ECLI:CZ:NS:2009:28.CDO.2170.2009.1
sp. zn. 28 Cdo 2170/2009
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Ivy Brožové a soudců JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., a JUDr. Josefa Rakovského v právní věci žalobců a) Ing. P. Z., a b) E. K., zastoupených advokátem, proti žalované J. Š., zastoupené advokátem, o zaplacení částky 776.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 7 C 303/2007, o dovolání žalované proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, takto:
I. Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, se zrušuje.
II. Rozsudek Okresního soudu Praha-západ ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C 303/2007-216, se ve výrocích I. a III. zrušuje.
III. Věc se vrací Okresnímu soudu Praha-západ k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
A. Předchozí průběh řízení
Žalobci se domáhali, aby žalovaná byla uznána povinnou zaplatit jim částku 776.000,- Kč s příslušenstvím. Uvedli, že na základě nájemní smlouvy ze dne 22. 3. 2000 (dále jen „nájemní smlouva“) předali žalované do užívání vilu s příslušenstvím, garáží a zahradou v k.ú. D. v P. (dále jen „vila“) za sjednané nájemné ve výši 80.000,- Kč měsíčně. Žalovaná platila řádně nájemné do měsíce února 2001, kdy nájemné s odkazem na vady nemovitosti platit přestala. Žalobci nájemní smlouvu vypověděli, čímž nájemní vztah ke 30. 9. 2001 zanikl. Žalovaná vilu vyklidila a žalobcům předala dne 21. 11. 2001. Žalobci požadovali nezaplacené nájemné za měsíce únor až září 2001 a vydání bezdůvodného obohacení ve výši obvyklého nájemného za měsíce říjen a listopad 2001.
Žalovaná namítala, že poslala žalobcům dopisy, ve kterých je vyzývala nejen k nápravě vad nemovitosti, které vila vykazovala od uzavření smlouvy, ale také k nápravě závad, které vznikly v průběhu užívání vily. Zejména poukazovala na dopis ze 17. 1. 2001, v nichž žalobce upozorňovala na nově se projevivší vady elektrické a otopné soustavy způsobující časté výpadky elektrické energie a nefunkční vytápění, s tím, že do doby jejich odstranění zastavuje platby nájemného a žádá vrácení částek dosud na nájemném zaplacených.
V předchozím řízení bylo zjištěno, že v článku VIII. odst. 1 nájemní smlouvy se žalobci zavázali provést do 30 dnů od uzavření smlouvy na vlastní náklady úpravy uvedené v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. O prodlení žalobce s plněním uvedené povinnosti měla být prodloužena (jednoroční) doba nájmu, přičemž do provedení úprav nepříslušelo žalobci nájemné a žalovaná nebyla povinna vilu převzít. Mezi úpravy dohodnuté v dodatku č. 2 nájemní smlouvy patřila mj. revize elektrických rozvodů a zařízení nebo výměna vody a vyčištění bazénu.
Ve věci již rozhodoval Nejvyšší soud, který rozsudkem ze dne 27. 7. 2007, č. j. 33 Odo 655/2005-174, zrušil rozsudek soudu prvního stupně i soudu odvolacího a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Podle závazného právního názoru Nejvyššího soudu je čl. VIII odst. 1 nájemní smlouvy třeba za situace, kdy žalovaná vilu dne 10. 4. 2000 převzala, ačkoli všechny úpravy podle dodatku č. 2 nájemní smlouvy nebyly provedeny, a platila řádně plné nájemné až do ledna 2001, vykládat ve shodě s následným chováním smluvních stran tak, že do provedení úprav nebyla žalovaná povinna platit nájemné, ale jen za předpokladu, že nepřevzala nemovitost.
Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 21. 2. 2008, č. j. 7 C 303/2007-216, uložil žalované zaplatit částku ve výši 776.000,- Kč s příslušenstvím (výrok I.), v části příslušenství žalobu zamítl (výrok II.) a rozhodl o nákladech řízení (výrok III.). Námitku neplatnosti nájemní smlouvy, v níž je uveden rovněž pozemek p.č. 1995, který žalobcům nenáleží, nepovažoval za podstatnou s tím, že jde o pouhou chybu v psaní. Dále se zabýval otázkou, zda dopisy žalované nelze považovat za uplatnění práva neplatit nájemné podle §673 obč. zák. či práva na slevu z nájemného podle §674 obč. zák. Dospěl k závěru, že žalobkyně neuplatnila uvedený nárok v šestiměsíční prekluzívní lhůtě (§675 obč. zák.), a proto se nezabýval zjišťováním dalších vad nemovitosti. Bylo-li podle závazného právního názoru Nejvyššího soudu mezi účastníky sjednáno placení nájemného i přes vady věci, šlo o projev smluvní volnosti účastníků, který podle soudu prvního stupně nemůže být v rozporu s dobrými mravy.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 22. 10. 2008, č. j. 26 Co 314/2008-250, rozsudek soudu prvního stupně potvrdil. S odkazem na skutková zjištění soudu prvního stupně dovodil, že nájemní smlouva není neplatná ani pro počáteční nemožnost plnění, ani pro omyl žalované, neboť žalovaná o vadách vily věděla a souhlasila s provedením dodatečných úprav až po svém nastěhování. Ztotožnil se se závěrem soudu prvního stupně, podle něhož lze dopis ze dne 17. 1. 2001 považovat za uplatnění práva neplatit nájemné, popř. práva na slevu z nájemného. Podle odvolacího soudu žalovaná o vadách vily věděla (včetně vady vytápění) již v době převzetí nemovitosti dne 10. 4. 2000. Právo neplatit nájemné, popř. právo na slevu z nájemného proto v době, kdy je žalovaná dopisem ze dne 17. 1. 2001 uplatnila, zaniklo prekluzí. Za nerozhodné považoval odvolací soud rovněž tvrzení žalované, že vilu vyklidila již 13. 11. 2001, jestliže vilu předala žalobcům až dne 21. 11. 2001.
B. Dovolání a vyjádření k němu
Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání, jehož přípustnost spatřovala v ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. Jako dovolací důvod uvedla nesprávné právní posouzení věci dle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. Namítala, že:
soudy nižších stupňů se nezabývaly otázkou, zda nárok na neplacení nájemného, resp. na slevu z nájemného, nevznikl žalované ze zákona, tj. podle §673 a 674 obč. zák.;
sjednaná výše nájemného neodpovídala stavu vily, jejíž luxusní vybavení nemohla žalovaná vzhledem k vadám vily užívat;
důvodem požadované slevy z nájemného byla nefunkční elektrická soustava, znemožňující řádné vytápění vily, jakož i užívání části jejího vybavení. Skutkové zjištění odvolacího soudu, podle něhož žalovaná již v době převzetí nemovitosti o vadě elektroinstalace věděla, nemá oporu v provedeném dokazování. Žalovaná uvedené vady poprvé vytýkala žalobcům dopisem z 2. 11. 2000, kdy začala topná sezóna;
žalovaná vilu vyklidila již 13. 11. 2001, kdy vyzvala žalobce k jejímu převzetí. Odvolací soud proto pochybil, přiznal-li žalobcům nárok na náhradu za užívání vily až do 21. 11. 2001, kdy žalobci vilu převzali;
nájemní smlouvy byla neplatná od samého počátku, konkrétně z důvodů:
nezpůsobilosti vily ke sjednanému účelu nájmu – bydlení, neboť ve vile byly neodborně provedeny bez stavebního povolení a kolaudačního rozhodnutí zásadní změny dispozice a vybavení,
jedna z pronajímaných nemovitostí – pozemek č. parc. 1995 – nebyl ve vlastnictví žalobců,
omylu dovolatelky při uzavření nájemní smlouvy, o kterém žalobci museli vědět, neboť byli původci závadného stavu vily;
žalovaný nárok je v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci poskytovali vědomě a úmyslně žalované vadné plnění, které ji a její rodinu ohrožovalo na zdraví a životě, přičemž žádosti žalované o nápravu ignorovali, a přesto se domáhají úhrady nájemného v plné výši.
Žalobci ve svém vyjádření navrhli odmítnutí dovolání s tím, že je nepřípustné, neboť nejde o posouzení věci v rozporu s hmotným právem.
C. Přípustnost
Dovolací soud zjistil, že dovolání je včasné, podané oprávněnou osobou prostřed¬nictvím advokáta a splňuje formální obsahové znaky předepsané §241a odst. 1 o. s. ř.
Protože odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně v rozhodované věci, a nejde o případ vázanosti soudu prvního stupně právním názorem soudu odvolacího ve smyslu §237 odst. 1 písm. b) o. s. ř., může být pří¬pustnost dovolání založena jen za podmínky upravené v §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř., tj. pokud dovolací soud, za použití hledisek příkladmo uvedených v ustanovení §237 odst. 3 o. s. ř., dospěje k závěru, že napadené rozhodnutí je zásadního právního významu. Ten je podle §237 odst. 3 o. s. ř., ve znění před 1. 7. 2009, dán zejména tehdy, jestliže napadené rozhodnutí řeší právní otázku, která v rozhodování dovolacího soudu ještě nebyla řešena, která je odvolacími nebo dovolacím soudem řešena rozdílně, nebo vyřešil-li odvolací soud určitou právní otázku v rozporu s hmotným právem. V projednávané věci dospěl dovolací soud k závěru, že odvolací soud rozhodl v rozporu s hmotným právem, a proto je dovolání přípustné podle §237 odst. 1 písm. c) o. s. ř.
D. Důvodnost
K námitce (ad a/) nesprávného posouzení nároku na neplacení nájemného, resp. na slevu z nájemného.
Podle §664 obč. zák., pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat.
Podle §673 obč. zák. nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci […]. Podle §674 obč. zák., může-li nájemce užívat pronajatou věc z důvodů uvedených v §673 pouze omezeně,[…] má nájemce nárok na přiměřenou slevu z nájemného. Pronajímatel si však musí započíst náklad, který ušetřil, a cenu výhod, které měl z toho, že nájemce věc užíval jen omezeně. Podle §675 obč. zák. právo na prominutí nebo na poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.
Podle ustálené judikatury Nejvyššího soudu „z cit. ustanovení vyplývá, že občanský zákoník určuje pouze obecně důvody, pro které je možno neplatit nájemné vůbec, nebo v nižší než dohodnuté částce. Co se rozumí \"slevou\", zákon blíže nevysvětluje, v obecném pojetí ji však lze chápat především jako každou možnost dlužníka poskytnout věřiteli nižší než původně dohodnuté plnění […]. Na tomto základě lze za uplatnění práva na poskytnutí slevy v nájemním vztahu pokládat též oznámení nájemce, že pro (řádně vytčené) vady předmětu nájmu nebude až do jejich odstranění uhrazovat sjednané nájemné v plné výši (případně i to, že část nájemného, které takto zadržel, doplatí po odstranění vad předmětu nájmu). Posouzení takového postupu jako uplatnění práva na poskytnutí slevy nebrání okolnost, že pronajímateli by se nakonec dostalo úhrady nájemného v plné výši; podstatný je tu fakt, že část nájemného není pronajímateli (věřiteli) vyplácena v určených lhůtách (včas), přičemž důvod, proč se tak děje (jsou-li zde pro dobu, po kterou byla část nájemného zadržována, vskutku vady omezující nájemce v užívání předmětu nájmu), zbavuje pronajímatele možnosti postupovat způsobem, který se obecně pojí s prodlením s placením peněžitého dluhu (nemůže vymáhat příslušenství pohledávky apod.). Současně nemůže být přehlédnuto, že je-li doplacení zadržované části nájemného podmíněno odstraněním vytčených vad, znamená to, že nebudou-li vady pronajímatelem odstraněny vůbec, neobdrží na doplatku nájemného ničeho. V konečném důsledku tedy i tímto způsobem nájemce pronajímateli sděluje, že po dobu trvání vad hodlá platit nájemné v nižší než dohodnuté částce (to jest, že uplatňuje právo na slevu)“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 9. 2001, sp. zn. 20 Cdo 2295/99, uveřejněný pod č. 25 v sešitě č. 2 z roku 2002 časopisu Soudní judikatura).
Dovolací soud se na základě výše uvedeného ztotožňuje se závěrem odvolacího soudu, že dopis dovolatelky ze dne 17. ledna 2001 lze považovat za uplatnění práva neplatit nájemné podle §673 obč. zák., popř. (za situace, kdy by byly soudem shledány pouze vady omezující žalovanou v užívání, a nikoli vady užívání znemožňující) právo na přiměřenou slevu z nájemného dle §674 obč. zák.
Odvolací soud však nesprávně posoudil otázku prekluze nároku neplatit nájemné, popř. nároku na slevu z nájemného podle §675 obč. zák.
Dovolací soud předesílá, že závěry jeho předchozího rozsudku ze dne 27. 7. 2007, č. j. 33 Odo 655/2005-174, se týkají výlučně úprav (popř. vad, které je iniciovaly) uvedených v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. Z citovaného rozsudku (a ani z ustanovení nájemní smlouvy) neplyne, že by se žalovaná vzdala práva neplatit nájemné, popř. práva na slevu z nájemného, které by ji ze zákona vzniklo na základě vad, které nebyly příčinou úprav v dodatku č. 2 nájemní smlouvy uvedených, zejména vad, které vznikly či se projevily až po převzetí vily žalovanou. Z citovaného rozsudku ani z nájemní smlouvy nelze dovodit ani výklad, že se žalovaná smluvně vzdala práva na slevu z nájemného za vady související s úpravami dohodnutými v dodatku č. 2 nájemní smlouvy v případě, kdy žalobci byli v prodlení s jejich provedením a žalobkyně byla vadami omezena v užívání vily podle smlouvy.
„Zproštění povinnosti platit nájemné trvá od okamžiku, kdy nemožnost užívat předmět nájmu nastala, do doby, kdy jsou vady předmětu nájmu odstraněny a možnost užívat předmětu nájmu obnovena. Jestliže nájemné bylo placeno dopředu, má nájemce právo na vrácení nájemného za příslušné období. Není ani vyloučeno, že po období, kdy má nájemce právo není povinen platit nájemné, nastane období, kdy má nájemce právo na slevu z nájemného.“ (Hulmák in: Švestka, Spáčil, Škárová: Občanský zákoník, Komentář, II. díl, 2. vydání, Praha: C.H. Beck 2009, str. 1921).
Lhůta bez zbytečného odkladu, ve které má nájemce uplatnit práva podle §673 a 674 obč. zák., je lhůtou pořádkovou (srov. cit. dílo, str. 1924). Šestiměsíční lhůta je lhůtou prekluzívní, tzn. není-li právo uplatněno u pronajímatele v uvedené lhůtě, zaniká.
Je-li nájemce omezen v užívání předmětu nájmu, popř. nemůže-li předmět nájmu užívat, po delší dobu, trvá jeho právo žádat slevu na nájemném, popř. nájemné neplatit po dobu, dokud není vada předmětu nájmu odstraněna a obnovena možnost věc ze strany nájemce řádně užívat. Po celou tuto dobu „dochází“ ve smyslu druhé věty §675 obč. zák. ke skutečnosti zakládající právo na slevu, resp. právo neplatit nájemné. Nájemci ovšem prekluduje nárok na slevu z nájmu, popř. nárok nájemné neplatit (resp., bylo-li již nájemné zaplaceno, nárok na jeho vrácení) za dobu starší než šest měsíců před uplatněním nároku (např. oznámením pronajímateli, že nájemce bude do odstranění protiprávního stavu platit nižší nájemné nebo je nebude platit vůbec, popř. žádostí o vrácení zaplaceného nájemného). Ustanovení §675 obč. zák. neznamená prekluzi práva nájemce na to, aby pronajímatel svým nákladem udržoval předmět nájmu ve stavu způsobilém dohodnutému, popř. obvyklému způsobu jeho užívání (§664 obč. zák.). Výklad zastávaný odvolacím soudem, podle něhož neuplatněním nároku nájemné neplatit, resp. nároku na slevu na nájemném do šesti měsíců ode dne, kdy protiprávní stav započal, nárok zaniká i za situace, kdy protiprávní stav trvá, a to jak za období mladší šesti měsíců před uplatněním nároku, tak i do budoucna, by zbavil nájemce možnosti uplatňovat vůči pronajímateli účinnou sankci a pronajímatel by nebyl veden k plnění své povinnosti podle §664 obč. zák. Systematický výklad uvedených ustanovení proto vedl dovolací soud k závěru, že právní názor odvolacího soudu je nesprávný.
V projednávané věci proto nárok žalované neplatit nájemné, resp. nárok na slevu na nájemném, nezanikl prekluzí s výjimkou nároku na vrácení (části) nájemného za dobu předcházející šesti měsícům před uplatněním nároku. Protože žalovaná uvedený nárok uplatnila dopisem ze dne 17. 1. 2001, zanikl výlučně nárok na slevu za období před 17.7.2000. Nárok nájemné neplatit, popř. nárok na slevu z nájemného za období po 17. 7. 2000, však nezanikl.
K námitce (ad b/), že sjednaná výše nájemného neodpovídala stavu vily.
Nájemné bylo ve smlouvě určeno na základě zásady smluvní volnosti dohodou stran. Ze samotné nájemní smlouvy pak plyne, že účastníci sjednávali smlouvu vědomi si skutečnosti, že pro řádné užívání nemovitosti je třeba provést úpravy vyjmenované v dodatku č. 2 nájemní smlouvy, a s přihlédnutím k této skutečnosti byly sjednány i platební podmínky.
Ke skutečnosti, že žalovaná mohla vilu užívat pouze omezeně, popř. ji nemohla užívat vůbec, přihlédne soud prvního stupně při posuzování výše slevy na nájemném podle §674 obč. zák. Při posuzování výše slevy přihlédne rovněž ke skutečnosti, že vila byla pronajata jako luxusní nemovitost, čemuž odpovídala i výše nájemného. Luxusní nemovitost se vyznačuje tím, že nad základní požadavky na každý objekt bydlení (do objektu neteče a nefouká, teče voda, funguje topení a elektřina, apod.) poskytuje svému uživateli nadstandardní pohodlí (velká obytná plocha, sauna či bazén, ale např. i jednoduché a bezproblémové ovládání všech zařízení). Možností užívat předmět nájmu pouze omezeně ve smyslu §674 obč. zák. je proto u luxusní nemovitosti třeba rozumět rovněž situaci, kdy je nájemce omezen v užívání nadstandardního zařízení, případně kdy správa a údržba nemovitosti působí nájemci potíže nepřiměřené standardu luxusní nemovitosti.
K námitce (ad c/) rozporu části skutkových zjištění odvolacího soudu s provedeným dokazováním.
Podle §213 odst. 3 o. s. ř. k provedeným důkazům, z nichž soud prvního stupně neučinil žádná skutková zjištění, odvolací soud při zjišťování skutkového stavu věci nepřihlédne, ledaže by je zopakoval; tyto důkazy je povinen zopakovat, jen jestliže ke skutečnosti, jež jimi má být prokázána, soud prvního stupně provedl jiné důkazy, z nichž při zjišťování skutkového stavu vycházel.
V projednávané věci se soud prvního stupně při hodnocení důkazů nezabýval otázkou, zda žalovaná při převzetí vily dne 10. 4. 2000 věděla o vadě vytápění domu, neboť vzhledem k právnímu názoru, který zastával, považoval otázku vad nemovitosti za nadbytečnou. Odvolací soud, aniž by opakoval dokazování (na jediném jednání odvolacího soudu dne 22. 10. 2008 byly podle protokolu na č.l. 246 spisu přečteny pouze rozsudek soudu prvního stupně a vyjádření účastníků), uzavřel, že žalované byly vady nemovitosti známy, a to včetně vady vytápění, neboť v době převzetí vily musela být vila vytápěna. Odvolací soud tak v rozporu s §213 odst. 3 o. s. ř. učinil skutková zjištění, která nalézací soud neučinil, aniž by opakoval dokazování, a zatížil tak řízení vadou, ke které dovolací soud v případě přípustnosti dovolání přihlíží z úřední povinnosti (§242 odst. 3 o. s. ř.). Uvedené zjištění je navíc v rozporu s obsahem spisu, neboť sama žalovaná uváděla, že nedostatečné vytápění se projevovalo jen při venkovních teplotách nižších než 5 °C, což je teplota, která se v polovině dubna již běžně nevyskytuje. Otázka vytápění se ostatně objevuje až v dopise žalované žalobci ze dne 18. 12. 2000. Z ustanovení dodatku č. 2 nájemní smlouvy, podle něhož se žalobci zavázali provést „revizi elektrických rozvodů a zařízení“, nelze bez dalšího dovodit vědomost účastníků o tom, že vilu nelze při nízkých teplotách řádně vytápět.
K námitce (ad d/) nesprávného posouzení doby, za kterou je žalovaná povinna poskytnout žalobcům náhradu za užívání vily.
Podle čl. VII. odst. 4 nájemní smlouvy „při ukončení nájmu je nájemce povinen předat osobně prostory pronajímateli […]“.
Podle §522 obč. zák. věřitel je v prodlení, jestliže nepřijal řádně nabídnuté plnění nebo neposkytl v době plnění součinnost potřebnou ke splnění dluhu. V takových případech je věřitel zejména povinen nahradit dlužníkovi náklady, které mu tím vznikly. Dále na něj přechází nebezpečí nahodilé zkázy věci. Kromě toho je dlužník oprávněn žádat od věřitele náhradu jiných škod způsobených mu prodlením, lze-li věřiteli přičítat zavinění.
Ze skutkového stavu zjištěného v dosavadním řízení plyne, že žalovaná byla s plněním své povinnosti vilu vyklidit a předat ji osobně pronajímateli v prodlení od 1. 10. 2001, neboť ke dni 30.9.2001 nájemní vztah mezi účastníky zanikl. Ode dne 1. 10. 2001 proto žalovaná užívala vilu bez právního důvodu a byla povinna ve smyslu §451 ve spojení s §458 odst. 1 obč. zák. vydat žalobcům peněžitou náhradu za užívání vily.
Jestliže se v dalším řízení prokáže, že žalovaná vilu vyklidila a žalobce k jejímu převzetí vyzvala již dne 13. 11. 2001 (odvolací soud tvrzení žalované v tomto směru považoval za nerozhodné a proto také žádná skutková zjištění neuvedl), dostali se žalobci následujícího dne do prodlení věřitele, neboť podle citovaného čl. VII. odst. 4 nájemní smlouvy byla při vyklizení a předání bytu potřebná součinnost žalobců. Žalobci však součinnost poskytli až dne 21. 11. 2001. Po dobu, po kterou byli žalobci jako věřitelé v prodlení s poskytnutím součinnosti při předání a převzetí vily, nemají nárok na vydání bezdůvodného obohacení spočívajícího v náhradě za užívání vily, neboť by se jednalo o náklad způsobený prodlením věřitele (srov. druhou větu §522 obč. zák.).
Vzhledem k výše uvedenému odvolací soud nesprávně právně posoudil námitku žalované, že vilu vyklidila a žalobce k jejímu převzetí vyzvala již 13. 11. 2001, jestliže ji považoval za právně nerozhodnou.
K námitce (ad e/) neplatnosti nájemní smlouvy:
z důvodu (ad i/) nezpůsobilosti nemovitosti ke sjednanému účelu nájmu – bydlení.
„Neplatnost podle §37 odst. 2 obč. zák. (je-li předmětem právního úkonu plnění nemožné) předpokládá, že jde o počáteční, objektivní a trvalou nemožnost plnění, a to buď právní nebo fyzickou. Jestliže je plnění fakticky i právně možné, jiná než smluvená vlastnost či stav předmětu plnění nemá sama o sobě za následek absolutní neplatnost právního úkonu […]“ (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2003, sp. zn. 25 Cdo 1569/2001).
Z dosavadního dokazování plyne, že vila byla jako objekt určený k bydlení kolaudována v roce 1984. Naopak z něj neplyne, že by vila (po provedení úprav dohodnutých v dodatku č. 2 nájemní smlouvy) nebyla k bydlení způsobilá. Účastníci si byli při uzavírání nájemní smlouvy vědomi toho, že vila má určité vady, a nájemní smlouva obsahuje ustanovení o jejich odstranění. Ze skutkového stavu zjištěného odvolacím soudem (který dovolací soud není oprávněn doplňovat) neplyne, že by předmětem smlouvy bylo plnění podle §37 odst. 2 obč. zák. nemožné v tom smyslu, že by pronajímatel nemohl zajistit žalobcům užívání vily k dohodnutému účelu, tj. k bydlení.
z důvodu (ad ii/), že pozemek č. parc. 1995, jakožto jedna z pronajímaných nemovitostí, nebyl ve vlastnictví žalobců.
Dle §37 odst. 3 obč. zák. právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný. V řízení před soudem prvního stupně byl proveden důkaz výpisem z katastru nemovitostí, čímž bylo prokázáno, že žalobci měli k 5. 9. 2001 ve společném jmění pozemky parc. č. 1996/1, 1997 a 1998 v katastrálním území D. Jestliže byl v nájemní smlouvě namísto pozemku parc. č. 1996/1 uveden pozemek parc. č. 1995, dovolací soud souhlasí se závěrem odvolacího soudu, že se jedná o písařskou chybu, která důvodem neplatnosti smlouvy není.
z důvodu omylu dovolatelky při uzavření nájemní smlouvy.
Podle §49a obč. zák. je právní úkon neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně.
Jak již bylo uvedeno výše, žalovaná se při podpisu nájemní smlouvy seznámila se stavem nemovitosti, včetně informací o způsobu použití technického vybavení a seznámila se také s vadami, které byly v dodatku č. 2 nájemní smlouvy sepsány. Co se týče ostatních vad vily, v dosavadním řízení nebylo prokázáno, že by žalobci o jiných vadách (zejména a nefunkčnosti vytápění za nízkých teplot) věděli.
V bodě 5. proto dovolací soud uzavírá, že ze skutkových zjištění dosud učiněných odvolacím soudem nelze neplatnost nájemní smlouvy dovodit. Uvedená skutková zjištění mohou ovšem v dalším řízení doznat změn.
S ohledem na výše uvedené, resp. za nastíněné procesní situace považuje dovolací soud za předčasné zabývat se námitkou (ad f/) rozporu žalovaného nároku s dobrými mravy.
Protože odvolací soud věc nesprávně právně posoudil a navíc zatížil řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci, dovolací soud rozsudek odvolacího soudu bez jednání (§243a odst. 1 o. s. ř.) podle §243b odst. 2 věty za středníkem o. s. ř. zrušil. Vzhledem k tom, že důvody, pro které byl rozsudek odvolacího soudu zrušen, platí i pro rozhodnutí soudu prvního stupně, zrušil Nejvyšší soud i jeho rozsudek (§243b odst. 3 o. s. ř.) a věc mu vrátil k dalšímu řízení.
V dalším řízení je soud prvního stupně vázán právními názory soudu dovolacího (§243d odst. 1 ve sp. s §226 odst. 1 o. s. ř.) V jeho rámci bude při rozhodování o nákladech řízení brán zřetel i na náklady dovolacího řízení (§243d odst. 1 o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek podle občanského soudního řádu.
V Brně dne 8. prosince 2009
JUDr. Iva B r o ž o v á, v. r.
předsedkyně senátu