ECLI:CZ:NS:2009:28.CDO.2292.2006.1
sp. zn. 28 Cdo 2292/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Josefa Rakovského a soudců JUDr. Ludvíka Davida, CSc., a JUDr. Jana Eliáše, Ph.D., v právní věci žalobce M. Ž., zastoupeného advokátem, proti žalovanému J. Š., zastoupenému advokátem, o zaplacení 69.525,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. 6 C 163/2003, o dovolání žalovaného proti rozsudku Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 20.4.2006, č.j. 26 Co 83/2006-118, takto:
I. Dovolání se zamítá.
II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.
Odůvodnění:
Žalobou podanou dne 17.10.2003 u Okresního soudu v Trutnově domáhal se žalobce vydání rozsudku, jímž měla být žalovanému uložena povinnost zaplatit částku 69.525,- Kč s příslušenstvím, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.
Okresní soud v Trutnově jako soud prvního stupně rozsudkem ze dne 22.12.2005, č.j. 6 C 163/2003-104, žalobě vyhověl. Po skutkové stránce vyšel ze zjištění, že žalobce je vlastníkem nemovitosti – domu čp. 389 v Ž., v ulici B. N. Vzal za prokázané, že užívání předmětných prostor bylo povoleno kolaudačním rozhodnutím Městského úřadu v Ž. – odboru výstavby, územního plánování a životního prostředí ze dne 18.9.1998, č.j. VÚP/1739/224/98 - K pro zařízení malé pekárny s prodejem pečiva. Dále vzal za prokázáno, že dne 19.9.2001 žalobce uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostor v předmětné nemovitosti na dobu neurčitou, a to za účelem zřízení prodejny s použitým textilem, velkoobchod. Též zjistil, že úhrada nájemného a náhrady za vodné a stočné byla sjednána v roční výši 55.619,- Kč, kterou se žalovaný zavázal platit měsíčně v částce 4.635,- Kč vždy do 15. dne příslušného měsíce. Dále vzal za prokázané, že žalovaný s ohledem na náklady vynaložené na pronajaté prostory přípisem ze dne 1.11.2001, doplněným dne 7.1.2002 požádal žalobce o prominutí nájemného do 2., resp. 3.měsíce roku 2002 včetně a žalobce poté prominul žalovanému nájemné do konce roku 2001. Rovněž zjistil, že žalovaný požádal o rekolaudaci předmětných nebytových prostor z pekárny na prodejnu textilu a skladovací prostory, řízení však bylo vzhledem k neúplnosti žádosti přerušeno. Přípisem ze dne 11.6.2002 požádal žalovaný
o odklad platby nájemného za leden a únor 2002 na 18 měsíců a o 50 % snížení nájmu. Žalobce odklad platby povolil pouze do konce roku 2002 a žádost o snížení nájmu jako bezdůvodnou zamítl, žalovaný však nájemné řádně neuhradil a zůstal dlužen za měsíce leden, únor, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2002 a za měsíce leden až srpen 2003, ačkoliv byl o zaplacení opakovaně upomínán. Též vzal za prokázané, že žalobce pro neplacení nájemného dal žalovanému výpověď z nájmu, který skončil ke dni 1.9.2003. Dovodil, že na základě rozsudku téhož soudu ze dne 18.12.2002, č.j. 9 C 327/2002-13 bylo prokázáno, že k přechodu vlastnictví na žalobce došlo podle zákona
§1 odst. 2 zákona č. 172/1991, t.j. zpětně ke dni 24.5.1991. Zaujal názor, že za důvodnou nelze považovat námitku neplatnosti nájemní smlouvy pro rozpor se zákonem, neboť nájemní smlouva obsahovala účel nájmu jako její podstatnou náležitost ve smyslu ustanovení §3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Dospěl k závěru, že uzavřením výše uvedené nájemní smlouvy se žalovaným nedošlo k rozporu účelu pronájmu se stavebně technickým určením prostor, které v obou případech měly být využívány k provozování obchodu resp. služeb, přičemž podmínky pro provozování obchodu s potravinami jsou nepochybně přísnější než pro obchod s použitým textilem. Též vyslovil závěr, že k tíži žalobce nelze přičítat, že nebylo dokončeno řízení
o rekolaudaci prostor zahájené návrhem žalovaného u příslušného stavebního úřadu. Uzavřel, že žalovaný nemá nárok na prominutí či snížení nájemného a neučinil ani námitku započtení či vzájemný návrh.
K odvolání žalovaného Krajský soud v Hradci Králové jako soud odvolací rozsudkem ze dne 20.4.2006, č.j. 26 Co 83/2006-118, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Převzal skutková zjištění soudu prvního stupně a ztotožnil se rovněž s jeho právním posouzením. Shodně se soudem prvního stupně vzal za prokázané, že žalovaný neuplatnil nárok na slevu z nájmu, nýbrž se jednalo o žádost o prominutí nájmu z důvodu investic do nemovitosti. Dovodil, že se tedy nejednalo o žádost o slevu z nájemného ve smyslu §675 o.z., ale o způsob vyrovnání náhrady nákladů na opravu věci podle §669 o.z. Podle odvolacího soudu soud prvního stupně správně uzavřel, že v dané věci žalovaný neuplatnil námitku započtení případně vzájemného návrhu. Dále odvolací soud dodal, že podle ustanovení §1 odst. 2 zákona č. 172/1991 Sb. držba majetku obcemi k rozhodnému datu 24.5.1991 je právní skutečností, zakládající přechod vlastnického práva k němu na obce. Vyslovil závěr, že předmětné nebytové prostory sloužily i dříve jako prodejna a byly rekolaudovány na zařízení malé pekárny s prodejem pečiva a pokud byly následně žalovanému tyto prostory pronajaty za účelem zřízení prodejny s použitým textilem, velkoobchod, nedošlo k rozporu sjednaného účelu s účelem, k němuž byly prostory stavebně určeny. Zaujal názor, že se stále jednalo o místnosti určené k provozování obchodu a služeb, takže uzavření nájemní smlouvy nebylo právním úkonem, který byl v rozporu s ustanovením §85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona. Shodně se soudem prvního stupně neshledal důvody pro závěr o neplatnosti předmětné nájemní smlouvy. Uzavřel, že v dané věci nemusela tedy být ani zkoumána případná výše bezdůvodného obohacení, jehož se žalovanému užíváním nebytových prostor ve vlastnictví žalobce na základě neplatného právního úkonu dostalo.
Proti tomuto rozsudku odvolacího soudu podal žalovaný dne 19.7.2006 dovolání, jehož přípustnost dovozoval z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., neboť napadené rozhodnutí má po právní stránce zásadní význam. Vytýkal odvolacímu soudu, že řešil v rozporu s hmotným právem otázku neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor pro rozpor mezi účelem nájmu sjednaným ve smlouvě a účelem, k němuž byly nebytové prostory určeny podle kolaudačního rozhodnutí. Tvrdil, že napadený rozsudek spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Namítal, že předmětné nebytové prostory byly kolaudovány v roce 1988 jako zařízení malé pekárny s prodejem pečiva. Dále tvrdil, že dne 7.1.2002 požádal o vydání rozhodnutí o změně v užívání předmětných nebytových prostor z původního využití jako pekárna na prodejnu textilu
a skladovací prostory. Poukazoval na ustanovení §3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb.,
o nájmu a podnájmu nebytových prostor a §85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona s tím, že stavbu lze užívat jen k účelu určeném v kolaudačním rozhodnutí a ke změně ve způsobu užívání předmětných nebytových prostor ze zařízení malé pekárny na prodejnu s použitým textilem bylo třeba zahájení kolaudačního řízení
a vydání pravomocného kolaudačního rozhodnutí. Podle dovolatele je tedy předmětná nájemní smlouva absolutně neplatná pro rozpor s ustanovením §85 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona. Navrhl proto zrušení rozhodnutí odvolacího soudu a vrácení věci tomuto soudu k dalšímu řízení.
Vyjádření k dovolání nebylo podáno.
Nejvyšší soud České republiky jako soud dovolací při posuzování tohoto dovolání zjistil, že dovolání bylo podáno včas, osobou k tomu oprávněnou – účastníkem řízení řádně zastoupeným advokátem (§240 odst. 1 o.s.ř., §241 odst. 1 o.s.ř.). Přípustnost dovolání v této věci vyplývá z ustanovení §237 odst. 1 písm. c) o.s.ř. Přezkoumal proto dovoláním napadený rozsudek odvolacího soudu a dospěl k závěru, že dovolání není opodstatněné.
Posouzení přípustnosti dovolání, které v této věci směřuje proti potvrzujícímu rozsudku odvolacího soudu (§237 odst. 1 písm. c/ o.s.ř.) se odvíjí od zjištění, zda napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam. O takový případ jde ve smyslu §237 odst. 3 o.s.ř. tehdy, řeší-li rozhodnutí odvolacího soudu otázku, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena nebo která je odvolacími soudy nebo dovolacím soudem rozhodována rozdílně, nebo řeší-li právní otázku v rozporu s hmotným právem.
O posledně uvedenou alternativu v této věci nejde.
Předmět řízení byl v této věci vymezen jednak tvrzeními žaloby, podle nichž žalobci příslušelo vlastnické právo k předmětným nebytovým prostorám, ohledně něhož uzavřel se žalovaným nájemní smlouvu, a to za účelem zřízení prodejny s použitým textilem, velkoobchod ze strany žalovaného jako nájemce, který předmět nájmu užíval, avšak za shora vymezené období trvání nájmu nájemné neuhradil. Dále byl předmět řízení vymezen tvrzením žalovaného, podle něhož předmět nájmu nebyl způsobilý
k účelu, na nějž byl pronajat. Dovolání žalovaného pak spočívá pouze na tvrzení, podle něhož smlouva o nájmu nebytových prostor je neplatná pro rozpor se zákonem, neboť nepřímým předmětem nájmu byly nebytové prostory vymezené původně podle kolaudačního rozhodnutí z roku 1988 jako zařízení malé pekárny s prodejem pečiva, zatímco on dne 7.1.2002 požádal o vydání rozhodnutí o změně v užívání předmětných nebytových prostor z původního využití jako pekárna na prodejnu textilu a skladovací prostory. Předmětem dovolacího přezkumu je proto posouzení správnosti závěrů odvolacího soudu, podle nichž samotná tato okolnost nemohla vést k neplatnosti smlouvy o nájmu nebytových prostor.
Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření smlouvy účastníků, v ustanovení §3 odst. 2 uvádí, že nebytové prostory (§1 zákona) se pronajímají k účelům, ke kterým byly stavebně určeny;
v poznámce pod čarou k tomuto ustanovení je odkaz na ustanovení §85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá (§3 odst. 3 zákona).
Dovolací soud nemá důvodů posoudit práva a povinnosti účastníků v této věci odlišně, než jak učinil odvolací soud. Pro stručnost se na odůvodnění odvolacího soudu poukazuje. Dovolací soud pouze dodává, že vztah ze smlouvy o nájmu nebytových prostor je vztahem občanskoprávním, upraveným občanským zákoníkem (hlava sedmá – nájemní smlouva, oddíl první až třetí – obecná ustanovení, až po oddíl osmý). Už ze systematického řazení a z toho plynoucí interpretace lze dovodit, že bez ohledu na odkazovací ustanovení §720 o.z. (oddíl sedmý – nájem a podnájem nebytových prostor) jde o institut práva občanského, se všemi z toho plynoucími důsledky. Samotná okolnost, že nájem a podnájem nebytových prostor je upraven zvláštním zákonem, nevede ještě k závěru o tak výrazné specifičnosti tohoto smluvního vztahu, aby bylo možno vyloučit jak obecná ustanovení občanského zákoníku, tak obecná ustanovení zvláštní části o nájemní smlouvě. Zachování svébytnosti úpravy obsažené v ustanoveních zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, souvisí jak s historickým vývojem, neboť šlo o jednu z prvních norem, které měly napomoci rozvoji soukromého podnikání, tak s požadavkem kontinuity právních vztahů podle něhož již založených. I když jde
o normu speciální vůči shora uvedeným ustanovením občanského zákoníku, nemůže to vést k odlišnému pojímání úkonů nesoucích se k vzniku, změně a zániku smlouvy
o nájmu a podnájmu nebytových prostor, které by se vymykaly občanskoprávní úpravě. V této souvislosti se poukazuje na okolnost, že rozlišení jednotlivých typů nájemních smluv se odvíjí od definice nepřímého předmětu právního vztahu nájmu (typicky nájmu bytu a nebytových prostor). S tím ovšem souvisí i hodnocení právních úkonů účastníků vztahu ze smlouvy o nájmu nebytových prostor. Ty nelze hodnotit izolovaně tak, že by na jejich vznik, změnu a zánik, byly uplatňovány odlišné zásady, než které platí obecně pro občanskoprávní vztahy. Proto i průmět důsledků plynoucích z norem veřejného práva musí být hodnocen pod prizmatem vztahů mezi rovnoprávnými subjekty občanskoprávních vztahů, bez převažujícího akcentu na povahu veřejnoprávních (správních) předpisů s tím souvisejících.
Důsledek z toho plynoucí je proto správně vyjádřen v odůvodnění rozsudku odvolacího soudu, který sice nepřehlédl, že v době vzniku nájemního vztahu v této věci byl nepřímý předmět právního vztahu vymezen jak shora uvedeno, totiž jako nájem zařízení malé pekárny s prodejem pečiva, zatímco v průběhu trvání takto založeného vztahu mělo dojít k změně těchto prostor na prodejnu textilu a skladovací prostory. Rozhodujícím kvalifikačním momentem v této věci proto je, že smlouva o nájmu nebytových prostor nebyla uzavřena ohledně prostor bytových, nýbrž nebytových.
K tomu přistupuje důsledek vztahující se k aplikaci rovnosti práv účastníků (§2 odst. 2 o.z.), jakož i ustanovení §3 odst. 1, odst. 2 o.z. Nazíráno z tohoto pohledu nelze připustit argumentaci, podle které účastník právního vztahu poté, co obsah práv a povinností z něj plynoucích, byl konzumován a realizován po relativně delší dobu, v souladu s projevy vůle obou účastníků, by mohl dodatečně, v jiné ekonomicky změněné situaci, dovolávat se údajné neplatnosti smluvního ujednání, kterého byl účastníkem, zejména byl-li mu výkon práv z tohoto úkonu ku prospěchu. Tomu odpovídá hodnocení odvolacího soudu o tom, že námitka žalovaného a jeho interpretace je formalistický a v rozporu s potřebami běžného života.
Právní posouzení věci odvolacím soudem je tedy v mezích dovolacího přezkumu v plném rozsahu s hmotným právem (§237 odst. 1 písm. c/ ve spojení s odst. 3 in fine téhož ustanovení o.s.ř.). Dovolací soud proto dovolání žalovaného podle §243b odst. 2, věta před středníkem, o.s.ř. zamítl.
Výrok o náhradě nákladů dovolacího řízení vychází z neúspěšnosti dovolání žalovaného, žalobci však náklady dovolacího řízení nevznikly (§243b odst. 5 věta první, §224 odst. 1 a §142 odst. 1 o.s.ř.)
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 14. května 2009
JUDr. Josef Rakovský, v. r.
předseda senátu