidence nemovitostí. Pokud však citované ustanovení hovoří o „vadách zjistitelných z příslušné evidence nemovitostí“, uvažuje jen ty vady, které se zapisují (podle zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, v platném znění) do katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí České republiky je veden soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení a evidence vlastnických a jiných věcných práv, popř. dalších práv k nemovitostem. Evidují se v něm katastrální území, pozemky členěné podle druhu, stavby spojené se zemí pevným základem, byty a nebytové prostory ve vlastnictví osob, právní vztahy a nájmy a výpůjčky zemědělských a lesních pozemků, jestliže trvají nebo mají trvat alespoň pět let. Katastr nemovitostí obsahuje geometrické a polohové určení nemovitostí a katastrálních území, parcelní čísla, druhy a výměry pozemků, popisná a evidenční čísla staveb, vybrané údaje o způsobu ochrany a využití nemovitostí, údaje pro daňové účely, údaje umožňující propojení s jinými informačními systémy, které mají vztah k obsahu katastru, údaje o právních vztazích včetně údajů o vlastnících nemovitostí a o jiných osobách oprávněných z právních vztahů, údaje o některých právech k nemovitostem, údaje o podrobných polohových polích a místní a pomístní názvosloví. Z údajů katastru nemovitostí jsou pro právní úkony týkající se nemovitostí vedených v katastru závazná parcelní čísla, geometrická určení nemovitostí a názvy a geometrická označení katastrálních území. Ostatní údaje závazné nejsou. Ten, kdo vychází ze zápisu vlastnických nebo jiných věcných práv, popř. dalších práv k nemovitostem učiněných v katastru po dni 1. 1. 1993, je v dobré víře, že stav katastru odpovídá skutečnému stavu věci; zápisy právních vztahů v evidenci nemovitostí provedené do 31. 12. 1992 podle dosavadních předpisů pak prokazují pravdivost skutečností v nich uvedených jen tehdy, pokud není prokázán jejich opak. Katastr nemovitostí je (až na případy stanovené zákonem) veřejný a každý má právo do něj nahlížet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. Nahlédnutím do katastru nemovitostí lze zjistit, zda nemovitost nemá faktickou a právní vadu. Protože přístup k těmto údajům má každý, jsou vady zjistitelné z katastru nemovitostí postaveny na roveň tzv. vadám zjevným.
Vlastník vodovodu nebo kanalizace je sice povinen na své náklady zajistit průběžné vedení provozní evidence, kterou tvoří mimo jiné i výkresová dokumentace vodovodu nebo kanalizace, a tu pak předává vodoprávnímu úřadu, jenž zpracuje údaje, které mu byly předány za celý svůj územní obvod a předá je ministerstvu k vedení ústřední evidence vybraných údajů o vodovodech a kanalizacích, nicméně vlastnické vztahy k vodovodům a kanalizacím, jakož i k vodovodním a kanalizačním přípojkám se do katastru nemovitostí nezapisují a na majetkovou evidenci vodovodů a kanalizací se zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem nevztahuje (§5 odst. 1 zákona č. 274/2001 Sb.); z katastru nemovitostí tudíž není existence stavby kanalizace pod pozemkem jiného vlastníka seznatelná.
Protože odvolací soud nezkoumal, zda žalobce mohl vadu převáděného pozemku (existenci stavby pod jeho povrchem) zjistit při dodržení obvyklé pozornosti, ať již prohlídkou pozemku jeho zmocněncem nebo z jemu předložené dokumentace, je jeho právní posouzení věci z hlediska §500 odst. 1 obč. zák. neúplné a tudíž nesprávné. Dovolacímu soudu proto nezbylo, než rozsudek odvolacího soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení (§243b odst. 1 část věty za středníkem, odst. 2 věta první o. s. ř.). Jen pro úplnost je namístě přisvědčit závěru odvolacího soudu, že z obsahu kupní smlouvy uzavřené dne 30. 6. 2000 nevyplývá, že žalované žalobce ujistily, že jimi převáděný pozemek má jím vymíněné vlastnosti a důvodná není dovolací námitka, že tomuto „vymínění“ (resp. ujištění, že věc je bez vad) je naroveň postavena „vakance vlastností obvyklých“, případně že je lze dovodit z formulace článku IV. kupní smlouvy.
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení soud rozhodně v konečném rozhodnutí o věci ( §243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není opravný prostředek přípustný.
V Brně dne 30. září 2008
JUDr. Ivana Zlatohlávková
předsedkyně senátu