ECLI:CZ:NS:2009:33.ODO.1569.2006.1
sp. zn. 33 Odo 1569/2006
ROZSUDEK
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Blanky Moudré a soudců JUDr. Ivany Zlatohlávkové a JUDr. Václava Dudy ve věci žalobce M. Š., zastoupeného advokátkou, proti žalované I. s. r. o., zastoupené advokátkou, o zaplacení částky 50.000,- Kč s příslušenstvím, vedené u Okresního soudu Praha-západ pod sp. zn. 6 C 1958/2002, o dovolání žalobce proti rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co 262/2006-47, takto:
Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co 262/2006-47, se zrušuje a věc se vrací Krajskému soudu v Praze k dalšímu řízení.
Odůvodnění:
Okresní soud Praha-západ rozsudkem ze dne 21. září 2005, č. j. 6 C 1958/2002-30, uložil žalované povinnost zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci rozsudku částku 50.000,- Kč se 4 % úrokem z prodlení od 27. 9. 2002 do zaplacení a rozhodl o nákladech řízení.
Krajský soud v Praze rozsudkem ze dne 1. června 2006, č. j. 27 Co 262/2006-47, rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu o zaplacení částky 50.000,- Kč s příslušenstvím zamítl, a rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů.
Oba soudy shodně zjistily, že účastníci uzavřeli dne 13. 4. 2002 dohodu o rezervaci,
na základě níž se žalobce zavázal uhradit žalované rezervační poplatek ve výši 50.000,- Kč
a žalovaná se oproti tomu zavázala po dobu 90 dnů ode dne podpisu dohody neprodat jinému zájemci části pozemků parc. č. 157 a 162 v k. ú. V. P. (blíže označené v dohodě s připojeným situačním plánem), z nichž měl vzniknout jejich geometrickým rozparcelováním samostatný pozemek pro výstavbu rodinného domku žalobce. Účelem, který účastníci uzavřením dohody sledovali, bylo uzavřít v průběhu rezervační doby kupní smlouvu ohledně takto nově vzniklého pozemku. Dohoda obsahuje ujednání účastníků, že žalobce je oprávněn kdykoli dohodu zrušit s povinností vyrozumět o tom písemně žalovanou; ta mu pak vrátí rezervační poplatek snížený o 10.000,- Kč. V dohodě je též obsažena pasáž s textem, že pokud žalobce nezajistí během rezervačního období uzavření kupní smlouvy a nevyrozumí písemnou formou žalovanou o zrušení rezervace před uplynutím tohoto období, ztrácí nárok na vrácení poplatku, který propadá ve prospěch žalované. V případě, že účastníci kupní smlouvu uzavřou, bude poplatek v plné výši započten na kupní cenu. Dohoda rovněž obsahuje rukou psaný text, který je podepsán oběma účastníky a v němž se uvádí, že „v případě neuzavření kupní smlouvy ne vinou kupujícího rezervační poplatek bude vrácen v plné výši“. Žalobce žalované rezervační poplatek zaplatil při podpisu dohody. Kupní smlouva ve lhůtě 90 dnů (tj. do 13. 7. 2002) uzavřena nebyla, neboť žalovaná v této lhůtě rozparcelování předmětných pozemků na základě geometrického plánu nezajistila. Žalobce žalované v dopise ze dne 24. 9. 2002 sdělil, že ruší rezervaci na koupi pozemku pro její nepřipravenost kupní smlouvu uzavřít, a současně ji požádal o vrácení rezervačního poplatku. Žalovaná žádosti nevyhověla s tím, že žalobcův nárok na vrácení poplatku zanikl, neboť rezervaci nezrušil před uplynutím rezervační lhůty.
Z takto zjištěného skutkového stavu věci soud prvního stupně dovodil, že dohoda o rezervaci uzavřená mezi účastníky dne 13. 4. 2002 (dále též „dohoda“) je neplatným právním úkonem, neboť žalobce byl při jejím uzavření uveden žalovanou v omyl (§49a zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, v platném znění, dále jen „obč. zák.“), pokud jde o možnost uzavřít kupní smlouvu do 90 dnů od uzavření dohody. Jelikož dohoda, na základě níž bylo plněno, je neplatná, soud prvního stupně dospěl k názoru, že se žalovaná přijetím částky 50.000,- Kč na úkor žalobce bezdůvodně obohatila, a je proto povinna mu bezdůvodné obohacení vydat (§451 obč. zák.).
Odvolací soud oproti soudu prvního stupně dovodil, že dohoda o rezervaci není neplatným právním úkonem, neboť ji žalobce neuzavřel v omylu ve smyslu §49a obč. zák.; oběma stranám bylo v době uzavření dohody známo, že ke koupi pozemku na výstavbu rodinného domku bude nutno geometrickým plánem rozdělit pozemky a pro případ neuzavření kupní smlouvy si proto sjednaly možnost vrácení rezervačního poplatku. Dohodu posoudil jako v zákoně neupravenou, tedy nepojmenovanou smlouvu ve smyslu §51 obč. zák. Protože si v ní účastníci vymezili určitě její předmět, jakož i vzájemná práva a povinnosti,
jde o platný právní úkon (§37 odst. 1 obč. zák.). Konstatoval, že smlouva byla uzavřena
na dobu určitou 90 dnů od jejího podpisu. Uplynutím sjednané doby zanikl nejen závazek žalované rezervovat pozemek pro žalobce, ale i právo žalobce na vrácení poplatku. Obsah ujednání účastníků v dohodě ohledně možnosti vrácení rezervačního poplatku vyložil totiž tak, že nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši vznikl žalobci jen tehdy, nedošlo-li k uzavření kupní smlouvy nikoli jeho vinou a oznámil-li žalované před uplynutím rezervační lhůty, že dohodu ruší a požaduje vrácení poplatku. I když kupní smlouva nebyla uzavřena proto, že žalovaná nezajistila rozparcelování pozemků a nebyla tak schopna předložit v rezervační době doklady potřebné k uzavření kupní smlouvy, není povinna žalobci poplatek vrátit, neboť žalobce oznámil žalované zrušení rezervace a požádal o vrácení poplatku až dne 24. 9. 2002, tedy po uplynutí rezervační doby. Jeho nárok tak zanikl marným uplynutím této doby.
Proti rozsudku odvolacího soudu podal žalobce dovolání, v němž odvolacímu soudu vytkl mimo jiné nesprávnou interpretaci obsahu dohody, podle níž mu vznikl nárok na vrácení poplatku v případě neuzavření kupní smlouvy nikoli jeho vinou jen za předpokladu, že svůj nárok uplatnil před uplynutím rezervační doby. Je přesvědčen, že takový výklad smluvního ujednání je v rozporu s obsahem samotné dohody a s pravidly logického myšlení. Má zato,
že dohoda obsahovala dvě samostatná ujednání o možnosti žádat o vrácení poplatku. Podle prvního z nich mohl kdykoli dohodu zrušit písemně a v tom případě mu vznikl nárok
na vrácení poplatku sníženého o 10.000,- Kč. Podle druhého z nich mu vznikl nárok
na vrácení poplatku v plné výši, nebyla-li uzavřena dohoda ne jeho vinou. Z obsahu dohody přitom nevyplývá, že tento nárok je podmíněn jeho uplatněním před uplynutím rezervační doby. Takové ujednání by bylo v rozporu s logikou, poněvadž teprve uplynutím rezervační doby lze postavit najisto, zda žalovaná nese vinu za neuzavření kupní smlouvy či nikoli. Závěrem navrhl rozsudek odvolacího soudu zrušit a věc mu vrátit k dalšímu řízení.
Žalovaná se ztotožnila s právním posouzením věci odvolacím soudem, neboť svůj závazek rezervovat část pozemku po dobu 90 dní ode dne podpisu dohody splnila a žalobce před uplynutím této doby možnost zrušit rezervaci pro nepřipravenost uzavřít kupní smlouvu nevyužil. Jeho nárok na vrácení rezervačního poplatku proto zanikl.
Dovolání proti pravomocnému rozsudku odvolacího soudu bylo podáno včas osobou
k tomu oprávněnou - účastníkem řízení při splnění zákonné podmínky advokátního zastoupení (§240 odst. 1 a §241 odst. 1 a 4 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění, dále jen „o. s. ř.“) a je přípustné podle §237 odst. 1 písm. a) o. s. ř. Nejvyšší soud
(§10a o. s. ř.) proto napadený rozsudek přezkoumal ve smyslu §242 odst. 1 a 3 o. s. ř.
Žalobce v dovolání nenamítá, že řízení je zatíženo vadami uvedenými v §229 odst. 1, §229 odst. 2 písm. a) a b) a §229 odst. 3 o. s. ř., jakož i jinými vadami, které mohly mít
za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (§241a odst. 2 písm. a/ o. s. ř.). Existence těchto vad nevyplývá ani z obsahu spisu. Proto se dovolací soud zabýval jen dovolacím důvodem, jak byl v dovolání obsahově vymezen, a dospěl k závěru, že dovolání je opodstatněné.
Podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. lze dovolání podat z důvodu, že rozhodnutí spočívá na nesprávném právním posouzení věci. Nesprávným právním posouzením je omyl při aplikaci práva na zjištěný skutkový stav (skutkové zjištění). O mylnou aplikaci se jedná, jestliže soud použil jiný právní předpis, než který měl správně použít, nebo aplikoval sice správný právní předpis, ale nesprávně jej vyložil, popř. jestliže ze skutkových zjištění vyvodil nesprávné právní závěry.
Se zřetelem k právnímu posouzení zjištěného skutkového stavu odvolacím soudem
a k obsahovému vymezení dovolacích námitek je dovolacímu přezkumu otevřena kontrola správnosti závěru dovozujícího, že v posuzovaném případě nemá žalobce právo na vrácení rezervačního poplatku; posouzení správnosti tohoto závěru závisí na prejudiciálním vyřešení otázky, zda předpoklad pro nárok na vrácení poplatku byl naplněn jen tím, že k uzavření kupní smlouvy v rezervační době nedošlo nikoli vinou žalobce.
Podle §51 obč. zák. účastníci mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště upravena; smlouva však nesmí odporovat obsahu nebo účelu zákona.
Podle §35 odst. 2 obč. zák. právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li ovšem tato vůle v rozporu s jazykovým projevem.
Citované ustanovení formuluje výkladová pravidla, která ukládají soudu, aby pochybnosti o obsahu právního úkonu odstranil výkladem založeným na tom, že vedle jazykového vyjádření právního úkonu zachyceného slovně podrobí zkoumání i vůli jednající osoby. Jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být proto nejprve vykládáno prostředky gramatickými (z hlediska možného významu jednotlivých použitých pojmů), logickými (z hlediska vzájemné návaznosti použitých pojmů) či systematickými (z hlediska řazení pojmů ve struktuře celého právního úkonu). Kromě toho soud posoudí na základě provedeného dokazování, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž ovšem podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu. Interpretace obsahu právního úkonu soudem podle §35 odst. 2 obč. zák. totiž nemůže nahrazovat či měnit již učiněné projevy vůle; použití zákonných výkladových pravidel směřuje tedy pouze k tomu, aby obsah právního úkonu vyjádřeného slovy, který učinili účastníci ve vzájemné dohodě, byl vyložen v souladu se stavem, který existoval v době jejich smluvního ujednání. Pakliže je obsah právního úkonu zaznamenán písemně, určitost projevu vůle je dána obsahem listiny, na níž je zaznamenán.
V posuzovaném případě dohoda o rezervaci (vyhotovená mechanicky) obsahuje ujednání smluvních stran, podle něhož je žalobce oprávněn rezervaci kdykoli zrušit s tím,
že je povinen o tom žalovanou písemně vyrozumět; v tom případě mu žalovaná vrátí rezervační poplatek snížený o nevratnou částku 10.000,- Kč. Na toto ujednání bezprostředně navazuje pasáž s textem, v němž se uvádí, že pokud žalobce nezajistí během rezervačního období uzavření kupní smlouvy na uvedený pozemek a nevyrozumí žalovanou písemnou formou o zrušení rezervace před uplynutím tohoto období, ztrácí nárok na vrácení rezervačního poplatku, který v plné výši propadá ve prospěch žalované. V případě, že se uzavře kupní smlouva, bude rezervační poplatek započten v plné výši na úhradu kupní ceny. Na listině s dohodou je pod podpisy jejích účastníků rukou napsané ujednání, podle něhož v případě neuzavření kupní smlouvy ne vinou kupujícího (tj. žalobce) rezervační poplatek bude vrácen v plné výši. K tomuto textu jsou znovu připojeny podpisy smluvních stran s datem 13. 4. 2002.
Ujednání účastnických stran v dohodě o tom, za jakých podmínek vzniká žalobci právo na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, pokud jde o význam jednotlivých použitých pojmů, jejich vzájemnou návaznost a řazení, je ve struktuře celé dohody, jednoznačné a srozumitelné. Kromě podmínek, za nichž vznikne žalobci právo na vrácení části rezervačního poplatku a za nichž mu naopak právo na jeho vrácení zanikne, si účastníci zcela samostatně sjednali, za jakých okolností vznikne žalobci právo na vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Vznik tohoto práva vázali na splnění jediného předpokladu, a to že k uzavření kupní smlouvy nedojde nikoli vinou žalobce. Jinými slovy řečeno, jestliže ve lhůtě 90 dnů ode dne podpisu dohody nedojde k uzavření kupní smlouvy z důvodů, které nejsou na straně žalobce, vznikne - bez dalšího - žalobci právo (a žalované povinnost) na vrácení rezervačního poplatku v plné výši. Z ujednání účastníků se přitom nepodává, že vznik tohoto práva vázali na splnění jakýchkoli dalších podmínek. Výklad ujednání účastníků obsaženého v dohodě učiněný odvolacím soudem, podle něhož další podmínkou vzniku práva žalobce na vrácení rezervačního poplatku v plné výši bylo současné vyrozumění žalované žalobcem o zrušení rezervace před uplynutím sjednané doby, neodpovídá jazykovému projevu vůle účastníků zachycenému v dohodě a je v rozporu i s cílem, který účastníci uzavřením dohody sledovali. Z obsahu dohody vyplývá, že se účastníci dohodli na rezervaci části pozemku se záměrem uzavřít před uplynutím rezervační doby kupní smlouvu. Tomu také odpovídá jejich ujednání, podle něhož vznik nároku na vrácení poplatku i jeho zánik byl vázán na neuzavření kupní smlouvy ve sjednané lhůtě. V rozporu s pravidly logického myšlení (jak správně argumentuje žalobce) by pak bylo takové ujednání, jež by vázalo vznik práva na vrácení poplatku na zrušení rezervace před uplynutím sjednané doby, jelikož okolnost, která smluvní strana „zavinila“, že kupní smlouva nebyla ve lhůtě uzavřena, přichází v úvahu zjišťovat až po jejím uplynutí.
S přihlédnutím k výše uvedenému lze uzavřít, že se žalobci podařilo prostřednictvím dovolacího důvodu podle §241a odst. 2 písm. b) o. s. ř. zpochybnit správnost napadeného rozsudku. Dovolací soud jej proto zrušil a věc vrátil odvolacímu soudu k dalšímu řízení
(§243b odst. 2 věta za středníkem o. s. ř.).
Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný. V novém rozhodnutí o věci soud rozhodne o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení (§243d odst. 1 věta první za středníkem a věta druhá o. s. ř.).
Proti tomuto rozsudku není přípustný opravný prostředek.
V Brně dne 29. ledna 2009
JUDr. Blanka Moudrá, v. r.
předsedkyně senátu